兆翔馨服务（2024年1月刊）

省心/放心/舒心

第一线/物事评论/设施设备/商业资讯/景观环境/本期聚焦

厦门兆翔物业服务有限公司

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总第04期

2024年1月刊

回望一程路，奋进新征程

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目录

CONTENTS

专业高效 精益求精

Professional, efficient and perfect

第一线

从竞争到竞合，开启塑造市场的增长

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翔安新机场核心区公共配套要素管养项目

浅论物业行业的新特征对公司业务发展的思考

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物事评论

商业资讯

本期聚焦

写字楼资产价值体现至管理要点

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智能查验及分拣系统在货站的运用

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设施设备

浅谈冬季树木涂白专项工作重要性

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景观环境

浅谈公共消防安全管理问题的分析与对策

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智慧物业社区发展探讨

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01

回望一程路  奋进新征程

        2023年兆翔物业公司以集团“专业化、协同化、数字化、平台化”指导下，围绕公司“外部以机电业务为主实现突破，内部提升品质展现集团形象”的战略主导原则，公司立足于提高经营水平，积极开拓外部市场，切实守好安全底线，持续提升自身能力，协同业主创造价值，在机电维保、工程建设、市场开拓、安全运行、人才培育等几个方面取得了成效。

1、杭州机场T3行李系统亚运会专项保障

2023年9月，第十九届亚运会在杭州召开。公司提前制定T3行李系统亚运会专项保障方案，调派专业技术人员至杭州机场，并成立亚运会保障小组。

10月8日，为期16天的杭州亚运会圆满落下帷幕，在亚运会举办期间，顺利完成杭州萧山国际机场T3航站楼的保障任务，实现行李系统零故障。公司优秀的项目管理团队再次展示了高水准的专业技能、有效的组织协调能力和应急处理能力，获得了杭州萧山国际机场有限公司颁发的“杭州运维有兆翔，亚运保障送吉祥”的锦旗。

2、福州地铁维保项目

2023年7月，公司成功中标福州地铁4、5号线2023-2025年风水电设备设施委外维保项目。2023年8月28日至12月31日，福州地铁项目部管理的4号线维保项目，连续四个月故障处理完成率为100%，均排在福州地铁各线路第一名；2024年元月获得地铁公司颁发的2023年度优秀委外单位荣誉称号与表扬信，体现了兆翔物业品牌增益与服务价值。

3、环东云谷园区电气土建项目

公司长期负责特房集团云谷园区的高压运维业务，服务团队高标准、专业化的工作得到了特房集团的认可。特房集团于2023年9月14日将云谷园区写字楼的电气、土建承接查验项目委托于我司。查验项目分2号、3号地块，建筑面积共25万平方米，共17栋写字楼建筑，6间高低压配电室，2间柴油机房。

承接查验项目使公司的业务实现多元化发展，增强核心竞争力，同时，更好地展示公司在工程质量和安全管理方面的能力。

馨服务

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机电维保、工程建设方面

环东云谷园区电气土建项目

杭州机场T3行李系统亚运会专项保障

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资产招商：截至2023年12月31日，福州地区：翔汇广场新增出租面积3868.49㎡，海天怡舍新增出租面积3580.35平方米，吸引包括机场边防、候机楼商户、福州机场二期航站楼建设工程参建单位等入住。

机电业务：中标杭州萧山国际机场T3航站楼H岛修复项目机电设备采购项目与T3行李系统部分部件批量更换项目，两项合同金额共461.8万元。

市场开拓方面

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馨服务

(一) 积极有序开展“消防宣传月”活动

以“预防为主、生命至上”为主题，成立以公司安全管理小组为“消防宣传月”领导小组，负责组织、指导、协调、督导公司“消防宣传月”活动开展。在培训教育方面，汇集消防“四个能力”、灭火器使用、安全防火、逃生注意事项等知识点，制作消防安全知识PPT课件，供各部门开展培训或员工自学使用，并通过线上答题形式，组织各部门共403人进行考试，巩固知识记忆；在宣传动员方面，统一下载制作“消防宣传月”宣传海报进行项目公区粘贴展示，并结合各服务部自身业态特点，增加横幅悬挂、电子屏播放、宣传折页分发、微信群发安全温馨提醒等方式，并通过公司微信订阅号进行系列报道，营造浓厚活动氛围；在隐患排查方面，结合第四季度消防安全专项行动安排，将消防设备维护、消防通道畅通、消控室响应联动以及大功率设备、老旧电器、电动车停放等消防安全隐患作为重点进行排查，形成隐患“四个清单”推进发现问题的整改落实；在应急演练方面，邀请、联合各进驻单位、消防救援大队，积极举办消防讲座与疏散演练，将理论知识与实际操作相结合，并在演练结束后对演练情况进行总结，及时分析不足，明确改进方向与预案调整要点。

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（二）真情服务伴出行，圆满完成双节及活动保障

兆翔物业员工时刻坚守一线岗位，为黄金周旅客提供顺畅的出行，为中秋、国庆双节及重要活动的保障划下了圆满的句号。

福州机场服务部通过深挖车位资源、新设进出口通道模式等多项举措，有序维护了车场的交通秩序，同时有效避免了台风“小犬”所带来的扰流影响，共同筑牢“双节”保障的安全防线。

厦门机场服务部根据“亚运、亚残运、机场通航40周年”等大型活动保障的布置安排，完成两航站楼机电设备保障及环境卫生清洁、现场布置，为旅客营造清新整洁的候机环境。做好第36届金鸡电影节活动保障，配合业主单位提前做好“重大演艺活动特殊处置程序”的演练及应急物资准备。

（一）复盘储备人才培养情况

3月公司制定了《兆翔物业储备人才培养计划》，按一人一档为储备人才建立培养档案。12月，人力行政部对各部门的储备人才培养情况进行了解复盘,形成《公司2023年储备人才培养情况复盘报告》，报告中对人才培养的亮点工作与不足进行详细点评、列举，并提出下一步改善的建议。

（二）持续推进“干部上讲台”活动

2023年开展了“干部上讲台”活动，实现公司管理干部在公司范围内授课。截止2023年12月31日，“干部上讲台”活动共计开展36个课题的培训（实现公司全部中高层管理人员登台授课），培训时数29.25h，培训人次为1437人次，课程满意度得分平均值为95.32分（满分100分）。

（四）岗位技能竞赛

公司于11月下旬举办第一届岗位技能竞赛活动，技能竞赛共设有客户服务岗位、电气运维岗位、空调运维岗位、安防秩序维护岗位、环境保洁岗位、绿化养护岗位6个工种，分两个阶段进行。技能竞赛活动，进一步激发了员工爱岗敬业、岗位成才的工作热情，让员工在技能竞赛中找准位置，实现自我价值。

（三）高压系统培训

公司于10月9日至10月13日开展为期一周的高压修试培训，各部门派出技术人员，共有11名学员参加了此次培训、考核。加强了公司技术人员的专业能力，系统性地加强公司在高压修试方面的技术力量。随后，海峡新岸服务部、机场片区服务部（南片区）于10月下旬分别开展高压系统培训，提升员工专业技能及安全意识。10月22日组织开展了元翔货站10kV高压供电设备的预防性试验工作。

安全运行方面

人才培育方面

馨服务

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         2023年12月7日至8日，厦门兆翔物业服务有限公司召开2023年总结及2024年计划会。会议以“回顾盘点，蓄势前行”为主题，通过对2023年工作进行总结，对2024年工作进行部署，更好地统一思想、总结经验、梳理业务、在行动上调整步伐、有序推进，全面推动公司高质量发展。

公司未来的发展目标

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协同发展，紧跟集团发展步伐做好“大管家”

挖掘潜能，不断健全资质实现多元化服务

多管其下，努力提高公司在管资产出租率

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馨服务

■  来源：综合项目部

厦门翔安新机场工程正逐步进入施工高峰期，项目迎来了大面积密集开工动建的重要阶段。为进一步提升核心区工地统一管理和各类公共配套要素保障能力。2022年8月份，厦门市机场指挥部提出由翔业集团（兆翔物业）对核心区施工期间公共配套要素进行保障。

接到该项任务后兆翔物业立即筹建兆翔物业翔安新机场对接办，经过人员招聘培训、办公物资采买、修订项目作业方案指导书等，项目于2023年7月正式进场开展作业。

项目工作主要围绕机场北路运输通道管养、施工给水抢修、10千伏架空线路运维抢修、临时通信设施运维、排水设施管养及水质检测、核心区管家服务等开展。自进场以来，翔安新机场对接办先后完成了集团“百日攻坚”保障任务、防台抗台及灾后重建和省市领导现场视察保障工作。

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7月28日“杜苏芮”超强台风登陆前，翔安新机场对接办提前三天组建“台风应急抢险小队”，积极筹备抽水泵、燃料、发电机、防台防汛雨衣雨鞋、泡面矿泉水等物资。同时，安排通信、临电、排水渠管养等单位做好应急准备。人员值班上，安排3人24小时轮流值班，10人应急小队成员备班。台风登陆后，第一时间组织人员车辆前往核心区勘察受灾情况并立即组织路面积水区域强排等应急保障工作。由于防台抗台期间的表现，翔安新机场对接办两人获得先进个人通报表扬。下步工作中，兆翔物业将继续保持高昂的工作精神，全身心的投入到核心区管家的服务中去，为翔安机场建设助力。

翔安新机场核心区公共配套要素管养项目

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智能查验及分拣系统在国际货站的运用

■  来源：厦门机场服务部

馨服务

第一部分：国际快件、电商发展趋势

随着世界科技的发展，中国的快件、电商订单量不断激增及配送时效要求越来越高的趋势下，流通的时间在逐渐缩短，快件、电商物流中心的自动化和智能化成为必然的发展趋势，且随着更多的多品类、多批次配送需求的增加，电商物流逐渐发展出更多的形式。如跨境电商9610、9710、9810、1210业务；新快件货物文件类A（指法律、法规规定予以免税且无商业价值的文件、单证、票据及资料）、个人物品类B（指自用、合理数量范围内的进出境的亲友间相互馈赠物品和其他个人物品。限量、限值、税收征管符合邮递进出境个人物品相关规定），低值货物类C（指价值在5000元人民币及以下，不涉及许可证、收付汇、检验检疫）。这几年在快件、电商我们能看到一个明显的变化，从依赖人力的劳动密集型转向技术密集型，从传统的人海战术到智能化的升级。其中，智能查验设备、分拣设备的运用成为了转运中心的一大亮点。

我们就来分析一下智能查验、分拣技术在元翔货站快件中心和跨境中心（简称：快跨中心）的运用优势。为了提高分拣、查验效率，自动系统发挥着至关重要的作用，直接影响到物流效率及服务质量，同时随着更多的多品类、多批次、多区域配送，航空枢纽中心需求的增加，其中，快件查验线、跨境查验线、全自动分拣线成为人们重点关注的对象，也是未来枢纽机场重点发展方向。

元翔快跨中心

（两套查验线，一套智能分拣线）

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两套快跨查验线建设目标：是建立规范、高效、便利的机场快件、跨境综合性监管中心，实现快件、跨境电商服务平台，集快件和跨境出境货物查验、分理及物流信息综合处理等功能于一体，实现对跨境贸易电子商务进出境物品的监管，为本地及周边电商企业提供快速的一站式通关服务，引导商家和国内外消费者的购买行为，加强通关环节的进出境监管，减少中间环节，提升通关效率。系统符合海关的各项监管要求，达到海关系统的互联互通，两套查验都能同时满足海关跨境、快件查验要求，又独立运行。

 查验线建设目标：是建立规范、高效、便利的全自动国际快跨货物分拣线平台，分拣系统处理能力：每小时分拣机实际处理能力不少于4000件分拣（货物平均参考长度为550mm），满足纸箱、软包、编织袋、文件包、塑料袋等等；由250克到50千克的货物均能处理。

主要功能要求：对联邦快递的快件及其他快递公司快件进行入仓安检、分拣、打板装箱及货物信息传输等，并具备全自动分拣过程中自动单件分离、六面读码、分拣数据对接以及自动分拣，分拣后滑槽内自动读码确认等。

第二部分：元翔快件查验线及分拣线目标功能

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馨服务

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浅谈公共消防安全管理问题的分析与对策

■  来源：文化艺术中心服务部  

事件

随着经济的发展，公共消防安全管理的要求也相应提高，而消防安全管理工作中存在的问题使其难以达到管理要求，因此，探讨消防安全管理中存在的问题具有重要意义。本文通过分析消防安全管理工作存在的问题来探讨解决消防安全管理问题的对策，以此为消防安全管理工作提供有效参考。

公共场所中消防系统及设施的应用常受到外界环境影响，在外界环境作用下会出现设施老化、故障等问题，进而无法发挥消防设施的工作性能。对于消防设施的管理和控制则需要相应的技术手段，然而在消防设施的实际管理和控制中，管理者对消防设施维护、管控的认识较低，这种认识上的不足严重影响到消防安全管理的质量。进而导致消防设施功能难以充分发挥。火灾自动报警装置系统和自动灭火系统是公共场所消防系统设计的重要内容，有的消防器材配备不合乎相关标准，器材质量无保证，且缺乏相应的追责制度，致使消防设施成为摆设而无法正常发挥其功能。有的公共场所甚至没有最基本的消防设施，自动报警系统及火灾紧急照明、疏散等系统更是无从谈起，这些问题都存在极大的火灾隐患。

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消防安全管理中最重要的是城市建设规划，科学的城市规划能够保障消防设施功能的正常发挥及提高公共场所的消防安全性。然而，从现行的消防管理工作来看，消防安全管理工作中尚存在诸多问题，严重影响着公共场所的安全性。

消防专业技能人才的缺乏是普遍存在的现象，尤其是在一些消防重点单位、公共场所等消防设施的管理和维护中，专业技术人才严重缺乏。尽管许多先进的消防设备安装在建筑物内，但高科技的引入也意味着管理维护要求的提高。在现行消防管理模式及人才技能水平下，很难满足高技术消防设施维护管理的技术要求。

一些火灾隐患较大的仓库、厂房、高层建筑及大型公共建筑四周未设置环形消防车道和有效的工作面，火灾发生过程中消防车无法接近建筑物。特别是建筑物集中的地方，消防车根本无法通行，一旦发生火灾极易形成大面积火灾。此外，供水管网的流量及压力明显较低，未能达到全天侯供水，如果没有专门的消防用水管网，一旦发生火灾，现有的生产生活供水管网也难以达到消防用水需求。

消防安全管理中最重要的是城市建设规划，科学的城市规划能够保障消防设施功能的正常发挥及提高公共场所的消防安全性。然而，从现行的消防管理工作来看，消防安全管理工作中尚存在诸多问题，严重影响着公共场所的安全性。

设计公共场所时应严格执行《建筑防火设计规范》要求，并依据我国消防法中对建筑消防设计的规定，重视设计、施工记录及验收，强化施工建设管理，禁止使用可燃物质，严格要求使用标准的耐火、绝缘材料。对于钢架结构和原始木结构建筑要提高其耐火性能，严格按照建筑结构实行消防分离，以确保公共场所的安全。在消防设施日常维护中，应明确维保单位职责，制定严格的维护保养管理制度，使用单位应定期对消防设施及建筑进行检查、巡视，并明确责任人，做好相应的检查、巡视记录，依法执行追责制度。公共场所消防管理单位应在国家规定的日检查、季度检查、月检查和年度检查基础上强化巡查。同时，公共场所消防设施的配置也应符合国家相关法律法规和技术标准，并依此构建消防设施维保管理体系，强化公共场所的防火安全，以确保消防设施操作的准确性、灵敏性和可靠性。

1.公共场所消防设施管理不到位和配置不足

一、公共场所消防安全管理现状及问题分析

2.消防设施维护人员缺乏专业技术知识

3. 消防设施建设不适应消防需求

二、提高消防安全的对策

1.强化建筑物耐火等级和消防设施管理

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馨服务

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3.完善和强化消防设施建设

厦门城市规划建设中应加强道路规划，以确保消防车辆的畅通无阻。同时应构建消防专用供水管网，为消防车提供充足的水源，或者利用天然水源、消防水池等提供消防用水。在大型居住区人流密集处要设置消防专用通道，拥挤的交通路口应设置立交桥、人行天桥和地下通道等，为消防通行提供便利。

2.强化消防安全宣传教育，提高管理人员专业技能知识水平

消防重点单位及公共场所使用单位应强化消防安全宣传教育，定期进行消防知识培训及消防演练，提高管理人员消防安全意识和管理能力，提高人们的火灾逃生能力，指导其正确使用灭火器材和扑救初期火灾，提高人员疏散组织能力和自救逃生能力。尤其是在商场、娱乐场所等人员密集场所必须保证消防救援通道的畅通无阻。公共场所工作人员应向顾客宣讲灭火、防火及自救逃生的常识。此外，这些人员密集场所应配备齐全的消防器材和设备，定期开展消防演习，以提高人们的消防意识，并定期进行消防知识培训，提高管理人员的专业技能，以确保公共场所的安全。

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从竞争到竞合，开启塑造市场的增长

■  来源：市场业务部

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转载自《销售与市场》

在今天，物业管理企业竞争日趋激烈，但通过合作来参与市场竞争的也不在少数，并不乏成功的范例。这种企业间的合作，一方面可以有效实现企业发展突破，取得双赢效果；另一方面则是通过优势互补，提升企业竞争能力；可以这么说，在竞争中合作，这是物业管理企业市场行为中的一种真实写照。

2008年10月，万科与世邦魏理仕将成立合资公司，总部设在上海。主要为万科集团、其控股公司及联营公司在全国开发的高端住宅提供物业管理服务，这些物业包括独栋、联排别墅、酒店式服务式公寓和豪华式公寓等。对于此次合作，万科集团总裁郁亮表示，同世邦魏理仕的携手是公司合作发展战略的一部分，世邦魏理仕强大的物业服务能力及影响力必将提升万科在高端物业管理上的服务水准，提高万科在未来市场中的竞争力。世邦魏理仕大中华区总裁兼首席执行官蒲敬思表示，此次合作大中华区发展战略中的一个重要里程碑。

典型案例：万科与世邦魏理仕将成立合资公司

典型案例：开元国际收购坤和物业

2007年8月，开元国际与坤和建设集团达成协议，收购其旗下坤和物业公司51％的股权，全面接管其麾下拥有的200多万平方米的优质物业项目。开元国际以51％股权控股坤和物业后，将“东方管家”物业服务模式及来自深圳的先进服务理念移植到了坤和物业，使服务质量有了很大的提升，提升了坤和建设所开发的项目品牌。

个案分析：花样年物管与宝嘉新物管合作

2007年，花样年物管通过与深圳市宝嘉新物业管理有限公司的合作，接管宝嘉新物管现在管理的余岭山庄（龙城）、平湖满庭芳、布吉满庭芳3个项目的物业管理。双方都情示要充分利用双方优势资源，发挥各自长处，收缩必要的战线，集中精力做好核心业务。

个案分析：之平管理与开元国际联合投标桃源村

2006年，之平物业发展公司执行总裁余绍元与开元国际总经理黄玮先生在桃源村业主委员会办公室办理了联合投标的登记手续，使得桃源村物业管理招标增加了一个强有力的竞标者，作为一个整体共同投标桃源村物业管理项目，像这样的强强联合在物管行业内尚属首次，开合作投标之先河。

上述合作典型案例看，合作双方都充分利用双方优势资源，发挥各自长处，收缩必要的战线，集中精力做好核心业务，组合二家企业的优势，实现1+1>2的效果。

从我司情况出发，我们应充分发挥我司区别于其他物业公司的优势（具备售电公司资质、机电工程施工总承包叁级资质、建筑机电安装工程专业承包壹级资质、建筑装修装饰工程专业承包贰级资质、承装（修、试）电力设施许可四级等）积极争取与其他本地物业公司在机电业务上的合作。

竞争

竞合

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馨服务

■  来源：龙岩京华中心服务部

写字楼资产价值体现至管理要点

写字楼的附加价值来源

作为写字楼，办公、商务接待、会议、餐饮是最基本的功能，由这些功能体现它的基础价值。那么，哪些附加价值还能赋予这些楼宇更大价值?我认为包括以下几点：品牌、品质、服务、交通、购物、餐饮、停车等。

在当前物业管理诸多业态中，写字楼的收费率和收费价格都是最高的。近年来，在整个市场经济发展过程中，写字楼的售价非但没有急速增长，反而比住宅更低，然而其投资成本却高于住宅，成本高售价却低，这其实是给管理方带来很大的发展空间。

写字楼有多种业主形态：大企业、大基金、政府业主……多业主的产权比较分散，这种情况下我们该如何管理?我们在同质化竞争的时代，写字楼硬件配置趋同，我们作为管理者应该思考和研究两方面的问题：第一，如何提升写字楼的延伸价值，凸显资产的差异化?在硬件大致上差不多、外观都差不多的情况下，我们的楼怎样才能比别人的楼更具有投资价值?第二，如何提升软件效用，增加资产市场的认知度和价值?也就是如何通过服务软件给业主带来资产的升值。

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品牌价值

无论是高端、中端还是中低端的定位，都有其相应匹配的品牌，进而使用和吸引相似企业入驻，也造就了最终的资产价值和资产收益利润。因而，品牌价值要重点考虑。

企业品质

很多企业之所以难以成长，归根到底是由于对品质没有要求。企业发展得越快，品质一定要求越高。这就如同新开的饭店，在初期进行打折促销时，有的短时间就倒闭了，就是因为它对品质没有要求，前期的流程系统和演练不到位，导致招徕的客人体验反而是它的不专业和不规范，从而成为恶评的传播者。所以作为企业，品质是必须要严格保证的。

服务

品质来源于服务，这是最基础的一项内容。下面介绍为保证服务做的一些管理：

客服操：每天客服人员来上班，要先跳客服操，操里全都是客服动作，以此来促进我们的标准化管理。如何开门、举伞、手势、微笑、问好等每一个动作姿势都要标准化。

晨迎晚送：所有的写字楼，早上几点迎接客户，晚上几点恭送客户，鞠躬到什么状态等都有相应要求。

社会公益：企业发展来源于社会支持，我们也应树立回报社会，如捐助希望中学、帮助困难家庭等。

客户活动：不间断地为客户举办丰富多彩的活动，如乒乓球比赛、集体体检等。以期增强客户忠诚和满意度。

创新服务：例如，我们所服务的写字楼中，很多客户会有茶点、餐饮、饮用水配送等需求。

交通

交通和地段也是一个很重要的楼宇附加价值。

购物

写字楼消费配套要考虑客户的便利性。客户需要购买办公用品和日常用品，我们一般会在底商中开设商店和超市。

餐饮

民以食为天。经营写字楼项目，要把好的餐饮给到客户，伺候好客户的胃，留住他的心。写字楼下面的小摊，早中晚的生意都很火爆。但是客户并不满足于只有简单的餐饮，而希望有更加品质化的餐饮。这就是我们服务的需求机会来了。

转载自《现代物业杂志》

客服标准化训练

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馨服务

        目前我们所管理的写字楼位于四五线城市，在当地属于高端写字楼，但是受限于是销售型写字楼，管理起来诸多受限，相应的收费标准也与硬件、软件配套较不匹配，因此要提升写字楼的附加价值只能从软件服务着手，通过阅读上述文章给予很大启发，后续可以从现场服务人员的日常作业入手，抓细节、讲服务、重品质，从而为企业带来好的口碑。

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智慧物业社区发展探讨

小区门口，车牌识别、人脸识别系统成功，“欢迎您回家！”道闸打开，便利业主回家路；小区天眼监控，24小时追踪小区内、小区周边人、事，确保小区安全；社区物业APP，线上缴费、报修、购物、居家服务等，足不出户，满足业主社区生活所需……这是很多物业公司勾画的一幅智慧社区图景，也是很多忙碌奔波于城市各个角落的人们所希望的便捷舒适社区生活。然而，在现实生活中，智慧社区在各地各小区的发展水平层次不齐，有已经够得上智慧社区配置的中高端社区，也有大部分仍处于只有社区门禁，对智慧社区可望不可及的老旧小社区。

曾有平台做了相关调查，受访者们的回答既反映出当前多数的小区还处于相对原始的服务管理状态，也提出了很多对智慧小区的畅想。

■  来源：福州机场服务部

停车场

通过厕所和停车场可以看出物业公司的管理水平。停车场的数量和不合理的规划都不好改变，但我们还是要做进一步完善的工作，把停车场做到高大上。例如加入标识系统、智能化系统、跟踪系统、找车系统等，让客户感觉到方便和差异性，做到人无我有、人有我优。

资产增值最大表现是写字楼的租赁价格和销售价格比同等硬件的楼盘价格更高。资产方选择管理方首先看的是匹配性。资产方一定要好的服务，无论大楼的硬件是怎样的状态，他都觉得是“金娃娃”，从而想找一个好的品牌企业来为他服务，通过服务带来较好的售价。老百姓对于管理方的重视度以及投资方对物业管理公司的认知度，已经远远超过以前，今后还会愈演愈烈。所以，我们更要练好服务这项内功。

然而，智慧物业小区的前行还面临着诸多难题。

一是要将一个小区升级为智慧小区，首先需要对小区原有的基础设施设备进行整体的升级改造，小区门禁、停车系统、路灯、监控、电梯、强弱电网，以及小区物业管理系统、业主服务系统等，特别对于老旧小区来说，基本要对小区进行全面的升级改造，这对于行业内很多物业公司来说，压力非常大，甚至无法承受。

二是社区内的资源、服务整合也很困难，智慧社区的理想状态，是让社区内的闲置资源、劳动力均能有效地被利用。但是现实情况是，社区居民基数庞大、时间无法正确掌握，要对老旧社区业主信息进行统计收集是一项复杂的工作，难度比较大。所以，要整合社区资源、服务成本高昂。

三是大部分社区中的道闸、门禁、地锁、智能锁、社区监控等都是独立运行的，并没有形成一套成熟的业务体系，造成每个小区都成了一座独立的“信息孤岛”。

节选自《中国物业管理协会》

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馨服务

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针对这些困难，物业管理者们认为，智慧社区首先要做到人的“智慧化”，而非社区的“智能化”，智慧管控平台、智能科技产品、智慧服务等都需要高科技、高素质人才来实现，行业进入了对高层次、领军型、专业化、复合型人才需求越来越迫切的阶段。我们必须要高度重视人才的培养和人才队伍的建设，重构新生代物业人的思维方式和知识体系，靠人才来拓展市场，靠人才来提升专业服务，分享人才的红利，满足客户与市场，当然也包括资本市场的需求。

进而在当前“互联网+”传统行业的大背景下，智慧社区服务模块需要发展必须依托于互联网，利用互联网的快速、便捷等特点，完善智慧社区服务平台的功能，将智慧社区服务模块的服务人群、服务对象，更好地覆盖到社区中众多的居民。社区居民所需要的生活服务大多数都能在智慧社区平台上进行需求的发布，发布后由社区有专项技能的居民或者是有闲暇时间的居民进行服务的对接。将社区居民的生活服务需求在社区内对接完成，无需居民到社区外寻求服务，从而形成智慧社区的生活服务闭环。

深挖社区服务的垂直领域，创新运营模式。智慧社区目标和内容是智慧物业管理-电子商务服务-智慧养老服务-智慧家居，通过技术手段和高度技术人才的设计，为居民提供安全、高效、便捷的智慧化服务。因而智慧社区不应该仅仅在居民社区，还更应该打开范围，围绕公共服务、公共安全尤其是产业经济等方面进行开展，贯穿居民生活的方方面面，让居民感受到“足不出户”的方便，把居民和社区之间的纽带紧紧地连在一起。把智慧社区落在实处，融入社会体系并稳固下来，开创社区生活的新方式。

四是人才配套落后，对于劳动力密集的物业管理行业来说，一方面对原来的人才队伍进行技术和管理意识的提升存在一定的困难；另外一方面现有的人才激励政策尚未完善，无法吸引优秀的人才进驻管理层面。

      当下我们管理的各处物业，距离智慧社区的各项软硬件要求还有较大差距。我们首先要“练好真本领”，提高员工服务技能和服务技巧，做到将当前设备设施的效能发挥到最大化；其次要充分发挥“四格物业管理软件”的各项功能，尽可能多地收集服务数据，有针对性优化契合住户需求的服务事项；还有要牢牢抓住每次设备设施更新的机会，逐步构建“互联网+”为依托的小区服务体系，提高物业服务效率与质量，提高业主满意度，提升企业综合竞争力。

总结

浅谈如何做好冬季园林树木涂白专项工作

■  来源：厦门机场服务部

随着冬季厦门冷空气下沉，气温不断降低，当我们忙着增添衣时,厦门的树木也开始"穿新装"，树干整齐划一地穿上了“小白裙”，这些树干“涂白”不仅洁白美观还有事半功倍的效果，是防止树木遭受虫害和冻害的有效措施，为园林绿化安全越冬“保驾护航”。

前言

1、防止冻害与日灼：

入冬后到翌年开春，早晚温差大，通过涂白可反射阳光和紫外线，降低树干昼夜温差，避免冻害与日灼危害。涂白后树干基部温度积累较慢，可延迟树木萌芽开花，避免“倒春寒”危害。

2、杀灭虫卵与病菌：

涂白可消灭在树皮缝隙和树干翘皮内部越冬的虫卵。涂白剂中的石灰和硫磺成分均具有杀菌消毒作用，可消灭树干基部越冬的各类病菌，加速伤口愈合。一定程度上可防止动物咬伤树皮。

3、扮靓城市风景线：

整齐划一的白色树干，给人耳目一新的视觉效果，起到了美化绿化的作用。涂白的树干可在夜间反射光线，为在夜间、雨天出行的司机提供一条清晰明亮的道路防线。

(一)   冬季园林树木涂白重要性

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(二)   冬季园林树木涂白工作要点

1、涂白作业标准培训巩固及分区部署

兆翔物业作业前统一组织绿化养护管理及操作工人进行专项涂白作业标准课程培训，并对T3、T4各养护区域进行合理分区部署，制定涂白施工进度计划表逐区开展，确保涂白工作高质高效。

涂白高度一般乔木1.2m，灌木至分枝点，需预先做好高度丈量标记。涂白要求以药液涂抹后不流失，干后不翘裂、不脱落、树穴及树穴周围灌木无污染为宜。同一路段、区域的涂白高度应保持一致，达到整齐美观的效果。

2、涂白注意事项

（1）树木涂白剂要严格按照说明配比加水，随配随用，不宜久放。

（2）使用时将涂白剂充分搅拌，以利刷匀，使涂白剂紧粘树干上。

（3）在使用涂白剂前，最好先将树木病枝、弱枝、老化枝等剪除，然后收集起来予以处理，并把折裂、冻裂处用塑料薄膜包扎好。

（4）在仔细检查过程中如发现枝干上已有害虫蛀入，要用棉花浸药把害虫杀死后再进行涂白处理。

（5）涂刷时，一定要涂刷到底，不可底部留白。

（6）涂白剂不能与杀虫杀菌剂一起混用。大多数杀虫杀菌剂都是酸性的，而涂白剂是碱性的，一起使用，容易失去药效。

（7）涂白作业完成后，做好每株树木质量复查，未达标的及时补刷，并对作业周边产生的污染及时清洗。

树木涂白

总结

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冬季园林树木涂白工作是绿化养护管理中的一项重要工作，它能够有效地保护树木免受冻害和日灼的危害，同时还能消灭害虫和病菌，提高树木的抗病能力，延长树木寿命，提高绿化效果。因此，我们应该重视冬季园林树木涂白工作，加强技术培训和质量控制，确保涂白工作的顺利进行，为厦门绿化建设做出更大的贡献。

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浅论物业行业的新特征对公司业务发展的思考

■  来源：财务部

地产关联公司对物业公司发展的支持在行业变迁和市场检验中逐步弱化，依靠地产关联方项目输血不可能实现长远发展，甚至会承受地产行业传导而来的运营风险。长期看，地产关联公司只能为物业公司的规模发展提供补充，因此通过降低对关联方的依赖、增强独立性以及发展特色业务寻找第二增长极，优质民企和央国企有望在未来实现业绩的稳步增长。

伴随行业的不断发展，百强企业转换服务对象，升级服务理念，调整商业逻辑，将业务进一步聚焦于对空间和人的服务，打开了to B端的不同场景和业务需求，即提供IFM（综合设施管理）服务，其目的是帮助客户提高生产效率，本质上可以理解为客户非核心业务的外包服务，而兆翔物业的战略重心逐步向拓展机电业务转移也正符合目前行业优质企业的发展趋势。今年兆翔物业新增售电资质，涉足新兴的电交易市场，正是突破传统服务对象和服务理念的全新探索。

近年，在经历疫情以及关联方现金流危机洗礼后，物业管理行业告别高速增长时代，各项财务数据回归真实水平，逐步回归高质量稳步发展、现金流创造本质的行业轨道，并呈现新特征：第一，“规模为王”的高速扩张战略不再成为市场主流；第二，面对地产关联方拖累，摆脱依赖独立发展迫在眉睫；第三，审慎制定战略发展目标，权衡质量与速度之间的平衡关系，避免出现保量不保质、效益落后的不良结果；第四，重视品牌建设，全力塑造品牌特色，提高公司品牌溢价及市场竞争力；第五，重视拓展业务的深度和密度，通过对服务理念、对象及模式的创新，深挖市场蕴含的空间。

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2023年，兆翔物业成为新机场片区核心区临时公共配套要素管养的大管家，承接了核心区临时水电、照明、道路、给排水、通讯、供配电等管养工作，为拓展城市服务业务奠定基础。未来将结合自身资源禀赋及战略方向，精准聚焦城市临空片区项目进行深耕，努力提升重点片区城市服务密度，一方面形成一定的规模效应，有利于资源整合与匹配，通过优化管理实现降本增效；另一方面重点发力拓展机电业务，拓宽服务边界，将公司特色机电服务做专做精，提升公司的竞争优势。

有机遇也有挑战，作为劳动密集型企业，面对竞争日益激烈的市场环境，据中物研究院提供的行业百强数据，百强企业盈利能力面临挑战，毛利和净利润明显下降，出现“增收不增利”的现象。2022年平均营业成本率为78.38%，较2021年上涨3.49个百分点，其中人工成本占比约有七成，成本管控仍是重中之重。

因此，如何通过科技赋能来优化管理的探索至关重要，不仅体现在将员工从低效的重复工作中解脱出来，提升员工的工作效率，另一方面重点关注业主的需求和感受，通过大数据分析细化至服务部场景各环节，打造差异化产品体系，提供更加精准的服务，真正地提升效率和强化业主的服务体验。

穿越跌宕的周期，负重前行的物业公司将通过不断提升服务能力和管理水平，在现有区域做深做透，从而实现独立、健康、可持续的发展。

兆翔物业

致力于为客户提供

“省心、放心、舒心”的专业化服务

朝着成为

“非住宅物业一站式专业运营商

和机电设备综合服务商”

的愿景稳步迈进。

主编

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封面

孙文强

黄森岩

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