万象九宜之家电子月刊
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09
2021年度第01期
万象九宜商学院
培训赋能
、
成长互助
、
文化建设
、
价值共识
为推动万象集团强基计划,打造”专业、高效、敬业、团结、贡献”的基石团队，通过创建企业商学院以解决实际业务问题为学习目的，以体验式学习、项目式学习、主题团建、管理实践为培训项目和课程的设计方法和工具，提升管理能力，为经营管理赋能，实现企业人才培养和储备,为企业发展提供原动力;完善企业功能支撑企业发展,实现企业的变革;在为本集团的员工提供培训的同时,根据业务相关性拓展培训的范围,为入驻的万商提供包括企业文化、基础管理技能和其他通用技能、、拓展训练等培训和团队建设服务,实现价值链的整合,传递万象命运共同体的共建共创、共享共生、共赢共荣合作理念;传承企业文化和管理经验，创建学习型组织实现个人与组织共成长。
福州商管
刊首语
From the Editor
一、我们的愿景
二、我们的使命
三、核心价值观
四、我们的团队
五、商业地产品牌
六、品牌解析
七、品牌定位
打造前沿消费生态体系和卓越的商业先锋,成为消费体验的引领者
为客户创造效益
为员工创造未来
为城市创造繁荣
为社会创造价值
团结 进取 谨慎
团结: 心在一起 才是团队
进取: 突破自我 创造价值
谨慎: 审视周密 铸就成功
专业 高效 敬业 团结 贡献
九宜城Joyceland 创造美好生活
宜购、宜娱、宜食
宜友、宜学、宜康
宜居、宜业、宜展
城市欢乐生活中心 城市品质生活中心
城市活力生活中心
城市多彩生活中心
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万象置业（中国）投资集团2002年成立中国香港,集团业务板块涵盖商业管理、地产开収、投资幵贩等多元领域。“万象·九宜城”是万象置业（中国）投资集团旗下的商业地产品牌，充分収挥了万象特色的精细化商业管理优势。作为全球首屈一指的商业智库和品牌投资与家涉足商业管理、品牌投资孵化、智慧商业等多丧领域建立完善的“管+投”商业闭环在提高资产投资敁益的同时，亦让消贶者获得更好的消费体验。
万象（福建）置业发展有限公司
关于我们
Strategy leading
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一线报道
Impression of Urban Track
公司要闻
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九宜之道
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学习创新
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万象之家
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目录
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万象（福建）置业发展有限公司
2021年第01期
9月9日绿城集团莅临我司调研
集团高级顾问谢小强、商业执行总裁黄振和、地产执行总裁陈潭陪同绿城集团调研福州万象九宜城。
9月20日大物业、营运部针对消防通道开展联合巡检；BF楼卫生间改造工程进入尾声。
大商业开展市调；天虹些啵街国庆即将亮相！
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万象（福建）置业发展有限公司
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公司要闻
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公司要闻
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公司要闻
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大物业两节前进行安全大检查；BF楼卫生间重装靓像
9月6日福州商管唐总、欧总组织招商、企划、对仓山爱琴海购物中心、大洋、东百进行市调；天虹些啵街在装38家商户加班加点赶进度，确保国庆期间开业。
万象中心抖音号之，企划部积极拓展思路，与抖音字节跳动联合开展“一城一味 抖IN中秋生活节”，企划、营运积极联动商户积极参与，构建共创、共享的命运共同体。9月19日-9月21日一楼大堂中秋主题美陈亮相；1号中亭灯箱广告在节前正式安装完毕喜迎双节。
招商部引进剧本杀品牌“神遁局”即将在月底前亮相，神盾局首期开业有9个剧本，相信未来能将成为万象吸引年轻人追捧的社交首选场所。
9月新进商户小川料理、半步颠、ME+、上集、神盾局、天虹些啵街等陆续开业。
一城一味抖IN中秋生活节
一线报道
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一线报道
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万象（福建）置业发展有限公司
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一线报道
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为落实安全责任、推动安全发展，在第20届“全国安全生产月”来临之际，大物业组织商户员工开展消防安全培训。
大物业部组织工程、物管部人员在6层2号塔楼进行电梯困人知识培训。
电梯困救实操培训
“迅速出击、保障有力”大物业安防组每月一次的体能训练。
安防体能训练
第20届全国安全生产月主题日
角色体验 身受同感
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2019年第1期
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九宜之道
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1、接受作为角色的事实 2、只是扮演角色。 3、在角色扮演过程中，注意你态度的适宜性改变。 4、使你处于一种充分参与的情绪状态。 5、如果需要，注意收集角色扮演中的原始资料，但不要偏离案例的主题。 6、在角色扮演中，不要向其他人进行角色咨询。 7、不要有过度的表现行为，那样可能会偏离扮演目标。
- 角色体验约定
9月17日万象商学院组织大物业和大商业营运部主管以上管理人员重点围绕如何提升部门协作,以角色体验共同完成任务开展体验式学习的主题团建。通过体验式学习让大家知道服务好商户才是我们共同的目标，大家在完成任务过程中体验营运和工程如何沟通和协同为商户服务的共同目标。
九宜之道
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九宜之道
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2021年第01期
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9月27日万象商学院为福州商管部门经理以管理人员开展为以“从绩效考核到绩效管理”的主题内训课程。
从绩效考核到绩效管理
管理变革
20世纪初 “员工的工作效率”到 20-30年代的员工满意度，60-70年代 “员工忠诚度到80-90年代的“员工敬业度，90-10年代 “员工绩效”；10-20年代“员工效能”。
每一步都是超越前者的革命性的一步，每一步都引领着我们越来越真切地认识到员工如何影响企业绩效。
第三级管理
关键绩效指标（KPI）的理论基础是经济学的二八原理。通过提炼和归纳组织运行过程中关键成功要素，采取一系列分解方法，把企业战略目标分解为可操作的工作目标的工具，把目标联系起来，起到价值牵引和导向的作用。
第一变：从KPI变为全面的绩效取代
第二变：从静态到动态
第三变：向共同责任演变
第四变：提升各层主管绩效复核的“对话”能力
第五变：区隔绩效管理&奖惩管理
绩效管理
“绩”和“能”：绩是具体的（定量），能是抽象的（定性）。有绩不等于有能，但有能必定是有绩的。
绩效管理是指管理者与员工双方就目标及如何实现目标达成共识，并协助员工成功达成目标的管理方法。
商业项目的本质不是招商，
而是对资源的科学组合！
招商的本质其实不是引入商家，而是基于对消费趋势预判而执行的商业资源的系统性组合安排，最终目标是把持续赚钱的预期照进现实。
搞懂消费趋势是招商的首要任务，而且是基于项目所在小区域（半径3-10KM）的人群的生活轨迹来思考；看看当下的消费痛点或市场空白尚有哪些方面没有得到充分解决及满足，当然还要评估如果要进入这些领域项目本身已有或可以创造什么独特资源来落地。
学习创新
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学习创新
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community garden
学习创新
我们不妨探讨一下当前普世的消费趋势有哪些
当下的中国大部分城市居民的消费需求早已从吃饱穿暖，关注质量、注重品牌的中低段位发展到追求健康、个性、品味、自我提升的高级段位。
买东西已经不再是上街的主要动机，打望或看风景、社交及娱乐、满足口腹之欲、家庭天伦之乐已成为大众去商业中心直接理由。
当前已经是一个“看脸”的时代，关于商业的东西，一定要做到“至少看起来漂亮”，大家已经无可挽回的陷入拼“颜值”的混战之中。
B2C时代的消费者被动接受旧模式开始部分向C2B消费者主动参与的新模式过渡，而小米的成功秘籍《参与感》一书如小米手机一般热卖，一定程度上佐证了业界对未来消费趋势的一种共识；参与式、体验式消费正在成为主流。
建立对项目发展的强大信心
有信心，有决心，有眼光，有方法，有诚意，有计划，有资金的甲方才是让商家放心的合作方。
当然信心基于专业及用心，对项目本身要熟悉到如数家珍的程度；对项目所在区域的各类数据要烂熟于心，对商家关心的项目进度、交通组织、人口数量及结构、区域未来发展、周边竞争态势、当前区域主流租金水平……都要做到心中有数，胸有成竹。
搞懂消费者
消费者洞察，如海底针。
喜新厌旧，爱占点小便宜，爱找点小乐子，爱装一点小调子，爱晒点小幸福这才是消费者的本来面目。
因此，商家及商业项目必须时时陪着小心，要把“待客如初恋"的精神根植于项目的全过程，让项目本身月月都能呈现出“品质感与新鲜感”，然后大大方方的欢迎消费者来“占便宜，找乐子、有面子、晒幸福”。
沿着消费者的亘古不变的癖好进行商业组合与商家沟通，或许离成功会更近一些。
带上营运的思路招商
招商虽然是商业项目走向成功的一大步，但肯定不是全部。关于商业营运设想及商业的营销推广思路或许才是真正让商家释疑的重点，尤其是对于室内MALL而言尤甚。 商业营运及营销推广的核心其实就是基于对消费趋势及消费行为的准确、系统的理解基础上的“对症下药”。 归根结底就是紧密围绕“取悦消费者”这个中心思想，尽可能的做大商业项目的人流量、实现更高的转化率及持续增长的回头率，而这些目标肯定是甲乙双方在建立共识的前提下长时期的共同努力才能实现的。 把后期营运及推广的思路讲得具体而生动，必然更利于和目标商家的沟通。
梳理清晰的赚钱逻辑
不赚钱的企业是不道德的，不能坦荡表达赚钱能力及渴望的商家同样是不可信赖的，羞于和商家谈钱的招商人员是不称职的，不能让商家产生强烈的赚钱预期的项目肯定是招商困难的。
招商的本质就是双方达成对“赚钱预期”的共识的过程，把项目的赚钱预期梳理清楚，生动而理性撩拨商家的心弦或许离招商成功就不远了。要修炼此功，或可从如下方面着手：
首先成为商家的知己
很显然，商家肯定更放心和懂自己、懂商业的甲方合作。充分了解商家的生意模式，目标客群，平均客单价，平均经营状况，布点计划，选址标准，物业工程条件、平均业绩坪效，经营毛利，开店投资成本……不懂也没关系，同业交流，向商家学习，日积月累，以成为区域商业地产的“红叶先生”为目标，必有大成。
具有生意人的算账意识与能力，帮商家算账
站在商家的立场分析生意机会及投资风险，更利于与商家达成共识。能清晰的梳理商家开店经营的所有成本子项。
能根据商家经营绩效与行业毛利水准推算商家经营合理综合成本区间，并能算清商家月度盈亏平衡点，以此预估要达成经营预期所需的日均客流量……
帮业主方即老板算账
基于数据及算账，显然更利于说服老板接受你的招商计划，也更容易得到老板在初期商务条件方面的资源支持。
基于物业建设的全成本数据及合理投资回报率能够算得清项目开业5年期的动态租金体系；
基于新项目经营必然要经历的培育期，算得清前期投入与开业首三年的年均经营投入，基于悲观、中性、乐观三种不同经营状况的假设，做得出项目开业首三年的现金流量表……
PS：在以上两条的基础上找出承租方与业主方相对公平的共同赚钱的结合点，做到这一步，关于赚钱的逻辑基本上就理清了。
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勇于创新
成功很难复制，商业的本质就是无定势，变革才是主旋律，沿着过去的经验走下去虽然看起来保险，但可能错过的创新实践或许就成为未来的遗憾。
当下正是一个万众创新的时代，中国极有可能成为当下全球微创新的策源地。
既然如此，凡是符合生意逻辑的“新模式、新业态、新品牌，新思路”我们不可轻易否定，大胆设想，小心求证，小范围的尝试，进行局部的创新组合，或许就可以成为项目在某些方面独树一帜的亮点。
持续不断的微创新、小改良，小调整正是构建商业项目新鲜感行之有效且相当安全的重要举措。
从定量到定性，从容判断
招商的痛苦有两种，一种是没有选择，一种是选择太多；选择即意味着得到或失去，把招商条件及品牌的抉择进行量化的分析，做到不盲目，不被动就显得很重要。
在日常工作中逐步积累构建行业数据库，知道不同业态的平均良好的经营数据（月坪效、毛利），知道各种类型商业项目的基本经营数据（物业管理费、租金、扣率、合同年限……）。
知道品牌除租金以外对招商的推动，对未来人流吸引的作用……让每一次选择和判断都做到基本有据可循。
把所有质疑视为常态
从容面对商家的质疑
挑剔的，理性的，谨慎的商家多半才是长情的合作伙伴，尤其是对于商业地产新兵、新项目、新人而言更是如此，思考并化解各类质疑的过程其实就是项目“定位、业态组合、发展方向、经营思路”逐渐清晰成形完善的必由之路。
从容的面对工程、研发、报建部门的质疑
在解决这些问题的过程中其实也是对商家各类硬性条件底限的触碰与摸底，只有解决了这些签约必须关口才能确保商家后期经营的基本物业条件从纸面落到实处，才可以避免商家入场或开业后可能出现的各种尴尬，你才能和商家一起愉快的交流并展望各种与时俱进的经营手法。
从容的面对老板的质疑
能回答清楚老板“为什么是这个价，为什么是这么大面积，为什么是这个品牌，为什么是这个年限，为什么要投入这么多改造……”那么关于商户组合及商业经营的逻辑就非常清楚了。
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学习创新
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九月，是秋高气爽的季节；
九月，是温馨恬静的季节；
九月，是硕果累累的季节；
我们的金秋九月；
洋溢着金的福气！
祝愿九月的寿星们：
“生”逢盛世，“日”新月异；
“快”乐生活，“乐”不思蜀！
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九月员工生日会
健康FUN肆跑
---万象长跑团
9月10日，"健康FUN肆跑"暨第二届万象健康跑在万象九宜城鸣枪开跑,商业中心总裁黄振和、福州商管唐锦辉总到场为运动员热身，各部门积极参与、报名踊跃，活动进行中，大家根据自身情况，或你追我赶、奋勇争先，并肩作战，或重在参与，强健体魄。在轻松欢快的氛围中，凝聚了团队。
此次健康跑活动举办成为万象“外塑形象、内聚力量”的盛会。
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