大唐地产法律月报2020年第7期（总第19期）

法律月报

2020年第7期 总第19期

主办：大唐地产集团法务部

协办：各城市公司/专业公司法务人员

责任编辑：黄旻昊

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民法典合同解除制度的十大变化

第580条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

第563条第2款：以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第564条第2款：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第565条第1款第2句：通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。

第565条第1款第3句：对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

法规速递

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案例一、建筑垃圾导致人身伤害案件

      2015年7月15日上午8时许，牛先生骑自行车途径A小区时，被B座门口临时堆放的蛇皮袋内所装建筑垃圾划伤腿部，血流不止。牛先生报警后被送至医院救治，诊断为左小腿皮肤撕脱伤并血管神经肌腱损伤。面对赔偿事宜，牛先生与该装修业主王先生、装修公司及物业公司一直不能协商一致，因此牛先生将该装修业主王先生、装修公司及小区物业一同诉至法院，要求三被告赔偿其损失。

法院审理认为，被告装修公司在装修房屋时将玻璃等尖锐垃圾等同于一般垃圾，未采取相应防护措施即堆放在小区道路旁，未确保安全，确有不当，应当负部分责任。被告物业公司虽然指定了小区建筑垃圾的临时堆放点，也设置了标牌，但未明确具体的堆放范围亦未采取设立围挡等必要的防护措施，未完全尽到管理职责，应当负责部分责任。而被告王先生作为业主，委托了具有相应资质的装修公司进行施工，于合同中明确约定施工垃圾的清运责任，并向小区物业公司支

第565条第2款：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第565条第2款：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第566条第2款：合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

第566条第3款：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第933条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。

以案说法

付了保洁费、垃圾处置费等费用，对于原告所受损害并无过错，不承担责任。

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案例二、商品房未竣工验收能否认定开发商承担逾期办证违约责任

      2015年10月18日，原告李某、周某与被告A房地产开发有限公司（简称A公司）签订商品房买卖合同，约定：李某、周某购买A公司开发预售的锦绣花园住宅房1套，总价款为2369440元；A公司应当在2016年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付使用，若因A公司的原因致未按合同约定期限将商品房交付使用且逾期超过30日，买房人要求继续履行合同的，A公司从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日支付买房人已交付房价款万分之一的违约金；在商品房交付使用之日起60日内，由A公司到房地产管理部门办理房地产权证，如因A公司责任，致使买房人不能在规定时间内取得房地产权证，从逾期之日起，A公司应按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率支付违约金。

      合同签订后，原告支付了房款，但是A公司在未进行房屋竣工验收的情况下于2017年7月8日将房屋交付原告使用，同时至今也未办理房屋权属的初始登记。原告起诉请求判决被告全面履行合同，立即为原告办理房地产权证，并支付迟延办理房产证的违约金194390元。

牛先生的损害后果由多个可归责的因素共同作用而成。装修公司作为业主聘请的专业公司，是装修垃圾的直接使用人与保管人，其将垃圾放置在公共区域，未尽到安全保障义务，因此理应对受害者的损害负责

物业公司作为小区公共区域管理者，对可能影响业主安全的装修垃圾，有义务联系其装修公司进行清理，本案中物业公司未尽到此义务，因此物业公司应承担与其过错相应的责任。

根据现行的《侵权责任法》的规定，装修公司应承担主要责任，小区物业承担次要责任。但刚公布的《民法典》，在原有法条的基础上做出了补充，明确了小区物业承担补充责任且事后可向第三人追偿，因此该起案件如发生在《民法典》正式生效之后，小区物业在承担相应责任后，可在事后可向装修公司追偿。

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      根据海南限购政策，2018年4月22日之后，非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

      2018年5月，永丰公司与上海人关池签订《商品房买卖合同》，合同签订后关池支付全部价款并实际入住，其在文昌市无其他住房。

      因金融借款关系，永丰公司将案涉房屋所在的在建工程以及土地使用权抵押给文昌农商行并办理抵押登记。2018年9月14日，因永丰公司未按照借款合同约定还款，应文昌农商行请求，海南一中院裁定查封了案涉项目（含关池购买房屋）。

      关池作为案外人对查封行为提出异议，海南一中院才行中止对案涉房屋的执行。文昌农商行向海南一中院提起执行异议之诉，海南一中院认定关池有权排除强制执行，判决解除对房屋查封。

      文昌农商行不服，上诉至海南高院。海南高院二审以关池不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果为由改判关池无权排除执行。

      关池不服，向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回关池再审申请。

      原告以A公司至今仍未为其办理房屋产权证书，应当承担赔偿损失的责任为由，提起上诉，请求对原判第二项予以改判。

      二审法院经审理认为，在房屋未经竣工验收情况下，被告就将房屋交付原告使用，由于该房屋至今仍未竣工验收，被告至今未给原告办理房地产权证书，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。二审法院认为，原判认定事实清楚，但适用法律有误。2019年 11月19日，法院判决：维持一审判决第一项；变更一审判决第二项为被告以已付房款2369440元为本金，按人民银行同期贷款利率，向原告支付逾期办证的违约金。

      法院在审理过程中向原告进行了释明：工程竣工验收合格是商品房交付强制性的法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。原告可以继续就逾期交房的事实向被告主张逾期交房违约金，并就此征询原告是否变更诉讼请求，但原告坚持要求被告支付逾期办证的违约金。法院以在房屋未合法交付的情况下，原告要求被告依合同办理房地产权证尚不具备条件为由，判决：被告A公司于锦绣花园竣工验收合格后60日内协助原告办理房屋所有权变更登记手续；驳回原告的其它诉讼请求。

案例三、受限购政策限制的购房人不得以物权期待权主张排除执行

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本案核心争议焦点问题在于关池是否享有排除强制执行的权利。根据关池所购房屋情况：（1）关池在房屋被查封前与永丰公司签订了《商品房买卖合同》；（2）限购政策并非法律、行政法规，不能成为合同无效的事由，故案涉《商品房买卖合同》应认定为有效；（3）关池已支付了全款并实际入住；（4）关池在文昌也无其他住房。结合以上四点，在不考虑限购政策的前提下，关池完全符合执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条规定的房屋买受人的条件，已取得对房屋的物权期待权，有权排除强制执行。但海南高院认为：“关池不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果”，因此不享有物权期待权。

最高法院在再审裁定中，对物权期待权的概念进行了界定。最高法院认为：“物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转

化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。”即只有最终能够取得所有权的主体，才有享有物权期待权的可能。但处于限购政策中的房屋买受人，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记，因此不可能最终取得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。

基于以上理由，最高法院认为关池虽然在形式上满足物权期待权的条件，但在实质上不享有物权期待权，无权排除执行。

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有问必答

出租人同意给予承租人一定的免租期，核心原因在于出租人希望在让渡免租期期间可得利益的情况下，双方租赁合同能够顺利履行，以期获取租赁期间的全部租金收益。如果出租人已经让渡了免租期期间可得利益，但在租赁合同履行期间，承租人发生违约行为导致租赁合同提前解除，则出租人获取租赁期间的全部租金收益的期待和目的落空，对于出租人而言是不公平的，因此司法实践中较为普遍的观点均认为即使租赁合同并无约定承租人因违约导致租赁合同解除时需赔偿免租期损失，承租人仍然需要向出租人赔偿免租期的租金损失。

租金损失计算上，如果在承租人已经履行了部分租赁期限，向出租人缴纳了部分租金的情况下，则出租人基于此已经履行的部分内容获取相应租金收益的目的已经实现，故承租人应当赔偿的免租期损失应以其尚未履行的租赁期限占整个租赁期限的比例为限，才能平衡租赁双方的利益。司法实践中，考虑到承租人承担的免租期损失，本质上仍然属于违约责任的一部分，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，具有补偿性质，因此针对出租人免租期损失问题，影响法院判决的因素包括租赁合同对免租期规定的细致程度、是否符合公平原则及诚实信用原则、出租人对合同解除是否存在过错等，例如在合同违约金、保证金等已能弥补出租人实际损失，即承租人已承担了相应违约责任的情形下，再行主张免租期损失，可能导致出租人重复获益，不具有合理性。

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二、商品房买卖预约合同能否被判决继续履行？

1.从法律规定来看对于预约合同，我国民法总则、合同法均无明确规定。2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条款仅对正式商品房买卖合同未能签订时当事人收受的定金如何处理进行了规定，对于守约方能否要求法院判令继续履行预约合同，订立本约，未予规定。而《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》对于违反预约合同的违约责任，作出了更为明确具体的规定。该司法解释第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”但该条款对于违反预约合同后能否强制缔约也未规定。因此，法院判令双方继续履行预约合同，没有现行的法律依据。

    ２.从预约合同性质来看，预约合同也是一种契约，仍是形式完备的合同。但预约合同的标的是一种与相对人将来订立特定合同即本约的行为，其对双方当事人施加的是必须磋商而非必须缔约的义务。因此，法院如强行判令当事人继续履行预约合同，不仅没有法律规定可依，也有违合同法的意思自治的原则。但一方当事人违约导致本约不能订立，违约方应承担违约责任。

法律谚语

立法以典民则祥，离法而治则不祥