猎鹰三组

2019

激情燃烧  再次出发

Real Estate

Weekly

一周新策

目录

   01、一周新策

   02、高管履新

   03、公司动态

   04、行业透视

05、大数据

Company dynamics

  为支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，广州市规划和自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》（以下简称《意见》）。

该《意见》适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。这意味着，只要符合相关标准，写字楼、商场、酒店等商业项目都可以按照规定改建为租赁住房。

  房屋“无证”，却促成买卖双方签订合同进行交易；承租、承购自己提供经纪服务的房屋；未核实房屋权属情况，擅自对外发布房源信息；为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务……针对严重侵害购房人权益的行为，7月15日，西安市住房和城乡建设局发布《关于2019年上半年度经纪机构风险提示》，对2019年上半年存在严重违规行为和不规范经营行为的24家房地产经纪机构再次进行通报。

A New Week Policy

一周新策

A New Week Policy

一周新策

Policy Perspectives

珠江投资集团总裁许晓军离职

珠江投资集团总裁许晓军离职了。内部员工透露：“公司已经发布相关文件。”根据百度百科的介绍，许晓军，1971年生，先后毕业于南京工业大学、华南理工大学、清华大学，获机械工程专业学士学位和硕士学位及工商管理硕士学位。被清华大学艺术与科学研究中心聘任为“清华大学艺术与科技创新基地创业导师”。2007-2009年，许晓军出任昂展置业集团执行总裁、地产公司董事长。

2009-2015年，许晓军先是担任恒大天津公司董事长，之后回到恒大集团担任集团副总裁一职，再之后又担任恒大北京公司董事长。

2015年，许晓军出任启迪协信集团执行总裁，全面负责启迪协信集团经营管理工作。

2018年7月，许晓军加盟珠江投资集团，并担任总裁一职。

高管履新

Executive resume

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蓝光发展副总裁杨冉发出告别信 「难以割舍奋战的1095天」

蓝光发展副总裁杨冉已经离职了。

他还给蓝光发展的全体小伙伴们写了一封感人至深的告别信，落款日期为2019年7月15日，地点北京。

信中，杨冉透露了他的去向是开启“陌生的创业之旅”。字里行间能感受到他做出这个选择，从念头滋生之际，到尘埃落定之前，内心经历了无数场风起云涌的拉锯战。

最后，杨冉将博弈的结果称之为：“这是一次忠于内心、战胜自我的选择。”

关于具体的创业内容，杨冉并没有透露。他只是形容为“那是一个虽不及万亿地产但也有超过三千亿市场体量的领域”，那个领域“有猫、有狗有动物”，而他自己将成为一个“新手铲屎“

复地集团执行总裁陈雪明离职

1997年陈雪明毕业于南京工业大学，全日制本科；2006年陈雪明又获得了南京大学工商管理硕士学位。

1997年到2002年间，是陈雪明的第一份工作，在南京金鹰国际集团有限公司，他经历了土建工程师、工程主管、项目经理等岗位。

2002年到2014年，陈雪明服务于南京侨鸿国际集团，他经历了项目总经理、城市总经理、总裁助理等岗位，直接向集团总裁汇报工作。（南京侨鸿国际集团的前身就是南京金鹰国际集团有限公司）

2014年，陈雪明完成了人生的第一次跳槽。他加盟复地集团，并出任复地集团南京复地房地产有限公司总经理，负责南京公司的全面经营管理和各项目整体开发建设工作。一直干到了2018年年初。这期间，复地集团南京公司每年销售额超30亿+，开工面积超30万。

2018年年初至今，陈雪明担任复地集团执行总裁，全面负责复地集团开发业务的经营管理。

Executive resume

Company dynamics

公司动态

正荣的这一次组织架构调整，集中在正荣地产板块，至少包含了八条新闻：

①将地产板块工程和成本职能合并为工程成本中心。

②打通了总部-区域-项目的经营数据，实行标准化数据管理。

③将工程、成本、设计、营销等生产条线权限合理下放至区域平台。

④去年底刚成立的商开公司面临拆分，将商业板块发展从管项目向管资产转变。

⑤新成立了客户价值中心。

⑥新成立了综合管理中心。

⑦根据区域公司成熟度，进行差异化授权。鼓励甚至鞭策区域公司冲刺百亿区域。

⑧“精总部、强区域”、“业务/板块协同”、“客户价值导向”这三点，将成为下半年乃至未来正荣组织架构调整的核心理念。

   万科2010年年底进入芜湖拿地，那个时候就已经存在芜湖万科房地产有限公司了。2011年时，芜湖万科很快便面世了第一个项目万科城，它是芜湖首个全精装社区，也是芜湖首个国家级“绿色三星”社区。但因为芜湖地少，人少，经济也就那样，所以芜湖万科一直发展的也不咋样。2015年时，芜湖万科就被合肥万科收并了。现在，只不过是又把芜湖万科单独拎出来做一线公司而已。

   常州，万科则是2012年就进入了。之前，常州万科是属于锡常万科的，现在也单独拎出来做一线公司了。

为何突然要单拎这两家公司出来呢？知情人士透露：“万科集团是因为长三角一体化和一体化会议在芜湖召开，芜湖有伟星，常州有新城，都是本土地头蛇发展特别猛，所以综合考虑成立一线公司去深耕。”

Company dynamics

公司动态

Company dynamics

公司动态

2019年7月8日至13日，新城控股集团总部、各事业部近千名中高层管理人员，共同参加了此次年中会议。这也是王晓松接任新城控股集团董事长后，首次公开亮相。

自7月3日，“王振华事件”被爆出后，新城系就处于水火之中。而这位地产二代就临危受命，紧急上位，充当新城系的“救火队长”，带领高管团队采取一连串的自救动作，降低新城系的负面影响。其中，包括“万达商业地产老将曲德君火线入职、股市找外援、公布2019年上半年经营数据、内幕交易信息自查”等动作。而效果也是立杆见影的，新城系港股开始翻红。

王晓松正在让新城的员工拧成一股绳，并在此次会议上，喊出了“新城是所有新城人的新城”的口号。这位新城的领军人，虽然上位不到半个月，但是他的所做所为，似乎正在让负面信息冲击下的新城人，看到了新城重回正轨的希望。

那个熟悉的深圳中海，又回来了

2019年6月24日，被誉为史诗级的土拍盛宴在深圳土地房产交易大厦上演。一口气挂牌5宗纯居住用地，2宗位于光明，3宗分别位于龙华、宝安和坪山，引来超过70家房企竞争，光保证金就缴纳了1100亿元！

现场，有媒体捕捉到了坐在后排的中海地产集团领导、中海地产深圳公司领导团队身影。

过去几年，中海在深圳市场的存在感不强，原因就是土地储备不够用。所以，这次面对深圳有史以来规模最大的一次宅地集中供应，5块地中海都积极举牌，并多次厮杀到最后关头。

皇天不负有心人，在击败厦门国贸、建发、华润置地、招商蛇口等对手后，花费54.08亿元，中海将光明A510-0151宅地收入囊中。这块地是本次土拍面积最大的一宗，土地面积4.6万平方米，总建筑面积18.41万平方米。

Company dynamics

公司动态

Industry Perspective

行业透视

Policy Perspectives

行业透视

论道三四线，谁在坚守，谁在撤离？

年初业绩会上，不少房企表示2019年投资重心将从三四线回归至一二线城市，半年过后的确初见成效，部分房企开始撤离三四线。那么重回二线战略进度如何？谁是上半年房企二线拿地之王？又有哪些房企继续在三四线抢地？这些城市该如何选择？ 

①融创、万科上半年一二线拿地总量最多，规模房企二线拿地比例提升

Industry Perspective

行业透视

②百强聚集中西部核心二线，融创、万科、绿地拿地多、分布广

  从一二线城市的百强拿地建面来看，拿地热点城市近半数来自中西部地区，如武汉、重庆均是2019年上半年最受百强房企青睐的城市。一方面这些城市房地产处于快速发展状态，供地较东部核心城市更加充足，另一方面中西部核心城市土地成交均价相对东部而言仍处于洼地，房企拿地的资金压力较小。

结合企业在各城市的拿地情况来看，融创、万科、绿地上半年在热点二线城市拿地体量较大、且拿地布局城市范围较广。融创上半年在武汉、重庆、天津、昆明等9个热点的二线城市均有拿地，尤其在武汉、重庆和济南新增土储较多。 

③建业等企业三四线区域深耕，碧桂园仍是三四线的王

   在部分房企已经纷纷“调转枪头”回归高能级城市的同时，还有另一部分仍然坚守在三四线城市拿地的企业：百强企业中建业等企业2019年三四线新增土储建面还在80%以上，跟2018年相比三四线占比不降反升。 

④三四线仍聚焦长三角，已通高铁城市备受青睐

   在城市选择上，企业对二线城市和三四线城市的侧重区域有所不同：由于东部二线城市地价较高且供给量低，房企只能将聚焦中西部的二线城市拿地。但当拿地能级下降至三四线城市，长三角、珠三角的仍然是房企聚焦的重点区域。 

Industry Perspective

行业透视

Policy Perspectives

大数据

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12 | flbook.com.cn

2019榜首花落谁家？碧万恒综合实力一览

    2019年8月，中国房地产业战略峰会（CRS·第3届）即将盛大开幕，届时，亿翰智库将发布《2019中国房企综合实力TOP200》，碧桂园能否蝉联榜首？万科能否王者归来？恒大能否后来居上？本篇文章将从《2019中国房企综合实力TOP200》研究模型出发，根据房企规模性、偿债能力、成长性、盈利能力、社会责任、创新能力六个方面进行量化测算，最终得出测评结果。

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一、规模性：销售规模和开发规模保持行业高位

1、销售规模：碧万恒组成行业第一梯队

     2017年后，碧桂园销售额稳居行业首位，其次是万科和中国恒大。2018年，碧桂园销售额7296.9亿元，同比增长32.5%；万科销售额6069.5亿元，同比增长14.5%；中国恒大销售额5513.4亿元，同比增长10.1%。但在房地产行业规模增长空间有限的背景下，2019年上半年，碧万恒销售增速有所放缓。根据亿翰智库《2019年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》，碧桂园保持行业首位，销售额为3920亿元；万科销售增速保持增长，为9.6%，销售额3340亿元；中国恒大同样有所降低，销售额为2818亿元，同比减少7.4%。但总的来说，碧万恒根据销售规模分列行业前三。目前，房地产行业政策不断调整，市场供给端和需求端受到制约，龙头房企成长空间受限，但长期来看，未来龙头房企体量有望持续增加。

2、开发规模：碧桂园与恒大开发规模高于万科

    房企对城市的布局、在售项目数量和新开工面积表明企业的推盘速度和投资策略。从布局城市方向来看，万科倾向于一二线城市，布局城市超过90个；碧桂园布局城市倾向三四线，并向一二线扩展，布局城市数量达到269个；恒大在全国布局城市228个。

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二、偿债能力：碧桂园和万科偿债压力更小

      2015年后，房地产企业通过加杠杆的方式换来了规模的大幅增长。但从2018年房地产行业调控政策收紧后，房企逐渐进入到降杠杆的过程中，在这期间，企业降杠杆不断取得成效。碧万恒三家房企中，万科净负债率处于稳健的状态，保持在40%左右。碧桂园与恒大都经历过高杠杆的阶段，而2018年碧桂园净负债率降低在行业较低位置，为49.6%；同时恒大也不断降低净负债率，2018年为151.9%，相较2017年下降31.8个百分点。总的来说，碧桂园和万科净负债率在行业中表现更为优异。

从短期偿债能力看，碧桂园和万科现金短债比均超过1.5倍，短期内完全无偿债压力。相反，恒大现金短债比相对较低，货币资金难以完全覆盖短期有息负债，财务结构仍有较大提升空间。

三、成长性：碧万恒成长性较足，新增货值力度保持高位

       2018年房地产市场由热转温，市场规模再创新高，房企销售业绩持续增长。随着预售项目的结转，2019年房企营业收入和净利润仍有提升空间。根据碧万恒2018年销售增速、营业收入增速和净利润增速来看，碧桂园在销售和营业收入方面增速较快，恒大净利润增长较快，而万科增速慢于碧桂园和恒大。从长期来看，房企销售增长空间有限，在碧万恒已经有意识的放缓销售增速的情况下，预计未来碧万恒销售增速、营业收入增速和净利润增速都有放缓的可能。

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四、盈利能力：碧桂园ROE高于万科和恒大

      从三家房企盈利能力来看，碧万恒之间的差距较小。其中，恒大净利润最高，为665.5亿元；碧桂园、万科净利润分别为485.4、492.7亿元，并未有明显差距。万科净利润率较高，为16.6%；碧桂园和恒大净利润率分别为12.8%和14.3%。未来随着公司对成本的管控，净利润率仍存上升空间。另外，比较碧万恒ROE发现，碧桂园的ROE最高，为32.2%；万科和恒大的ROE分别为23.4%、30.2%。整体来看，万科展现了其稳健、成本管控能力强的特性；碧桂园和恒大随着新建造体系的全面应用，预计两家公司的盈利能力仍会持续提升。

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五、社会责任：践行社会责任，积极参与公益事业

      房企在专注规模增长、利润增加、企业成长的过程中，会积极履行社会责任。2018年，碧万恒三家房企对外捐赠支出分别为13.7、3.4、37.9亿元。在履行社会责任上，碧桂园分别致身于精准扶贫和教育慈善。在精准扶贫方面，碧桂园分别采用产业扶贫、就业扶贫和健康教育扶贫方式，已覆盖9个省份、14个县城，受益人数接近34万人。在教育慈善方面，碧桂园采用方式包括建立慈善学校、教育专项基金、乡村教师培训和改善乡村办学条件，为贫困学生提供教育资源。

六、创新能力：坚持主业，积极探索多元化

      关于房企的创新能力，我们主要从多元化布局角度来讲。当企业达到一定规模之后，多元化成为其选择道路，碧万恒均是如此。2018年碧桂园在主业增长势头强劲的情况下，主动进军机器人和农业板块，尤其是机器人板块，开创了龙头房企在建筑行业智能制造的技术革命先河。恒大进军新能源汽车领域，通过收购专业公司为新能源汽车业务服务；万科多元化布局主要是长租公寓，但是在2019年7月份，万科长租公寓事业部总经理离职；深圳 “万村计划”停止，都从侧面说明多元化业务并不是一帆风顺的。但是碧万恒积极探索新的万亿行业，不仅符合强国策略，同时也是为企业寻找新的增长极。

       综上，从2019年中国房企综合实力模型来看，碧万恒在各项指标中互有胜负。此外，本篇文章中，仅展示了部分重要模型指标。《2019中国房企综合实力TOP200》榜首花落谁家，敬请关注2019中国房地产业战略峰会（CRS·第3届）。

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