看物业
洞悉行业当下趋势 探索未来发展方向
2024年第4期
（一）国家商务部:联合多部门推广首批便民生活圈试点经验，助力构建3946个便民生活圈
日前，商务部联合其他11个部门印发通知，宣布将全国首批城市一刻钟便民生活圈试点经验向全国推广。自2021年10月确定的30个试点地区已取得显著成效，形成了5方面22项可复制的典型经验做法。这些试点地区在高标准推进建设、加强政策保障的基础上，按照“两年试点、三年推广”的计划，持续扩大便民生活圈的覆盖范围，加快经验的复制与推广，确保更多人民群众受益。
（二）湖南省物协:发布《关于物业企业加强暑假期间车库安全工作的提示》，要求物业企业加强暑假期间车库安全管理
湖南省物业管理行业协会发布提示，针对暑假期间孩童可能在车库玩耍带来的安全问题，提醒物业企业采取相应措施。提示中提到了车库存在的安全风险，如空气污染、视野盲区等，并建议物业企业加强安全巡查，设置标识标牌，提醒车主注意观察、减速慢行。同时，也提醒家长教育孩子不要在车库玩耍，并强调了物业企业在安全管理中的责任。文章还提供了驾驶员在地下车库的安全事项，包括使用大灯、减速慢行、集中精力观察等，并呼吁业主相互提醒，共同维护小区安全。
政策资讯
（三）广东省物协:发布关于进一步做好全省物业管理区域高温天气、电动自行车消防和防风安全防范工作的通知
7月21日，广东省物业管理行业协会发布了关于加强物业管理区域在高温天气、电动自行车消防安全和防风安全防范工作的通知。该通知意在提升物业管理的应急响应能力，确保居民的生命财产安全。通知内容包括：一、牢固树立安全底线思维；二、压实电动自行车管理职责；三、落实畅通消防“生命通道”；四、加强公共用电用水管理；五、加强值班值守，及时报送信息；六、全面普及高温防范知识；七、精准落实防汛备汛举措。
（四）长沙市:创新实施物业维修资金“闭环”管理，全面提升资金使用监管效率
长沙市住建局近期推出一系列文件，包括“1+4文件、2合同范本”，旨在创新推进物业维修资金的“闭环”管理。这一举措覆盖了物业维修工程的全流程，从方案审定、工程造价审核到施工监督及竣工验收和结算，确保了资金使用的合理性、真实性和合规性。新规定要求申请人通过信息管理系统随机选取工程造价咨询机构，并对高误差率或违规机构进行处罚。同时，竣工验收后的资金拨付由分次调整为一次性，简化了流程。长沙市物业维修资金管理中心还利用信息化手段，如电子签章和电子模板，提高申请效率。
物业服务，从四十年前那个不起眼的小角色，到现在成为老百姓生活中不可或缺的一部分，目前已经成为了社会的中坚力量。但随着人们对美好生活的向往，物业服务的价格也逐渐成为了大家关注的争议焦点。随着人工成本的上升和人们对服务水平要求的提高，物业服务的价格是否应该上涨，已成为社会热议的话题。如何在服务价格、服务质量和业主的满意度之间找到一个平衡点？这不仅仅是物业服务企业要思考的问题，更是行业和监管部门需要共同努力的方向。
物业服务就像是餐厅里的菜单，有前菜也有主菜。你分得清“前菜”和“主菜”吗？物企就像是大厨，按照合同上的菜谱，给小区做维修、养护、管理这些“菜肴”，保证小区的环境、安全和设备运转都正常。要了解物业服务首先得搞清楚“菜式”：前期物业服务和正式物业服务。前期物业服务，就像是餐厅里的开胃菜，通常采用包办制，简单直接，一口价。而正式物业服务，就是主菜了，根据业主委员会的成立情况，商品房一般采用酬金制，就像是点菜时的“推荐菜”，而旧小区、动迁房这些，往往由政府下属服务机构继续提供包办制服务，就像是餐厅里的“预制菜”。
物业成本“节节攀升”
背后是和服务质量的平衡游戏
从“政府定价”到“市场说了算”
根据《物业管理条例》，无论是“前菜”还是“主菜”，业主都得按照合同约定来买单。物业服务的价格，就像是菜单上的价格，通常采用成本加成法来计算。这个成本，包括了提供服务时的各种支出、税费，还有企业要赚的利润。一般物业服务的成本，就像是做菜的原材料，占了大头，大约85%。税费，就像是餐厅的水电煤气费，占了7%。剩下8%，就是物企“辛苦费”。
所以，物业服务的收费，就像是餐厅的菜单定价，既要考虑到原材料成本，也要考虑到税费和利润。但是，这个价格到底合不合理，能不能让业主吃得满意，还得看物企的“厨艺”如何，以及业主们的“口味”怎么样。
2015年以前，物业服务费就像是超市里的特价商品，价格由政府来定，服务标准和价格挂上钩，简单明了。根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，物业服务收费分五档，最高不超过2.3元/平方米·月，这价格，对于业主来说，心里有底，感觉挺踏实。
2015年，上海物业服务费的定价方式开始“与时俱进”。随着市场化的脚步越来越近，政府的“手”慢慢松开了物业服务费的定价权。2015年1月，上海市取消了物业服务费政府指导价，开始由市场来调节，就像超市里的菜价，随着季节和供需变化而波动。到了2021年6月，上海市房管局再次强调，物业服务收费要实行市场调节价，这就像是给物业服务费的市场化之路助推了一把火。
现在，选聘物业服务企业的方式也变得灵活了。根据上海市房屋管理局示范文本，有两种方式：一是以价格来选服务标准，二是以服务标准来定价格。大多数建设单位和业主大会更倾向于“以价格选标准”，毕竟，价格这东西，一目了然，谁不喜欢直接点呢？
涨价背后，包办制和酬金制的双簧戏
再来看售后房，这些小区的物业收费模式多采用包办制。包办制，听起来就像是物业服务企业给业主的“一条龙服务”，费用虽然整体基数不高，但同比增速也是挺快的。不过，因为收费基数低，平均物业费价格还在1元/平方米·月以下。在这种模式下，小区的服务品质和收费价格并没有形成紧密的关联，服务的好坏更多看项目经理和团队的服务意识。这就导致了业主的认可度参差不齐，物业服务企业提升服务品质的动力也变得不那么确定了。
涨价背后，是两种截然不同的收费模式在共同作用。在这个舞台上，包办制和酬金制就像是一对双簧，各自演绎着不同的角色，至于这涨价是否合理，是否能得到业主的满意，那就要看物业服务企业如何在这舞台上，唱好这场双簧戏了。
先来看商品房和别墅，这些高档住宅区的物业服务收费模式，大多采用的是酬金制。这酬金制，就像是业主和物业服务企业之间的一场“分成游戏”。物业服务企业先从预收的物业服务资金里，按照约定的比例或者数额拿走自己的酬金，剩下的钱，全都用在物业服务上。如果钱有结余，或者不够用，都是业主自己的事情。
这种模式下，物业服务的品质和收费价格是正相关的，也就是说，你给的钱多，享受的服务也更好，这样的小区往往能得到业主的高认可度，物业企业也有动力持续提升服务品质。
新盘物业费：天价与地板价的“过山车”
上海新楼盘的物业费，是个让人心跳加速的话题，忽上忽下，让人又爱又恨。根据克而瑞的监测，2023年上海新入市的项目里，物业费的价格简直是一场“贫富差距”的现场教学。均值7.46元/平方米·月，中位数6.73元/平方米·月，听起来是不是还挺亲民？但别急，咱们来细细品味一下。其中黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费价格最高，分别达到17.56元/平方米·月、12.06元/平方米·月和9.92元/平方米·月。
再来看看浦西的黄浦、徐汇、静安等六区，我们共监测新入市项目38个，其中物业服务收费价格最高的项目位于黄浦区，平均单价约18.95元/平方米·月；最低的项目位于徐汇区，平均单价约5.95元/平方米·月。这差距，简直比上海的南京路还要长。
浦东的情况也差不多，60个新入市项目，非临港区域的物业费价格最高能达到18.00元/平方米·月，最低的只有2.85元/平方米·月。临港区域稍微“温和”一点，最高5.40元，最低2.50元/平方米·月。这价格波动，比股市还刺激。
至于宝山、嘉定等其他区域的124个项目，物业费最高的在闵行区，15.00元/平方米·月，而最低的在奉贤区，只要2.10元/平方米·月。
总之，上海新盘物业费的这场“过山车”，有的让人心花怒放，有的让人心惊胆战。这涨价背后，是市场的选择，还是成本的无奈？是业主的期待，还是物业的挑战？
上海自2015年逐渐放开政府指导价以来，市场化定价机制逐步建立，住宅项目的物业服务收费价格稳步提升，目前基本形成刚需项目平均物业费价格3-4元/平方米·月、改善项目平均物业费价格5-6元/平方米·月、高端项目平均物业费价格10元/平方米·月左右的价格梯度。
那这跟物业费上涨有什么关系？关系大了。新楼盘为了吸引咱们这些追求品质的业主，绿化景观、小区水系、中央空调这些高端配置都得跟上。这些高端配置一上，楼盘的整体品质自然就上去了，但这后期的物业服务成本，也就水涨船高了。
说白了，就是物业费跟着楼盘品质一起“升级”了。你享受了更好的居住环境，自然就要付出更多的物业费。这就像是你去餐厅点了个豪华套餐，那价格自然要比普通套餐高一些，但吃得也更满足，不是吗？所以，业主们当你们看到物业费上涨的时候，不妨想想，这背后可是有更好的居住体验在等着你。当然，也希望物业企业能够提供物有所值的服务，让业主的物业费交得明明白白，住得舒舒服服。
物业费跟着楼盘品质一起“升级”
有没有发现，随着咱们上海新业主越来越追求品质生活，买房的口味也在慢慢变化。从以前的“有个地方住就行”，到现在的“我要住得好”，这变化不小。从2009年到2013年，再到2019年到2023年，这十五年间，上海的住宅成交套数里，90-110平方米和110-130平方米的户型越来越受欢迎，尤其是90-110平方米的户型，成交量占比都快到半数了。说明咱们上海人现在买房，不仅要面积大，更要住得舒服。
业主的“挑剔”让服务升级，钱包也得“升级”
不知道是否有感觉到，随着业主对生活品质的追求越来越高，对物业服务的要求也越来越“挑剔”了？购房需求从刚需转向改善、中高端项目，业主眼界宽了，要求也高了。同样地段的楼盘，为什么有的物业费高，有的物业费低呢？这里面的门道可不少。
高物业费的项目，在服务上那可是细致到家了。比如说，保安大叔得年轻力壮，执勤动作要标准，可不是随随便便就能达标的。再比如，公区保洁，不是简单扫扫地就完事了，清洁的频次、质量那都是有明确要求的。
这些高标准的服务，可不是空穴来风，都是需要成本支撑的。物业服务企业为了满足咱们业主的高标准、严要求，那可是下了血本。所以物业费上涨，有时候也是情理之中的事。在享受高品质服务同时，也得掂量钱包。毕竟，服务升级了，钱包也得跟着“升级”。当然也希望物业企业能够做到透明公开，让业主的每一分物业费都花得值，享受到的服务也能让咱们心满意足。
随着对居住品质的要求越来越高，新入市的那些改善型、中高端项目，物业费也开始“水涨船高”。这背后，其实是物企在打一场“品质保卫战”。要想满足这些高品质要求的业主，就得提供更优质的服务。绿化得更美，设施得更新，安全得更有保障。同时，物业企业也面临着成本上升的压力。人工成本、维护成本、管理成本，这些都不是小数目。在物业费难调大背景下，物业企业就像专业的“财务规划师”，开始把未来的收益提前“变现”。
物业企业的“未来钱包”与“额外成本”的博弈
所以，新入市项目的物业费上涨，就成了物业企业的一种策略。他们希望通过这种方式，来确保服务质量，来实现可持续经营。当然，这涨价也得谨慎，得考虑到合理性和公平性，不能让业主们感到“被宰”。
这背后其实有物业企业的“苦衷”。那些看似收得高高的物业费，实际上都投入到了秩序维护、绿化养护、设施维护，还有应对突发事件的各个方面。有时候，这些投入甚至只能导致物业企业微利，甚至亏本。
更别提，物业服务企业现在越来越多地参与到各类社区工作中，这就意味着他们要面对更多的额外人工成本。就像疫情来袭，77%的受访企业表示防疫让他们的人工成本预算“蹭蹭”往上涨。而这些额外的成本，并没有完全体现在日常收取的物业费里。
再比如垃圾分类，除了要投入一定的人力之外，还需要对垃圾回收区域的设施进行不同程度的改造。部分小区在垃圾桶附近增设了洗手池，方便业主倾倒湿垃圾后洗手。为了防止业主在非投放时间乱扔垃圾，新增了视频监控。为了保持垃圾桶环境整洁，增加了集中消毒、灭蝇的频次。尽管根据各区、各街镇生活垃圾分类实效综合考评办法和生活垃圾分类专项补贴政策，各街镇可以获得一定比例的专项补贴，但这些补贴往往不足以覆盖物业服务企业的额外成本。
住宅物业费的未来，是挑战也是机遇。在这场物业费的涨价风潮中，看到了物业企业的努力与挑战，也感受到了业主们的期待与困惑。物业费上涨，不仅仅是一串数字的增长，它背后反映的是物业服务品质的提升，是物业企业成本压力的现实，更是我们对美好生活环境的向往。
资讯来源于“中指研究院”、“克而瑞物管”，经整理后发布
物业管理行业从历经标准化到精细化管理，从资源整合到资本收购后估值回调，行业逐步进入一个新的发展阶段，呈现价值回归态势。物业管理的本源是为客户创造价值，回归本源做好服务，把握“盈利”的平衡点是未来物企的战略选择。头部企业已通过优质的服务与持续积累的品牌优势稳据市场前列，市场竞争格局逐步趋于稳定。
未来，随着智慧化物业服务进一步助力物业企业提高效率和质量，降低成本和风险，服务质量持续提升，用户与企业之间的情感链接将进一步加强，信任基础更加稳固，用户对品牌的赞赏、喜爱和忠诚程度进一步提高，物企将呈现高势能发展。
2024年，物业管理行业发展将迎来新的挑战与机遇，这一年也将成为物业管理行业持续积蓄回升动能的一年。前行路上，风雨是常态，也是风景。物业人带着不改的初心与不屈的信心，在跌宕中坚持奔跑。初心不改，行则将至。
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