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2019第01期
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深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司，前身是深圳国际房地产咨询股份有限公司，成立于1988年，是中国大陆第一家房地产评估交易代理机构，荣获国务院颁发《中华之最》证书；是中国房协中介委副主任单位，拥有国家建设部一级房地产评估资质、国土资源部A级土地评估资质、国土资源部A级土地评估资信，在历年全国评估机构资质排名中连续多年排在前列。
成立三十一年来，国咨评估依托强大的行业品牌和雄厚的企业背景，已发展成为集估价、咨询、策划、研究等服务为一体的专业估价顾问公司。近年来，国咨评估公司共完成各类评估报告近十万份，评估总值8000多亿元，公司业务辐射珠江三角洲及华东、华北等主要区域， 遍及广州、 东莞、 惠州、珠海、北京、上海、天津、 西安、 重庆、 长沙、南宁等全国二十多个大中城市，以骄人的业绩和良好的信誉创造了评估行业若干个第一，赢得了社会各界及国家主管部门的赞誉和认同。
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各地楼市政策或以微调为主
一二线城市有望率先筑底放量
经过2018年密集的政策调控，在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧，并步入理性发展轨道。业内人士预判，今年房地产调控以稳为主，政策上不会大起大落，当以微调为主，同时落实城市主体责任，预示楼市调控灵活性增强。
“稳”将成为房地产市场主基调
2019年政府工作报告中对房地产市场作了新的定调：更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。
业内普遍认为，这表明一方面中央把住房保障摆在更加重要的位置，另一方面也表明市场与保障两者分开的思路。在市场方面，继续强调平稳健康发展，2019年“稳”将成为房地产市场的主基调。
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对此，中原地产首席分析师张大伟指出，政府工作报告所提到的城市主体责任，其内容核心是此前全国住房和城乡建设工作会议提到的稳地价、稳房价和稳预期。而房地产市场的稳定，其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。
“政策总基调没有变，依然是‘稳’。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，落实“稳地价、稳房价、稳预期”要求，今年各地定位房地产市场不会离开这个主基调。稳定房地产市场的核心，就是要防止房价暴涨暴跌，“房住不炒”的定位没有变。
今年以来，包括上海、河南、福建等多地调控也以稳为主，确保房地产市场稳定发展被提到前所未有的高度。
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不仅是调控政策，与楼市密切相关的信贷政策，也将在今年保持“求稳”态势。政府工作报告提出，要引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本，精准有效支持实体经济，不能让资金空转或脱实向虚。加大对中小银行定向降准力度，释放的资金全部用于民营和小微企业贷款。
业内人士认为，这对金融支持小微企业的导向十分明确，结合此前2月底央行表态“继续紧盯房地产金融风险，审慎发放开发贷款和个人按揭贷款”，房地产金融管控将会依然严格。
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多地政策微调成趋势
今年政府工作报告强调，落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展，这意味着，“一城一策”的调控将继续，楼市调控灵活性增强。从目前各个地方政府的做法看，结合自身城市特点，有条件有策略放松调控的同时，兼顾人才引进和城市活力营造，正在成为新的趋势。
如福建省提出，落实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案；河南省明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。另外，杭州、宁波、成都、长沙等地还明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。
“在‘房住不炒’的大前提下，‘一城一策’已经成为核心政策逻辑。中央定原则，地方定细则，夯实城市政府主体责任。‘一城一策’既能给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。”贝壳研究院院长杨现领表示。
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据相关研究机构统计，当前全国近20个城市对楼市调控进行了微调，“因城施策、一城一策”的特点更明显。从今年1月开始，海口、广州、西安、大连、常州等城市陆续发布了人才引进政策。业内人士分析认为，这些城市针对人才引进的新政策，对当地的房地产市场将产生短期的利好作用。
“调控全面退出的可能性较小，‘房住不炒’和‘因城施策’两个原则不会改变，同时，住房租赁市场局面的打开客观上也要求房价稳定。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，“不过，结合当前宏观经济和房地产市场形势，2019年房地产政策可能出现适度的结构性调整，二季度前后政策可能适度放松。”
多位业内人士认为，房地产政策存在适度调整的现实需求。从内部看，要加大对住房刚需的支持，减小对改善性需求的误伤，特别是小户型向大户型置换的需求；从外部看，我国经济新旧动能转换仍需时间。预计将继续支持正常的首次置业和改善需求，支持跨城市流动人口的住房置换，并对二套、多套住房以及投资投机性需求依然保持高压态势。
一二线城市有望率先筑底放量
近期，一些地方楼市成交活跃度提高、个别项目房价上调，例如，燕郊楼市再度活跃；深圳某高端楼盘开盘，因操作人数众多，看房预约软件失灵；杭州再现万人摇号，中签率仅为1.5%；无锡、南京、蚌埠等地也相继传出在售楼盘涨价的消息。
但从全国而言，整体仍处于降温通道。“春节后，个别城市的确存在个别项目涨价，千人看房、土拍升温等迹象，但我们认为基于前期需求、购买力透支而造成的需求疲软问题仍将持续一段时间，难改总体市场下行调整的大趋势，三四线城市也将面临更大的调整压力。”克而瑞研究中心报告指出。
房价方面，有关机构数据显示，2月，中国100个受监测城市房价平稳，新建住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月回落。成交量方面，受春节假期影响，楼市整体成交大幅下滑。克而瑞研究中心数据显示，2月，全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年同期降幅达28%。
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楼市动态
保利发展战略研究院和保利投顾研究院日前联合发布的《白皮书》认为，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是楼市“调整年”，但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。目前房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。
多位研究人士认为，为保证楼市平稳运动，中央将持续对冲，通过授予地方灵活空间，采取如放宽落户条件、取消限购等政策，利用资金面下调、购房利率上浮区间等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。
有关机构认为，未来房地产市场将呈现出“市场趋于合理、投资增速放缓”，“因城施策推进，市场量价趋稳”，“一线城市加大有效供给，二线城市人才竞争引导需求，三四线城市受棚改政策调整下行压力加大”等几大特点。预计未来房地产市场将延续分化，一二线城市有望低位企稳，市场表现将优于三四线，部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。
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区块分析
聚焦南宁
近期，多地释放取消限价、限购信号的消息引发高度关注，一些重要会议的文字表述也牵动着市场敏感的神经。2019年楼市究竟会怎么走，成为当前公众和市场最为关注的话题。
市场普遍预期房地产调控或将再度放松，担心房价再度攀升。不过，无论是“分类调控”还是“分类指导”，只是政策层面的微调，楼市大方向并没有改变。自十九大报告以来，楼市政策就不断向住房的“居住属性”倾斜，最新的中央经济工作会议就是2019年经济工作的总部署，强调“房住不炒”。
总体而言，如今的房地产行业发展正处于“转轨阶段”，弯道减速不仅是“交通规则”，更是“生存规则”。2019年作为楼市弯道后第一个年头，“稳”是基调，“稳中有进”是趋势。
目前南宁楼市主要分为六大城区，每个城区又因地段与配套等因素，在房价上也会有区域的差别。每个城市都由一片片行政区域组成，而每个城区都有其各自的优势，有的可能配套完善，有的可能环境优美，有的可能还在开发。
纵观南宁市房价走势图， 2019年一季度的房价走势相对于前几个季度来说，波动较小，房价较为稳定，但是据克而瑞最新数据统计，南宁第11周(03.11-03.17)商品住宅成交均价为11787元/㎡，环比上涨1.97%，相对前一周，房价小幅上涨，几乎接近1.2万元/㎡，涨势趋稳。其中青秀区成交均价14209元/㎡、良庆区12832元/㎡、江南区9420元/㎡、邕宁区10822元/㎡、西乡塘区10540元/㎡、兴宁区11229元/㎡。由此可知，青秀区依旧是房价最高区域，良庆区房价紧跟其上，上涨空间巨大，而江南区均价9字头，为目前所有城区中的最低值，邕宁区房价仍维持在万元以上，涨势逼人。预计未来南宁各城区房价仍以上涨为主。
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导语
在居住环境日益改善的今天，商圈所在的地方似乎成了“城市中心”的代名词，生活在商圈周边已经成了现代居民的追求，它不仅是地段和人气的象征，更是一种生活方式。随着南宁城市各大商圈的崛起，南宁的城市中心似乎也发生了变化。
南宁有一个当之无愧的城市中心，那就是朝阳商圈。作为南宁最成熟、历史最久的商圈，这一带遍布大大小小的商场、店铺、餐饮、休闲、娱乐、商业、办公、行政等，生活配套功能齐全，从低端到高端，从零售到批发，涵盖了人们日常生活所需。由于发展较早，朝阳商圈的停车位规划相对滞后，拥堵的车流和喧闹的人群让出行体验大打折扣，随着城市不断快速发展，新商圈相互崛起，不少人开始转向新商圈，朝阳商圈似乎已不再是唯一的城市中心。
随着南宁城市向东发展，东盟商务区开发建设迅速推进，琅东商圈与凤岭商圈顺势而生。
琅东商圈隶属南宁市青秀区，商圈范围从南湖以东、民族大道东段直到南宁国际会展中心以东，包括滨湖路、快速环道、竹溪路、青山路、民族大道东段延长线等，历经十余载发展，已经崛起为“南宁CBD”，也是南宁城市发展的新名片，商圈影响力南宁第一，商业指数仅次于朝阳商圈。
浅析琅东-凤岭商圈概况
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凤岭商圈是继琅东商圈之后崛起的新兴商圈，该区域的发展一直受到政府高度重视，发展迅速，而新型交通路线的加入更是让凤岭的发展进入快车道，还有火车东站的开通也为商圈的发展注入一股强劲的推动力，最快建成的地铁1号线更是穿越半个商圈。
琅东商圈与凤岭商圈内汇集了地王大厦、梦之岛、金源CBD、华润万象城、航洋国际城、华润幸福里等国际级购物中心、高端写字楼以及高档住宅区，区域内规划科学，配套也相当完善，商业环境比老商圈更具优越性，是现代白领、高端消费人群的集中地。
值得一提的是，航洋城和万象城等大型商业综合体的开业，虽然未能与朝阳商圈平分南宁主流商业，但其高端定位，综合MALL优势是对南宁商业的引领。
接下来，就琅东商圈以及凤岭商圈的商业概况做一个浅析。
商圈名称：琅东商圈代表---金湖广场
地理位置：金湖广场作为南宁市的行政金融CBD中心，北接金湖北路，南接金湖南路，中间被民族大道分隔为南、北两个广场。金湖广场是南宁市第一个以生态休闲功能为主、并将地面景观广场与地下商场融为一体的大型现代化商业广场。该区域范围内以办公物业为主，是目前南宁市办公物业最为集中的区域之一，位于金湖广场中心区域的地王国际曾被定位为南宁唯一国际5A甲级纯写字楼，并以276米58层的高度冠绝广西。金湖广场作为南宁市重要区域和市容“亮点”的金湖广场，其关注度注定不同反响。
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商圈名称：凤岭商圈代表---华润万象城&航洋国际城
地理位置：凤岭商圈，该商圈由万象城与航洋国际两幢商业综合体组成。从南宁市地理信息版图来看，该商圈东起凤岭立交，西至竹溪立交，两幢商业综合体分别位于东盟商务区与凤岭北片区内，两者共同的交通主轴为民族大道，而地铁一号线贯通其中，两幢综合体直线距离约为一个公交站的间隔。该片区整体功能定位是以居住为主，辅之以综合交通、高端商业体、国际商务会议、国际文化展示。
区域概况：
金湖广场作为南宁市的金融、文化、行政中心，区域内办公物业使用率高，汇集了地王大厦、梦之岛、金源CBD等国际级购物中心、高端写字楼以及高档住宅区，区域内规划科学，配套也相当完善。城市主干道民族大道贯穿而过，滨湖路、金浦路、长湖路、厢竹大道等公路密布，交通较为顺畅。地铁1号线在商圈内经停南湖广场、金湖广场站，在建的地铁3号线经停长湖路、金湖广场站。
商场零售物业方面，区域内主要有梦之岛水晶城，梦之岛水晶城的定位较为契合年轻白领群体的消费观念，且得益于区域内年轻高端消费群体数量大的优势，目前经营状况较好。
办公物业：地王国际、金源CBD、文德大厦、现代国际、佳和大厦
百货商业：梦之岛水晶城、南宁百货
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结语：
当前南宁新商圈的实力在不断增强，老城区的商圈也推陈出新、越发繁荣，南宁商圈整体形成多个商圈共同发展的格局。
随着南宁的发展，单一的城市中心已无法满足人们的需求，而商业中心的规划是形成城市中心的重要条件，早在15年南宁就发布了对于各片区商圈的规划，力争在2020年形成“一轴三核、多组团、多中心”的商业空间格局。
城市商圈现象的快速崛起与高速发展，不仅促进了各区域经济发展,还带来了城市文化生活空前的繁荣,为城市居民带来便利的购物和休闲娱乐，也对片区的整体发展具有强大的推动作用。不论这些商圈标榜着“未来城市中心”也好，还是“老市中心”也罢，至少目前来说，它们价值体现的关键依然在于所在区域，而不断扩张的商圈就像同心圆，勾勒出了城市代替郊区的节奏，今天的南宁版图上，东南西北各商圈组团成为了城市发展新的定义。
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区域概况：
凤岭商圈的区域发展一直受到政府高度重视，发展迅猛，火车东站的开通为该商圈的发展注入一股强劲的推动力，而最快建成的地铁1号线更是穿越半个商圈，新型交通路线的加入让商圈的发展犹如进入了快车道。
如今，凤岭商圈商业林立，配套完善、交通便捷，居住氛围浓厚，成为人们普遍认可的南宁城市新中心，楼市价值也跟着水涨船高，多年来房价一直领跑南宁其他片区。
商圈内的华润万象城属于南宁首个城市综合体，是中国第五个万象城，位于东盟国际商务区的核心区域，该综合体包括住宅、五星级酒店、购物中心及写字楼，总建筑面积约57万平米，是大中型企业最理想的办公场所，为南宁商务办公的标杆性项目。
航洋国际城位于民族大道凤岭段北侧、南宁国际会展中心正对面，与国际会展中心、人大广场、体育中心、文化中心等共同构成中央形象区标志性建筑群，周边为石门森林公园、青秀山旅游风景区等大型生态园区。航洋国际城集大型商场、酒店、影城、健身、娱乐于一体，目前有沃尔玛零售巨头、五星酒店南宁鑫伟万豪酒店，中影影城、国美电器等世界500强国际商业巨子进驻。
南宁市青秀区住宅现状
东葛长湖片区
东葛长湖片区区域划分图
一、南宁市东葛长湖片区区域因素：
1、交通条件
南宁市东葛长湖片区的主干道为东葛路、茶花园路、长湖路。区域道路细化完善，交通便利度高。公共交通条件方面有不下20条公交线路途径该区域，目前在建的南宁市地铁三号线在该区域设有两个站点，分别为东葛路与滨湖路。该片区的公共交通方面覆盖率高。
2、生活配套。
⑴、教育配套方面：东葛长湖片区上分布着不少机关单位的住宅小区以及中高档住宅社区。中小学教育配套方面主要有滨湖路小学、育才实验中学、东葛路小学等。一些大中型的住社区内及周边的幼儿及学前教育配套也较为齐全。总体来说南宁市东葛长湖片区的教育配套较为完善。
⑵、商服配套方面：东葛长湖片区区域被青秀万达、永凯现场商业广场以及绿地中央广场三个商圈所覆盖，主要以区级、社区级商圈为主。区级商圈主要集中在青秀万达及绿地中央广场周边。集贸市场方面有埌东菜市、长堽农贸市场、茅桥农贸市场。
⑶、医疗卫生配套方面：目前区域内医疗机构为中医药大学第一附属医院，但随着广西医科大学附属埌东医院的落成，区域医疗配套服务将会得到更大的提升。
3、环境状况
东葛长湖片区位于南宁市青秀区，整体区域绿化程度较高，绿化景观主要集中在金花茶花园与滨湖广场两处。
二、南宁市东葛长湖片区主要楼盘分布及介绍
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1、小区类型：商品房住宅小区，小区建筑以高层建筑为主。
2、项目优势：毗邻地铁三号线，交通条件优越。
3、项目劣势：目前三号线施工，有一定的环境与噪声污染。
4、2019年1季度成交价
①第21层，115.73平方米，17360元/平方米，中档装修;
②第7层，85.64平方米，16710元/平方米，简单装修；
③第17层，163.10平方米，18570元/平方米，简单装修。
5、近期放盘价参考：
① 80平方米，低楼层，16250元/平方米，中档装修；
② 95平方米，低楼层，17730元/平方米，中档装修；
③ 135平方米，中楼层，16770元/平方米，中档装修；
④ 143平方米，高楼层，18500元/平方米，豪华装修。
6、参考均价（元/平方米）：
1、小区类型：商品房住宅小区。
2、项目优势：毗邻地铁三号线，配套齐全、交通条件优越。
3、项目劣势：建筑物楼龄稍高，维护保养状况一般。
4、2019年1季度成交价
①第11层，135.12平方米，13760元/平方米，简单装修;
②第2层，110平方米，14010元/平方米，简单装修；
③第11层，215.37平方米，12870元/平方米，简单装修;
5、近期放盘价参考：
① 70平方米，低楼层，15450元/平方米，中档装修；
② 130平方米，低楼层，14330元/平方米，中档装修；
③ 230平方米，高楼层，12881元/平方米，豪华装修。
6、参考均价（元/平方米）：
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1、小区类型：商品房住宅小区，高层住宅为主。
2、项目优势：交通便捷，毗邻南湖，小区及周边绿化率高。
3、2019年1季度成交价：
①第13层，135.21平方米，16535元/平方米，简单装修;
②第7层，145.33平方米，16010元/平方米，中档装修；
③第4层，115.48平方米，15970元/平方米，中档装修。
4、近期放盘价参考：
① 90平方米，低楼层，14890元/平方米，中档装修；
② 145平方米，中楼层，13870元/平方米，高档装修；
③ 105平方米，低楼层，14070元/平方米，简单装修。
1、小区类型：大型住宅社区，高层住宅为主。
2、项目优势：交通、公共交通条件优，绿化率高。
3、项目劣势：物业管理一般。
4、近期成交价：
① 136.24平方米，11750元/平方米，毛坯；
② 112.35平方米，12735元/平方米，精装修；
③ 64.24平方米，13570元/平方米，简单装修。
5、近期放盘价：
① 140平方米，12857元/平方米；
② 136平方米，11765元/平方米；
③ 51平方米，14412元/平方米。
6、参考均价（元/平方米）：
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5、参考均价（元/平方米）：
三、片区展望
随着地铁的开通加上该片区不断的发展，未来地铁房升值的空间也将越来越大，无论是投资或自住都是不错的选择。在一线城市都可以知道，有地铁的地方必定是繁华地段，不管是商业还是其他配套也会比较丰富，所以选购地铁房，不仅出门交通便利，未来房子的地段周边也会繁华起来。据最新情况了解，目前地铁3号线48个单线区间隧道已全部贯通，累计掘进里程48公里，这也标志着南宁市地铁3号线全线隧道“洞通”。据悉，南宁地铁3号线计划于今年6月开通试运营，目前在建的南宁市地铁三号线在东葛长湖片区设有两个站点，分别为东葛路与滨湖路，当南宁地铁3号线开通运营后，该区片的房价势必迎来新一轮的上涨。
政策解读
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多地明确“一城一策”政策
微调下楼市仍将“稳”字当头
“全国12城楼市松绑，楼市回暖信号来了。”“楼市‘王炸’开局！真的要回暖了”……去年底菏泽取消限售、广州松绑公寓限购、青岛取消摇号购房等政策以来，各大媒体平台上有关“利好”不断，一时间，楼市回暖似乎成为年后楼市的基调。
然而，数据并不支持“楼市回暖”一说。有关机构监测数据显示，2月份主要城市商品房成交面积同比下降7.3%。与此同时，克而瑞数据显示，2月份TOP100房企合约销售4470亿元，同比下滑15.6%。
《每日经济新闻》记者注意到，菏泽、广州、青岛等地楼市调控政策的微调虽然并未引起楼市的大起大落，但这也反应了当前房地产调控思路的转变——从过去的“一刀切”“约谈”，转变为“因城施策”“一城一策”，调控主体责任也从部委下放到地方政府。
多地调控思路已有转变
2018年12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出取消此前“主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施”，正式取消早前“取得产权证书满2年后方可上市交易”“非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的限售政策。这也被市场解读为楼市调控出现“松动”。
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值得一提的是，就在山东菏泽发布上述通知的次日，广州发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，规定2017年3月30日前土地出让项目不限定销售对象，可以销售给个人。这也意味着广州不再一刀切地执行“商服类地产项目不得销售给个人”政策。
2018年12月27日晚，衡阳出台《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》，拟暂停执行限价政策。不过该文件随后被官方以“其影响有悖于部门出台文件的初衷”为由撤回。2018年12月31日，青岛市高新区发布文件，暂停执行“青岛市高新区商品房公证摇号售房规则”。
实际上，上述这些城市对楼市调控政策进行微调，其调控思路与过去的“政策一刀切”“被约谈”相比已有比较明显的转变。
去年底召开的全国住建工作会议上，住建部部长王蒙徽就曾指出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。
上述城市楼市政策的微调，正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的“一城一策”调控思路的具体体现。
值得注意的是，早前多个城市还在地方两会中明确表示要实行“一城一策”。据《每日经济新闻》记者不完全统计，仅今年1月份，已有河南省、安徽省、上海市，以及杭州、宁波、福州、厦门、长沙等地纷纷表示要实行“一城一策”。
政策解读
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易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，不同的区域、不同的量级、不同的城市，其房地产市场呈现出的特点不尽相同。“一城一策”正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的体现，更加科学实际、实事求是。其含义在于，地方政府将获得更大的调控自主权，根据自身实际情况进行调控。但同时，地方政府还需要承担“稳地价、稳房价、稳预期”的调控责任。
楼市仍将以“稳”为基调
取消限售、限价松动、暂停摇号……楼市会全面回暖？
“调控依然会继续，会放松但不会放开，楼市将回温但不会回暖。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者。他同时认为，“房住不炒”仍是长期定位，回温不等于回暖，放松不等于放开，调控也不会退出。
实际上，自2003年被确定为国民经济的支柱产业后，房地产业过去很长一段时间里都被视为经济逆周期调节的工具来使用。无论是2008年还是2014年，通过限购松绑、下调首付比例、降息等“维稳楼市”，房地产业一次次成为抵御“次贷危机”、经济下行风险的有力工具。
当然，通过“维稳楼市”成功应对经济下行风险的同时，随之而来的是房价一轮又一轮快速上涨。
目前，我国经济运行保持总体平稳，但呈现出稳中有变、变中有忧的特点。2018年四季度GDP同比增速为6.4%，为2009年第二季度以来最低水平。作为经济发展的三驾马车，投资、消费、净出口面临形势复杂严峻。2018年，固定资产投资增速为5.9%，较上年回落1.3个百分点，增速自2009年以来呈逐年下降趋势；社会消费品零售总额同比增长9%，创2000年以来新低；贸易顺差2.33万亿元，为近4年最低，同比增长负18.3%。
政策解读
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如上海在年初表示正在研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持严控高房价高地价不是权宜之计、减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，坚持房地产市场调控不动摇、不放松，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标。而杭州则在近日的土地出让文件中，将封顶溢价率由50%下调至30%。这也被视为稳房价、稳预期的举措。
“一些城市提出‘一城一策’，不能简单地理解为政策松绑或收紧。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“虽然调控思路已发生变化，但目标都是一致的，即要促进楼市稳定健康发展，积极落实‘房住不炒’的目标。”
复杂严峻的经济形势下，是否意味着房地产业将再次成为逆周期调节的工具呢？房价是否又会如历史一样再次出现报复性上涨呢？多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均持否定观点，并表示当前楼市调控思路已发生变化，房价报复性上涨的历史将难再现，“稳”将成为未来各地楼市调控政策的主基调。
今年政府工作报告也指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”与过往相比，2018年底以来楼市调控思路已明显发生变化。“稳”，正成为当前各地楼市调控的主基调。
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《粤港澳大湾区规划纲要》正式发布
聚焦八大亮点
2月18日，市场期盼已久的《粤港澳大湾区规划纲要》正式发布，这是中国经济在发展进程中一个重要的里程碑。
根据《纲要》，粤港澳大湾区将建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地，建设世界级城市群。其中，到2022年，粤港澳大湾区综合实力显著增强，国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成；到2035年，形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，对周边地区的引领带动能力进一步提升，全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。
粤港澳大湾区建设领导小组办公室负责人表示，将全面准确贯彻“一国两制”、“港人治港”、“澳人治澳”、高度自治的方针，严格依照宪法和基本法办事，会同粤港澳三地和有关部门以钉钉子精神抓紧抓实做好各项任务，推动规划蓝图中的各项美好愿景落到实处，欢迎社会各界积极参与大湾区建设，共同将粤港澳大湾区建设成为国际一流
湾区和宜居、宜业、宜游的优质生活圈，增进粤港澳三地民生福祉，成为扎实推进高质量发展的示范。
那么，纲要有哪些要点值得关注？大湾区内的城市、产业将迎来怎样的发展机会？
亮点一：科技创新成重中之重
粤港澳大湾区是充满活力的世界级城市群，科技创新成为粤港澳大湾区建设的重中之重。
亮点二：粤港澳网间互联宽带扩容
构建新一代信息基础设施，推动降低粤港澳手机长途和漫游费，并积极开展取消粤港澳手机长途和漫游费的可行性研究，为智慧城市建设提供基础支撑。
亮点三：推进金融市场互联互通
建设国际金融枢纽，大力发展特色金融产业，有序推进金融市场互联互通。
政策解读
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亮点四：推进投资便利化
不断完善沪港通、深港通和债券通，支持符合条件的港澳银行、保险机构在深圳前海、广州南沙、珠海横琴设立经营机构。
亮点五：壮大战略性新兴产业
推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料等发展壮大为新支柱产业。
亮点六：打造教育和人才高地
研究赋予在珠三角九市工作生活并符合条件的港澳居民子女与内地居民同等接受义务教育和高中阶段教育。
亮点七：共建合作发展平台
优化提升深圳前海深港现代服务业合作区功能，拓展离岸账户功能，借鉴上海自贸试验区自由贸易账户体系，积极探索资本项目可兑换的有效路径。
亮点八：创新绿色发展
推动大湾区开展绿色低碳发展评价，力争碳排放早日达峰，建设绿色发展示范区。
政策解读
热点聚焦
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楼面价14239元/㎡
南宁新地王诞生！
继3月27日，五象新区两幅地块高价出让之后，3月29日，五象新区又诞生了南宁新地王。当天上午，南宁五象新区共出让两幅地块，其中位于邕宁区龙华路东侧、步云路北侧一幅34.454地块，由金科地产以总价2.93亿元夺得，成交单价850万元/亩，楼面价5100元/㎡。而位于五象新区平乐大道以西、凤凰路以南一幅161.806亩地块出让，则成为了众房企争抢的香饽饽，吸引了近30家房企到场参与竞拍，经过多轮的厮杀，最终由龙光地产以总价24.27亿斩获，成交单价1500万元/亩，楼面价7500元/㎡，加上配建面积，实际楼面价为14478元/㎡，南宁新地王诞生。而上一次的地王，为2016年9月28日，大唐拍下的位于青秀区铜鼓岭路东侧的68亩地块（现在的大唐臻观），楼面价11400元/㎡。地王诞生后的两年时间里，南宁房价一路上涨，甚至楼市各种疯狂，精装标准出台，外收严重，一边是地王诞生，南宁各大楼盘的狂欢涨价，一边是刚需购房者的未买房的恐慌以及望房兴叹。地王的诞生，让人五味陈杂。
3月29日上午10点准时开拍，地块热度点燃南宁。首先出让的是位于邕宁的GC2019-016地块，起拍总价1.96亿元，起拍地块楼面价为3420元/㎡。
参与这场GC2019-016地块龙岗地块土拍的的豪华阵容有：龙光 ；金地 ；金翰（融创）；国悦 ；金科 ；宋都；碧桂园 ；天誉；旭辉 ；新希望 ；中铁中粮禹州联合体；雅居乐；世茂 ；招商 ，经过20分钟的激战！！！金科和世茂拿地的势头十分强劲，仅仅240秒就达到了最高限价，就进入竞产权移交。最终，该地块由金科竞得，总价约2.93亿元，单价850万元/亩，平均楼面价5100元/㎡，产权移交安置住房面积7500㎡。
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热点聚焦
金科地产2.93亿 龙岗再下一子
继27日，金科击败世茂，夺得五象龙岗江湾路一幅江景地块后，29日，金科地产再次斩获一幅地块。成交总价2.93亿元夺得。成交单价850万元/亩，楼面价5100元/㎡，产权移交住房配建面积7500㎡，产权移交安置住房配建比例为13.5%。该地块周边在售楼盘有大唐盛世、盛湖景悦等，周边有南宁威宁邻家龙岗东广场、邕宁高中、邕宁区人民医院等配套，且临近灵龟山公园，环境较为优越。
目前金科已在南宁打造了金科观天下，金科博翠山、澜月府（联合开发）、叁仟悦（联合开发）等项目，此次连续拿下两幅地块，且一幅地块为真正的江景地块，预计金科将会打造稍微高端的江景项目，值得期待。
GC2019-016地块信息：
GC2019-016地块位于邕宁区龙华路东侧、步云路北侧，面积约34.454亩。土地批准用途为城镇住宅用地、零售商业用地。土地使用年限为城镇住宅用地70年、零售商业用地40年。地块二宗地号450109100208GB00471，为地块一配套幼儿园用地，不在出让用地范围，用地面积为12275.40平方米（折合18.413亩）。该地块也是不可多得的江景项目，周边楼盘有盛湖悦景、大唐盛世、君华锦云等，参考价格10500元/m²。除了临江，地块2.5的低容积率，也是一大亮点，增加的项目的居住舒适度。
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紧接着出让的是今日重头戏良庆区的GC2019-020，位于区域内热门五象湖板块，实际出让面积为107870.49平方米（折合161.806亩），起拍总价16.99亿元，起始楼面价5250元/㎡。
这块地的争抢是今年最为激烈的一块，会不会刷新五象的地王价成为了全城焦点！最终，该地块由龙光竞得，总价约24.27亿元，单价：1500万元/亩，平均楼面价7500元/㎡，产权移交安置住房面积126500㎡，荣登五象新地王之位。
龙光24.27亿斩获五象湖优质地块
地王诞生前，即27日那一场土拍，龙光在土拍现场与合景、融创激烈交战，据悉，龙光前期已经做了充分的准备，势在必得，最终却被合景半路杀出，夺下地块。而3月29日，龙光终于笑到最后，斩获五象湖一幅优质的地块。
该地块较为优越，周边在售楼盘有龙光玖珑郡，合景天汇广场、彰泰府、荣和五象学府、金科博翠山、金玖世家等楼盘。周边配套方面，距离五象湖公园不远，且交通较为便捷，临近南宁地铁3号线五象湖站、2号线延长线平良立交站，双地铁加持，真正的地铁物业；教育配套方面，周边有滨湖路小学，五象一小以及南宁第14中等。地块好，配套优越，地价贵也不足为奇了。
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GC2019-020地块信息：
GC2019-020地块位于良庆区平乐大道以西、凤凰路以南，实际出让面积为107870.49平方米（折合161.806亩）。土地批准用途为城镇住宅用地、零售商业用地，土地使用年限为城镇住宅用地70年、零售商业用地40年。地块一容积率＞2.5且≤3.0，零售商业建筑面积占计容总建筑面积的比例为3%-5%，其余为住宅，建筑密度＞25%且≤30%，绿地率≥35％。地块一内须设置农贸超市1处，建筑面积不少于1000平方米，设置于一、二层；须设置垃圾收集点不少于1处；须设置社区卫生服务站，建筑面积不少于300平方米；须设置文化活动站1处，建筑面积不少于400㎡/处；须设置对外开放公厕不少于1座，建筑面积不少于60㎡/座，沿南侧规划路一层设计。地块二规划容积率为≥0.65且≤1.0，划拨给本地块竞得人，地块内须配建一所18班幼儿园，不在出让范围，幼儿园计划2019年12月开工、2021年7月1日前竣工，开发商将幼儿园的房屋所有权及其建设用地使用权等不动产权需无偿移交（转让）政府，争取2021年秋季学期招生办学。
该地块亮点很多，位于五象湖板块，周边楼盘有万科金域蓝湾、合景天汇广场、龙光玖珑湖等，参考价格14000元/m²。其次，周边教育资源丰富，有南宁十四中（五象校区）、滨湖路小学（五象校区）、南宁三中（五象校区）、五象第一实验小学等，学区环绕地块周围。再次，地铁2号线东延线平良立交站、地铁3号线五象湖站在地块同一平行线上，出行非常便利。
整体来说，地块区位好、学区房、双地铁房，并且不限房价，建成后将会影响板块内楼市格局，成为新地王实至名归。
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浅析新个税时代：个税改革与房地产
2019年1月1日，我国个人所得税已正式开启新税制时代，包括六项专项附加扣除、综合部分所得都已落地，而新减税红利等均已释放。
根据新修订的个税法，2019年1月1日起计算个税应纳税所得额，在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外，还可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金，以及赡养老人等专项附加扣除。其中，住房贷款利息方面，纳税人本人或配偶发生的首套住房贷款利息支出，可按每月1000元标准定额扣除；住房租金根据纳税人承租住房所在城市的不同，按每月800元到1200元定额扣除。
随着专项扣除逐步实施，目前部分国有银行已经在配合财政部和央行进行首套房利息的数据摸底统计。不过，目前对于“首套房”如何认定和统计，相关部门并未给出明确的标准。一位国有大行人士对记者说，目前其上报的数据既包括“首套房、首次贷款”的房贷利息数据，又包括“不是首套房、但是首次贷款”的房贷利息数据，上报时会标明统计口径。据了解，关于首套房的定义，在不同时期有所不同，另外，不同银行对于首套房的认定也存在一定差别。
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个人所得税领域的改革，主观上虽然并不是为稳定房地产市场，客观上却有助于对房地产市场的差别化调控。
首先，个税起征点的改革对于不同收入水平的居民实际可支配收入的影响并不相同。其次，对于较低收入的居民来说，个税起征点改革对其可支配收入边际增加并不多（因为本来其缴纳所得税的规模就比较小），而对于高收入居民来说，起征点的
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提高对于其可支配收入的边际影响并不大（因为少缴的所得税数量有限）。最后，个税起征点的改革对于中等收入（月收入7000-12000元左右）的居民来说，个人所得税起征点的提高，会对可支配收入产生比较大的边际影响，因此，相对于较低以及较高收入的居民来说，个税起征点的改革能让中等收入居民享受到较大幅度的减税福利。
与此同时，新个税改革的专项费用扣除还列举了两个类别，分别是子女教育和大病医疗，仅以医疗和教育而言，这两个领域的税前扣除，也十分有利于具有真实购房需求的居民可支配收入的增加，据此判断，未来个人所得税专项费用医疗和教育两个领域。
个人所得税领域的改革，主观上虽然并不是为稳定房地产市场，客观上却有助于差别化调控。
区域而言，在一线城市个人所得税起征点的提高所带来的居民可支配收入增长，同居民可能的月供负担相比很低；在二三四线城市，改革对需求的支持力度却较大（因为绝对房价低）。同时，个人所得税改革对于首套自住需求买家而言意义大，对于多套房和投资客而言意义小。这都符合差别化调控的初衷。
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DISCUSS
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信贷社融创新高，央行透露了哪些信息？
央行近日发布了2019年1月全国金融统计数据。其中，新增信贷和新增社会融资规模均创下历史纪录，引发市场高度瞩目。
央行数据显示，1月人民币贷款增加3.23万亿元，同比多增3284亿元，创下单月历史新高，而去年、前年同期的人民币贷款增量分别为2.9万亿元、2.03万亿元。环比来看，1月涨幅更为明显，较去年12月的1.08万亿元增加2.15万亿元。同时，1月社会融资规模增量为4.64万亿元，比上年同期多1.56万亿元。1月末，社会融资规模存量为205.08万亿元，同比增长10.4%。
“开门红”并非意外
1月新增贷款和社会融资，均创历史纪录。市场最关心的问题，莫过于为何银行会在一月份投放了如此多的贷款？这又将对后续货币政策产生何种影响？
不过，在业内人士看来，1月信贷超预期增加的观点早已经获得市场普遍认同，以过往经验看，每年1月社融和信贷数据通常都是一年中规模最高的月份之一。今年1月的季节性因素，再叠加了前期宽信用政策的持续发力，则是造成此次数据新高的主要原因。苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙认为，每年1月社融和信贷数据，都创年内最高水平之一，其主要原因有三方面；一方面1月作为开年之初，银行信贷没有额度的限制；另一方面在开年之初，金融机构秉承“早投放、早收益”的原则，一般都会在1月或一季度加快贷款投放的节奏。此外，当前资金供应十分充裕，货币政策宽松还推动贷款利率进一步下行，加上当前经济持续下行，金融机构将面临资产荒的压力。因此，在利率下行趋势下，金融机构提前投放信贷，获得优质资产，同时也能够获得相对较高的贷款利率水平。
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除了季节性因素外，1月的天量信贷投放还有一个很重要的原因，就是去年下半年以来，银行信贷投放的能力和意愿有所增强。央行货币政策司司长孙国峰就指出，总体看，1月信贷同比多增较多，是因为宏观调控加大了逆周期调节力度，货币政策传导效果边际改善，以及一些季节性因素影响。他还表示，今年1月新增贷款情况与去年同期情况类似，与实体经济的需求是相匹配的，属于合理水平，不是“大水漫灌”。考虑到春节因素，应把1、2月份甚至一季度的数据统筹考察，不宜对单月数据过度关注。
此外值得注意的是，从贷款结构看，1月新增贷款中，短期贷款和票据融资增加1.11万亿元，同比多增7108亿元；中长期贷款增加1.39万亿元，同比多增907元。这是中长期贷款自2018年8月份以来首次出现同比多增。中长期贷款，尤其是企业中长期贷款出现回暖，反映了经济结构调整、供给侧结构性改革的成效。特别是其中的房地产业中长期贷款增速继续回落也印证了这一点。
1月份，房地产业中长期贷款增量占全部产业中长期贷款增速继续回落也印证了这一点。1月份，房地产业中长期贷款增量占全部产业中长期贷款增量的比重为28.3%，比上年同期低5.1个百分点。
在社融数据方面，央行调查统计司司长兼新闻发言人阮健弘表示，从社会融资规模指标的构成看，占比较大的项目都出现了明显回升，主要有以下四点：1月贷款增速加快；债券融资大幅增加，是2017年4月以来的最高水平；委托贷款降幅缩小，信托贷款由负转正；商业银行对企业商业信用的支持力度加大，票据融资和未贴现的银行承兑汇票均大幅增加。
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在联讯证券首席经济学家李奇霖看来，此次社融超预期，关键在于非标融资+未贴现银行承兑汇票的快速修复，未来委托贷款+信托贷款是否会继续向好的方向发展，将直接关系到社融数据的质量和实体经济的扩张意愿。
光大证券首席固定收益分析师张旭认为，在过去的一段时间，宏观调控部门引导金融机构加大对实体经济的支持力度。无论是金融市场还是货币政策调控工具都正在发生着变化，贷款、债券、ABS等融资市场已表现出“量升价降”的特征，体现出货币政策的传导效果已经明显改善，预计社融将于2019年一季度企稳。
稳健货币政策不会改变
虽然1月新增信贷和社融数据“亮眼”，不过，市场普遍认为，稳健货币政策的取向并没有发生改变。
孙国峰就明确强调，稳健货币政策的取向并没有发生改变。“稳健”是货币政策的工作原则和指导思想，坚持稳中求进总基调，既要有效实施逆周期调节，也要把握好度。从总量看，广义货币和社会融资规模合理增长，根据形势发展变化，体现了逆周期调节的要求，节奏上也有春节等季节性因素的影响，宏观杠杆率保持稳定，谈不上“放水”。总的来看，货币政策探索并积累了不搞“大水漫灌”又要更好地服务实体经济的经验。
在黄志龙看来，1月金融数据超预期并不代表当前中国经济已经走出了“宽货币、紧信用”的融资环境。二季度甚至下半年信贷和社会融资持续回升，还需要央行进一步疏通货币政策传导机制，提升金融机构对民企和小微企业的风险偏好。
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央行调统司原司长盛松成表示，随着积极的财政政策、松紧适度的货币政策及其他各项政策措施相继落实，市场信心将逐步恢复，中国经济有望在今年二季度企稳。
降准必然，降息可期
信贷社融数据反映出的流动性充裕，也让市场对降息充满期待。特别是去年及今年初的多次降准，特别是1月4日，央行降准后释放了1.5万亿元的流动性，让降准之后会否迎来降息的话题倍受关注。
中国民生银行首席研究员温彬认为，下一步预计央行一方面会继续使用数量型货币政策，通过定向降准、加大公开市场操作力度等保持金融体系流动性合理充裕。另一方面，降息可期。从外部看，全球经济增速放缓，美联储有可能提前结束加息周期；从内部看，国内经济下行压力仍存，通胀总体可控，降息有空间和可能性。“但短期来看，直接调整法定存贷款利率可能性较小。”
中国金融期货交易所研究院首席经济学家赵庆明赵庆明也表示，“一定会继续降准，降息是可期的”。但他同时称，降息只是存在一种可能性，并不是板上钉钉。“整体来说，今年降息可能性比去年要高，但不降息也是说得过去的。”
谈及未来是否有降息的可能，孙国峰在日前的金融统计数据解读吹风会上并没有直接回应。他表示，去年以来货币市场利率是下行的，企业的融资成本是在下降的，“从实际效果以及从利率市场化推进的进程这两个角度看，应多关注实际银行的贷款利率的变化。”
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