2020成都地产行业半年度回顾
太行瑞宏 · 项目进度早知道
“同学计划”课外延展
——①【投拓管理】好文推荐
——②【成本管理】好文推荐
匠心，员工职业工坊
——《工程标准化建设思考》（李园辉）
新津撤县设区，以后请叫我新津区
成都2020下半年发展新风向
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地产上半场，卖的是地段，卖得是升值的潜力，
新的黄金10年，供需即将倒转，C端时代来临，
精心打磨的楼盘，肯定溢价！
地产红利都消亡之后，仍然屹立不倒的，是经营的强大，是品牌的红利，是人才的价值！
任人唯才、目光长远，走职业化道路。
奋斗吧，我们正当年，也就拥有了无限的可能！
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Contents
目录
引言：纵观全国，2020年上半年疫情的到来加速了各城市房地产市场的分化，成都市场韧性较足，行业指标优良，预计下半年仍有较大回升空间。
上半年供应土地110宗，面积7744亩，同比去年上半年增加22.2%；成交土地111宗，面积7910亩，同比上涨3.8%；平均楼面地价5098元/㎡，同比上涨22.3%。
纯住宅楼面地价10879元/㎡，平均溢价率近3成，住兼商楼面地价5132元/㎡，平均溢价率22.9%，商业用地整体溢价率低。
天府新区土地供销占大成都供销近两成，青白江供销稳居第二，近郊供销量大：新都龙泉郫都成交均达到400亩以上。主城区地价均过7000，近郊区龙泉、新都过7000。
成都土地市场：
成都在疫情防控期间出台延长土地款缴纳时间，保证房地产企业有序稳定拿地，上半年土地供应放量，成交平稳，价格同比去年上涨，有十一宗土地达到最高限价移交，多区域地价被刷新。
行业透视镜
行业透视镜
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成都住宅市场：
供应缩量，销售平衡，价格持续上涨，天府新区发力，供销远超其他区域，改善户型市场量增大。
供应下滑，上半年供应面积933万㎡，同比去年下跌11.0%；销量下滑，上半年销量1077万㎡，同比下跌0.9%。
供小于求，存量2287万㎡，同比去年末下跌6.7%，去化周期13个月，接个持续上涨，均价达到13116元/㎡，同比上涨15.8%。
下半年预测：
政策层面：上半年政策从土地、预售条件、落户及人才政策等宽松调整，针对需求侧的限购限贷仍维持偏紧态势，2020年两会定调，房地产政策坚持“住房不炒”，预计短期保持平稳。
土地市场：二三圈层已完成近半，一圈层或为供应主力，地市或持续高热，叠加上半年业绩，房企拿地隐形成本激增，后期价格看涨。
周期落位：疫情后经济加速回升，住宅供需结构不断调整，改善产品持续入市，预计下半年成都楼市将处于上行周期，商业市场低位运行，库存压力大。
郊区是供销主力区域，天府新区供应放量销售大涨，整体价格持续上涨，主城区价格上涨近3成。
行业透视镜
行业透视镜
ESSENCE CHENGDU
5#地块
1、外墙石材施工完成；
2、外墙铝板施工完成；
3、外架拆除完成；
4、屋面瓦到场；
5、别墅区大乔栽种完成；
6、洋房区二乔种植完成；
7、吊顶龙骨施工完成，户内防水施工完成，水电点位施工完成。
1#地块
1、 户内改造完成；
2、 大堂装饰施工完成90%；
3、 门头铜饰施工完成；
4、 景观收口完成95%。
4#地块
1、外立面收尾；
2、户内门窗大面积安装施工；
3、总平管网、景观穿插施工。
项目进度——金沙城
ESSENCE CHENGDU
项目进度——锦澜阁
1、2号楼5-6层砌体完成，2层二次结构完成；
2、3号楼6-7层砌体完成，3层二次结构完成；
3、4号楼4-5层砌体完成；
4、地下室侧壁基坑回填至70%；
5、地上消防风管进场60%，安装20%。
ESSENCE CHENGDU
项目进度——锦悦府
ESSENCE CHENGDU
项目进度——云津观棠
1、4、5、6号楼住宅户内实测完成，质量通病整改完成30%；
2、5号楼1单元窗框开始安装；5号楼商业铝合金框安装完成50%；
3、6号楼商业石材干挂完成；户内燃气立管安装完成40%；
4、地下室灯具安装完成10%，消防主机接线完成80%，火灾报警设备收尾完成，废水提排阀件安装完成；
5、地下室照明灯具进场；地下室防火卷帘进场；电力公司低压电缆进场；
6、总平消防道路路沿石安装完成60%；场内整形完成后局部补土完成；栽种完成大乔8株，二乔20株；总平及主楼雨污水管道通球完成；总平灯杆、监控杆基础制作30%；
一期：
1、7#楼：11~14层外墙保温膨胀钉施工完成80% 。
2、8#楼：11~14层外墙保温粘贴完成80% 。
3、9#楼：15层抗裂砂浆完成100%，屋面铝板幕墙龙骨焊接部位防锈漆涂刷完成100% 。
4、1#楼：A区2层砌砖完成100%，B区1层砌体完成100%。
5、10#楼：14层外墙抹灰完成100% 。
6、14#楼：14层外墙抹灰完成100% 。
7、15#楼：外墙抹灰完成100%，内墙抹灰完成100% 。
二季度5-6月开展两期太行瑞宏“同学计划”培训活动，分别为投拓、成本专场。
“加强专业互学，促进条线联动，提高管理意识” 。
ESSENCE CHENGDU
项目进度——云津观棠
二期：
8、2#楼：2层顶砼浇筑完成100% 。
9、3#楼： 一层顶砼浇筑完成100%，主楼及副楼负二层挡土墙防水完成100%，防水保护层完成60% 。
10、11#楼：七层墙柱钢筋绑扎及支模架搭设完成100%。
《全成本管理经验分享》
讲师：李占辉
《投资管理实操与案例》
讲师：杨毅
夯基础·练内功
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夯基础·练内功
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课外延展学习——【投拓】好文推荐
文章主题——投拓基本工作之项目拿地测算表
推荐人：杨毅
内容概述：
同行交流聊政策，政府洽谈论方案；外出看地说风水，调研踩盘侃市场。要做好地产投拓需要兼具三头六臂，本文就土地拓展最基本的工作进行分享：项目拿地测算表全面技能，涉及投资环节与各个专业的链条关系，了解投资专业的同时提升本专业全面性。
课外延展学习——【成本】好文推荐
文章主题①——精装修工程成本控制要点
内容概述：
本文立足于全过程工程造价管理，阐述了项目前期策划、设计、招投标、施工4个关键阶段的精装修成本控制的要点，并通过案例加以说明。
从项目决策、设计、招投标、施工分阶段分析精装修成本控制的关键要点。
文章主题②——精装成本控制过度？标杆企业如何规避风险
内容概述：
近年来，为了应对限价，很多地产项目都更加强调精装环节利润，导致项目开发过程中在精装成本控制上容易陷入了误区，一味减配降档，最终造成一定风险，不仅给交付制造困难，品牌口碑也受到影响，本文从实际经验出发，分析如何规避相应风险。
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夯基础·练内功
夯基础·练内功
本期季刊迎来了新的板块“员工职业工坊”，由太行瑞宏员工自己执笔，总结专业学习工作成果，分享本专业知识，人人为师，人人为学，提升专业综合性，打造企业标准化。
标准化建设是地产开发企业管理沉淀和规模发展的必要过程。从工程管理部成立开始，我们们对公司标准化体系建设做了深入的思考和调查，希望能建立一套简洁、有效的标准化体系，助力公司项目管理提升和规模化发展。
本文从标杆企业标准化情况、我公司标准化建设规划、已完成工作以及后续工作4个方面以点带面做具体叙述。
1. 标杆企业标准化情况简介
主要收集了新希望地产和蓝光地产的标准化资料，部分保密资料收集还不是很完整，但通过这些有限的资料基本可以了解这两家公司的标准化建设情况。
1.1 新希望地产
新希望地产工程管理中心编制有7个制度8个指引29个标准，具体内容如图示。
《工程标准化建设思考》
工程管理中心 李园辉
1.2 蓝光地产
蓝光地产标准化是按专业分类建设，包含建筑、结构、安装、装饰、营销等标准化文件，其标准化文件非常细致。
夯基础·练内功
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2. 我们公司标准化架构规划
参照标杆企业标准化体系，结合我们公司实际情况，将标准化架构规划为：管理制度、技术标准、通用技术文件模板三大块。后期将根据公司需要不断补充、完善。
2.1 管理制度
包含四新技术应用、标准化文件管理、工程检查督导、项目管理人员调配、通用技术文件管理、项目案例库管理、在建项目督导考核、样板间展示区维保管理等制度。
2.3 通用技术文件模板
通用技术文件模板暂时只包含工程管理指导书模板、工程施工类招标技术要求模板（土建、安装、装饰）。
3. 已经完成的工作
3.1 管理制度建设方面
已完成8个制度文件的编制。其中四新技术应用管理等6个管理制度已通过公司审批，于2020年4月26日发布。
3.2 技术标准编制方面
已完成防渗漏技术措施等8个技术标准编制，包含安全文明标准、质量控制、穿插提效等方面。其中防渗漏技术措施、安全文明施工标准已通过审批，样板先行等4个标准正在审批。
2.2 技术标准
技术标准包含防渗漏、安全文明、样板先行、质量（工程做法、工艺标准、实施指引）、穿插提效等标准、指引。
3.3 通用技术文件编制方面
已完成工程管理指导书模板、工程施工类招标技术要求模板（土建、安装）的编制，正在征求意见。
3.4 工程检查督导方面
按工程检查督导制度和年度检查计划对各项目进行日常巡检、专项检查、综合检查评比。日常巡检平均每2周一次，专项检查平均2个月一次，综合检查评比每季度一次。
夯基础·练内功
夯基础·练内功
3.5 考察学习方面
组织各项目管理人员对标杆企业进行项目考察，2019年11月对龙湖梵城、万科天府锦绣项目进行了考察，2020年7月对蔚蓝卡地亚花园城、新希望D10项目进行了考察学习。
龙湖梵城 万科天府锦绣 新希望D10项目 蔚蓝卡地亚
4.4 项目案例库建设方面
项目案例收集、评比、归档，将经验总结书面化，供公司员工学习分享。
4.5 考察学习方面
加大对标杆企业考察学习力度，包括安全文明管理、质量控制、工艺工法、穿插施工、计划控制等，做好考察总结和分享。
标准化建设是我司规模化发展和管理提升的重要手段。工程管理部将通过不断的补充、修订、完善，逐步建立一套适合我们公司的有效、完整的标准化体系。
希望大家多提出更多宝贵的建议，共同为公司标准化建设助力，感谢支持！
太行瑞宏·工程管理部
4. 还需要发力的主要工作
4.1 管理制度方面
根据公司需要，继续编制符合公司实际、解决突出矛盾、便于执行增效的具体的管理制度。
4.2 技术标准方面
如交付标准、工艺标准、门窗标准、栏杆标准、地下室地坪标准以及其他工程做法等技术标准需要编制、完善。
4.3 标准化工作执行督导方面
按制度加强检查督导落实情况、提升执行力。
6月19日，四川省政府官网公布了关于同意撤销新津县设立成都市新津区的批复。至此，新津成为三圈层中，继青白江之后，第二个撤县设区的行政区域。
城市空间格局
规划“一心三城五镇”
新津版图就像一片“绿叶”，对外也自称“超级绿叶”城市，规划了“一心三城五镇”的城市空间格局，借着公园城市概念，新津在33平方公里的津津城市绿心内规划了“公园城市示范区”，面积16平方公里，着力打造新津新中心。
当前，新津汇集了成渝地区双城经济圈建设、成都“南拓”、建设成都高质量发展示范区、迈入地铁时代、公园城市建设等多重机遇，以“创新”为关键词，新津正快步向都市型经济转型。
撤县设区后，新津必将以更加积极的姿态抢抓成渝地区双城经济圈建设机遇。
产业地理格局
产业规划“两园一区”
“两园”即天府智能制造产业园、中国天府农业博览园，“一区”即成都梨花溪文化旅游区。
天府智能制造产业园以“智能制造+”产业为主，天府农业博览园以“农博+”产业为主，梨花溪文化旅游区以“文旅+”产业为主。
城市配套
最不缺的是公园最大优势是地铁+TOD
交通资源方面，作为远郊里首通地铁的区域之一，新津的公共交通有大优势，已形成地铁、高速路、快速路、国道以及铁路、高铁等多元化交通体系，承担着“成都南部门户枢纽城市”的重要功能。
此外，新津站作为片区级TOD站点，为全市首批启动的14个TOD示范站点之一。一期项目预计2022年完工，对短期楼市影响而言，这可能是比撤县设区更大的利好。
教育资源方面，有新津中学和新津中学外国语实验学校，在建的有成都龙江路小学新津校区、成都外国语学校天府校区和墨尔文国际学校，拟建的有石笋街小学新津校区、市机关第三幼儿园新津分园和博实乐国际学校。
生态资源方面，有白鹤滩国家湿地公园、杨柳湖湿地公园、天府明珠公园、骑龙湖公园、百溪堰湿地公园等，可以说新津最不缺的就是公园。
整体来看，新津以生态宜居为主，正好借着公园城市的概念顺势打造了公园城市示范区；配套方面，区域生态底子好，优质学校和医院在积极引进，地铁和TOD是新津的最大优势。
新津的资源本底嫁接外部机遇，内外共同赋能。我们相信，新津的发展有了更多“底气”的同时，区域的房地产市场也会站上更大的风口，迎来更多的机会。
新交通、新地标、新教育……下半年，成都一大大大拨“上新”来了，让我们一起看看预告，也许有些改变与你的生活息息相关。
新交通
● 据权威报告，成都地铁在建线路排名全国第一！
● 2020年下半年，又将有5条线路通车：6号线、8号线、9号线、17号线、18号线。
● 成都部分TOD项目将亮相
梓潼宫项目预计7月首推楼栋结构过半9月独立商业及下沉广场将亮相；陆肖站预计9月底主体施工将完成50%以上；双凤桥站项目预计在6月进入地上部分主体施工阶段！
● 天府国际机场即将起飞
目前天府国际机场首条跑道已线贯通，今年11月将完成校飞。
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● 全面打造“公交城市”
预计到今年年底，成都将新增48个公交场站19个区县公交数量也将大量提升每500米就会有一个公交站点。
● 成都形成各大交通圈
预计到2020年年底成都将新增出川通道至15条形成周边城市1小时的快铁交通圈至昆明、贵阳、兰州、武汉的4小时快铁交通圈至环渤海湾、长三角、珠三角地区的8小时快铁交通圈。
新地标
● 新建三座体育馆
城东体育公园：位于城南高速北侧、理工大学南侧。面积大约相当于两个成都体育中心，整体规划呈扇形，一期工程预计2020年完工，将呈现足球赛场、湖滨休闲、滨水绿道等特色景观。
高新区体育中心：位于中和片区、中和1线北侧 ，成仁快速路西侧 ，与陆肖TOD项目相邻 ，作为成都大运会比赛场馆之一 ，总建筑面积20.16万平方米 ，相当于近10个四川省体育馆大小 ，今年底完工。
除此之外，位于空港新城的天府奥体公园，规划总面积为86平方公里，作为四川首个集水上、山地、综合体育项目为一体的大型体育综合体，预计年底前将完成配套基础设施。
城东体育公园
高新区体育中心
● 全国首个宝马官方授权摩托骑行公园
BMW摩托国际越野体验中心来了！坐标邛崃平乐古镇，平乐农商文旅融合发展片区的重点项目，总投资约160亿元全国首个宝马官方授权摩托骑行公园
，即将让邛崃彻底洋气一把！
室外效果图
室内效果图
● 东部新区最大文创项目——东来印象
作为成都东进的标志性工程，总投资31.8亿元的东来印象将规划建设为“八馆五中心两园一家一大剧院”，将于8月完工验收。
● 天府国际会议中心
坐标：成都市天府新区
坐拥超大面积会议厅、总面积约8000m²！与天府公园、金融中心绿轴、天府CBD……共同组建未来成都天府新区标志性公共建筑群，其设计旨在致敬成都平原广阔的地平线，这里担得起“天府之檐”的美称！预计2020年建成投入使用。
新商业
S K P
中国奢侈品百货样板间
台湾新光三越×北京华联联手打造北京SKP曾创造全国销售额第一的纪录西安SKP曾创造半年销售20亿的纪录如今，全国第三座SKP来成都了。
环贸ICD
全球第五座ICC
超甲级办公楼、大型体验式购物中心，1.7万方精致商业街还，高度280m塔楼。
天府环宇坊
社区精致生活体验中心
全国首个泛光照明二维码互动大屏太吸睛！以后逛Gai也能扫码进行。
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