近年来，随着公司租赁业务不断增加，因承租户欠缴款项引发的诉讼案件不断增多，截至2021年12月份，公司共向欠费租户提起法律诉讼15件，涉案金额达429.88万元。如何加强应收款项催收、加快公司资金回笼，防范法律诉讼风险，已经成为全公司普遍关注的重要问题。 为有效防范企业经营风险，进一步加强公司各业务板块的管理能力和风控水平，公司资产管理部结合公司常年法律顾问广西道森律师
广西北港商贸有限公司
2022年1月
前 言
事务所，对公司历年来发生的诉讼案件进行分类梳理和归纳总结，选取涉及租赁纠纷、管理纠纷、劳务纠纷等10个典型案例，进行深入分析并提出具体的改进建议，以典型案例推动实际业务整改，助力企业改革，切实提升公司的管理效能。
法律风险典型案例评析
ANALYSIS ON TYPICAL CASES OF LEGAL RISK
目录
contents
开展业务前应充分做好承租人的主体资格
审查工作
01
----广西北港商贸有限公司诉黄永德房屋租赁合同纠纷案
04
02
---广西北港商贸有限公司诉广西海丝明港国际海运集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷案
加强对租户运营能力的持续跟踪并采取
有力的防范措施
03
---广西北港物业服务有限公司诉广西纵横佳文化传媒有限责任公司租赁合同纠纷案
---广西北部湾国际港务集团有限公司委托广西北港商贸有限公司诉广西嘉远农业有限公司、广西嘉远资产管理有限公司、广西和盛智远贸易有限公司房屋租赁合同纠纷案
加强对租户运营能力的持续跟踪并采取有力的
防范措施
加强租赁场地现场监管，规范运营管理
04
---广西北港西江港口有限公司委托广西北港商贸有限公司诉广西贵桂投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷案---广西北港商贸有限公司诉航城商务宾馆（王章辉）房屋租赁合同纠纷案
05
多方式、多渠道，及时有效开展欠费催缴
---廖耐君诉广西华锡集团股份有限公司租赁合同纠纷案
06
规范劳务用工管理，合理规避用人风险
---梁月新等7人诉防城港港务物业管理有限责任公司劳动争议纠纷案
08
11
15
18
21
法律风险典型案例评析
ANALYSIS ON TYPICAL CASES OF LEGAL RISK
开展业务前应充分做好
承租人的主体资格审查工作
01
【基本案情】
2014年2月14日，原告广西北港商贸有限公司与被告黄永德签订《房屋租赁合同》，约定商贸公司将位于防城港市港口区公车镇盛隆佳园惠民码头商场一层4号、5号、6号铺面出租给黄永德，租赁期为2014年4月1日至2017年3月31日。2016年9月22日，黄永德向商贸公司书面提出退租申请，申请
【黄永德房屋租赁合同纠纷案件一】
----广西北港商贸有限公司诉黄永德房屋租赁合同纠纷案
提前终止《房屋租赁合同》，终止日期为2016年10月20日。商贸公司于2016年9月22日收到该退租申请并于2016年10月21日将涉案商铺收回。截止至2016年10月20日，黄永德累计拖欠租金等费用260088.80元。
法律风险典型案例评析
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【黄永德房屋租赁合同纠纷案件二】
2014年2月14日，原告广西北港商贸有限公司与被告黄永德签订《房屋租赁合同》，约定商贸公司将位于防城港市港口区公车镇盛隆佳园惠民码头商场一层3号铺面出租给黄永德，租赁期为2013年9月5日至2016年9月4日。2016年8月8日，黄永德向商贸公司书面提出退租申请，合同终止日期为
2016年9月4日，黄永德承诺在2016年8月30日前结清所欠的租金、物业费、水电费等费用。并于2016年9月5日将房屋交付给原告。原告于2016年8月8日收到该退租申请并于2016年9月5日将涉案商铺收回。截止至2016年9月4日，黄永德累计拖欠租金等费用91911元。
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【案件进展】
防城港港口市港口区人民法院2017年12月26日出具判决书（（2017）桂0602民初2201号），判决被告黄永德向原告广西北港商贸有限公司支付租金、物业管理费等费用260088.80元及截止至2017年9月20日的违约金88675.89元。
防城港港口市港口区
黄永德有犯罪前科，为失信人员，目前是广西公安厅缉捕的重大涉黑涉恶在逃人员。项目部在开展租赁业务
人民法院2017年12月26日出具判决书（（2017）桂0602民初2202号），判决被告黄永德向原告广西北港商贸有限公司支付租金、物业管理费等费用91911元及截止至2017年9月20日的违约金42529.12元。
上述两起案件正进入强制执行阶段。
【存在问题】
前未对其主体资格进行严格审查和资信评估，成为后期引发欠款纠纷和法律诉讼的重要原因。
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项目部在签订租赁合同前，应严格审查承租户的个人资质、企业资质、企业法人（控股股东）是否存在失信以及企业是否有经营异常、涉诉等情况，认真评估对方的资信和履约能力并填报《租户资信及履约能力调查表》，经项目部负责人审核同意后才能引进为租赁对象。
对于租金金额较大、租赁期限较长的租户，项目部应开展详细的尽职调
开展租赁业务前应充分做好对承租人的征信审查
【改进建议】
查，尽调内容包括但不限于：主体资格、股权结构、经营资质、主要资产、经营情况、债权债务、行政处罚、诉讼仲裁、纳税情况、人力资源等，并报经商业经营部审核同意后方能引进为租赁对象。达到公司“三重一大”事项标准的，商业经营部应制定详尽的出租方案，在报请公司总经办会议讨论通过后才能引进为租赁对象。坚决避免与失信的高风险交易对象发生交易。
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加强对租户运营能力的持续跟
踪并采取有力的防范措施
02
【基本案情】
原告广西北港商贸有限公司、被告广西海丝明港国际海运集团股份有限公司与防城港务集团有限公司于2018年6月11日签订《商铺租赁协议》，确认防港公司系本协议所涉及商铺的所有权人，由原告将坐落在防城港市港口区鱼峰路步行街A11栋30-2、32-2、34、34-2、34-3、
【海丝明港房屋租赁合同纠纷案】
---广西北港商贸有限公司诉广西海丝明港国际海运集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷案
36-3号商铺出租给被告使用，租赁期限自2018年6月11日起至2019年11月20日止；被告自2018年9月11日拖欠原告经营管理服务费、自2019年1月12起拖欠原告租金，原告多次催告被告支付拖欠费用，但至今仍拖而未付，租金、经营管理服务费、违约金共计费用281290元。
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防城港市港口区人民法院于2020年4月13日庭前会议，于2020年5月15日10时00分在港口区法院达成调解。承租人没有依调解履行，案件现进入执行阶段。
【案件进展】
部分项目部存在签订有租赁合同但未及时收取合同履约保证金的情况，对于因承租户经
【存在问题】
营不善导致的不愿或不能按期缴款风险缺少有力的防范措施。
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开展租赁业务前应充分做好对承租人的征信审查
【改进建议】
租赁期间，项目部应持续关注承租户的经营情况及各项费用的缴纳情况。项目部在签订合同时，应严格按照合同约定要求承租户履行合同履约保证金缴纳义务，承租户怠于缴纳费用的，项目部应立即对承租户采取相应措施，催促对方支付相应费用，并扣减相应的履约保证金，将损失控制在履约保证金可覆盖的范围内。后续及时要求对方按照合同约定补缴保证金，防范因承租户经营不善引发的违约风
险。
商业经营部应定期检查各项目的合同履行情况，如发现项目部存在签订了合同但未按时收取履约保证金情形的，应及时督促项目部整改，防止损失发生。
公司财务部应加强资金监管，每月与商业经营部核对各项目的合同台账、租金、物业费、保证金及相关费用的收取情况，发现应收未收的，应及时督促项目部进行催收。
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充分发挥我方合同条款优势
保障公司的合法权益
03
【基本案情】
2018年4月5日，原告广西北港物业服务有限公司与被告广西纵横佳文化传媒有限责任公司签订《广告位场地使用合同（电梯轿箱框架）》，约定原告经营管理的位于南宁市西乡塘水街2号世贸商城3号楼的12部电梯内的广告框由被告承租使用，合同约定租
【纵横佳文化租赁合同纠纷案】
---广西北港物业服务有限公司诉广西纵横佳文化传媒有限责任公司租赁合同纠纷案
---广西北部湾国际港务集团有限公司委托广西北港商贸有限公司诉广西嘉远农业有限公司、广西嘉远资产管理有限公司、广西和盛智远贸易有限公司房屋租赁合同纠纷案
期2年，自2018年4月1日至2020年3月31日止，每部电梯每年管理费为人民币3575元，合同签订后原告按约定将电梯广告框交付给被告使用，但被告自2019年11月1日至2020年3月1日拖欠5个月的场地管理费17875元，原告遂诉至法院，要求被告履行付款义务，并承担超期场地占用费。
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原告广西北港商贸有限公司是第三人广西北部湾国际港务集团有限公司（以下简称“北港集团”）的子公司，原告受北港集团委托代为管理涉案租赁标的港务大厦的物业，代为办理招租、代收租金、商业经营管理等业务并代为行使出租人的一切权利义务。北港集团分别与广西嘉远农业有限公司、广西嘉远资产管理有限公司、广西和盛智远贸易有限公司签订《北部湾港务大厦房屋租赁合同》，约定北港集团将所属的港务大厦12楼1201-1、1202、
【嘉远公司房屋租赁合同纠纷案】
1201、1203-1205室房屋分别出租给三被告使用，三被告共同向原告和北港集团发函，要求终止租赁合同，并确认尚欠租金489571.5元、物业费65640.93元。并承诺2020年7月31日前将所欠费用缴纳完，逾期支付的，原告有权以其名义起诉三被告，并追究违约责任及滞纳金，后被告长时间拖欠租金以及其他费用，原告诉诸法院。
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【纵横佳文化租赁合同纠纷案】
【案件进展】
法院于2020年12月8日判决被告支付原告电梯管理费17875元、支付场地占用费4936元。案件法院已经受理执行，没有执行到相应款项。
部分项目部存在欠费催缴不及时的问题，未按照公司相关制度要求及时催缴，导致欠费金额和追缴难度加大。
该案已经起诉到人民法院，在2021年12月23日举行庭审。
【存在问题】
【嘉远公司房屋租赁合同纠纷案】
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法律风险典型案例评析
ANALYSIS ON TYPICAL CASES OF LEGAL RISK
我方租赁合同版本中明确约定“承租方逾期不支付租金、商业运营管理费、物业管理费、水电费及其他费用累计超过30日的，我方可书面通知承租方解除租赁合同，收回租赁场地，并扣除合同履约保证金不予退回”。承租户逾期欠费超过1个月且经催缴后仍不缴费的，项目部应及时决断，终止合同、收回场地、扣除保证金，避免造成损失。
商业经营部应加强对各项目的巡场和监管，每月定期检查各项目的合同
充分发挥我方合同条款优势，保障公司的合法权益
【改进建议】
履行情况，发现存在租户欠费超过1个月的，应督促项目部按照公司《租赁管理办法》、《应收账款管理制度》及时采取应对措施。
对于欠费严重的租户，公司决策层应尽早决定起诉至法院维护公司权益，起诉查封债务人资产，在清空收回商铺后重新招租，避免因决策滞后造成损失扩大。
加强对租户运营能力的持续跟
踪并采取有力的防范措施
04
【基本案情】
原告广西北港商贸有限公司受第三人广西北港西江港口有限公司委托代为经营管理涉案租赁标的南宁国际大厦的物业即包含本案的租赁房屋，原告、第三人与被告广西贵桂投资集团有限公司于2020年4月30日签订《房屋租赁合同》，现被告从2020年10月1日开始拖欠租金，期间偿还过部分费用，至
【贵桂公司房屋租赁合同纠纷】
---广西北港西江港口有限公司委托广西北港商贸有限公司诉广西贵桂投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷案
---广西北港商贸有限公司诉航城商务宾馆（王章辉）房屋租赁合同纠纷案
2021年5月31日已拖欠租金653081.6和运营管理费43270.4元，扣除被告先前支付的保证金226540.8元，截止目前尚欠租金和运营管理费人民币469811.2元，被告的行为已然构成严重违约。
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【航城商务宾馆（王章辉）房屋租赁合同纠纷案】
被告防城港市港口区航城商务宾馆承租原告广西北港商贸有限公司位于防城港市港口区公车镇盛隆佳园惠民码头超市二楼二号的商铺，用于经营宾馆，被告自2016年11月1日至2016年12月31日在经营期间使用了20320度电量，尚欠付20320元电费，由于被告长期拖欠费用拒不履行付款义务，原告向法院提起诉讼要求被告支付电费以及赔偿1662.85元违约金。
【贵桂公司房屋租赁合同纠纷】
【案件进展】
法院已经审理，待开庭；并于2021年11月11日与保全法官到现场清点需查封的物资，查封租户的部分具有折现价值的物资，法院尚未安排案件开庭时间。
被告进入诉讼程序后，被告已履行支付义务，结案。
【航城商务宾馆（王章辉）房屋租赁合同纠纷案】
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部分租户并非没有履行付款义务的能力，在进入诉讼程序并将诉讼材料送达租户后，租户立即履行，说明租户具备完全的履行能力。但由于部分项目部未及
【存在问题】
时催收或采用的催收办法较为单一，如仅通过发送催费函等方式进行催缴，催收时效较为滞后，导致催收效果不理想，引发诉讼纠纷。
在部分租户退场时，项目部可根据出租物业的特性，及时进行良好的沟通，因大部份租户租赁场地时的剩余货物变现价值不高或难以变现，应依规依约快速办理退场手续，督促租户将租赁场地退还给项目部，避免场地被长期占用而导致损失扩大。
项目部应多方式、多渠道，及时有效开展欠费催缴。
【改进建议】
针对租户欠费行为，项目部应及时、迅速采取多种方式开展催缴，可采取如电话催收、派人面谈、发送短信、信函（通知）送达、发送律师函、起诉或仲裁等，并保留好文字、图片、录音等有效诉讼证据，以备后续启动司法途径。
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加强租赁场地现场监管，
规范运营管理
05
【基本案情】
2020年4月20日，原告廖耐君与案涉场地原租赁人张开宇（案外人）就场地租赁达成协议，由张开宇将案涉场地出租给原告，后被告广西华锡集团股份有限公司大厂水电后勤服务分公司因原告在案涉场地上私自搭建行为，不再将场地出租，原告诉至法院，请求人民法院判决：1.解除原、被告之间
【廖耐君租赁合同纠纷】
---廖耐君诉广西华锡集团股份有限公司租赁合同纠纷案
的租赁合同关系，被告退还原告已经支付的租金、卫生费、保证金共计人民币7950元；2.判令被告支付给原告经济损失共计人民币156331.8元；3.本案的诉讼费用由被告承担。广西北港商贸有限公司作为案涉场地的被委托管理人被法院追加为第三人商贸公司涉诉。
法律风险典型案例评析
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【案件进展】
法院认定华锡大厂分公司构成单方违约。判决：一、退还租赁保证金900元，赔偿经济损失146331.8元；二、驳回原告的其他诉求；案件受理费原告负担171元，华锡大厂分公司负担1622元。商贸公司不承担赔偿责任。
项目部作为现场管理方，对租户的违规租赁行为未能及时制止，易引发后期争议或者纠纷。
【存在问题】
法律风险典型案例评析
ANALYSIS ON TYPICAL CASES OF LEGAL RISK
原告廖耐君就南丹县大厂镇影剧院右侧空地的租赁事宜与原承租人张某达成协议，由原承租人将案涉场地转让给原告廖耐君，后被告广西华锡集团股份有限公司大厂水电后勤服务分公司因原告在案涉场地上私自搭建行为，违反消防安全管理规定，便不再将场地出租。我司是该租赁场地的管理人在本案中系第三人，应及时按照业务规范流程与承租方办理租赁合同业务及开展经
项目部应加强租赁场地现场监管，规范租赁运营管理。
【改进建议】
营管理。
项目部应加强对租赁场地的日常监管，掌握租赁场地的即时情况，并做好相应的留档记录工作。如发现租户违反有关部门的管理规定，或违反集团公司、业主方、我司管理制度的，应立即采取相应措施，制止租户违法违规行为，确保我司管理行为和租户租赁行为合法合规、有序开展。
法律风险典型案例评析
ANALYSIS ON TYPICAL CASES OF LEGAL RISK
规范劳务用工管理，合理规避
用人风险
06
【基本案情】
梁月新等7人因不满防城港港务物业管理有限责任公司以其达到退休年龄解除劳动合同一事，主张要求支付加班费、经济补偿金等费用，案件经过防城港劳动仲裁委员会审理，以及一审防城港市港口区人民法院、二审法院防
【梁月新等7人劳动争议纠纷案】
---梁月新等7人诉防城港港务物业管理有限责任公司劳动争议纠纷案
城港市中级人民法院审理，最后本案加班费未获得法院支持，但法院认为“虽然劳动者达到法定退休年龄但为能领取养老保险金，因此防城港港务物业公司解除劳动合同仍需支付经济补偿金”由此判决防城港港务物业公司赔偿经济补偿金。
法律风险典型案例评析
ANALYSIS ON TYPICAL CASES OF LEGAL RISK
二审法院驳回防城港港务物业公司的上诉请求，维持一审判决。二审判决书已生效，防城港港务物业公司已向该系列案的各当事人履行判决义务完毕。
【案件进展】
用人单位在聘用员工时未按法律规定及时与员工签订劳动合同、缴纳社保，且在解除劳
【存在问题】
动合同时未依法支付经济补偿金，引发后期劳动争议。
法律风险典型案例评析
ANALYSIS ON TYPICAL CASES OF LEGAL RISK
项目部应加强租赁场地现场监管，规范租赁运营管理。
【改进建议】
用人单位人事管理部门应严格依据《劳动法》《劳动合同法》等相关法律法规对本单位员工进行管理，履行用人单位的法定义务，尽量从源头上避免劳动争议及诉讼的发生。劳动者入职后，用人单位应及时与其签订劳动合同，按相关法律法规的规定及时为劳动者缴纳社保。如有需要安排劳动者加班的情形的，用人单位应与劳动者约定计酬方式并做好相关记录，避免发生争议。同时，用人单位也要保留劳动者实际加班或缺勤的时长、次数等人
事档案。
在聘用人员时，建议尽可能聘用所缴纳社保的年限累加到退休年数达到15年以上的人员，避免拟聘人员到退休时因为缴纳社保年限没有达到15年，无法享受退休养老待遇，用人单位需对退休人员给予额外的经济赔偿。
法律风险典型案例评析
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