北京力量
各公司优秀经验分享
传递荣盛好声音
传递北京力量
2022年9月
北京公司人力行政中心出品
目录
CONTENTS
坚持，是生命的一种毅力；
执行，是努力的一种坚持！
Persistence is a kind of perseverance of life;
Execution is a kind of persistence of effort!
02
打破常规 盘活监管资金
—— 永霸分享
01
顺“市”而为，逆“势”热销
—— 大香分享
03
加强有效沟通，盘活止付资金
—— 张家口分享
04
按揭放款如何提速提效
—— 廊坊市区分享
05
如何盘活保证金，实现资金流转
—— 廊坊市区分享
06
逆境之下，如何盘活资产，
有效增货值——廊坊市区分享
北京力量
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顺“市”而为，逆“势”热销
——香河帝品御居项目逆势热销经验分享
3月疫情封城，香河整月回款微乎其微，为保证现金流供应，公司于4月2日决议提前两个月推盘香河帝品御居项目9号楼，要求4月16日必须开盘，4月25日前至少去化40套，签约2800万，并且在5月底前全部清盘，上半年全部回款。但面临的困难极大：
1、9号楼预售证尚未获取，开盘条件存在不确定性；
2、蓄客时间短，只有14天，一切营销动作都要大幅提前铺排，且香河区域刚解封，但防疫措施极严，北京客户根本无法到访；市场低迷，竞品月均流速都不到10套，开盘效果未知。
北京力量
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1、铺排计划、明确分工：总经理牵头组建沟通群，详细铺排计划节点并责任到人，遇到卡点立即反馈，打破沟通壁垒。为了提高效率，成立拿证专项小组，营销负责价格备案，财务负责销售监管系统，工程把控形象进度，开发串联各分项审批环节，项目总坐镇政府部门协调卡点，在各个审批部门排队接力，上一个环节刚签完字下一个环节无缝衔接，拿到资料立刻沟通下一步。
2、目标明确，积极沟通：因项目位于香河城区，备案价格高于我公司实际计划销售价格，经过领导两次沟通房管局无果后，便认真思考其他方式。香河各城镇备案价格均调研一番，最后发现和项目相邻乡镇备案价格与我司销售价格接近，有可行性，便再次沟通房管局，向其分析企业目前的困难及需要寻求的支持，房管局为此专门召开会议讨论，在没有风险的基础上会议审议通过，扫清了价格障碍。
3、争分夺秒，死缠烂打：因时间紧急，开发部同事组成拿证专项小组，每日驻扎政府，有问题当场修改，修改后当场报批，以至于政府工作人员看见了都想绕道走。为了提高政府工作人员的办事积极性，专项小组便每天自掏腰包购买水果慰问，只要对方有时间就请客吃饭，提高审核人员的办事积极性，对我司资料审核给予加急办理。
在各部门的通力协作、共同努力下，于4月13日按计划获取预售证。
抢抓预售
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同时，销售团队紧锣密鼓确定销售说辞，同步启动销讲培训和考核，所有销售人员2天内务必通过，不通过者不予接访。为提升效率，销售人员两人一组进行对抗演练，一个扮演销售、一个扮演客户，在激烈的碰撞中夯实说辞，提升客户接受度，最终所有销售顺利通过百问百答考核，快速达到上岗要求。
3、链动渠道，引爆市场
内部准备充分还不够，疫情期间客户的消费方式、生活方式已经发生变化，必须通过最快、最有效的传播方式向渠道、客户推介项目。
首先安排销售一对一电话通知合作渠道的经纪人，告知开盘信息，对香河经纪人实现全部覆盖；随后做出直播计划表，安排置业顾问在项目做直播推介，实地实景直播，让经纪人和客户身临其境了解项目，稳定信心。
5天时间，20多场高频次线上直播推介最终实现了渠道经纪人对项目的聚焦，且效果明显，两周内实现蓄客240组，积累意向客户近60组。
1、分析市场，对症下药
为尽快摸透市场，项目营销负责人多轮约谈渠道负责人，听取目前经纪人客户储备及市场佣金情况，并逐个回访老业主了解再置业的意向及主要抗性。
通过不断的分析，总结出两个核心：第一，对买房者来说，在当下环境没有什么比触手可及的现房更有吸引力—畏惧风险，期待现房；第二，对渠道公司和销售人员来讲，市场萎缩收入骤降，亟需一个短期流量盘去满足收入需求。掌握了市场上客户端和经纪人端的需求，便可以有的放矢，制定有针对性的营销动作。
2、内部准备，多措并举
首先，快速启动市场预热，在保证效果的同时兼顾成本，策划组自行拍摄、剪辑，在4月3日，仅仅2天时间内即完成项目宣传视频及海报，直击客户痛点，突出现房五宗“最”，主打准现房优势，为项目快速传播提供有力支撑。
同时，销售团队紧锣密鼓确定销售说辞，同步启动销讲培训和考核，所有销售人员2天内务必通过，不通过者不予接访。为提升效率，销售人员两人一组进行对抗演练，一个扮演销售、一个扮演客户，在激烈的碰撞中夯实说辞，提升客户接受度，最终所有销售顺利通过百问百答考核，快速达到上岗要求。
快速蓄客
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通过线上积累的意向客户，如果无法实现线下看房，客户的转化必然会大打折扣。但此时防疫要求仍未放松，售楼处处于关停状态。经过全面分析，风险评判，最终决定在项目园区内设置临时接待处。园区占地约2万平米，空间开阔，能有效避免客户聚集，在符合防疫要求的同时又能有效解决客户实景看房的需求。
制定好计划，便第一时间展开行动。营销、物业、工程全员上阵，分工协作，秩序井然，开荒保洁、防疫措施、接待布置……当晚9点临时接待处圆满落成。4月9日一早便投入使用，销售人员在项目大本营一一邀约意向客户安排实体带看，用准现优势逼定客户成交，当日即锁定客户26组。
最终4月16日开盘当日认筹50组，直签43套，解筹率超80%，签约额2966万；并且开盘当月签约69套，推盘去化率78%，单盘4月份香河市场占有率近80%，后加推在5月份实现清盘，实现均价高出集团批复价格8%。整体超额完成目标。
促进转化
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管理思考：
1、目标至高无上：目标既定，不容任何迟疑，只要拿出逢山开路遇水搭桥的坚定信念，投入200%的精力打破一切障碍，再难的困境必定能获取成功的希望。
2、配合无缝对接：众人拾柴火焰高，团队的力量是强大的，提前分工，各司其职，密切交圈，效率将会大大提升。
◤利用客诉，撬动政府
近年以来由于房地产市场形势依然严峻，分公司资金压力骤增。永霸公司2022年在建项目9个，在建面积140余万平方米，2022年交付面积20余万平方米，面对工程款支付压力，加之廊坊疫情爆发，霸州、永清区域封控近两个月的时间，销售业绩几乎停滞，使得资金压力愈发增加，监管资金成为了工程付款的主要来源，监管资金提取难度较大：
1、资金压力大，无法按照要求额度存入监管资金；
2、付款压力大，需更多资金填补缺口，社会层面不信任声音大，政府迫于压力不同意提取；
3、无法提取监管资金，开拓思路账内盘活。
永霸公司直面困难，面对危机主动找方法，将危机转化为机遇，突破逆境。
打破常规 盘活监管资金
——永霸公司盘活监管资金经验分享
因全款客户存入网签，不能贡献回款，为了缓解资金压力，公司对全款客户网签办理进度较为缓慢，造成客诉增加，投诉至房管局等相关部门，房管局要求存入监管资金为客户办理网签，但公司资金无法支撑。面对困局，总经理召集各部门开会研究解决策略，经过头脑风暴，最终决定利用客诉给予政府压力，借此撬动解决全款客户不存监管直接办理网签。
不存入监管资金出具网签明显不符合流程，与政府沟通难度极大。面对客户的压力，总经理带领营销人员至少一天两次到访，多次沟通协调，一个部门解决不了，就拉通多部门一起沟通，仍无法达成一致，总经理就到访政府其他相关部门，利用多年积累的人脉资源，拉通相关人员组会讨论。经过一轮轮的软磨硬泡，以及激增的客诉，政府决
定采用分公司提出的解决方案，最终霸州、永清、文安区域全款客户通过不存入监管资金即出具网签方式，减少公司资金占压。
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◤多措并举，打消疑虑
面对房地产市场情况，业主对开发商不信任的声音越来越大，监管资金作为能够监管开发商资金情况的渠道，引起了业主们的重视，尤其是永清花语茗苑项目，业主多次到房管局查询公司监管资金情况，并组织闹事，政府迫于压力，不同意再提取监管账户资金，但无监管资金支撑，工程无法付款，将持续恶性循环。总经理再次拉通各系统，通力合作，解决业主疑虑：
◤开拓思路，实现破局
2022年上半年永霸公司共计盘活商品房监管资金17300万（其中永清区域共计盘活监管资金2886万，文安区域盘活监管资金5121万，霸州区域盘活监管资金9293万）；少存入监管资金87445万（其中永清区域累计节约30234万监管资金存入；文安区域累计节约9855万监管资金存入；霸州区域累计节约47356万监管资金存入）。
首先，安排开发人员勤与政府部门沟通，多次蹲守政府领导办公室，同时沟通上级领导，公司工程现面临资金难点与“势保按时交付”的决心，寻求政府对公司的支持。
01
其次，要求营销与项目做好配合，安抚业主情绪，工程做好工人安排，保证现场施工人员人数，与营销配合，带领业主定期参观项目施工情况，多管齐下，减少业主疑虑。
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再次，提取路径无法满足提取要求，总经理拉通财务部，以承诺支取金额全部用于本区域项目工程支出的方式实现盘活，达成专款专用条件，提取至农民工预储金账户，即可直接支付工程款。
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最终，在资金余额严重不足的情况下，所有账户监管资金已突破节点进行，永霸公司监管余额仅为政策要求正常留存的4.3%。
因文安市场外部不和谐声音较大，政府迫于外部压力，放缓我公司监管资金盘活进度，但文安作为合资项目，项目资金只能项目内部使用，销售不理想，亦无法支付工程款，工程进度不达。
总经理带领团队再次研究如何破局，最终决定不提取监管资金，在账内进行资金循环使用。通过对监管账户的研究，设置新的提取思路，由开发经理主导与各政府部门设计循环路径，总经理拉通主管县长，明确支持我司态度，使政府部门即对我司提供了政策性的支持，又减少了提取超限带来的风险，最终通过账内202万元，实现盘活1771.05万元，并助力按揭达成现金放款。
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管理思考：
1、面对房地产市场的低谷，以最小的资金占压，撬动更大的资源，以实现公司正常运营是每个管理者需要面临的课题，必须灵活思路，利用出其不意的解决方式，有效利用监管资金。
2、凡事不能等靠要，面对难点与卡点，管理者要迎难而上，并带领团队保持斗志与活力，高效执行，并肩作战。
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张家口宣化锦绣澜山项目安置房共计908套，政府征收办安置使用228套，鉴于市场形势及政府对我司的资金返还情况，剩余680套房源返还我司作为商品房出售，因我司投入市场价均价3700元/平，低于之后张家口市“限购令”文件中对商品房销售最低价格的规定，导致该批房屋不能及时出具网签合同并备案，银行不能正常为我司的客户办理按揭贷款，经协调沟通终于获得邮储银行支持，可实现草签放款，待网签备案后可解冻使用。
但准业主无法办理网签备案上访不断，临近年底，我司面临极大的客诉压力；同时，邮储银行草签放款6000余万止付状态，造成巨大数额的资金沉淀，不能及时为我司项目开发建设所使用。
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加强有效沟通，盘活止付资金
——张家口宣化邮储解止付经验分享
冷静思考，梳理需求
公司亟待解决的这一问题，牵扯部门多，涉及到宣化拆迁办、房管局、住建局、邮储银行、工商银行、宣化产城、宣化政府等。各方诉求交叉点多，政府要求不能低于限价，拆迁办和邮储银行要求网签，房管局要求解决业主上访，住建局要求竣备，工商银行要求还贷，产城要求政府返款，业主要求交房。错综复杂的各方关系及交织交错的不同目的，都需要我司耐心梳理，逐项攻破。
锲而不舍，创新突破
当前的市场形势下，公司面临极大的资金压力，我司与政府沟通，采用多轮存提监管资金方式盘活止付资金。第一批次存入405万首付监管资金，撬动788万邮储止付，共计1193万进入工行监管户，提监管时被工行告知此笔款项需偿还产城公司前期开发项目的贷款，经查实，双方确有相关的协议约定，资金再次陷入银行监管状态。
多轮存提监管方案的破产，并没有让公司相关责任人丧失信心，经过缜密的分析与沟通讨论，我司提出第二方案，推进项目竣备工作，连同政府部门，寻求合理方式对该笔资金进行监管，免除预售监管，同时解决产城出售政府280套安置房的网签备案问题。该方案获得各方的一致认同，我司顺势执行实施。
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成立专项，明确分工
首先，总经理亲自督办成立专项工作小组，按职责划定工作分工。由总经理对接宣化区政府各部门一把手，财务负责对接邮储银行及工商银行，开发对接住建局，项目营销对接房管局及拆迁办，明确各方意见并协调反馈问题卡点。锦绣澜山安置房具备竣备条件，项目部快速取得竣工备案手续，解除预售监管，达到与各方协调沟通的基本条件。
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兼顾各方，逐一攻克
其次，推动专项沟通会的组织召开。因牵扯不同政府部门及银行的诉求，且意见差距过大，我司作为资金使用方，主动协调各方负责人时间，集中到场陈述己方方案，寻求解决办法。通过协调区政府、住建局、房管局、拆迁办及涉及银行组织一轮又一轮的当面协商，最终达成一致意见，由住建局主导，政府指定第三方国有公司开具帐户，由我司、住建局、银行及国企单位对该项资金进行四方监管。
签署备忘录，明确条款
最后，乘势提出由涉及各方签署工作备忘录，对达成的一致解决方案进行书面签字确认，并订立正式的协议文本，明确各项约定条款。安排专人跟进四方监管资金的对接使用，提升盘活效率，解冻资金全部用于我司在宣化区域的项目建设，实现了我司对政府的承诺，增强了双方的信任度。
终获成果，解控止付资金
该项工作的推动，解决了网签备案，从而使业主的疑虑解除。安置房业主可以办理房本，消除了客诉。竣备手续的办理，达成了免监管。解控止付资金6000万，采用四方监管的形式，保障了宣化项目建设的资金来源。同时，加强了政府及银行等涉及部门对我司在宣化本地开发建设的信心和支持力度。
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管理思考：
1、每一份工作，每一个岗位，都不会是一帆风顺的，对待工作中的问题卡点，要做的是敢于正向面对，不回避。
2、要有韧劲，有耐心，有不服输的精神，将繁杂的事项无限细分。同时，要敢于创新，结合工作中的实际情况，勇于提出创造性解决问题的方案。
3、在目标一致的前提下，要充分的整合多方资源，为己所用，为自己的工作目标提供助力支持。我们坚信，即使面对再严峻的经济形势与复杂局面，只要齐心协力，坚定信念，就一定会赢得属于我们共同的胜利。
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目标分解，节点管控，进度督办
为全力冲刺630节点，完成6月的回款指标，廊坊市区针对按揭提速工作进行了全面梳理。首先，结合按揭进度及有效回款周期，将指标细分至每个阶段；其次，根据回款周期倒排，针对每个回款阶段制定关键事项及节点要求，将关键事项具体到每日、每人；最后，平台统筹管理，实时督办卡点进度并对达成结果预警、通报，确保卡点及时疏通，完成回款指标。
按揭放款如何提速提效
——廊坊市区公司按揭提速经验分享
2022年以来，房地产企业经营困难、资金链困难情况愈发显现，“爆雷”“出险”事假频发。当前形势下，为了守住经营底线，快速回笼资金，按揭回款提速工作刻不容缓。各公司需结合回款现状，对按揭回款中的每一项工作进行全面梳理，压缩回款周期，确保回款指标达成。
同心协力，多措并举，使命必达
确定回款目标后，立即组织人员梳理思路，确保每个环节做到无缝链接，压缩回款周期。通过前置资质审核工作，提高了审批通过率，同时协助银行进行业务的梳理及提报，及时沟通省行、分行审批，完成审批的提速，最终根据回款后资金是否可动，分析资金现状，实现监管资金精准存入，确保合同进度与按揭进度同时达标。
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认筹阶段，提前完成客户的资质审核工作，并根据客户的资质情况，合理匹配合作银行，确保高审批通过率，避免重复审批，审批周期由平均5日压缩至2日，平均周期缩短了3日。
根据按揭进度分析，并结合资金情况进行节奏把控，制定阶段目标，倒排回款节点，压缩组卷周期，并及时沟通银行提报审批，保证按揭及合同进度双达标，以确保阶段指标的达成。
根据区域回款后【可动资金】或【内部循环资金】的现状，拉通运营、财务及工程等横向部门，进行资金的合理铺排，确保实现监管精准存入和高效回款，最终商贷监管后回款周期缩短了2日，公积金缩短了7日。
结合项目现状，增加合作银行的优质支行，增强银行之间的内部竞争意识，同时为客户贷款提供多家选择，提升审批通过率及审批效率，分解回款风险。
根据客户详情，分类别进行分析汇总，同时结合客户失联、舆情及起诉等风险，制定差异化去化方案，责任到人，逐笔夯实，一户一策完成问题卷去化工作；同时有效拉通法务、财务等横向部门，针对特殊情况及时寻找解决方案，确保问题卷清收。
上下联动，统一调度，平台与项目做到无缝对接，针对卡点问题及时疏通解决，回款优先，确保按揭条线及合同条线双达标，实现网签合同、审批时限匹配放款速度，网签合同的备案周期由原来4日压缩至2日，平均周期缩短了2日。
积极维护银行关系，提高审批效率，针对主力银行，前置贷款合同盖章、打印等相关工作，压缩回款周期，同时结合回款计划，与各支行打好节奏，预留银行月末放款额度，平均放款周期缩短了1日。
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前置资质审核、严控转签时限
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问题卷专项清收
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团队协作、密切配合
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增加合作银行、分解回款风险
3
资金精准存入、高效流转
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优化审批、阶段目标强管控
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外部资源协调
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管理思考：
1、回款不仅仅要拼数额，更要拼速度，在按揭提速工作中，无论是资质审核、监管存入，还是银行审批、合同备案都是影响回款的重要因素，而这需要各部门紧密配合，无缝衔接，为了共同的目标而努力。
2、只要我们秉持坚定的信念，加以对目标与措施的详细拆解，计划的缜密铺排，在执行中将每个细节都发挥到极致，必定会超越期望。
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6月份根据经营资金所需，为了实现“自我造血、自我循环”，守住”保生存”的经营底线，平台营销中心针对廊坊市区公司公积金保证金进行盘点，并制定6月盘活指标4000万：6月15日前盘活2000万，6月30日前盘活2000万元。目标既定，必须想尽一切办法完成。
如何盘活保证金，实现资金流转
——廊坊市区公司保证金盘活经验分享
根据指标盘活阶段指标及节点，6月10日营销中心进行将近14个小区含旧老项目（如：江南水郡、格林郡府、晓廊坊等）1300组公积金客户与产权进行客户产权证办理情况进行核对。
结合核对结果进行信息整合并出具初版数据分析，6月11日根据初版数据分析，进行14个项目当前剩
余保证金金额测算，并结合项目未办理客户情况及办理速度测算最大限度可提取金额，从而进行提取项目初步确定。
数据化多维度分析，制定解决方案
寻求突破，全方位“作战”
根据6月11日初步确定提取项目后，沟通外部合作单位确定提取所需资料，进行按照提监管涉及公积金、建行要求相关手续的信息进行资料准备，资料信息整合过程中，存在问题进行按照逻辑关系进行查询，首先，对于缺少信息先通过内部部门沟通进行信息查询，最后，对于需外部协调事宜（如房管局不动产权信息），针对此部分数据进行整合，便于信息查询。
第一步：
由于第一阶段任务节点时间为6月15日，自指标下发至节点剩余有效时间仅剩7天，需将原40天的提取周期压缩到7天，且需完成2000万监管资金提取，在时间如此紧张情况下，要想实现最终胜利，需进行全方位“作战”准备。
6月12-13日，同步进行多方工作开展（如：不动产信息查询、资料盖章流程提报跟催、协调公积金、城建资料初步审核），为压缩审核周期，进行沟通公积金连夜加班审核，并安排公司专人到公积金办公进
第二步：
北京力量
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北京力量
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结合第一次资金提取经验，在此基础为第二次资金提取做了基础准备并可从中实现压缩提取周期，首先，与产权部门进行具备但未办产权客户明细盘点，针对犹豫不决客户进行挤压前置产权办理并夯实客户办理时间，同步提供将一周内办理客户名单提供，根据客户办理情况提前进行资料准备，并同步协调合作单位进行信息审核，根据反馈进行修改，最终于6月26日出具最终信息，进行最后复核，实现最终资金盘活。
6月14日将最终审核无误项目信息进行整合并进行内部盖章等流程，再次协调外部合作单位进行最终项目提取资料符合，最终实现首次1938万公积金保证金资金提取。
第三步：
行对接，审核过程中存在问题当场修改，修改后公积金人员继续进行审核，形成有序工作链条，最终于6月13日结束完成本次提取项目基础信息全部审核。
通过最初目标的明确，思路的确定，过程中内部数据的精准分析，经过多方外部资源的协调与支持，实现公积金、建行、房管局充分调动，最终6月份保证金盘活指标提前3天并超额达成，盘活4159万元，任务达成率104%。
不断总结复盘，内部联动打节奏
管理思考：
在资金尤为紧张的当下，我们必须对公司每一笔资金进行深入的盘点和分析，在过程中“明确方向，找方法；制定措施，专人盯办；针对过程问题及时协调资源进行疏通”，为公司经营提效提供现金流，守住“保生存”的经营底线。
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北京力量
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根据集团要求盘活“边角”资产及“搁置”件方面，需各分公司全面梳理盘点资产，实施“确立目标、确定价格、明确任务、责任到人”的专项销售计划。承接集团要求，营销中心总经理&廊坊市区公司总经理牵头，迅速组织专项小组进行盘点，但廊坊市区发展年限较长，老旧小区大多交房时间较久，其中不乏10年以上小区，如何能收集准确的信息、图纸规划是否完备、产权是否明晰等……一系列问题铺陈在案。
面对困境，专项小组并未等靠要，而是直面问题，明确要盘点的8个老旧项目，快速梳理工作思路，分工明确，通过信息梳理、下沉盘点、问题排疑、价格落位四步走，快速完成资产盘点。
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逆境之下，如何盘活资产，有效增货值
——廊坊市区公司盘活资产经验分享
想要致胜，就不能打无准备之仗。专项小组成立之初的第一件事，就是想尽一切办法收集可收集到的所有老旧小区的信息、图纸资料。
小组兵分两路，一队协调小区物业收集空置房现状信息，对于房源空置状态、面积明细、资质要求、服务风险等进行全面收集分析；另一队拉通开发部门进行产权核实，对所有空置房源进行分门别类，列表排序，形成廊坊
信息梳理
市区老旧小区房源盘点梳理表，详细描述问题需求，确认解决方案，制定下一步实地盘点计划。
有了明确的盘点计划和作战方案，专项小组第一时间协调物业对所盘点出的空置房屋、商业、地下室等进行实地考察。8个社区近百万方面积，专项小组用腿丈量，用目测距，一步步夯实所有问题。
第一步，走访所有空置房源，不放过任何一处有效资产，现场确认房源目前空置的状态，测量房屋面积并与规划图纸核对，与物业细节确认是否存在纠纷，是否被使用等情况；
第二步，拉通房管局，对房屋产权经房管局系统进行核实，并多次到房管局核查，确认房源是否录入房管局系统及录入系统状态等；
第三步，拉通开发、设计部门，确认每一套房源的信息准确，寻根溯源查规划查图纸文件，反复核实，确保最终房源情况有效。
下沉盘点
北京力量
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解决房源问题的最终目标是实现销售，科学定价是最关键也是最重要的一环。为快速形成业绩，营销中心总经理牵头，抽调各项目销售精英，与专项小组进行两次分工培训，市场、客户两手抓，综合分析，科学定价。
市场调研：组织销售针对8个社区周边商业进行定向摸排，对售价、租金、物业费、客流等进行详细调研，并结合区域交通、配套、社区规模、消费习惯等形成每套房源的针对说辞，做到有效输出；
客户调研：组织意向客户及房源周边商户问卷调研，针对客户购买意愿、区域认知、经营方向、犹豫点、资金实力等进行一对一问卷访谈，并深度了解客户关注点，引导客户打消疑虑。
综合定价：交叉分析市场数据及客户需求，并结合房源现状进行综合测算，制定合理严谨的价格方案，为为销售回款前期做好扎实的奠基。
价格落位
房源确认后，一系列错综复杂的问题也展现在眼前。专项小组首先根据有产权和无产权进行明确划分，并根据所盘点出房源各自的问题进行汇总分类，共计梳理问题项三大类百余项，按类找方法，逐项细落实。
第一，盘点房源大多为无产权产品，且未录入房管局系统，个别录入房源也是锁定状态不可售，专项小组多次拉通开发及产权部门研讨方案，与客户明确房源产权现状，制定有效说辞，签订使用协议，不做产权办理时限承诺，并同步沟通房管局产权办理事宜，在不影响销售的前提下推进产权办理；
第二，部分房源因年限太久，图纸缺失且系统不可查，无准确建筑面积，专项小组拟定说辞，以现场实测面积与客户签订使用协议，待产权办理后，根据房管局实测面积补差价；
第三，因房源均为不可售房源，无法签订销售协议，为规避法律风险，真正实现有效销售，专项小组与法务部门及律所专家多次咨询，制定有偿使用协议，合理避免法律风险的同时，给予客户有效预期。
问题排疑
专项小组针对廊坊市区8个老旧小区（江南水郡、格林郡府、豪邸坊、晓廊坊、格林郡府等）的内用房、配建商业等房屋进行细致盘点，盘活房源62套，可售面积达到10703方米，预计实现货值6336万元。
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管理思考：
盘点资产、盘活房源是分公司的一次自我盘点，也是营销团队的一次全面提升。营销中心从接受任务到落地，凭着对目标坚定不移的信念，将所有环节组织有序，环环相扣，并快速形成落地执行方案。
第一，只有高效专业、目标坚定的团队，才能够形成强大的战斗力和执行力；
第二，结果看执行，只有严控每个细节的落位，才能保证后续工作的有效进行；
第三，没有解决不掉的问题，只有尚未找到的方法。营销工作要有抽丝剥茧的细心，也要有破局开荒的能力。
逆境之下不躺平。以客户为导向、目标为结果是荣盛人的自驱力，只有对目标充满敬畏感和必达的信念，才能够最终实现目标。
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