行业资讯2月刊

2024年2月刊

行业资讯

仅供内部参考

目录

一、行业动态

1. 旅游及酒店行业大数据  P4

2. 行业大事件  P7

3. 竞争企业动态  P12

1. 德胧与万豪合作模式及动因分析——战略及品牌管理 P20

2.（节选）中国旅游住宿业发展报告（2023-2024）——中国旅游研究院  P27

3.（节选）2024中国投资者意向调查——世邦魏理仕  P37

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日前，文旅部发布2023年国内旅游数据情况。据统计，2023年国内出游人次48.91亿，比上年同期增加23.61亿，同比增长93.3%。其中，城镇居民国内出游人次37.58亿，同比增长94.9%:农村居民国内出游人次11.33亿，同比增长88.5%。国内游客出游总花费4.91万亿元，比上年增加2.87万亿元，同比增长140.3%。其中，城镇居民出游花费4.18万亿元，同比增长147.5%:农村居民出游花费0.74万亿元，同比增长106.4%6。

2019年国内游客60.1亿人次，同比增长8.4%；国内旅游收入5.7万亿元，同比增长11.7%。

近日，据中国旅游研究院(文化和旅游部数据中心)测算，2023年全国旅游经济运行综合指数始终处于最气区间，均值为109.95，已经接近2019年的同期水平。该机构认为，2024年，旅游经济将以理性的消费预期、增长的投资信心和积聚的创新动能，稳步进入繁荣发展的新阶段。预计2024年中国国内旅游出游人数、国内旅游收入将分别超过60亿人次和6万亿元，入出境旅游人次和国际旅游收入将分别超过2.64亿人次、1070亿美元。

经文化和旅游部数据中心测算，春节假期8天全国国内旅游出游4.74亿人次，同比增长34.3%，按可比口径较2019年同期增长19.0%;国内游客出游总花费6326.87亿元，同比增长47.3%，按可比口径较2019年同期增长7.7%;入出境旅游约683万人次，其中出境游约360万人次，入境游约323万人次。

企查查数据显示，截至2023年12月31日，我国现存酒店相关企业超249万家。2023年我国新增注册酒店相关企业407613家，其中2023年第二季度企业新注册量同比增速最显著，酒店相关企业注册量为116871家，占全年新注册量的28.7%

同时，截至2023年12月31日，我国现存文旅相关企业68530家2023年我国文旅行业企业新注册总量为13378家，其中第二季度注册总量最高，为3921家。

① 行业会员合作纷争，且精品酒店集团成为主要目标：希尔顿和SLH开启独家战略合作，希尔顿会员将通过官方渠道预订或使用积分兑换SLH旗下酒店

2018年12月，凯悦酒店集团公布了与SLH的深度合作细则，凯悦会员可以通过凯悦官方渠道预定并入住SLH旗下参与双方合作计划的酒店，在SLH每消费1美元，即可获得5分凯悦积分。

2023年5月，Choice Hotels有意向收购温德姆酒店集团。知情人士透露，双方尚未进行正式谈判，但该报道引发业界猜测，如果这两家酒店集团成功合并，将成为北美地区最大的经济型酒店运营商。截至2023年9月，温德姆拥有1.05亿会员（增长78%），而Choice Hotels拥有 6000万名会员（增长 54%）。由此可见，通过合并忠诚度计划来扩大规模，是Choice Hotels管理层希望与温德姆合并的部分原因。

2023年7月，万豪宣布与美高梅建立为期20年的度假战略许可协议，也代表着美高梅与凯悦长达10年的忠诚度计划合作的终结。此前，在美高梅忠诚计划中的消费可以帮助凯悦酒店忠诚计划的会员晋升到更高的级别。

据美国的酒店开发数据提供商Lodging Econometrics(LE)最新发布的中国规划与在建酒店趋势报告显示，2023年第四季度，中国的规划与在建酒店项目数刷新历史新高。与去年同期相比，项目数增长了6%，房间数增长了2%，全年的规划与在建的酒店项目总数达到了3.788个，房间总数为691.772间。

在2023年第四季度，高档和中高档酒店项目在中国的规划与在建的项目中占居了超过50%的项目总数和房间总数量，项目数和房间数均达到了前所未有的高度。2023全年，中国开设了683家新酒店/106,463个房间。

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2023年7月，凯悦酒店集团宣布完成对总部位于伦敦的全球性旅游平台Mr & Mrs Smith的收购，该平台可提供超过1500家精品和奢华酒店的直接预订服务。凯悦天地（World of Hyatt）会员将在不久后的将来尊享到更多住宿体验及礼遇，并探索多个新增目的地，包括斐济、克罗地亚、冰岛和安圭拉等20多个国家。凯悦酒店集团以5,300万英镑现金对价收购了轻资产的Mr & Mrs Smith平台，并持有其100%股权。

2023年12月，6家华润集团旗下自有酒店品牌——木棉花酒店登陆了凯悦集团官网，加入凯悦臻选和凯悦尚选两个品牌，标志着木棉花酒店与凯悦达成了深度合作。

2023年12月，中濠酒店集团与丽呈集团在携程总部签署了战略合作协议。根据协议，丽呈集团将向中濠酒店集团开放其数据资源库，并提供系统数据支持。双方还将共同打造双品牌会员体系，旨在扩大会员基础并获得丽呈的全渠道流量支持。

2024年1月，温德姆与海航金鹏俱乐部跨界合作 1.4亿会员共享积分兑换。温德姆酒店集团全球范围内有5万多家酒店、度假村和度假租赁物业参与温德姆奖赏计划，会员人数超过1.05亿。金鹏俱乐部是海航航空集团旗下12家航空公司共享的全球性常旅客奖励计划，拥有3000多万名会员。

2024年1月，万达酒店及度假村启动华为鸿蒙原生应用开发。据手机中国新闻消息，HarmonyOS官方宣布，万达酒店及度假村启动鸿蒙原生应用及元服务开发。官方称:作为具有中国特色的国牌服务酒店标杆之一，“万达酒店及度假村Wanda”将带来全新的服务和交互方式，一步获取“吃住行游购”一条龙服务，实现服务“找”人的个性化游玩“新体验”，成为旅客个性化旅游的“必备神器”之一，掀起酒店及文旅产业技术新浪潮。

2024年2月，希尔顿集团宣布与SLH全球奢华精品酒店联盟签署度假许可协议，后者的联盟中有560家不隶属于主要酒店集团的精品酒店组成。此次合作意味着SLH旗下酒店将被纳入希尔顿集团包括华尔道夫酒店及度假村、康莱德酒店及度假村，以及LXR酒店及度假村在内的奢华酒店品牌行列，大幅扩展希尔顿集团的者华酒店短阵。该交易允许希尔顿的客户通过希尔顿的网站和应用程序预定这些酒店，希尔顿的忠诚度计划的1.8亿会员很快也能够在这些酒店的住宿中换取积分。

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② OTA规则调整，引行业争议：携程推出半分点评

2020年7月1日起，携程客服不再进行点评删除。原流程：客人致电客服，要求删点评，客服操作删除；新流程：客人致电客服，要求删点评，客服不再有权限查询和删除点评。

2023年8月14日起，携程平台对同用户同酒店的多条点评保留规则进行调整：①半年内，用户在同酒店多次点评将至多保留两条意见有差异性的点评进行展示，其他未被选取的点评将被折叠。②计分规则仍保留一人一票制，即每个用户的点评计分权重均相同。当用户被选取展示的点评为两条时，平台会根据点评的新鲜度、真实度和意见丰富度对展示的两条正反意见的点评综合计分。最后，根据每个用户的点评分计算酒店点评分。

2024年4月9日起，旧版中四个细分项只支持打出5种整数分：1、2、3、4、5；而新版中则支持打出10种分数，即0.5、1、1.5、2、……4、4.5、5。旧版单条点评最低分为1分，新版单条点评最低分为0.5分。新版打分规则将会带来评分精细化、了解竞争圈内差距、可针对性改进提升等重要影响。

b. 争议点

近年来，各行各业都在强调客户的个性化、多元化，因此，客户的评价可能受到个人喜好、预期和实际体验等因素的影响，从而可能存在主观性和偏差。那这种情况只会让原本能打出5分的顾客，稍不留神就会出现4.5分的评价，而我们轻易可以算一笔帐，假设一个酒店目前总共有500条评价，平均分为4.8分，那么要升至4.9分的评价，需要500条5分的评价，而且只能后续全部是500条5分的评价。整体升0.1分尚且如此艰难，但几个差分，就足以让整体评分往下掉几个梯队。

在之后的打分过程中，可能更需要酒店工作人员花更多些心思去引导消费者打分，毕竟5分会变成越来越难。此外可以发现，无法自主修改和删除，甚至会折叠评论等多种复杂的评分玩法，以及酒店无法对一些刻意挑刺的消费者进行客观的评价和高昂的纠错成本等等，不对等的打分系统，让OTA在B端和C端之间的天平失衡。

客户在比较不同酒店的评分时可能会感到困惑，因为0.5分的差异可能并不明显。最终酒店的评分很有可能会出现小数点后三位，这样一来，将会加大消费者的辨识度。久而久之，消费者对分数的敏感度也会越来越低，这对于那些用心经营的酒店来说，只会是一大损失。

c. 都市酒店融入岭南酒店业体系，岭南集团酒店超1200家

2024年1月30日，岭南集团在广州举行岭南都市酒店集团南方总部揭牌仪式。此次揭牌标志着岭南集团顺利将上月并购的山东星辉都市酒店管理集团有限公司融入到岭南酒店业体系中，并更名为岭南都市酒店集团，实施一体化运营管理。随着都市酒店集团的融入，岭南集团酒店业拥有超过1200家酒店，管理客房数量超9.2万间，覆盖了从高端的白金五星级到经济连锁酒店的细分住宿业态和高品质物业服务领域，为8000万+会员提供住宿、餐饮、旅途、物业等品质生活服务。未来，岭南集团将通过岭南都市酒店集国南方总部的建设运营，开拓大湾区市场，2年内计划开拓300间门店。

2024年2月2日，艺程酒管与久运酒管在广州举办签约仪式，双方正式签善战略合作协议。针对此次战略合作，艺程酒管与久遍酒管共同成立了于波久程酒店管理有限公司，新成立的酒管公司将保持久适酒管旗下酒店持续稳健运营，并助力华东乃至更多全国市场酒店从经济型向中高档升级，提高线上化率和连锁化率，促进整体市场品牌升级。

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据彭博社消息，希尔顿正在考虑收购Graduate Hotels，该品牌的酒店主要分布在美国多个大学城，在英国也有一些酒店，Graduate Hotels最初是一个专注于各地大学城的精品酒店品牌在美国密西西比大学、佐治亚大学等学校附近开酒店。有观点认为，收购Graduate Hotels将标志着希尔顿的战略转变，因为相比竞争对手万豪/凯悦/洲际一直习惯的买买买，希尔顿此前更多是通过业务的自然增长来发展品牌，而不是通过收购的手段。LW Hospitality咨询公司的Daniel Lesser认为，酒店行业的未来趋势就是品牌并购。

2024年2月，Travel+Leisure Co.(纽约证券交易所代码:TNL)作为一家在会员制休闲度假服务领域内享有盛誉的公司，宣布与全球酒店业巨头雅高(股票代码:AC:FP)达成协议，以4840万美元收购其度假会业务。该收购预计将在2024年第一季度完成，并预计在完成后对旅游休闲公司的收益产生积极影响。

据界面新闻消息，近日，新加坡悦榕控股创始人、执行主席何光平接受采访称，因股价表现不佳，悦榕控股“高度重视”重组，将旗下的酒店业务和房地产开发部门进行拆分。此次拆分旨在优化公司架构，使各部门能够更加专注于各自的业务领域，进一步提升运营效率和市场竞争力。据公告披露，悦控股此次重组不涉及任何资产出售。

近日，锦江丽笙酒店官方宣布，自2024年2月1日起，丽亭酒店及郁锦香酒店品牌正式融入其管理体系。至此，锦江酒店旗下国内所有高端至奢华品牌将统一由锦江丽笙酒店运营管理，旨在提升运营效率和专业化水平。

锦江丽笙酒店首席执行官唐鸣表示:"两个新品牌的加入是锦江丽笙酒店推出后的又一个重要时刻。通过此举，我们进一步丰富了品牌矩阵，完善了产品和服务，提升旗下酒店数量和业务渗透规模这不仅将巩固和强化我们在华的市场地位，更将推动各项业务稳步向前，实现健康、可持续的发展。

悦榕集团庆祝成立30周年，同时宣布其英文名称从“Banyan Tree Group”正式变更为“Banyan Group”，标志着其从单一奢华酒店品牌成功转型为多元化品牌并行的酒店集团。

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2023年5月，媒体公布Choice Hotels有意向收购温德姆酒店集团。2024年1月，美国温德姆酒店集团与雅高旗下的生活方式品牌SBE集团达成战略合作，共同推出针对千禧一代和Z世代等年轻群体的生活方式类新酒店品牌。这一举措旨在应对同行Choice酒店集团的敌意收购，并为消费者提供与传统生活方式酒店不同的体验。

据悉，新品牌尚未公布名称，目前暂定名为Project HQ。计划每个项目总部物业都将位于市中心，并设有餐饮、夜生活和健康场所。这些设施将包括由名人和崭露头角的厨师带头的烹饪概念，以及一个名为SBE健康诊所的医疗水疗中心。该项目还将包括品牌住宅，以迎合综合学生住房、劳动力住房等服务不足的市场。

温德姆酒店集团表示，新品牌将参与温德姆奖赏计划忠诚度计划，预计该计划在全球拥有约1.05亿会员。通过与SBE的合作，温德姆希望能够吸引更多年轻消费者，并为他们提供更加智能化的生活方式体验。

据南洋商报消息，马来西亚主权财富基金国库控股(Khazanah)将成为印度酒店连锁品牌OYO酒店4亿美元融资轮的领投人。根据彭博社报道，OYO酒店去年3月份第二次提交首次公开募股(IPO)的申请，不过把筹资额目标削减了三分之二，至今尚未确定上市的时间表。

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a. 希尔顿2023年Q4全球新开业132家酒店，新增客房数近24000间

希尔顿集团2023年Q4迎来史上最佳季度发展业绩：全球新开业132家酒店，新增客房数量近24,000间，达历史新高。2023年全年，希尔顿集团全球新开业酒店达395家，新增近63,000间客房，实现4.9％的客房数量净增长。2023年签约近1,000家新酒店，签约客房数量达130,000间，较前年同期增长45％，并超越疫情前水平。截止目前，希尔顿集团全球签约酒店总数近3,300家，签约客房超462,000间，达到集团历史最高数量。2023年筹建项目较2022年增长15％，接近疫情前水平。同时，希尔顿集团成为在建客房数量最多的酒店集团。

作为全球领先的国际酒店集团，洲际酒店集团日前在华喜迎700家开业酒店的发展里程碑，以“七百门庭”之姿描绘在华高质量增长新篇章，并隆重揭晓“大中华区700 俱乐部”，涵盖旗下一系列标志性新开业酒店，为中国旅行者打造卓越的出行体验。目前，洲际酒店集团在全球拥有19个独具特色的品牌，其中12个品牌已经成功进驻大中华区，且开业及在建酒店总数已突破1,200家，涵盖奢华精品、高端和品质酒店品牌，以多样化的品牌矩阵持续丰富集团在华布局。

2月19日，万豪国际集团公布中国区2024年度筹建酒店名单，该年度将有近40家筹建酒店开业，横跨中国19个省份和地区，覆盖31个城市，涵盖万豪旗下11个酒店品牌。2024年中国区新开业酒店主要有：宣城泾县福朋喜来登酒店、北京中关村东升科技园万丽酒店、珠海东澳岛万豪度假酒店、佛山万豪酒店、洛阳万豪酒店、青岛胶州万豪酒店、烟台福朋喜来登酒店、太原JW万豪酒店、兰州众邦喜来登酒店、西安沣东新城万怡酒店、丽水银泰万豪酒店、丽水银泰源宿酒店、湖州南浔福朋喜来登酒店、上海枫泾福朋喜来登酒店、成都AC酒店。

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2月28日，据FT中文网消息，法国酒店集团雅高(Accor)正在与投资机构迪拜控股(Dubai Holding)进行谈判，为东方快车(Orient Express)品牌下的两艘高端邮轮的项目开发提供约8亿欧元的资金。

此前洲际酒店集团旗下voco计划做邮轮酒店。酒店名为海州湾之星voco水上酒店，位于江苏省连云港市的在海一方公园海域。这艘由客滚轮改造的水上旅游综合体，是中国第一个真正意义上的水上邮轮豪华酒店。酒店预计开设客房 50余间，配套20余个餐饮包间、30桌大宴会厅、全日制自助餐厅和酒吧等设施。据了解，这艘邮轮酒店在未来，或将能够扬帆出海。

安缦集团宣布将于2025年启动与沙特邮轮公司Cruise Saudi合资开发的豪华邮轮项目Sama。

“Sama”在梵语中意为“宁静”，安缦与世界上最顶尖的游艇设计公司之一SINOT Yacht Architecture & Design一起合作设计，是希望将安缦的东方传统和设计理念能够呈现在“永恒而又现代”的船中，从室内外空间中去维续平衡。

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合作模式说明

① DL：100多家全服务酒店将通过联名合作加入万豪旗下臻品之选品牌；上线双方的自有官方预订渠道，并加入双方旗下的忠诚会员计划；DL旗下高端品牌可独立开发，或以联名形式加入

② Co.Ltd：可创建新品牌；投入资金重建酒店运营和营销系统，打通双方中央预订渠道和会员权益互换

③ M：非排他性许可臻品之选品牌，限定的区域未知；可独立开发臻品之选品牌

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2月1日，中国旅游研究院产业研究所所长杨宏浩博士代表课题组发布了《中国旅游住宿业发展报告(2023-2024)》。

报告指出，我国正从出口导向型经济和投资拉动型经济转向消费导向型经济，文化和旅游消费受到空前重视。2023年，旅游住宿业快速复苏，国内市场占绝对主导的市场格局形成，产业格局上头部效应进一步强化，住宿业产业链供应链正在重塑，资产运营和资产配置进一步优化，数智化赋能住宿业转型升级，推动住宿业产业重构，并带动住宿业态布局调整、产品迭代和品牌焕新，住宿业正在迎来新生。

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自年初以来，与住宿业发展直接关联的服务业商务活动指数和国内旅游市场规模走势较为乐观，直接反映住宿业发展的住宿业GDP、接待游客住宿人数、平均房价和RevPar以及固定资产投资额增速等复苏势头良好。2023年住宿和餐饮业增加值为2.1万亿元，同比增长14.5%，已超过2019年同期水平，增速位居各行业之首。全国四、五星级饭店平均房价和RevPar恢复良好。全国星级饭店和五星级饭店经过三年亏损后，预计今年将恢复盈利。住宿业投资经过多年高速增长后，2014年下半年开始进入低速增长阶段，近年来增速有所反弹，但随着房地产经济进入下行周期，住宿业投资的高速增长时代将难以再现。

目前住宿业已形成国内市场占绝对主导的市场格局和国内大循环为主体的发展格局。经过三年疫情，入境旅游大幅下滑，以北京为例，疫情期间入境游客住宿人次占总住宿人次比重不足1%。疫情管制解除后，这一比重逐步回升，至12月已上升至3.8%，但与疫情前10%左右的水平相比还相去甚远。随着促进入境旅游发展政策的加码，入境游客的比重会有所回升。

从酒店集团60强的数据看，我国住宿业头部效应在逐步强化。2019年酒店集团60强管理酒店数3.3万家，客房数341.4万间，到2022年酒店集团60强管理酒店数5.8万家，客房数531万间，分别增长73.1%和55.7%，三年时间连锁化率和行业集中度大幅提升。目前，我国住宿业领域已经形成国有、民营和外资酒店集团三足鼎立格局。虽然经过三年疫情压制，民营酒店集团增速依然很快。

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在酒店业全面恢复发展的背景下，一方面，游客的消费需求发生了明显变化；另一方面，信息技术的不断迭代创新，也为酒店供应链管理赋予新的动能，帮助酒店降本增效。在酒店内部自身发展需求和外部市场环境压力的共同推动下，从设计、投资、建设、运营、采购、促销等酒店产业链和供应链的各环节都在发生诸多变化。

例如，升级智慧酒店全新解决方案 ，开发旨在为度假别墅运营商提供费用管理和支付的平台，将AI技术应用到酒店预订等场景，数字人民币落地酒店应用场景，用元宇宙技术打造虚拟酒店等。酒店向数智化转型能够帮助酒店提高效率、降低成本、提升客户体验，甚至创造全新的商业模式。虽然酒店数智化趋势不可逆转，但数字化弊端依然存在，如人脸识别办理入住涉嫌侵犯个人隐私、酒店客房被偷拍问题、酒店数据泄露或系统受攻击问题等。

2023年，不少酒店集团选择出售资产，向轻资产方向转化，有的集团则通过并购稳固市场竞争力。产业基金方面，湖南全域旅游产业投资母基金在中国证券投资基金协会完成备案登记，住宿业纳入了投资范畴。部分酒店集团希望通过 IPO上市实现快速资本扩张和品牌塑造。住宿餐饮依然在创业板上市“负面清单”之列，对企业上市造成不利影响。目前中国本土酒店集团市值约为美国酒店集团的十分之一，证券化率过低。

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三、住宿业迎来新生

发展理念转变、业态布局调整、产品迭代及品牌焕新推动旅游住宿产业迎来新生。

近年来，旅游住宿业最显著的理念转变体现在两个方面：一是企业发展理念和战略目标从 “利润至上”转向超越经济利益;二是企业开始重视ESG战略，即致力于成为环境友好型、社会友好型和规范化治理的公司。君亭酒店、锦江酒店集团先后发布ESG报告，公司就上下游产业链和利益相关方积极开展绿色实践，共同推动酒旅行业在双碳时代的创新变革与可持续发展。

业态布局调整

业态布局调整首先是优化存量资产，通过资源整合降低空置率，发挥空间价值。近年来，行业进行资源整合的尝试层出不穷，，共享住宿平台开始细分化，如提供清真友好型酒店和度假别墅；部分酒店集团也介入共享住宿领域。城市更新下的住宿业态创新、民宿集群发展和农文旅深度融合等顺应国家乡村振兴战略的发展模式以及电竞酒店等受到关注。业态布局调整的另一方面是做好度假业态增量。如复星旅文旗下度假领导品牌地中海俱乐部的全球首家城市度假村正式开业；为城市新中产及都市精英人群打造的以“都市微度假”为概念的微度假酒店品牌越来越多；度假农庄、田园度假综合体等受到消费者欢迎。

产品迭代

产品迭代包括内容创新、服务创新和设备设施更新。如徕芬高速吹风机联名上海远东饭店、皇冠假日酒店“会议不设限”打造多元会聚体验、速8酒店推出的“鹿先生”文创概念和产品等。酒店的绿色低碳化也受到关注，例如酒店“碳标签”“零碳酒店”等标准正在制定，松赞酒店新开业的“零碳酒店实现用电量的三分之二来自太阳光能。

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品牌焕新

酒店市场的日益成熟带来了一种全新的需求，从品牌的外延到内涵，从产品形式到体验，都要进行相应的更新，以适应市场的变化。多家头部企业陆续推进品牌焕新之旅。德胧集团品牌先行，以人为本，提出要重塑消费体验。维也纳国际酒店制定了全新的品牌战略，从品牌形象、产品服务、客户体验、商业模型等多个方面进行了优化升级，新定位更年轻、更时尚、与国际化消费同频。东呈宜尚PLUS 2.0以“舒适之上，新奢旅居”为价值主张，倡导“多元”“自然”“优越”，并推出“微笑PLUS”品牌超级符号。喜来登的焕新设计理念专注于为宾客创造直觉灵动的全方位体验，提供便于会聚、放松及工作的空间，融合新颖、现代的元素。君亭酒店集团标识在原有基础上进行了优化，在标志的视觉节奏感、平衡感和精致度方面均做了提升。

四、未来发展较为乐观

对于旅游住宿业发展的可持续性，将会比大多数人预期的更为乐观。旅游住宿业市场发展的动力，更大程度上将是源于经济本身复苏的内在动能、扩内需促消费的供给侧发力，以及对未来信心和消费意愿增强、消费力提升所形成的强大合力，推动旅游住宿消费力的扩大。旅游住宿业将逐渐过渡到一个新的较为稳定的阶段，可以说进入一个新常态，现代化住宿产业体系的雏形初步形成。

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2024中国投资者意向调查

世邦魏理仕于2023年11月8日至2023年12月9日间进行了2024年中国投资者意向调查。共计176份回复被纳入统计，用以分析投资者对于2024年中国商业地产大宗交易市场的观点和策略偏好。

我们的调查发现2024年投资者的总体情绪有所改善，选择“更积极投资”的受访者比例触底回升，境内机构投资者呈现出最强的投资意愿，但境外投资者仍保持谨慎。经济不确定性及买方与卖方的预期差仍是商业地产投资受到的主要挑战，2024年交易活跃度的提升仍将取决于租赁市场的复苏进度，以及买卖双方对资产定价一致预期的形成。我们预计全年交易额将与2023年基本持平，短期内国内机构及产业资本仍将是投资市场中的主力买家。

以下，世邦魏理仕将从投资意向、投资策略、融资和利率环境、以及ESG等主要趋势解读2024年中国投资者意向调查。

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主要趋势

选择“更积极投资”的受访者比例提升至47%，投资者净投资意向回正；其中境内机构投资者呈现出最强的投资意愿，而境外投资者仍显谨慎。经济不确定性、租赁需求和买卖双方的预期差是投资者面临的主要挑战。

近八成投资者预计中国央行明年将进一步降息，除日本外亚太主要市场政策利率将随美联储见顶回落。融资成本和规模是投资者当前的主要担忧。

工业物流再度蝉联最受投资者青睐的资产类型，但热度下降；租赁住宅投资意向稳步上涨。生命科学和医疗地产关注度蝉联另类资产首位。大部分投资者预期租赁住宅以外的各主要物业类型资产价格需进一步调整。风险偏好向两端移动，核心型和不良资产投资策略关注度上升。投资者进一步聚焦京沪。

91%投资者已将ESG纳入投资决策，绿色改造和开发是最主要的ESG举措。近七成投资者认同ESG资产溢价。

01投资意向

调查结果显示，2024年中国商业地产投资情绪触底回升，选择“更积极投资”的受访者比例为47%，相比2023年增加13个百分点，并且在时隔一年后净投资意向再度回正。

市场情绪改善的动因来自于多个方面，包括资产价格的调整，国内利率的持续下行，以及对于2024年中国经济迈向常态化增长并推动商业地产租赁需求反弹的预期等。

此外需要指出的是，今年投资意向的提升在一定程度上源于2023年的低基数效应。纵观2023年的大宗物业投资市场，排除开发商项目并购和自用购置后机构投资者和房地产基金买家的交易额约473亿元，同比下跌37%，是2015年以来的最低水平。

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分投资者类型来看，机构投资者投资意愿最强，净投资意向攀升至33%，重要的推动力之一在于保费收入持续增长和低息环境共同作用下国内险资对优质商业地产配置意愿继续提升。房地产基金的投资意向均较2023年边际改善但开发商在持续的现金流压力下的净出售意愿进一步强化。

受到地缘政治、融资成本等因素的影响，境外投资者对2024年的中国商业地产投资总体仍呈现净出售意愿。

“对经济衰退的担忧”再度成为影响投资者的首要风险，但选择此项的受访者占比由2023年的86%大幅回落至49%。中国经济的消费、工业、就业等指标在2023年最后几个月出现企稳信号，而政府增发国债、降息、房地产刺激措施加码等政策的接连出台也将为2024年中国经济的稳增长提供助力。CBRE预计，2024年中国GDP有望达到4.6%；在保持中高速增长的同时，科技创新和消费升级将是中国经济动能结构性转换的关键。

“租赁需求疲软”在主要挑战中位居次席。鉴于商业地产与经济运行的紧密联系，我们认为在中国经济逐步企稳的前提下，2024年各类主流商业地产的需求将趋势向好。但是不同城市、区位、品质的项目的供求关系和租赁表现将持续分化，投资市场的“选择性”特征大于“系统性”特征。

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“买方与卖方的预期差”仍是今年推进大宗物业交易的难点之一，租赁和金融市场的不确定预期令投资者对资产价格的重新锚定尚存较大分歧。2024年国内商业地产市场总体上处于租赁市场回升和资产价格磨底的双期交错阶段，投资策略上建议仍以价值发现和穿越周期为主。

40%的受访者2024年计划提升房地产资产的配置，相比上一年小幅扩大2个百分点，而2024年计划降低房地产配置的受访者比例降至25%。短期内房地产资产仍呈现出一定增配需求。

在计划提升房地产配置的受访者中，71%认为“资产价格已有合理的调整”；“预期价格将进一步调整”是受访者计划降低房地产配置的首要原因，再次印证了现阶段投资者对资产价格的分歧。

“更多的困境资产投资机会”位列受访者提升房地产配置原因的第二位。2023年一个明显的市场现象是司法拍卖数量大幅增加，大宗商业地产交易宗数中的占比高达四成。考虑到新房销售市场短期内出现明显好转的概率不大，2024年高杠杆和出险房企的资产处置预计仍将处于高发期。

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02投资策略

工业物流青睐度连续四年位居榜首，但相比上年出现明显回落。2023年高标仓市场超过1200万平方米的供应高峰所导致的租赁市场承压以及资产价格波动令投资者在标的选择和决策时更为严格。

租赁住宅关注度进一步上升，蝉联最受青睐的物业类型第二位。2023年全国租赁住宅相关大宗交易19宗，交易额同比增长近80%至108亿元。目前机构化管理的长租公寓在租赁住宅市场的渗透率不足3%，住房消费升级的增长空间巨大，尤其是在人口持续流入且中高收入岗位较多的一线城市和杭州、南京、武汉、成都等强二线城市。

受益于消费场景和旅游出行的全面恢复以及消费基础设施REIT的推出2023年下半年零售物业和酒店物业的投资交易明显活跃，投资者中不仅有大家保险、中联基金等机构资本，也出现了城市更新基金、非地产类民营企业等多元化的买家。从调查结果来看，零售物业和酒店的关注度已经触底回升。

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相比2023年的调查，酒店和零售物业的资产价格预期改善最为明显，这背后是两类物业租赁市场的强劲复苏。

STR的数据显示，2023年前三季度中国内地酒店每间可售房收入(RevPar)和入住率均已经恢复到2019年同期的96%。而在供给端，根据国家文化和旅游部的信息，截止2023年二季度全国星级酒店数量共计6663家，较2019年同期减少了三分之一。

在优质零售物业市场上，主要城市的空置率从2023年下半年开始回落;四季度净吸纳量达到260万平方米，环同比分别上涨53%和111%，自2020年疫情爆发以来首次超越当季的新增供应量。在此基础上，北京、上海以及部分华东区域消费力较强的二线城市的购物中心租金也逐步出现了企稳迹象。

基于对写字楼租赁市场持续供过于求的担忧，绝大部分投资者认为今年的写字楼资产价格仍需有进一步的调整。但我们认为，一线城市核心区位甲级楼宇将具有相对更佳的供求平衡以及由此而来的更强的价格韧性。目前一线城市大部分核心商务区的写字楼空置率仍低于10%；2024-2026年期间，一线城市新增写字楼供应中仅7%位于核心商务区。

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租赁住宅是投资者价格预期最强的物业类型。50%的受访投资者认为2024年没有折价或将存在溢价，较上一年调查的38%进一步提升。未来租金增长能否支撑资产价格和投资回报要求仍是投资者的主要顾虑。

2023年一线城市住宅租金指数呈现震荡走势，在经历上半年回升后第三季度后有所下滑，全年小幅下跌1%。随着企业信心和就业预期的逐步增强，我们预计2024年一线城市的住宅租金将企稳回升。

31%的受访投资者认为今年仓储物流资产价格将没有折价或出现溢价，该比例位居第三，但与上年相比明显降低。受阶段性供应高峰影响，2023年高标仓资本化率自2012年以来首次出现显著上升，短期内除供不应求的大湾区外，其他市场的资产价格仍有小幅调整空间。

但从中长期来看，一方面中国目前1.2亿平方米左右的高标仓规模尚不及美国的三分之一，扩容潜力巨大；另一方面，一线及重点二线城市的仓储物流用地供给仍将受到政府规划的严密限制。我们建议投资者密切关注2024下半年至2025年高标仓供需平衡逐步改善所带来的机会，一线都市圈内的绿地开发和核心类资产是现阶段为投资者可以重点关注的穿越周期策略。

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生命科学和医疗地产蝉联另类资产关注度首位。在以上海、北京为首的国内生物医药产业集群，生命科学地产将拥有广阔的需求增长潜力。生命科学地产租户的高粘性所带来的现金流确定性也是其受到投资者青睐的重要原因。

2024年，核心增益型仍是最受投资者青睐的投资策略，与此同时投资者的风险偏好呈现向两端移动的趋势，核心型及不良资产策略关注度均有提升。

核心型是以国内险资为主导的机构投资者最为青睐的投资策略，选择比例达到40%，大幅超越上年调查的20%。2024年，核心资产所能提供的现金流确定性和国内的正杠杆借贷环境将进一步推动国内保险机构向一线城市高品质物流设施、产业园、长租公寓和写字楼的聚焦。

今年房地产基金的首选策略仍为增值型，高技术产业集聚城市的产业园区改造提升、酒店及低等级写字楼改造为长租公寓等都是采用这一策略的投资者可以关注的选项。

鉴于开发商持续面临资金压力且保持强劲的“净出售”意愿，2024年房地产债和不良资产领域将继续涌现不错的投资机会。

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投资者进一步聚焦京沪

66%的受访投资者选择上海为2024年最受青睐的国内商业地产投资目的地，再次位居榜首，且该比例创下自2015年我们首次开展这一项业内调查以来的新高。北京以26%的占比仍位居次席，较上一年的23%同样有所上升。

与去年调查相比，长租公寓超越物流成为投资者2024年在上海的首选物业类型，而生命科学园区则进入以北京为投资目的地的投资者的关注度前三榜单。此外，二三线城市的工业物流地产成为小部分受访者的青睐标的，我们建议投资者重点关注大湾区和长三角区域的高标仓储和制造厂房设施。

中国内地在亚太区跨境投资者2024年最青睐的投资市场中排名第9位，跨境投资者对中国内地商业地产投资保持谨慎，短期内，国内机构及产业资本预计仍将是投资市场中的主力买家。而考虑到与全球资产表现的低相关性中国内地资产或能为全球投资者提供不错的分散化投资机会。

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76%的投资者预计中国央行将在今年继续调降政策利率。跨境投资者所面临的严苛金融环境有望得到逐步改善，这对其投资和持有国内商业地产的回报有积极意义。

70%的受访者计划在2024年维持甚至提高现有资产组合的负债权益比率，但由于现阶段商业银行和其他贷款机构对租赁市场预期和资产流动性总体仍保持谨慎，其在贷款价值比、资产估值、信贷风险利差等方面更审慎的要求是当前投资者融资和再融资时面临的主要挑战。

CBRE认为，上述融资环境一方面将为夹层债、资产证券化带来更多的需求；另一方面，基于借款人主体信用和抵押资产品质的融资成本差异或将进一步扩大，并进而影响大宗不动产定价。概而言之，品质不佳的物业将面临更大的估值调整和资产处置压力，而核心区位优质资产的资本定价有望进入磨底阶段。

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最新的调查结果显示，已经或计划将环境、社会与治理(ESG)纳入投资决策中的受访者比例高达91%，并较上一年提升了2个百分点。

绿色改造和开发为投资者最主要的ESG举措。根据CBRE的研究数据，2023年末国内18个主要城市的LEED认证写字楼渗透率为24%;除上海和北京的渗透率高于40%外，其他城市都不超过30%。与悉尼、东京、新加坡等领先城市高于70%的绿色楼宇渗透率相比，仍有较大的提升空间。

近七成投资者愿意给与ESG资产一定程度的溢价，相较于去年调查略有下降；但高溢价意愿（10%以上溢价）的投资者比例有所上升，以外资房地产基金和开发商为主。CBRE在2023年开展的中国办公楼租户调查显示：在租金相近或有一定溢价的情况下有意愿搬迁至绿色认证楼宇的租户比例达到66%，较2022年调查提升16个百分点；同时，有28%的租户表示可以考虑为所在项目的绿色升级改造支出一定的费用。

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问卷调查概况

受访者构成