03
2023年04月
法务月刊
目录
CONTENTS
2023年第03期
合同审查指南
03
案例解析
02
新法速递
01
卷首语
徜徉在繁华街市看着那些穿梭而过的车辆，望着轮下溅起的朵朵水花，发出耀眼的光芒，心中便有一圈圈涟漪荡漾开来。
心中的梦变成了模糊的记忆，梦想被无情的现实击碎。
细细品味人生的每个音符，当记载岁月的小刀，把每一簇暗淡和迷茫刻向心房你是否还对未来心存放飞的梦想？
人生旅途里，或许我们会被沿途芬芳的花朵所吸引，而忘记了前行；或许我们站在风景的路口迷惘，而忘记了选择。
生命中已积的尘埃如同岁月的流年，总得有放弃，总得有希冀。
当我们匆忙奔向远方，为未来而奔波劳累，人生的绿叶也在茁壮成长。
朋友，前进的号角已经吹响，未来在召唤，让我们留下前进的执着的身影。
问一下未来，看见青春双眸闪过的希冀任时光穿越四季，忘了眼前的萧瑟，忘了失意时候四壁回荡的声响。
未来在生命中舞动，如同花间蝶舞飞扬，哪管暮霭中的余韵，在褪色残阳中，却依然在了望到忙碌的身影。奋斗的道路，需要扎实本领装点；飞扬的青春，需要拼搏点亮，没有梦想的人，是可怕的；不为梦想奋斗的人生，是不完美的。
我们需要在奋斗的青春里挥洒着自己的激情，谱写出华丽的人生篇章。
主编
邮箱
：
：
法制中心法律事务部
gjjtfwb@guinianggroup.com
2023年第03期
新法速递
《互联网广告管理办法》
重点条款解读
3月24日，国家市场监管总局发布了《广告法》的配套行政规章《互联网广
告管理办法》（以下简称“《办法（修订）》”），该规章将于5月1日开始
实施，发布稿中体现了“监管与发展并重”的原则，对链接广告、软文种草、
弹出广告、未成年人保护等热点问题进行了积极地回应。
亮点：
亮点一： 明确链接广告的审核范围 提出平台尽职后轻罚减罚免罚
发布含有链接的互联网广告，广告主、广告经营者和广告发布者核对下一级链接中与前端广告相关的广告内容。
亮点二 ：细化弹出类广告的执法要求
弹窗广告要求“一键关闭”，禁止下述行为：禁止倒计时、虚假关闭、须经两次以上点击关闭、在浏览同一页面、同一文档过程中，关闭后继续弹出广告，影响用户正常使用网络（开屏广告同样适用）。
亮点三 ：种草需有边界，不得过度引导客户
新增种草内容行为规制，明确通过知识介绍、体验分享、消费测评等形式推销商品或者服务，并附加购物链接等购买方式的，广告发布者须打“广告”标识。
亮点四 ：误导广告监管细化
不得进行虚假的系统或者软件更新、报错、清理、通知等提示；虚假的播放、开始、暂停、停止、返回等标志；虚假的奖励承诺。
亮点五 ：要求广告主建立广告档案或广告发布者建立广告管理制度
亮点六 ：关注未成年成长 规范涉未成年人互联网媒介行为
《互联网广告管理办法》
第一条
为了规范互联网广告活动，保护消费者的合法权益，促进互联网广告业健康发展，维护公平竞争的市场经济秩序，根据《中华人民共和国广告法》（以下简称广告法）《中华人民共和国电子商务法》（以下简称电子商务法）等法律、行政法规，制定本办法。
第二条
在中华人民共和国境内，利用网站、网页、互联网应用程序等互联网媒介，以文字、图片、音频、视频或者其他形式，直接或者间接地推销商品或者服务的商业广告活动，适用广告法和本办法的规定。
法律、行政法规、部门规章、强制性国家标准以及国家其他有关规定要求应当展示、标示、告知的信息，依照其规定。
【条款解读】 《管理办法》开篇对于互联网广告的定义与《暂行办法》相比并无变化，不过《管理办法》的后续条款中对此前《暂行办法》中并未明确的、在实践中也存在一定争议的新广告形式及其法规适用问题进行了明确。例如，对于互联网应用的开屏广告、智能设备广告、“直播带货”等广告形式的规定，都是本次修订内容中值得关注的要点。
2023年第03期
新法速递
第三条 互联网广告应当真实、合法，坚持正确导向，以健康的表现形式表达广告内容，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华优秀传统文化的要求。
利用互联网从事广告活动，应当遵守法律、法规，诚实信用，公平竞争。
国家鼓励、支持开展互联网公益广告宣传活动，传播社会主义核心价值观和中华优秀传统文化，倡导文明风尚。
第四条 利用互联网为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的自然人、法人或者其他组织，适用广告法和本办法关于广告发布者的规定。
利用互联网提供信息服务的自然人、法人或者其他组织，适用广告法和本办法关于互联网信息服务提供者的规定；从事互联网广告设计、制作、代理、发布等活动的，应当适用广告法和本办法关于广告经营者、广告发布者等主体的规定。
第五条 广告行业组织依照法律、法规、部门规章和章程的规定，制定行业规范、自律公约和团体标准，加强行业自律，引导会员主动践行社会主义核心价值观、依法从事互联网广告活动，推动诚信建设，促进行业健康发展。
第六条 法律、行政法规规定禁止生产、销售的产品或者提供的服务，以及禁止发布广告的商品或者服务，任何单位或者个人不得利用互联网设计、制作、代理、发布广告。
禁止利用互联网发布烟草（含电子烟）广告。
禁止利用互联网发布处方药广告，法律、行政法规另有规定的，依照其规定。
【条款解读】 相较于《暂行办法》，《管理办法》进一步明确电子烟属于烟草范畴，列入禁止发布的互联网广告行列，这也与此前的执法实践尺度相一致。与此同时，对于禁止发布处方药互联网广告的情况，则给出了“法律、行政法规另有规定的，依照其规定”的除外情况，结合《广告法》中“只能在国务院卫生行政部门和国务院药品监督管理部门共同指定的医学、药学专业刊物上作广告”等规定，或为处方药在电子刊物等互联网渠道中投放广告留下空间。
第七条 发布医疗、药品、医疗器械、农药、兽药、保健食品、特殊医学用途配方食品广告等法律、行政法规规定应当进行审查的广告，应当在发布前由广告审查机关对广告内容进行审查；未经审查，不得发布。
对须经审查的互联网广告，应当严格按照审查通过的内容发布，不得剪辑、拼接、修改。已经审查通过的广告内容需要改动的，应当重新申请广告审查。
【条款解读】本条第二款重点强调了对于需审查方可发布的广告，其发布内
容必须与经审查内容严格一致，重申了《医疗广告管理办法》17条的要求 。近年来，全国各地市场监管部门均查处了大量此类案例，医疗、药品、保健食品领域的处罚案例尤其多见。最常见的违法形式即为广告主自行增加广告成品样件中原本不包含的治疗项目、产品功效或推荐信息等内容，例如，医疗机构审批件中仅介绍了主治项目，但是在广告中出现专业人士推荐信息；保健食品审批件中仅介绍了保健功效，在广告中却增加了医疗功效等等。
第八条
禁止以介绍健康、养生知识等形式，变相发布医疗、药品、医疗器械、保健食品、特殊医学用途配方食品广告。
介绍健康、养生知识的，不得在同一页面或者同时出现相关医疗、药品、医疗器械、保健食品、特殊医学用途配方食品的商品经营者或者服务提供者地址、联系方式、购物链接等内容。
【条款解读】 自媒体软广告已经成为互联网广告的新业态，但是广告法监管在该领域仍面临取证难等实际困难。本条第二款对于医药保健这一密切关系生命健康领域广告做出了更为明确的限制，禁止商品经营者或服务提供者的地址、联系方式、购物链接与健康、养生知识同屏出现。自媒体中常见的养生、保健科普图文/视频附加医疗、保健类产品链接的形式将直接被认定违反本条规定。
不过，本条似乎并未限制健康、养生知识科普内容中单纯出现商品经营者或服务提供者名称或标识的情况，电视中常见的保健品或药品品牌冠名养生类电视节目的情况仍不落入本条规制范围内。
第九条 互联网广告应当具有可识别性，能够使消费者辨明其为广告。
对于竞价排名的商品或者服务，广告发布者应当显著标明“广告”，与自然搜索结果明显区分。
除法律、行政法规禁止发布或者变相发布广告的情形外，通过知识介绍、体验分享、消费测评等形式推销商品或者服务，并附加购物链接等购买方式的，广告发布者应当显著标明“广告”。
【条款解读】 《暂行办法》第7条要求所有互联网均必须显著标明“广告”，本次《管理办法》则对标明的范围进行了一定限缩，仅要求“竞价排名的商品或者服务”以及“通过知识介绍、体验分享、消费测评等形式推销商品或者服务”必须显著标明“广告”。当然，对于上述两类之外的互联网广告而言，即使不再必须标明“广告”二字，也仍应保证“可识别性”。
本条第二款对于目前常见的自媒体广告提出了明确的标识要求。根据该款，如果一名博主在社交媒体上单纯进行产品或服务的介绍、分享、测评，可不明确标注“广告”，但如果同时附加了购物链接等购买方式，则必须显著标明“广告”字样。
第十条 以弹出等形式发布互联网广告，广告主、广告发布者应当显著标明关闭标志，确保一键关闭，不得有下列情形：
（一）没有关闭标志或者计时结束才能关闭广告；
2023年第03期
新法速递
第十二条 在针对未成年人的网站、网页、互联网应用程序、公众号等互联网媒介上不得发布医疗、药品、保健食品、特殊医学用途配方食品、医疗器械、化妆品、酒类、美容广告，以及不利于未成年人身心健康的网络游戏广告。
第十三条 广告主应当对互联网广告内容的真实性负责。
广告主发布互联网广告的，主体资格、行政许可、引证内容等应当符合法律法规的要求，相关证明文件应当真实、合法、有效。
广告主可以通过自建网站，以及自有的客户端、互联网应用程序、公众号、网络店铺页面等互联网媒介自行发布广告，也可以委托广告经营者、广告发布者发布广告。
广告主自行发布互联网广告的，广告发布行为应当符合法律法规的要求，建立广告档案并及时更新。相关档案保存时间自广告发布行为终了之日起不少于三年。
广告主委托发布互联网广告，修改广告内容时应当以书面形式或者其他可以被确认的方式，及时通知为其提供服务的广告经营者、广告发布者。
【条款解读】 本条最后一款虽然要求广告主在修改广告内容时应以可被确认的方式通知广告经营者、发布者，但是从第二十八条的规定可以看出，广告经营者、发布者本身亦应当采取必要措施防止链接的广告内容被篡改，否则可能难免被处罚风险。
第十四条 广告经营者、广告发布者应当按照下列规定，建立、健全和实施互联网广告业务的承接登记、审核、档案管理制度：
（一）查验并登记广告主的真实身份、地址和有效联系方式等信息，建立广告档案并定期查验更新，记录、保存广告活动的有关电子数据；相关档案保存时间自广告发布行为终了之日起不少于三年；
（二）查验有关证明文件，核对广告内容，对内容不符或者证明文件不全的广告，广告经营者不得提供设计、制作、代理服务，广告发布者不得发布；
（三）配备熟悉广告法律法规的广告审核人员或者设立广告审核机构。
本办法所称身份信息包括名称（姓名）、统一社会信用代码（身份证件号码）等。
广告经营者、广告发布者应当依法配合市场监督管理部门开展的互联网广告行业调查，及时提供真实、准确、完整的资料。
【条款解读】 本条对广告经营者及发布者的登记、审核、档案管理义务进行了细化规定，进一步明确档案的保存时间不得少于发布行为终了之日三年。该三年的期限同样适用于第十三条规定的自行发布广告的广告主，以及第十七条规定的互联网平台经营者的档案保管义务。
第十五条 利用算法推荐等方式发布互联网广告的，应当将其算法推荐服务相关规则、广告投放记录等记入广告档案。
【条款解读】 互联网广告的推荐算法常年来一直处于“黑箱”状态，为广告执法增加取证难度。本条要求将算法推荐服务的相关规则、广告投放记录计入档案，为后续执法机关规范此类广告行为提供依据。
（二）关闭标志虚假、不可清晰辨识或者难以定位等，为关闭广告设置障碍；
（三）关闭广告须经两次以上点击；
（四）在浏览同一页面、同一文档过程中，关闭后继续弹出广告，影响用户正常使用网络;
（五）其他影响一键关闭的行为。
启动互联网应用程序时展示、发布的开屏广告适用前款规定。
【条款解读】 对于“一键关闭”的规定，本次《管理办法》的修订有两方面主要变化：（1）细化了“一键关闭”的方式，倒计时、虚假或不清晰的关闭标志、多次点击等行为被明确禁止；
（2）进一步明确了“一键关闭”约束的广告形式范围，将APP开屏广告明确纳入其中。
此前，工信部便曾开展了整治APP开屏弹窗信息骚扰用户问题工作，并点名了“弹窗信息标识近于无形、关闭按钮小如蝼蚁、页面伪装瞒天过海、诱导点击暗度陈仓”的乱象，在此后的《关于开展信息通信服务感知提升行动的通知》中又再次明确了“互联网企业应在其APP开屏信息和弹窗信息窗口设置明显、有效的关闭按钮，按钮大小、位置、颜色应易于操作辨认，让用户’找得到，关得了’。APP开屏信息窗口不得使用整屏图片、视频等作为跳转链接，诱导用户点击或易造成用户误点击，给用户带来不便。”
第十一条 不得以下列方式欺骗、误导用户点击、浏览广告：
（一）虚假的系统或者软件更新、报错、清理、通知等提示；
（二）虚假的播放、开始、暂停、停止、返回等标志；
（三）虚假的奖励承诺；
（四）其他欺骗、误导用户点击、浏览广告的方式。
【条款解读】 本条在《暂行办法》的基础上明确了欺骗、误导的常见方式。互联网广告此前常见的虚假红包、虚假播放键、虚假中奖信息等形式被点名禁止。但事实上，互联网中欺骗、误导用户点击的新方式总是“层出不穷”，例如，近来“摇一摇”广告取代了“整屏点击跳转”成为了新的主流开屏广告形式，且出现了未明示摇一摇触发效果、明示动作与实际触发动作不符、交互参数设置不合理的高灵敏度等故意诱导用户误触发的情况。此种未能保证用户知情权、选择权的设置，亦有欺骗、误导用户点击、浏览的嫌疑。
第十二条 在针对未成年人的网站、网页、互联网应用程序、公众号等互联网媒介上不得发布医疗、药品、保健食品、特殊医学用途配方食品、医疗器械、化妆品、酒类、美容广告，以及不利于未成年人身心健康的网络游戏广告。
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第十六条 互联网平台经营者在提供互联网信息服务过程中应当采取措施防范、制止违法广告，并遵守下列规定：
（一）记录、保存利用其信息服务发布广告的用户真实身份信息，信息记录保存时间自信息服务提供行为终了之日起不少于三年；
（二）对利用其信息服务发布的广告内容进行监测、排查，发现违法广告的，应当采取通知改正、删除、屏蔽、断开发布链接等必要措施予以制止，并保留相关记录；
（三）建立有效的投诉、举报受理和处置机制，设置便捷的投诉举报入口或者公布投诉举报方式，及时受理和处理投诉举报；
（四）不得以技术手段或者其他手段阻挠、妨碍市场监督管理部门开展广告监测；
（五）配合市场监督管理部门调查互联网广告违法行为，并根据市场监督管理部门的要求，及时采取技术手段保存涉嫌违法广告的证据材料，如实提供相关广告发布者的真实身份信息、广告修改记录以及相关商品或者服务的交易信息等；
（六）依据服务协议和平台规则对利用其信息服务发布违法广告的用户采取警示、暂停或者终止服务等措施。
【条款解读】 本条对于互联网平台提出了全方面的广告合规要求，除了基本的记录、存档，采取合理措施之外，更明确了主动发现和删除违法广告、建立投诉受理机制、配合开展广告监测和互联网广告行业调查、协助开展日常监管等主动义务，互联网平台应对上述方面制度进行排查、完善。
第十七条 利用互联网发布、发送广告，不得影响用户正常使用网络，不得在搜索政务服务网站、网页、互联网应用程序、公众号等的结果中插入竞价排名广告。
未经用户同意、请求或者用户明确表示拒绝的，不得向其交通工具、导航设备、智能家电等发送互联网广告，不得在用户发送的电子邮件或者互联网即时通讯信息中附加广告或者广告链接。
【条款解读】 本条第一款对于搜索引擎、应用市场等互联网平台主体提出了具体要求，在算法的设计上，必须将政务服务相关搜索内容排除在竞价排名广告投放范围之外。
本条第二款，在《暂行办法》中关于电子邮件广告的基础上，新增了与我们日常生活更加密切相关的“交通工具、导航设备、智能家电”以及“互联网即时通讯信息”的场景。此前，有用户在小红书发布笔记，称其购买的云米冰箱大屏幕不停播放无法关闭的网络广告，被网友笑称“以为是电梯”，新规下该种广告行为应属违法无疑。但在另一个方面，此前已经司空见惯的智能电视的开屏等广告，如不为用户提供拒绝选项将涉嫌违规。智能家电企业如何去获得用户的同意，值得厂家后续进行更合理的设计。
第十八条 发布含有链接的互联网广告，广告主、广告经营者和广告发布者应当核对下一级链接中与前端广告相关的广告内容。
【条款解读】 本条指向互联网广告常见的落地页合规问题，值得注意的是实践中争议较多的“二跳”页面并未被列入本条中广告主、广告经营者和广告发布者应核对广告内容的范围内。
第十九条 商品销售者或者服务提供者通过互联网直播方式推销商品或者服者服务，构成商业广告的，应当依法承担广告主的责任和义务。
直播间运营者接受委托提供广告设计、制作、代理、发布服务的，应当依法承担广告经营者、广告发布者的责任和义务。
直播营销人员接受委托提供广告设计、制作、代理、发布服务的，应当依法承担广告经营者、广告发布者的责任和义务。
直播营销人员以自己的名义或者形象对商品、服务作推荐、证明，构成广告代言的，应当依法承担广告代言人的责任和义务。
【条款解读】 《管理办法》对于直播带货场景的广告法规制问题，与此前《网络直播营销管理办法》的规定保持一致，在直播构成商业广告的情形下，根据其具体工作内容，直播间的运营者、直播营销人员需承担其广告经营者、广告发布者、广告代言人的责任。
较为微妙的是，如第一项所述，直播间的口头推销商品或服务的行为在何种情况下将构成广告而不仅仅是商业宣传。我们认为应当区分不同场景来看，但关键点仍然在于“宣传信息是否被媒介所固定”。所以，如果在直播场景中有已经被有形或虚拟的固定的商品或服务的额外广告物料（商品原有外包装除外），则将导致该商业宣传行为转化为广告行为。
第二十条 对违法互联网广告实施行政处罚，由广告发布者所在地市场监督管理部门管辖。广告发布者所在地市场监督管理部门管辖异地广告主、广告经营者、广告代言人以及互联网信息服务提供者有困难的，可以将违法情况移送其所在地市场监督管理部门处理。广告代言人为自然人的，为广告代言人提供经纪服务的机构所在地、广告代言人户籍地或者经常居住地为其所在地。
广告主所在地、广告经营者所在地市场监督管理部门先行发现违法线索或者收到投诉、举报的，也可以进行管辖。
对广告主自行发布违法广告的行为实施行政处罚，由广告主所在地市场监督管理部门管辖。
第二十一条 市场监督管理部门在查处违法互联网广告时，可以依法行使下列职权：
（一）对涉嫌从事违法广告活动的场所实施现场检查；
（二）询问涉嫌违法当事人或者其法定代表人、主要负责人和其他有关人员，对有关单位或者个人进行调查；
（三）要求涉嫌违法当事人限期提供有关证明文件；
（四）查阅、复制与涉嫌违法广告有关的合同、票据、账簿、广告作品和互联网广告相关数据，包括采用截屏、录屏、网页留存、拍照、录音、录像等方式保存互联网广告内容；
（五）查封、扣押与涉嫌违法广告直接相关的广告物品、经营工具、设备等财物；
（六）责令暂停发布可能造成严重后果的涉嫌违法广告；
（七）法律、行政法规规定的其他职权。
市场监督管理部门依法行使前款规定的职权时，当事人应当协助、配合，不得拒绝、阻挠或者隐瞒真实情况。
第二十二条 市场监督管理部门对互联网广告的技术监测记录资料，可以作为对违法广告实施行政处罚或者采取行政措施的证据。
第二十三条 违反本办法第六条、第十二条规定的，依照广告法第五十七条规定予以处罚。
第二十四条 违反本办法第七条规定，未经审查或者未按广告审查通过的内容发布互联网广告的，依照广告法第五十八条规定予以处罚。
第二十五条 违反本办法第八条、第九条规定，变相发布医疗、药品、医疗器械、保健食品、特殊医学用途配方食品广告，或者互联网广告不具有可识别性的，依照广告法第五十九条第三款规定予以处罚。
第二十六条 违反本办法第十条规定，以弹出等形式发布互联网广告，未显著标明关闭标志，确保一键关闭的，依照广告法第六十二条第二款规定予以处罚。
广告发布者实施前款规定行为的，由县级以上市场监督管理部门责令改正，拒不改正的，处五千元以上三万元以下的罚款。
第二十七条 违反本办法第十一条规定，欺骗、误导用户点击、浏览广告的，法律、行政法规有规定的，依照其规定；法律、行政法规没有规定的，由县级以上市场监督管理部门责令改正，对广告主、广告经营者、广告发布者处五千元以上三万元以下的罚款。
第二十八条 违反本办法第十四条第一款、第十五条、第十八条规定，广告经营者、广告发布者未按规定建立、健全广告业务管理制度的，或者未对广告内容进行核对的，依据广告法第六十条第一款规定予以处罚。
违反本办法第十三条第四款、第十五条、第十八条规定，广告主未按规定建立广告档案，或者未对广告内容进行核对的，由县级以上市场监督管理部门责令改正，可以处五万元以下的罚款。
广告主、广告经营者、广告发布者能够证明其已履行相关责任、采取措施防止链接的广告内容被篡改，并提供违法广告活动主体的真实名称、地址和有效联系方式的，可以依法从轻、减轻或者不予行政处罚。
违反本办法第十四条第三款，广告经营者、广告发布者拒不配合市场监督管理部门开展的互联网广告行业调查，或者提供虚假资料的，由县级以上市场监督管理部门责令改正，可以处一万元以上三万元以下的罚款。
第二十九条 互联网平台经营者违反本办法第十六条第一项、第三项至第五项规定，法律、行政法规有规定的，依照其规定；法律、行政法规没有规定的，由县级以上市场监督管理部门责令改正，处一万元以上五万元以下的罚款。
互联网平台经营者违反本办法第十六条第二项规定，明知或者应知互联网广告活动违法不予制止的，依照广告法第六十三条规定予以处罚。
第三十条 违反本办法第十七条第一款规定，法律、行政法规有规定的，依照其规定；法律、行政法规没有规定的，由县级以上市场监督管理部门责令改正，对广告主、广告经营者、广告发布者处五千元以上三万元以下的罚款。
违反本办法第十七条第二款规定，未经用户同意、请求或者用户明确表示拒绝，向其交通工具、导航设备、智能家电等发送互联网广告的，依照广告法第六十二条第一款规定予以处罚；在用户发送的电子邮件或者互联网即时通讯信息中附加广告或者广告链接的，由县级以上市场监督管理部门责令改正，处五千元以上三万元以下的罚款。
第三十一条 市场监督管理部门依照广告法和本办法规定所作出的行政处罚决定，应当依法通过国家企业信用信息公示系统向社会公示；性质恶劣、情节严重、社会危害较大的，按照《市场监督管理严重违法失信名单管理办法》的有关规定列入严重违法失信名单。
第三十二条 本办法自2023年5月1日起施行。2016年7月4日原国家工商行政管理总局令第87号公布的《互联网广告管理暂行办法》同时废止。
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2023年第03期
2023年第03期
案例解析
房东未按约定承担维修义务，
承租人如何申请索赔？
案情介绍：
2018年5月13日，黄某作为甲方、李某作为乙方签订了《房屋租赁合同》，由李某承租黄某名下房屋。
按照合同约定，“对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性合理使用而导致的损耗，甲方在接到乙方修复通知七日内维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。”
合同签订后，李某依约支付了全部房租和押金，并于2018年8月31日入住房屋。随后相继发现房屋部分设备损坏，房内燃气设施存在安全隐患无法使用。李某多次向黄某反映，要求立即更换煤气灶并维修房屋损坏部分，但被黄某拒绝。2019年3月9日，李某通知黄某，要求依约解除租赁合同，并要求黄某返还租金、押金和修缮费用。
2019年3月30日，双方对房屋进行交接，但对租金、押金、维修费的返还未达成书面意见。李某诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求黄某返还预付房租、租赁押金、修缮费用。
律师说法：
黄某在合同履行中，并没有尽到对租赁物损坏的维修义务。其提供的房屋门锁，李某经反复交涉，黄某并没有采取有效措施，致使李某家人多次出现进门不能现象，这直接影响到李某对租赁物房屋的正常使用。再有，燃气公司例行检查时，发现该租住房屋内燃气设施存在超过使用年限、熄火保护装置失灵等问题，遂发出整改通知书。李某通过与黄某进行沟通，仍不被黄某重视和解决。这直接对李某及其家人的人身安全构成威胁，也违背了双方的合同约定。最终，李某提出提前解除合同，也得到黄某的认同，但黄某在合同履行中存在的违约责任，并不能因此免除。
就房屋修缮费用而言，根据《民法典》的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。同时，法律规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。结合本案来看，双方在签订合同时已经约定，甲方负有在乙方承租过程中出现该房屋、附属设施因自然属性合理使用而导致损耗的维修义务。甲方逾期仍未维修的，乙方维修后费用由甲方承担的约定。甲乙双方在签订合同时均属于真实意思表达，应当按照合同约定享有一定的权利并承担相应的义务，乙方因维修产生的费用应由甲方负担。
律师提醒：
承租人在房屋租赁合同中，以书面形式和出租方就细节进行详细补充，详尽规定双方如何履行义务，避免口头约定所存在举证困难的问题。
法律适用：
《中华人民共和国民法典》第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
2023年第03期
案例解析
买卖合同纠纷
长沙的宋女士购买了一个开发商没有标注的车位，实际验收才知道车位左侧有一堵墙，和宣传的根本是两回事。于是宋女士要求退还车位费并赔偿，开发商以宣传图不能作数，还是以合同为准，拒绝了宋女士的要求。
最终，宋女士将开发商告上了法院并支持了宋女士的诉讼请求。
在商品房买卖合同签署及履行过程中消费者应注意哪些问题呢？
案情介绍：
律师说法：
一、虚假宣传
在商品房买卖合同与广告宣传内容不符时，开发商往往将宣传视为要约邀请来规避责任，根据法律的规定，确实大部分的广告只构成要约邀请，不作为双方实际合同实质内容的约定，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合
同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此时，购买人可以向法院主张撤销商品房买卖合同，并要求开发商返还支付的全部价款。
二、延期交房
开发商往往还存在延期交房等带来的赔偿问题，开发商往往扩大法律规定的不可抗力的适用范围来免除违约责任，但其实并不能得到法律的支持。在发生延期交房的纠纷时，建议购房者一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据，另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。
2023年第03期
案例解析
三、格式合同
在购房合同中，开发商往往还会约定对格式条款的最终解释权，实际上，最终解释权条款违反《民法典》、《消费者权益保护法》有关格式合同的解释规则，属于无效条款。对开发商提供的格式条款，首先是要按照通常的含义来理解和解读，如果存在多种含义或者歧义时，需要作出对格式合同提供方不利、对购房者有利的解释。
消费者在签订购房合同时需要注意合同的内容与实际宣传是否一致，对涉及到不可抗力和格式条款的有关条款给予高度重视，并保留好相关证据，后期发生纠纷时可以向房屋主管部门投诉，或者向法院起诉。
律师提醒：
法律适用：
《中华人民共和国民法典》
第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第四百九十八条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《消费者权益保护法》
第二十四条：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。
2023年第03期
合同审查指南
融资租赁合同核心条款
融资租赁从诞生之日起，就与买卖、租赁、贷款、担保制度关系密切，是一种特殊的法律关系 。
《民法典》合同编第15章对“融资租赁合同”有专门规定，其中第735条规定：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
下文包括融资租赁合同12项起草审查要点，涉及融资租赁的价款条款、标的物交付条款、标的物所有权归属条款等风险点。
宏观-合同主体 | |
风险点 |
供货人应具备主体资质且符合经营范围 |
风险描述 |
1.供货人对合同标的物承担瑕疵担保责任，应当实质审查其经营范围与主体资质情况。 2.应同时判断供货人承担合同义务的能力。 |
宏观-合同标的 | |
风险点 |
注意合同标的物应与融资租赁合同租赁物一致 |
风险描述 |
1.注意供货合同与融资租赁合同的关联性。 2.检查合同标的物的牌号、商标、规格、型号、生产厂家等详细信息，合同标的物与租赁物应当保持一致。 3.如合同为三方当事人，强调承租人自行选择合同标的物作为租赁物的内容。 |
风险点 |
注意明确租赁物的包装标准 |
风险描述 |
明确约定标的物的包装物、包装标准、包装标签，对包装物的供应、回收及费用负担等内容。 |
宏观-合同主体 | |
风险点 |
供货人应具备主体资质且符合经营范围 |
风险描述 |
1.如供货人同意为出租人提供回购担保，可约定为对租赁物进行回购或者对租金债权进行回购。 2.回购内容应当详细约定回购成就条件，如回购价款，回购方式以及回购主体进行追偿等。 |
微观-合同条款 | |
风险点 |
融资租赁的价款条款 |
风险描述 |
1.价款最高额。 出租人与供货人之间签订的租赁物买卖合同价款金额不应超过此租赁物市场价值的130%，否则出租人有资金空转的风险。 2.如果融资租赁合同中的价款金额表述为“与买卖合同一致”，则二者金额应当保持一致。 3.如融资租赁合同中未说明或未强制约定租赁物价款金额，则应核实并确定相关融资数额。 4.明确价款是否含税、清关费等。 5.价款支付方式。 （1）如为一次性支付，合同价款的支付应当与租赁物的所有权转移事宜相关联，确认出租人在支付租赁物价款后即取得租赁物的所有权。 （2）如为分期支付，则应当详细约定每期款项的支付条件，支付条件内容应当与融资租赁合同的租赁物价款支付内容一致。 （3）如约定承租人有支付首付款的义务，则应当重点说明支付合同首付款不代表承租人为共同买受人，买受人有且只能有出租人。 |
风险点 |
标的物所有权归属条款 |
风险描述 |
1.应强调出租人才是标的物的所有权人，所有权移转方式可以为指示交付。 2.租赁物所有权应当由出租人享有，并办理相关所有权手续。 |
2023年第03期
公司要闻
风险点 |
标的物交付条款 |
风险描述 |
1.如果交付对象是承租人，应注意： （1）强调此交付行为不代表所有权转移。 （2）约定承租人有按时提货和接收货物的义务，并约定相应履行瑕疵的赔偿责任。如为避免交付期限过长产生额外费用，可以约定如接收方在一定期限内未提货的，供货人或出租人有权对标的物进行处置。 （3）如果合同标的物存在在途运输风险等交付风险，可约定此风险由承租人承担。 （4）标的物灭失风险在供货合同中应明确按照交付节点转移，交付前由供货人承担，交付后由承租人承担。 （5）应当约定承租人负有及时交付与标的物交付相关的票据单证如增值税发票、质检证明、合格证明、验收证明、签收证明等给出租人的义务。 2.应明确逾期提货或无正当理由不接收标的物的损失。 3.如果为三方合同，且合同约定承租人与供货人自行约定标的物交付事宜，应核实此约定不得损害出租人利益。 |
风险点 |
标的物验收条款 |
风险描述 |
1.标的物验收主体应当约定为承租人。 （1）因为标的物是承租人选择，所以应当强调承租人以其专业技能对标的物进行验收。 （2）相关验收详情可由承租人与供货人自行约定，如详细约定对验收方式、验收内容、验收期限等。 |
风险点 |
租赁物购货发票条款 |
风险描述 |
1.直接租赁项目的租赁物发票，购货单位必须约定为出租人，并且在最后一次资金投放前应当取得全额的发票。 2.本条可以做另行约定，如车辆租赁业务，因承租企业上牌需要，可允许租赁物发票开具给承租企业，但应当约定租赁物发票转移至出租人，并办理相应抵押登记。 |
风险点 |
质量异议与索赔权条款 |
风险描述 |
1.此权利可以转移给承租人，但应当约定承租人有及时通知出租人的义务。 2.强调此权利的转移不是完全转移，出租人也有权利行使质量异议与索赔权。 |
风险点 |
保险受益条款 |
风险描述 |
1.供货人为合同标的物购买的保险，受益人应当约定为出租人而非承租人。 2.保险价值应当高于或等于租赁物的价值。 |
风险点 |
违约责任条款应分别设置三方违约情形 |
风险描述 |
1.违约情形应设置供货人、出租人、承租人三方的内容，仅约定供货人与出租人的内容不够明确。 2.承租人的违约情形包括但不限于逾期接收货物、未按时支付租金等情形。 |
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