践 行
Practitioners Of Construction Industry
2021年3月
01
编制：建发公司 工程管理部
投 资 新 城 建 设 新 城 服 务 新 城
目录
CONTENTS
2021年3月5日，区妇联举办了庆祝“三八”国际妇女节111周年暨沣东新城2020年度“三八红旗手（集体）”“最美家庭”表彰活动，建发公司、实业公司董事长兼总经理孙梅艳同志担任颁奖嘉宾，常务副总经理靳倩同志被评为沣东新城“三八红旗手”，上台接受表彰。
2021年2月9日上午，公司董事长、总经理孙梅艳同志主持召开实业公司2021年第3次董事长办公会，随后召开建发公司2021年第3次总经理办公会及建发公司2020年度目标责任考核表彰大会。
“
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喜报
投资新城 建设新城 服务新城
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我是“践行”，这是我的第一期，我诞生的意义在于传播信息、传递正能量，但我不仅仅是信息的“搬运工”，还是信息的“加工厂”；成长的路上不仅仅需要您的关注，还需要您献计献策，有了您的支持我一定会一期比一期好的，让我们共同期待吧！
Hi
喜报
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行业新政
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行业资讯
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项目进度
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转型案例
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行业新政简析
- 3月15日，陕西省陕西省住房和城乡建设厅下发了《关于全省统一停止收缴建筑业劳保费用的通知》（陕建发[2021]1021号文）。通知自2021年3月15日起实施。“通知规定对全省行政区域内房屋建筑和市政基础设施建设项目，停止统一收缴建筑业劳保费用。建筑企业与建设单位，应按照国家和省有关建筑安装工程费用项目组成规定在建设工程报价中计入，进行劳保费用结算，确保建筑企业人员社会养老保险资金落实。”
- 3月19日，西安市住房和城乡建设局、西安住房公积金管理中心、中国银行西安分行营业管理部联合印发了《关于印发<西安市商品房预售资金监督管理办法>的通知》。办法自2021年4月1日起施行，有效期5年。”办法规定商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。完成主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%；完成竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。同时办法最后还指出，购置类保障房项目参照执行。”
行业新政
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行业新政
投资新城 建设新城 服务新城
此项措施是进一步贯彻落实党中央、国务院和省委、政府“放管服”改革工作部署要求，进一步推进收费清理改革、规范收费行为，有效激发市场主体活力的举措。文件下发后，意味着陕西省内建筑市场原由建设单位预扣预缴劳保费用的政策停止，新建项目核发施工许可证无需预缴劳保费用即可申请办理，可进一步缓解建设单位项目建设前期资金压力。
此办法意味着政府进一步加强房地产领域，尤其是商品房预售阶段的资金监管，对房地产开发企业预售资金使用以及工程实体建设进度均设立了严格标准。针对政策，我公司需对未来或许参与的购置类保障房项目提前做好项目谋划以及测算工作。
（1）土地统筹计划供应：每年一季度发布全年住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期，全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。
（2）商品房限售：商品房购房备案满五年方可交易；二手房不动产证满五年方可进入市场交易。
（3）商品房限购：外市迁入本市需落户满一年且有一年社保或完税证明、刚需家庭4年内无住房转让记录的方可在限购区域内购置商品房。
（4）加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权房体系建设，单列租赁住房用地计划，积极推进住房租赁试点工作。
此举措为贯彻党中央“房住不炒”的决策部署，从稳地价、稳房价、稳预期多策共举，保障房地产市场健康平稳发展。虽然此举措西咸新区尚未施行，但我公司可根据政策导向，每年一季度集中分析研判土地供应市场信息，谋划项目方案，尤其是租赁住房土地市场以及保障性住房项目的谋划。
此举措是陕西省近年来为规范施工合同管理、避免发承包双方争议、有效解决工程结算难题，防止拖欠工程款和农民工工资问题的重大措施。此文件的生效意味着对建设单位项目管理要求更加严格，建设资金压力进一步增大。根据文件精神，例如我公司车张佳园项目可选择与项目总承包方签订有关施工过程结算的补充协议，也可以按原合同约定继续实施，哪种方式更好，就需我们从多方面综合考虑。
- 4月8日，陕西省住房和城乡建设厅、陕西省发展和改革委员会联合下发了《关于房屋建筑和市政基础设施工程实行施工过程结算的通知》（陕建发〔2021〕1029号）。通知自2021年4月10日起实施。通知明确了”施工过程结算的含义、范围、方式、计量计计价原则、编审要求、节点、资料、程序、付款及其他配合事项。其中过程结算范围规定新开工，尤其是大中型政府投资项目且施工合同建设工期一年以上的应当实施施工过程结算，并在施工合同中约定相关施工过程结算的内容。已开工且施工合同建设工期一年以上的工程，可由发承包双方协商签订有关施工过程结算的补充协议。“
- 3月30日，西安市人民政府办公厅下发了《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（市政协办发[2021]20号）。通知自3月30日起，全市范围内落实执行，主要有以下几个要点：
行业资讯
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- 2021年3月5日，沣西新城1宗115.13亩的住宅兼容商业用地设定了“熔断+摇号”机制，即当报价达到熔断价格时土地将终止交易，将通过摇号决定归属。这是西咸新区首次尝试“熔断+摇号“卖地。2021年4月6日，经过139轮的激烈厮杀，该宗地达到最高限价，如约熔断。根据数据显示，参与该宗地的竞买人一共有58家企业，其中有多个是中海和华润注册的子公司（中海24家，华润20家）。2021年4月9日上午华润以34.48%的中签率摇中，该宗地的综合楼面价高达12615元/㎡，打破沣西新城最高楼面价记录。
行业资讯简析
行业资讯
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沣西新城这宗土地的竞争之所以如此激烈，一方面是宗地优质，周边区域规划发展已经逐步呈现；另一方面则是在西安“330新政”之后，全西安市（不含西咸新区、蓝田和周至）商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，出于“补仓”需要，房地产企业尤其是大型房企自然会趋向西咸新区进行布局。也意味着西咸新区热度会随着政策利好越来越高，公司未来在新区以及新城参与土地市场竞拍的竞争将越来越激烈。
国家
热点
2021.03
政府工作报告定调楼市走向：房住不炒、城镇化成热词
商务部：2025建设一批生态齐全的城市便民生活圈
海南：整治骗取购房资格、开发商违规销售行为
郑州：拟调整公积金贷款政策，首套房最高贷70%
北京：拟调整买二手房提取公积金业务
青岛：出台户籍新政，取消购房落户面积限制
深圳：严打造价买房，违规者或将移送公安机关
北京供地：租赁住宅占比增至30%
嘉兴：外地人限购1套，限售扩大至全市
常州：加强新建成品住房交付标准样板房管理
市政府印发《西安市全面深化服务贸易创新发展试点实施方案》
住建局：加强沟通资格、资金核验、规范商品房与存量房交易秩序
西安住建局发布《西安市商品房预售资金监管办法》
《西安市2021年住房租赁试点工作实施方案》发部
《西安市2021年保障性住房工作实施方案》发布
住建部副部长带队赴成都和西安调研督导房地产工作
陕西住房公积金个贷率81.6%，支持提取公积金加装电梯
西安205公里绿道主线4月底将全线贯通
3月西安市（含西咸新区）供推地共计57宗，共计约3598.28亩；
其中成交13宗，共计1090.59亩
地方热点
2021.03
中央政治局会议审议《关于新时代推动中部地区高质量发展的指导意见》
国常会：预计全年新增减税超过5500亿元
国资委：年底前超7成央企各级子企业须推行任期制和契约化管理
发改委、住建部：将在投资422.33亿元用于支持城镇老旧小区改造等
财政部等六部门：今年安排1561亿元衔接推进乡村振兴
央行：进一步优化银行间债券市场基础设施对外开放服务
国资委：2021年将指导央企推进改制上市工作，提高资产证券化率
国资委：加强地方国企债务风险管控
银保监会等三部门：严防经营贷违规流入楼市
建发公司承建的安置项目最新建设进展
实业公司承建的安置项目最新建设进展
车张佳园安置项目位于天台路以东，征和四路以北，征和五路以南。项目规划用地约134.89亩，总建筑面积约42.2万㎡，其中地上28.48万㎡，地下13.72万㎡，容积率3.2，绿地率37%，居住总户数2608户，目前已完成第一批主楼主体平均施工至9层；第二批主楼主体平均施工至1层；其余建筑主体平均施工至2层。
润馨怡园项目位于陕西省西咸新区沣东新城富鱼路以北，沣东八路以东，昆明二路以南，绕城高速以西。项目规划净用地面积8.73万㎡，21栋建筑，总建筑面积41.15万㎡，绿地率38.14%。截至2021年3月底项目现场住宅楼及室外绿化全部完成，车库专变的电缆敷设全部完成，公变配电室的电气设备开始进场施工，完成项目内自来水管网与市政主管网连接工作。
沣镐七里镇DK2安置项目总占地面积为148 亩、总建筑面积为43.3万㎡。其中地上34.5万㎡，地下8.8万㎡，总户数2632户，容积率3.49。项目由16个单体楼及配套地下车库组成，其中6栋34层，4栋27层住宅楼，1栋24层公寓式酒店楼，其余为3栋商业楼、1栋幼儿园及1栋社区服务中心，均为2-4层建筑。截止目前，本项目实体工程基本完工，正在进行项目室外景观绿化工程验收、项目环保验收完成、物业分户验收工作。
沣镐七里镇地块四安置项目总建筑面积46.9万平方米，规划净用地面积约159.6亩，总占地面积17.6万㎡，其中地上面积37万㎡，地下建筑面积9.9万㎡，绿地率35%。包括有18栋建筑，项目因土地分期移交，分为南区、北区。北区于2017年8月3日开始施工，目前已完工，并完成五方验收。南区于2020年9月交地，目前正处于基坑建设阶段。
项目进度
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车张佳园规划图
车张佳园进度图
DK2、4规划图
DK4南区进度图
投资新城 建设新城 服务新城
项目进度
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成都香城投资集团有限公司为进一步推动市场化进程，实现良性发展，坚持以效益为中心、以利润为目标，通过资源集中、高效运行，聚力新型城市发展、品质生活服务、高端产业聚集、绿色金融“四大主业”，实现了“四个转型”，即：
由投融资平台型公司转型为专业化公众型公司;
由行政化管理的公司转型为现代化治理的公司;
由区域性公司转型为全域化公司;
由单一管理体系转型为混合型管理体系。
本案例详细介绍了香投集团的基本情况，对香投集团的转型措施进行剖析，具体地阐述了“四个转型”所采取的方式方法，提出了平台未来的改进方向，为我国城投平台转刑发展提供可借鉴的启示。
一、公司简介
成都香城投资集团有限公司（以下简称香投集团）成立于2017年3月，是依照《成都市新都区国有企业集团化改造方案》（新都委办〔2017〕20号）的文件精神组建的国有独资公司，整合了原区属一级平台公司4家、镇属平台公司10家、部门委托管理公司10家，注册资本50亿元。集团实际控股股东为成都市新都区国有资产监督管理和金融工作局。截至2019年末，香投集团资产总额为794亿元，净资产303亿元。
为实现新都区国有企业“资源统筹、自主经营、协调发展、做强做优“的总体目标，2017年3月，新都区委办公室及新都区人民政府办公室联合印发《关于成都市新都区国有企业集团化改造方案的通知，截至2019年末，香城投资集团控股股东与实际控制人为成都市新都区国有资产监督管理和金融工作局。
香投集团根据相关法律法规及《公司章程》建立了董事会、监事会、经营管理层及党群人力部、综合行政部、财务金融部、资产管理部、投资发展部、合约法务部、建设管理部、监察审计部十大经营管理机构。
香投集团自成立以来，始终坚持”资源统筹、自主经营、协调发展、做强做优“的集团初始目标，秉持”遵理明志、精诚善施、高效务实“的企业发展理念和”投资新都、建设新都、服务新都“的企业价值观，积极开展资本运作、对外投资、项目招标、项目投资咨询，区内土地整理和开发，市政基础设施与环境治理的投融资、建设和管理，房地产开发与销售、物业管理，教育、文化、医疗、体育等项目投资，城市公交客运、客运站经营管理、人力资源等业务，努力践行”融资平台、产业龙头、建设先锋、民生抓手“的四大集团责任和职能。
地方政府投融资平台转型发展案例及简析
—— 成都香城投资集团有限公司转型案例
转型案例
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转型案例
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二、业务情况与经营模式分析
（一）香投集团主营业务情况
香投集团是由新都区区委、区政府批准设立，由新都区国资办出资组建的国有企业，是新都区承担基础设施建设的实施主体，也是负责新都区国有资产保值增值的运营主体，公司业务主要涵盖新都区内的基础设施建设、粮食销售、客运服务、担保及房屋销售，具有很强的区域专营性。
（二）香投集团主营业务分析
1.工程代建业务：香投集团承担着成都市新都区主要城市市政基础设施、安置房代建任务，主要由下属子公司香城建设、兴城建设、香城发展、兴水公司负责，是区域最重要的城市基础设施投融资及建设主体。
2.粮食贸易：公司通过三级子公司开展粮食贸易，多以”以销定采“的方式进行，板块毛利率低。
3.公交运营：4.担保业务；5.其他业务。
| 序号 | 子公司名称 | 注册资本 | 直接持股比（%） | 表决权（%） |
| 1 | 成都市新城香城建设投资有限公司 | 100000 | 100 | 100 |
| 2 | 成都市新都区兴城建设投资有限公司 | 10000 | 100 | 100 |
| 3 | 成都香城城市发展有限公司 | 100000 | 100 | 100 |
| 4 | 成都市新都区荣桂运业有限公司 | 40000 | 100 | 100 |
| 5 | 成都市新都区兴水投资有限公司 | 10000 | 100 | 100 |
| 6 | 成都市香城绿色金融控股有限公司 | 20000 | 100 | 100 |
六家子公司：
项目 |
2019年 |
2020年 |
||||
收入 |
成本 |
毛利润率
（%)
|
收入 |
成本 |
毛利润率
（%)
|
|
| 代建项目收入 | 461556.77 | 419473.03 | 9.12 |
462141.47 |
396755.84 |
14.15 |
| 粮食销售收入 | 10029.05 |
9912.66 |
1.16 |
6340.76 |
6220.39 |
1.9 |
| 运业服务收入 | 8839.49 | 25906.46 | -193.08 | 7432.35 | 27360.62 | -268.13 |
| 担保入伍收入 | 583.52 | - | 100 | 412.79 | - | 100 |
| 其他业务收入 | 29674.01 | 17518.97 | 40.96 | 17829.91 | 10297.49 | 42.25 |
| 其他 | 20764.78 | 13894.12 | 33.09 | 6247.18 | 4998.15 | 19.99 |
| 合计 | 531447.62 | 486705.24 | 8.42 | 500404.46 | 445632.49 | 10.95 |
2019-2020年业务经营情况： （单位：万元）
三、转型分析
（一）资产整合重组、发挥专营优势：公司成立以来得到新都区无偿划转的5家区属国有企业股权，各家子公司已在区内相关业务做出突出贡献具有明显的专营优势。为加快公司发展，区委区政府提出公司需助力发展城市发展、生活服务、产业投资、绿色金融四大板块，明确未来五年内将不低于全区土地出让收入的20%、不低于一般公共预算收入增量的20%作为注册资本逐步注入公司。
（二）拓宽多元业务、延申产业链条；
（三）突破融资渠道，优化债务结构：香投集团在转型过程中探索了通过金融机构贷款以外的融资方式，其中债券融资取得较大的突破和进展，获得联合评级给予的AA+的主体评级，发行了欧元债、美元债、短期融资券、超短期融资券、定向工具和中期票据等多种债务融资工具，发行票面利率屡创新低。
（四）
提质转型发展，打造第一梯队 ：（一）新型城市发展：公司围绕城市规划建设、地产开发运营、市政空间管护、打造一流的一体化现代城市建设运营商。
（二) 品质生活服务：公司坚持以教育、医疗、文旅、商贸和社区服务等板块为核心，发展成为顶尖的城市品质生活服务商。
（三）高端产业聚集：公司紧扣产业生态圈培育，围绕轨道交通、航空、现代物流三大主导产业，构建多元化产业发展投资运营平台，逐步将产业链、创新链、生态链向高端延伸。
（四）绿色金融科技：公司进口绿色金融中心建设，围绕股权运营管理、全产业链金融服务、金融科技发展、产融结合发展，打造全牌照、全产业链的金融混业经营控股集团，计划2030年取得包括银行、证券、信托、保险在内的金融行业全牌照资质。
四、转型经验启示
（一）建立现代化公司管理架构
（二）创新融资模式与渠道
随着中央政策与地方政府债务管理力度不断加强，平台公司转型发展、市场化运营成为主流，仅依靠银行借款融资难以满足公司不断扩张的业务需求，因此迈入资本市场，创新融资模式，拓宽融资渠道，如通过债券融资的方式，发行公司债、企业债等进行融资或进行股权融资等，融资渠道的拓宽不仅能够保障企业生产经营的资金来源，同时还能减低财务风险、优化债务结构，促进企业持续发展。
（三）推动业务多元化发展
平台公司转型方向上基础设施建设是核心，公共服务是重点，金融板块是必需，发展新型业务是拓展；香投集团从土地拆迁安置补偿及市政基础设施建设、安置房建设及配套基础设施建设、产业园基础设施建设、水务方面基础设施建设到公共交通运输业务、金融板块等各方面都有相应的涉及，同时商业模式不断优化、不断多元、既服务于当地产业发展，也符合当地产业发展规划要求，自身造血能力逐步增强。
转型案例
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转型案例
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河边的苹果
一位老和尚，他身边聚拢着一帮虔诚的弟子。这一天，他嘱咐弟子每人去南山打一担柴回来。弟子们匆匆行至离山不远的河边，人人目瞪口呆。只见洪水从山上奔泻而下，无论如何也休想渡河打柴了。无功而返，弟子们都有些垂头丧气。唯独一个小和尚与师傅坦然相对。师傅问其故，小和尚从怀中掏出一个苹果，递给师傅说，过不了河，打不了柴，见河边有棵苹果树，我就顺手把树上唯一的一个苹果摘来了。后来，这位小和尚成了师傅的衣钵传人。
世上有走不完的路，也有过不了的河。过不了的河掉头而回，也是一种智慧。但真正的智慧还要在河边做一件事情：放飞思想的风筝，摘下一个"苹果"。历览古今，抱定这样一种生活信念的人，最终都实现了人生的突围和超越。
尾页
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