酒店行业资讯9月刊

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2023年9月刊

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《标杆管理与财务分析》

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政策动向

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2023年9月刊

据人民网微信，公安部8月3日召开新闻发布会，发布公安机关服务保障高质量发展26条措施。其中，措施提到，探索旅馆业“一业一证”改革。支持地方探索整合旅馆业审批要件，实行“一次告知、一表申请、一窗受理、一网通办、一同核查、一并审批、一证准营”。

此外，措施还提到，保障服务新业态、新模式规范有序发展。对新业态、新模式坚持监管规范和促进发展并重，促进共享经济、网约房、民宿、电竞酒店、剧本娱乐经营场所、智能网联汽车等新经济健康发展。

近日，经过横琴粤澳深度合作区执委会审议通过，由横琴粤澳深度合作区经济发展局制定的《横琴粤澳深度合作区文旅产业发展扶持办法》正式印发。《扶持办法》共25条，从支持品牌创建、激活消费市场、促进琴澳合作、打造新兴业态、完善产业链条等方面，给予具体资金支持，扶持范围涵盖了市场主体及相关从业人员，旨在支持澳门世界旅游休闲中心建设，促进横琴粤澳深度合作区文旅产业高质量发展。

政策动向

近日，广东省文化和旅游厅发布《2023年上半年广东省夜间文旅消费高质量发展报告》。报告显示，2023年上半年广东省夜间文旅消费支出占全天文旅消费支出的比重为61.62%，夜间文旅消费活力已超过白天。从消费端看，“夜宴”“夜娱”分别占人均夜间文旅消费支出的28.46%、18.94%，占比排名前两位。

政策动向

日本福岛核污染水排海引发各地对海鲜产品安全的担忧。据悉，已有多地餐饮行业协会公开发布倡议，宣布抵制、停用来自日本的海鲜产品。郑州市餐饮与饭店行业协会8月24日向全市餐饮企业发出倡议称，即日起，全面抵制并停止使用日本方面的所有海产品。湖南株洲市餐饮行业协会、湖北武汉餐饮业协会、河南南阳市文化旅游协会、浙江宁波市甬邦餐饮联合会、江西赣州市烹饪餐饮饭店行业协会、江苏无锡饭店餐饮业商会等也相继发布倡议，呼吁各饭店餐饮企业、会员单位停止采购、使用来自日本的海鲜产品。

8月22日消息，希尔顿全球酒店集团正押注中国中产阶级的旅游热潮，该集团亚太区项目开发高级副总裁陈汉泉表示，继去年在中国大陆开设100家酒店后，该集团计划未来10年继续在这里开设超过730家酒店。同时，陈汉泉表示，新酒店将主要面向中产阶级。这是由于随着中国国内生产总值的增长和中产阶级的壮大，中产阶级对出于各种目的的旅行需求也在日益增加。希尔顿目前在中国大陆管理着512家酒店。陈汉泉表示，集团上半年的有力增长主要受中国需求驱动，二季度中国国内游业务强劲，出现了指数增长。

格力集团成立文旅公司 注册资本100万元

企查查显示，珠海海辰文旅有限公司于近日成立，法定代表人为闵明，注册资本100万人民币，经营范围包括酒吧服务、住宿服务、旅游业务、旅游开发项目策划咨询等。股权全景穿透信息显示，该公司由珠海格力海岛投资有限公司全资持股，后者为珠海格力集团有限公司全资子公司。

公司动态

公司动态

8月3日，万达集团在官网公告，将旗下万达文化集团更名为万达文旅集团。

据爱企查App显示，近日，北京新东方迅程网络科技有限公司发生工商变更，经营范围新增旅客票务代理、旅游业务、住宿服务等。该公司成立于2005年3月，注册资本约1.22亿元人民币，法定代表人、董事、经理为孙东旭，董事长为俞敏洪，由新东方教育科技集团有限公司全资持股。

近日，北京趣拿软件科技有限公司和华为软件技术有限公司在广东东莞签署了《2023年华为终端云服务全面合作签约协议》。双方具体的合作领域主要聚焦在华为终端云服务应用生态业务、华为终端云服务浏览器与云空间业务，以及华为终端云服务AI与智慧全场景业务等层面。

天眼查App显示，近日，高德地图关联公司高德软件有限公司申请注册多个“高德酒店”“高德酒旅”商标，国际分类包括餐饮住宿、广告销售、教育娱乐等。高德软件有限公司成立于2001年9月，法定代表人为董振宁，注册资本约6.42亿元人民币，经营范围含软件开发、软件销售、技术服务、计算机软硬件及辅助设备批发、计算机软硬件及辅助设备零售等，由杭州宝轩投资管理有限公司和阿里巴巴文化娱乐有限公司全资持股。

公司动态

洲际酒店集团于本周三宣布推出新的中端品牌，名为Garner，成为洲际旗下第19个品牌。洲际近日在Q2财报电话会议上就预告了推出新品牌的计划，并预期其增长潜力相当可观。Garner将主要通过其他品牌转化而来，未来10年将开设500多家酒店，未来20年的规模将超过1000家。首家Garner酒店将于2023年底在美国开业，未来将在全球扩张。

喜来登酒店及度假村继续推进其在亚太区的品牌焕新之旅，在中国北海、成都、宁海、日照及日本鹿儿岛新晋亮相五家展现其现代化设计理念的喜来登酒店。自2021年喜来登宣布全球第一批展现品牌焕新设计理念的酒店以来，亚太区已经有13家新开业酒店和翻新酒店呈现该品牌焕新设计概念。

据悉，尚美数智科技集团旗下新中端茶文化商旅酒店品牌——品睿酒店于近日发布。品睿事业部负责人李光荣对品睿酒店进行了全面解读，从竞争力、产品结构、运营服务、投资模式等维度全面诠释品睿的市场突围之道，从而正式揭开中端酒店新星的神秘面纱。李光荣表示，品睿定位新中端茶文化商旅酒店品牌，传承茶哲学之道，结合当代智慧生活体验，着力深耕主流城市，运用茶道文化精髓、东方美学设计与智能体验高效配比布局，传递东方雅韵，打造高坪效复合文化空间。

近日，华侨城A在公开平台表示，公司旗下酒店集团自2020年以来分别与万豪国际集团、洲际酒店集团、雅高集团等国际酒店管理公司签订战略合作协议，强化委托管理及特许经营等方面合作。与此同时，酒店集团逐步培育建立起自有酒店品牌矩阵，涵盖城市商务、休闲度假以及精品酒店等类型，形成“嘉途”、“蓝汐”、“蓝楹湾”等自有酒店品牌以及“华悦汇OHRCLUB”会员体系及线上商城，着力提升酒店品牌价值及市场影响力。截止目前，已实现3家酒店的轻资产管理输出，后续将进一步加大市场拓展力度，提升自有品牌酒店的管理规模及效益。

行业热点

行业热点

据迈点不完全统计，2023年7月新开业237家酒店，类型横跨全品类。酒店类型占比上，中端酒店最多，77家，其次是中高端酒店，60家；经济型酒店以53家的数量排名第三；然后是轻中端酒店21家、国际高端酒店13家、国内高端酒店6家和精品民宿5家、奢华酒店2家。

2023年7月中国酒店市场新签约项目149家。品牌类型上，中高端酒店签约47家，中端酒店签约18家，轻中端酒店签约23家，精品民宿签约26家，经济型酒店签约23家、国内高端酒店签约6家、国际高端酒店签约6家。

2023年7月共有33家酒店拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店11家，拍卖价格在5000万元-1亿元酒店7家，拍卖价格5000万元以下15家，截至发稿，共有5家酒店成交。

据阿里资产消息，中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司处置的3户债权资产包债权本息总额合计为人民币29.59亿元，其中本金余额21.46亿元、利息余额8.13亿元。抵押物为天津丽思卡尔顿酒店、三亚洲际酒店、光合谷温泉酒店。目前截止至8月12日，“本场竞价失败，无人出价”。

近日，微信视频号发布公告称，自2023年8月12日起，视频号橱窗一级类目【旅游休闲】将暂停对小店商家开放入驻，于2023年8月18日起，小店商家历史申请的【旅游休闲】类目将失效，存量商品下架、不可再新增对应类目的商品。

行业热点

据“文旅之声”公众号消息，暑期已经接近尾声，但由出游、看演出、观影组成的暑期三大热门消费场景热度仍在持续。目前，2023暑期档电影总票房已达187亿，演出市场票房已超过33亿，国内旅游人数预计将达到13.31亿人次。2023年暑期旅游等服务消费明显回暖，对消费扩大作用明显。

近日，世界旅游理事会（WTTC）发布的《2023年全球趋势报告》显示，2022年全球旅游业的资本投资总额为8560亿美元，相比2019年的1.1万亿美元下降23%。2022年，旅游业投资额排名前三的国家分别是：美国（2130亿美元）、中国（1460亿美元）和沙特阿拉伯（420亿美元）。此外，报告还预测到2033年中国旅游业产值将达4万亿美元，超越美国的2万亿美元，拿下全球第一。

8月25日，文化和旅游部发布2023年第二季度全国星级旅游饭店统计调查报告，全国6663家星级旅游饭店（以下简称“星级饭店”）第二季度营业收入为410.15亿元，其中，餐饮收入比重为38.85%，客房收入比重为46.60%，平均房价为373.79元/间夜，平均出租率为52.41%，每间可供出租客房收入为195.90元/间夜。

统计显示，2023年第二季度星级饭店平均出租率前10名地区为湖南、上海、北京、福建、新疆兵团、浙江、西藏、重庆、海南、江苏，其中，湖南的星级饭店第二季度平均出租率为71.90%，上海为65.82%，北京为63.90%。

随着暑期渐进尾声，错峰游人群开始出动。9月居于暑期和中秋国庆旺季之间，不仅旅游目的地相对人少、价格通常也更为优惠。根据携程数据，国内机票、酒店价格在8月下旬已呈走低态势，截至8月22日，9月至国庆前出行的机票、酒店订单花费较暑期平均能省两成到三成。

专题分享

资产经理人的主要目标之一就是提高资产的市场价值，在酒店业中，这通常是资产盈利能力的一项职能。在实践中，这涉及到评估酒店的业绩表现，并与酒店的管理人员、区域代表和其他相关方合作，制定与资产质量和市场导向相符合的增加收入和节约费用的策略。这些行动包括:

-确定一项资产的竞争优势和劣势

-制定和实施提升市场渗透率的策略

-审查费用控制措施，提高盈利能力

-实施短期和长期的资本战略计划

酒店业绩分析的框架

每一位业主的目标都是如何提升一项资产的价值。而资产经理人则是通过两个基础性的实践来实现这一目标:·基于外部和市场因素，确定一间酒店适合的市场定位·增加酒店的净收益，这既包括确定额外收入的部分，也包括基于内部、特定酒店因素改进费用控制的部分。

这些步骤中可以使用两种技术分析方法，即比较分析法和差异分析法。这些技术方法在附件1中有定义。

资料来源: hotelAVEInc

这些报告包括各种STR、PKFBenchmarker、HotStats和TravelClick Hotelligence报告(如Demand360Agency360等)。此外的第三方组织，如Cvent和Expedia，还为运营商和业主提供样式的基准报告，以帮助他们在其公司的使用。而在历史上，顾问和资产经理人只能依赖于访谈、行业联系人和数据估计。

虽然基准管理通常被用于评估现有资产的业绩表现和其盈利能力的提升，但基准管理流程还可以用于资产管理流程的多个方面。本章主要关注于收入和支出的标杆基准，但比较分析可以适用于所有的可计量项目。就酒店而言，这些包括拟建酒店的贷款评估、估值(对比或”比较”售价)、管理合同谈判、电子商务/网络分析数据、客人满意度、房地产税评估比较和物业状况评估。

本章的第一部分概述了当今酒店业资产经理人可用的有效收入和支出基准管理工具。这些工具可以为资产经理人分析酒店业绩提供基础。另一部分介绍了基准应用作为资产管理流程一部分的其他机会。章节附录1中列出了资产经理人在研究提升特定酒店盈利能力和价值机会时，会向酒店管理层提出的具体问题。

一间酒店的业绩可以与其他酒店进行对比，或是在一个区域内或是整个行业范围内。一般来说，一间酒店的收入表现是以其直接竞争组别酒店或所在区域内的其他酒店作为对比基准的。在费用方面，酒店可以与整个行业和特定服务等级的酒店进行基准对比，这些酒店应该在规模、市场细分、等级等方面有类似性。附件2更详细地概述了这些概念。

附件2价值比较的基准数据

然而，这一规则也有例外。例如，有时将单个酒店的收入表现与同一品牌内所有类似酒店的收入进行比较 (如比较佛罗里达州所有Ritz Carlton酒店的收入)可能是合理的。同样，最恰当的做法是将同一区域内酒店的公用事业费进行比较，因为公用事业的收费在同一区域内是一致的。因此只要有可能，最好便用本地的、特定市场的收入比较数据，因为它们将反映区域内酒店间竞争的特定趋势。

从一间酒店到另一间酒店，或一个报告期到下一个报告期，酒店收入和支出的金额可能会发生激烈的变动，因此最好将损益表中的项目转换为更容易比较的有效指标。一般而言，酒店财务报表项目以三种计量标准表示：

·收入的百分比:总销售额或适用部门收入的百分比

·PAR:平均每间可用客房数

·POR:平均每间已售客房数

通常用于表示酒店运营统计数据的三类基础指标的计算公式，见附件3在本章下文的各种数据来源的基准测试报告样本中都有所应用。

附件3 转换项目指标

依赖于影响收入或费用的因素，某些指标更适合于单个项目的分析。例如，作为服务客人功能的项目 (例如，电话收入、客房人工成本等)通常以POR为基础进行计量。主要受酒店规模(例，大多数不可分摊运营费用)影响的项目则以PAR进行计量。成本的变动主要取决于收入的水平一例如，基本管理费或特许经营使用费等合同项目一一就按照总收入的百分比计量。

混合指标用于项目分析的情况并不罕见，即使是在同一部门内。例如除非当地市场对酒店的餐厅有很大的需求量，否则酒店餐饮部门的收入通常是作为酒店入住客人的函数，因此部门销售业绩最有意义的衡量标准是以每间出租客房带来的餐饮收入。然而，餐饮费用则通常是餐饮收入的函数，因为大部分的餐饮成本是随销售额而变化。

附件4列出了标准酒店运营报表中的各种项目，并确定了用于分析的主要和次要指标。

附件4项目分析基础

资料来源: hotelAVE,Inc.

如图所示，目标酒店的能源费用水平似乎与对标酒店的平均水平一样.目标酒店能源费用的PAR为2.409美元，处于对标酒店的中档水平，低于PAR的平均值。假设对标酒店在运营和硬件条件上与目标酒店类似，我们有理由得出结论，目标酒店的年化能源消耗在行业的正常范围内。然而，有两家对标酒店按PAR计算的能源消耗更低，有三家酒店按POR计算的能源消耗更低，这表明可能有机会去降低目标酒店的能源费用。实际上，非常值得去研究酒店C的运营，然后来看来目标酒店是否有可能取得类似的单间客房能耗。当然，在分析相关的数值时应该考虑酒店C的实物设备和使用年限，因为这些因素可能是驱动能源更有效率的有效因素。如果酒店这个案例而言，目标酒店的费用可以确定是合适的。

还有其他一些方法是这三类主要衡量方法的延伸。例如，为了评估餐饮销售的效率，假设可以取得基准数据，则可进行以下额外指标的分析。包括评估：

-每平方英尺会议空间宴会和餐饮的收入以及平均每间团队用房的宴会和餐饮收入(POGR)

-餐厅平均每个餐位实现收入以及餐厅就餐人数占酒店住客的百分比

由美国酒店和住宿业协会(www.ahla.com)出版的住宿业统一会计制度(USALI)第11修订版第三章(财务比率和运营指标)提供了关于比率分析更多的详细的内容，也可用于设定基准。想要完成基准指标(无论是市场组合占用的团队房间、座位数量等)所需额外数据的局限性或可获取性，将决定基准分析的适用范围。

比较分析回顾了目标酒店业绩与可比数据的对比。附件5显示了分析能源项目时，目标酒店如何组织这些数据。在本例中，我们使用了从五家酒店(A-E)的STRHOST报告 (本章稍后讨论)中提取的数据，我们确定这些酒店在运营上与目标酒店具有可比性。

附件5 项目比较分析样板

资产经理人每月应对各项目进行平行差异分析，以确保收入和支出符合该期间的计划。在发生实质性差异时，应要求酒店解释导致差异的原因。一旦细节被披露和报告，资产经理人和酒店团队就应根据项目和差异原因进行讨论，做出推进和调整，使项目更接近于计划。在某些情况下，由于计划制定后运营的变化，可能会出现差异。

完成比较和差异分析的练习可以深入了解酒店的效率和盈利能力，但只有通过审查酒店的运营方面，资产经理才能发现改进的机会。因此，财务分析通常会产生一长串关于酒店运营的问题。本章附录1在左栏列出了资产经理人可能向酒店管理层提出的问题。右栏是提升酒店盈利能力的行动步骤和建议。在附录中给出的列表可能并不详尽，而是资产经理人在努力提升酒店资产价值时向管理团队提出问题的样本。

除了刚才讨论的比较分析外，资产经理人还应审阅目标酒店与预算和以前年度业绩的对比。这种被称为差异分析的审阅，通常按月与预算和上一年进行一次对比，并作为预算程序的一部分按年进行一次。

通过对目标酒店详细的差异分析，资产经理人可以了解酒店运营最新的趋势以及运营决策影响。资产经理人通常按月进行一次差异分析，将酒店的月度业绩与上一年的同一时段、当年预算和/或最新的酒店预测进行比较。对于酒店各年度间的业绩或与预算指标间的明显差异应给予特别的注意。

在附件6中，我们展示了附件5中讨论过的同一目标酒店的能源费用数据。然而，在本例中，我们省略了对标酒店的数据，将关注点转向目标酒店的历史数据。如附件6所示，目标酒店的管理层调增了2015年的能源费用预算(按PAR计算)，但是按照POR计算的费用预算是减少的。费用占收入的百分比，则与去年持平。按POR计算的能源费用预算减少，可能是酒店实施能源计划的结果和/或预期更适宜的温度，尤其是在过去几年能源费用一直高于通货膨胀的情况下。基准测试也可能表明，这可能是一个不合理的预算。

附件6 历史项目差异分析

-目标酒店的近期市场计划。这些计划将为资产经理人提供酒店的定位和市场战略的概述，并描述管理团队所理解的酒店相对强项和不足，以及其竞争对手。

-一手市场研究，包括资产经理人对竞争酒店的参观、与市场联络者的讨论、对当地运营商和需求方的访谈、以及当地政府机构、会展和旅游局地区经济发展办公室以及房地产中介。

-市场代表(例如，Expedia或Travelocity为代表)

-目标酒店现有的可行性研究、评估和其他市场报告

只要有可能，资产经理人应完成一手市场调查，包括与当地运营商的访谈，以及对当地市场的实地考察，以了解该酒店与市场需求客户的距离以及他们选择目标酒店的程度。在接受酒店管理人提议或使用的酒店竞争群作为最优选择之前，资产经理人必须独立收集和分析上述信息，以验证和确定最适合(或正确)的竞争群，因为一个不恰当的组合将扭曲目标酒店业绩的对标基础。行业内粗略的估算方法是如果一间酒店稳定的RevPAR指数(稍后定义)低于80%或高于130%，则竞争群的选择应是不恰当的。

客房收入基准

一间酒店及其竞争市场通常使用三个主要指标进行分析:平均入住率平均房价(ADR)和每可售房收入(RevPAR)。计算这些比值的公式见附件7。建立收入基准的目的是确立一间酒店的适当入住率和平均房价的潜力或定位，这是通过酒店相比于其竞争市场的业绩表现来显示的。

附件7 收入分析计算

*备注: 根据USALI第11修订版出租客房不包括免费房

对酒店收入设定基准的关键内容是定义酒店竞争群，以竞争群的业绩表现作为比较的基准。选择合适竞争群的重要性怎么强调都不为过，因为它将作为资产经理人工作的起点，提供分析的基础。资产经理人必须依次审视来自于以下方面的数据:

-目标酒店的管理人员

附件8展示了一个竞争群基准的样板。通常如酒店拥有相似的实体状况、与需求客户的距离以及市场细分，将构成目标酒店的竞争群。

附件8 竞争组合对标样本

资产经理人还应从当地规划或区域办公室收集有关住宿竞争市场中任何规划或拟建设酒店的信息，这些通常在酒店的市场营销计划中有披露和/或从当地市场的酒店顾问或评估机构获知。一间新酒店在市场上的影响，以及它与目标酒店的竞争程度，应使用编制住宿可行性研究时使用的标准供需分析方法进行估计。

为了确定哪些酒店与目标酒店形成直接竞争关系，资产经理人必须收集和评估以下与目标酒店相关的数据 (请记住，这些数据的设定包括定量和定性素)：

·客房数量

·公开房价

·实体特征:建造年份、条件、最近翻新

·品质水平(由AAA、Forbes和/或TripAdvisor或Expedia定义)特

·许联盟关系

·每间客房平均的会议空间面积

·服务设施，如室内/室外游泳池、餐饮提供、礼品店、健身房、商务中心照。

·与设施相关的收费

·位置，根据与主要市场需求客户的距离来衡量

·既往的经营历史(入住率和平均房价统计)

·市场细分(商业、团体休闲)

·管理模式:品牌管理或第三方

利用上述数据，资产经理人可以确定哪些酒店可能对目标酒店最具竞争力，评估目标酒店在竞争市场中获取客户的定位如何，并确定改善酒店市场定位的潜在机会。像这样的本地化研究将使资产经理人能够针对单个酒店的特点，对预期成功的竞争性酒店进行排名。例如，一家新翻新的酒店很可能比一家陈旧、过时的酒店收取更高的房价，而一家临近主要需求来源的酒店可能会比五英里外的酒店获得更多的需求。这些评估和其他的评估只能使用分析架构对竞争群充分研究来实现。

酒店的市场定位通常是通过渗透率指标来衡量，将酒店的表现与其所处市场的表现进行比较。渗透率的计算方法是将酒店市场表现的特定指标除以整体市场表现的相同指标。附件9给出了资产经理人使用的一些标准化渗透率指标。渗透率以百分比表示，因此，比率超过100%表明酒店的表现优于市场。

附件9 渗透率计算

除了供应研究外，资产经理人还应与竞争市场中的酒店总经理和销售总监进行访谈，以及通过TravelClick报告 (稍后描述)中关键客户的分析来确定市场中的主要需求客户。需求客户通常包括大公司、会议中心、大专院校，以及休闲景点(如主题公园)。需求客户还可以包括特定的活动，如音乐节、大型体育赛事 (如超级碗)、城市活动等。对这些需求客户的直接访谈将提供他们对酒店偏好和需求特点(当前的和预计的)有价值的理解，并将有助于资产经理人为目标酒店确定一个适当的竞争群和市场定位。综上所述，这些访谈将有助于一位精明的资产经理人发现：

·在竞争市场中年度客房间夜的需求量

·一周内的每天，和一年中的各月份季节性的需求

·外来喜人的旅行目的

·与当地酒店确定的公司协议价格

·按细分市场划分的选择标准

·与当地酒店协商的特别休闲价格

·首选或必需配备的设施或服务

·对会议设施的需求

很清楚，在竞争激烈的市场中，期望每家酒店的RevPAR渗透率都超过100%显然是不合理的(从数学上讲也是不可能的)。此外RevPAR定位公认是一个主观问题。例如，定位预期可能会偏向于使用者，其他市场和经济因素可能会妨碍目标酒店达到预期的状况。

但是，在考虑和确定酒店目标时，资产经理人应与酒店管理层合作分析：

·目标酒店相对于竞争群酒店的竞争优势和劣势，由此确定相较于公平市场份额适当的RevPAR渗透率。注意，适当稳定的RevPAR渗透率高于或低于100%将取决于竞争对手的选择。

·目标酒店及其所处市场RevPAR的最新趋势，包括目标酒店的历史RevPAR渗透率。

简单地说，酒店的一个合理目标可能只是在增长的基础上提升其渗透率水平，然后在经过一段时间达到特定的稳定目标水平。以前面的例子如果一家酒店去年实现了95.3%的RevPAR渗透率，今年可能挑战97.0%明年98.0%。

例如，让我们假设一间酒店的年RevPAR为70.00美元(入住率为70%ADR为100美元)，其竞争对手的RevPAR为73.44美元(入住率为68%ADR为108美元)。根据这些数据，该酒店的RevPAR指数将为95.3%，即70.00美元除以73.44美元。同样的原则也适用于计算入住率指数和ADR指数，分别为102.9%和92.6%(入住率指数=70%-68%;ADR指数=5100-5108)。总的来说，这三个比率表明，在这段时间内，酒店的入住率优于市场平均 (102.9%)，但低于市场平均的ADR(92.6%)，导致RevPAR指数(70.00美元-73.44美元)为95.3%，比亮争群的平均水平低4.7%。

但资产经理如何为目标酒店确定适当的RevPAR定位呢?从理论上讲，如果一间酒店的竞争群构成完全的竞争性关系，那么目标酒店应当持续努力去实现100%以上的RevPAR渗透率。然而在现实中，住宿业市场是由如此多样的酒店构成，在本地市场中定义一个完美的竞争酒店群可能是不可能的。如果竞争对手不与例如STR这样的行业发布者分享它的数据那么数据的可获取性就可能是一个因素。假设目标酒店，是一间处于良好运营状态的独立酒店，没有会议空间，主要服务于散客市场;再假设竞争市场中其他的酒店均处于相对良好的运营状态，配置有适当的会议空间并使用全国知名的酒店品牌。假设市场上有团队入住需求，寻求品牌化.高品质的酒店住宿，在这样的竞争境况下，目标酒店将很难实现超过100%的整体RevPAR渗透率。在另一方面，它却可能在散客市场中取得超过100%的RevPAR渗透率。

STR数据库包括所有主要连锁酒店和管理公司以及许多独立管理下酒店的供应、需求和收入数据。STR收集的数据源于全球超过5万间酒店，约640万间客房，该公司的报告是基于单体酒店、管理公司和主要连锁酒店报告的实际总需求。他们的部分报告包括：

·STR报告：月度报告提供了单个酒店、市场区域总的平均比较，以及一个或多个用户定义的竞争群的业绩指标(入住率，ADR，RevPAR和市场份)

·STR每周STAR报告：该报告按周提供每天的业绩统计。报告每周通过电子邮件发送给参与的酒店。数据在酒店层面和公司层面收集，因此在月度和每周的报告之间可能存在些微的差异。

·STR竞争范报告：该报告显示了基于酒店地理位置的评价指标，与整个竞争群的一系列业绩指标进行比较，说明了该组群中每天最低和最高的业绩。

·STR RevPAR定位矩阵“RPM”：报告可视化了竞争酒店组群中每个酒店的业绩指标之间的相对关系。

·STR+报告：报告使用新的指标来诊断酒店整体的“业绩健康状况”，而不仅仅是使用RevPAR指数。

·STR餐饮STAR：该报告将选定酒店与具有竞争性的餐饮收入进行标杆对比，包括宴会和外卖、门店和送餐服务。

一旦确定了目标酒店的竞争市场和预期定位，资产经理人应审查行业发布的数据，这些发布的数据提供了行业范围内的或是特定市场竞争群的收入表现。除了从全国性的住宿业咨询公司收集数据并与区域酒店顾问交流外，资产经理人还必须收集酒店管理团队所使用的衡量酒店业绩的报告。STR (www.str.com)和TravelClick公司 (www.Travelclick.net)提供了最通常使用的两个竞争数据来源。

具体而言，STR报告主要用于衡量一间酒店相对于市场的入住率、均房价和RevPAR。STR还有专门的定制报告，包括RevPAR定位矩阵(RPM)、竞争范 (用于衡量竞争领域的范围和定位)以及餐饮STR报告。TravelClick提供的服务如Hotelligence360商务智能平台 (包括Rate360Demand360和Agency360)，用于收集和分析酒店从全球分销系统(GDS)获取客源的情况。GDS通常可以带来特定市场20-30%的散客来源，并且在公司协议、旅行社和跨国公司客源中占有更高的份额。我们将在本章后面回顾这些报告的各种好处，例如针对市场中企业客源的营销策略。

当要设定STAR竞争群时，资产经理人可以直接从STR或通过STR网站请求按市场、客房数量、公布的ADR等列出参与酒店的名单，选择他们想要订购的报告类型，并查看参与并提供数据的酒店。从那里，你可以在提交教据的酒店中选定适合的竞争群。STR在数据选取和披露方面需遵循一定的准则，以便不损害单个酒店的数据机密，这些规则STR可根据请求提供。STR网站提供了一种工具，可以确定提议的竞争群是否符合适当的保密标准。STR还提供了一种报告称之为趋势报告，报告竟争群酒店六年或六年以上合计的月度入住率、ADR、RevPAR、客房收入、客房供应和客房需求这一报告不计算目标酒店与其竞争群比较的渗透率数据，但可供任何人 (即使是非参与酒店)使用。

这些报告包括单独标签出的市场细分(散客、团队或协议)，以及目标酒店和竞争群细分市场的入住率，ADR和RevPAR(如有报告)。该报告还包括对当月和本年累计按细分市场一周中的每天为标签列出的入住率和ADR。这些标签提供了驱动整体业绩背后的额外细节，将非常有助于为目标酒店区分出市场机会。要进一步的细分市场分析，则分别标签出目标酒店和竞争群的平均每间已售房和可售房的额外收入，如果可以通过报告获取数据的话。额外收入包括客房、餐饮和其他服务。STR报告将“其他”收入定义为除客房和餐饮收入以外的所有酒店收入。附件10提供了一间参与STR计划的酒店标准月度STAR报告工作表样板。通常资产经理人可以从酒店管理人处获取STR报告，谁将酒店的数据提供给STR系统，那么谁就可以通过付费收到这些报告。

附件10中展示的STAR报告页面显示了三个部分，详细介绍了入住率、ADR和RevPAR的表现和渗透率指标。STAR报告很有用，因为它们提供的每周或月度数据可以帮助资产经理人和其他人了解酒店相对于市场的历史表现。报告还包括以多个指标比较目标酒店与竞争群的的相对排名.除了附件10中所示的样本报告页外，如果目标酒店和竞争群酒店分享足够多的报告数据，STAR报告还可以包括细分市场比较 (散客、团队和协议)以及其他收入比较 (餐饮和其他)。此外，作为报告的一些部分还提供一周内每天这些指标的比较。完整的报告样本可以在STR网站或通过直接联系STR取得。

HotStats提供的RevPAR+报告，包括一组对标酒店六个不同细分市场的月度销量组合和ADR。截至目前，该数据来源目前仅适用于位于英国欧洲和中东(EMEA)的酒店。

TravelClick的综合数据库是唯一来源于Amadeus，Galileo，Sabte和Worldspan GDS的酒店行业电子分销数据，它们被全球98%的旅行机构共同使用。TravelClick报告特别适用于面向散客市场的酒店，而面向团队的酒店则不太可能从这些数据中获益。然而，随着Demand 360的引入，团队市场预测和总体需求状况就与所有酒店都相关了。

TravelClick的数据与STR的数据有明显不同，因为TravelClick只是GDS的实际需求数据，GDS数据主要源于旅行机构，而STR报告反映了所有来源的总需求。基于TravelClick的估计，GDS相关交易占全国散客住宿需求的20-30%。TravelClick还出品eMonitor，一份季度新闻简讯，提供全球电子分销表现的快讯。

·Demand360：此应用被用于了解竞争对手未来的预订速度。它对衡量酒店未来的GDS渗透率指数很有用，因此是一个有用的收入管理工具。对于销售团队成员来说，使用Demand360这样的工具了解特定市场潜在需求或关键客户需求的下隆并做出反应，并通过部署和策略调整(如定价和市场组合)来作出回应，这一点至关重要。

在评估样本报告数据时，样本可视化报告(附件12)表明，该酒店在GDS系统中的表现优于竞争群酒店，比其公平份额超出7%，但份额较去年有损失(当时的渗透率为116%)。

附件12 Hotelligence格式样本

·Agency360：该工具(见附件11)用于汇总通过GDS预订的数据。这是一个很有用的应用，用于比较酒店需求和竞争群产量，该报告提供了GDS渗透率计算(类似RevPAR渗透率的计算方法)，它还提供了每家酒店在酒店竞争群中的相对排名。汇总数据按每类客户(按国际航空运输协会用于预订的代码分类)进行细分，同时显示预订客房的需求来源(公司或旅行社的名称)。数据存放于云平台上，可以通过多种方式进行提作，包括客户按房间间夜产量、住宿时长、ADR和产量等进行排名。

·Rate360：该工具通过目标酒店和竞争对手的酒店管理系统收集数据，提供历史和未来ADR的简讯。该工具通过比较预订渠道、住宿时长和客价包含内容，为资产经理人提供与竞争对手可比的标杆房价。

附件11Agency360样本

Expedia或Cvent等第三方需求来源的影响越来越大，对通过这些渠道所产生收入的净盈利性造成了重大的影响。结果是，通过这些渠道获取酒占客人/客户的成本正在上升。因此，对资产经理人来说，重要的是了解预订渠道和第三方供应商成本如何影响资产的盈利能力，一些供应商在将收入(因此是ADR)交付给酒店之前先将成本进行了扣除，而另一些供应商则交付所有收入，然后收取作为客房费用的预订佣金。Kalibri实验室正在率先研究获客成本和净收入对标趋势。

例如，附件13显示了客户已支付的总额(总收入)、损益表收入 (扣除佣金后净收入)、净订房收入 (扣除预订费用、佣金、交易费用后净收入)和所有客户净收入(扣除额外市场营销成本后净收入)。该图表说明了为什么资产管理人必须根据需求来源跟踪出租率情况，以及这些来源的对应成本，因为每个来源都有不同的获客成本，因此有相应的盈利能力。

附件13 历史获客成本

USALI第十一修订版统一市场细分

最新版的USALI于2015年1月1日生效。这次更新是继续执行当今市场上酒店间财务和运营报告一致性的使命。影响对标基准的主要变化包括更新了收入定义，以及财务报表中收入的报告方法，以及对标第三方数据资源，如前述STR和TravelClick。

以下确定的收入基础修订，对标准化酒店财务报告机制至关重要：

·此版本定义了整个行业中散客分类(公共、折扣、协议、合格和包价)和团队分类(公司、协会/会议、政府、旅游/批发和SMERF)使用的统一性(SMERF指的是社会团体、军事机构、教育部门、宗教团体和兄弟会。)

·客房收入不再将度假设施费计算为ADR的一部分。

·包价分配被定义为零售成本，在之前的补充中是不明确的。

·退款或团队折扣不再视为费用，相反，在日常的会计实践中，它们被视为负收入。

清楚地说明这些对客房收入定义的变化对标杆程序很重要，因为不后的酒店运营商以不同的方式或不同的细分报告收入，这可能会扭曲结果并对基准对标产生负面影响。因此，沟通和维持标准化的报告指标是可靠分析的关键条件。

附件15 预订渠道的混合对标

小结:收入对标

随着酒店行业转向更大范围的标准化应用，如最新的USALI所示，收入对标作为资产评价和智理的工具将变得越来越重要。

资产经理可以通过与酒店管理层合作，制定适当的收入管理策略，并采用高效、有针对性的市场策略，为实现收入目标做出费献。这可能包括通过TravelClick报告审童本地露求客户的产量，以确保重要的喜房质献来源没有被忽视，并且定价会理，对互联网广告和定价采用最佳的实践做法，重新安排市场销售资金，对于以团队客人为主的酒店，通过与会议策划人的联络、直销市场的努力和使用大家熟悉的行程，增加酒店的市场曝光率。此外随着获喜成本的上升，资产经理人对分销渠道和番求来源进行标杆管理和监控非第重要。

收入对标管理的目标是允许资产经理人，使用更多行业工具和分析技术，回顾酒店的历史收入表现及其未来的房价定位，并规划提升酒店整体收入的策略。

与附件14中细节的不同之处，该图表通过预订渠道以及这些来源的盈利能力对RevPAR获取进行对标。如前所述，由于与渠道相关的成本，每个细分市场的盈利能力员献都不同。资产经理人必须意识到这些成本变动并确保其酒店不会从低盈利客源取得过多的收入。

附件14 按预订渠道获取的RevPAR

资科来源：Kalbri Labs,LLC.

附件15中的更表是一个用于评估泪道需求和确定适当客准分配组会的基生流隆示例。该图表里示了目标直店销售渠道组合疑术与相似类型酒店《长住、康假村、客房规模、类似市场)和框似OTA百分比需求的酒店相对比的状况。

资产经理人应审查支撑汇总酒店损益的各部门明细表，以了解每个汇总项目所包含收入和费用的详细内容。大多数酒店管理公司都遵循USALI，统一其财务报告以便与其他运营商进行比较。这种统一性能够保证业主、顾问、贷款人和其他财务报表的使用者在跨品牌和跨运营商之间进行对标管理。尽管如此，了解每个酒店资产管理公司的会计编码系统对于确保适当的比较分析至关重要，因为可能需要对不同品牌和第三方管理人的财务报表进行些微的调整，以确保“苹果与苹果”的对比。

为保持可比性，可能需要对目标酒店的运营结果呈现进行调整。例如，一些管理公司编制的损益表中将信用卡佣金定义为独立费用，而在USALI体系下，它们通常包括在行政及一般 (A&G)部分。为了实现真正的可比性，本例中的A&G费用必须调整包含信用卡佣金费用。同样，独立酒店管理公司运营特许经营酒店，可能会将与特许经营相关的所有费用(预订费用、常客计划费用、特许经营权使用费和全国性营销费用)集中于酒店的特许经营费用项目中。这显然会导致酒店的特许经营费项目明显高于遵循USALI体系的其他酒店，按照USALI体系应将预订费用项目计入客房部费用，而常客计划费用和全国性营销费项目计入市场营销费用。此外，对于度假酒店，度假村之间设施(以及由此产生的收入)的差异更加显著，包括高尔夫和水疗收入等，考虑逐项列出“其他运营部门”可能更为有效。如果资产经理人认识不到这些财务报告的细微差别，那么比较分析的可靠性可能会受到影响。

可以对费用和非房收入进行对标管理的数据也很丰富，有几个可靠的资源为比较分析提供了框架。通常，资产经理人在预算季完成分析，将酒店的业绩与对标酒店进行比较，或根据服务于住宿行业的咨询与投资咨询公司提供报告中的汇总数据进行评估。本章后面将讨论酒店自身业绩相对于预算或上一年度结果的分析，称为差异分析。

在选择比较数据时，无论是从行业范围的数据库还是从资产经理人的特定来源，都应考虑以下因素：

‧ 客房数量

‧ 市场组合(例如，团队与散客业务的份额)

‧ 客房收入占总收入的比例

‧ 出租率和ADR，或RevPAR定位

‧ 品牌或特许联盟

‧ 运营模式(自营或品牌管理或第三方管理)

‧ 建筑物物理布局(独栋、有中庭，或散布式建筑)和会议空间面积

‧ 雇员集体协议谈判 (有工会还是没有工会?)

‧ 位置，某一特定区域，是城市、郊区还是度假村?

许多投资咨询和顾问公司在全国范围收集各种酒店的数据和运营报告。这些报告包括行业性的调查报告，和更聚焦的定制报告，可以提供根据更小特征设定范围选择酒店数据。

在对运营费用进行分析时，资产经理人必须依赖于从与目标酒店运营特征相似的可比酒店中获取数据。因此，可比酒店的选择是否厘于同一RevPAR定位竞争群的酒店反而并不重要。为什么呢?目标酒店客房部门的费用总额受服务人员配备水平、客房的复杂程度(例如，全套房对比标准客房组合)、配套设施和酒店整体目标市场的影响最大。同样，餐饮部门的费用总额将受部门收入构成的影响，例如，更高份额的饮品收入和宴会收入通常会拉低成本在餐饮总收入中的百分比。因此，对于这些项目，资产经理人更应将注意力集中在实体与运营上和目标酒店相似的可比酒店，而不一定必须是位于同一竞争市场或区域的酒店。或者，对于某些固定费用，通过区域或市场区域的统计数据来确定最合理的费用水平可能会对酒店资产经理人有所帮助。例如，对于同一法律辖区内的酒店，单间客房的平均房产税负应具有相对的可比性。同样的，目标酒店的能源费用应与当地酒店的统计数据进行密切跟踪，因为影响能源成本的因素对所有同一竞争市场内酒店产生的影响是类似的。

应进一步注意的是，在查看比较损益表(P&L)时，P&L数据最好与目标酒店的年份相同，如果不是，则应根据通货膨胀进行调整。为了进行比较，通胀数据选取的一种方法是使用消费者物价指数(CPI)。在使用CPI通胀数据时，资产经理人应选取目标酒店损益表年度的CPI，并将其除以用于对比酒店损益表年度的CPI，然后再乘以对比酒店损益表中各项目数值。例如，假设目标酒店的数据是源于2014年，而对比酒店的损益表数据是源于2013年，进一步假设2014年的CPI为105.0，而2013年为103.0。在我们的计算中，105.0除以103.0等于1.02，表明2013年到2014年CPI的增长率约为2%。然后将对比酒店损益表上各项目乘以1.02，将其通胀调整到2014年水平。

目前提供全行业数据调查的公司包括STR (www.str.com)、PKF 顾问(www.pkfc.com)和HotStats (www.hotstats.com) 。每家公司都提供可供出售的报告，其中包括从较大范围的运营财务数据库中获取的对比酒店群合并数据。使用这些公司数据库的主要好处是，资产经理人可以根据相关指标定义竞争群，包括位置、区域、酒店规模和房价等级，并对录入数据库的所有报表进行调整，以尽其所能符合USALI；

请注意，本文所包含的样本报告是按照USALI第10修订版提交的，因为它们反映的是2014年或之前的数据，是在第11修订版生效之前。

以下所列示的数据源将向资产经理人提供其数据库中的酒店清单，使资产经理人可以选择最佳对标酒店。虽然资产经理人可能无法获取对比酒店的入住率，ADR，RevPAR定位或收入构成，但是基于前述的所有其他数据均为公开信息，在选择对比酒店时可以进行分析。资产经理人还可以要求数据源消除由资产经理人选择的，在出租率、ADR或RevPAR等差异过大的对象。例如，附件16为PKF基准报告选择的可比数据群，反映了东南区域拥有275至375间客房(平均为340间)的酒店与拥有316间客房目标酒店的对比，可比数据群的平均RevPAR为90.23美元，而目标酒店为90.82美元。

如前所述，通过使用USALI或替代标准作为指引，重要的是要确保正在比较的数据是“苹果对苹果”。

报告中的基准人工成本卡是一个有价值的工具，因为人工是住宿业最大的运营成本。PKF通过区分工资、薪酬和奖金以及工资相关费用成本，提供所有数据源中最详细的人工数据。附件17展示了一份人工成本报告样本，将目标酒店的表现与其竞争群进行了比较。可以看出，该报告显示了酒店每个收入和成本中心的工资总额和相关费用，进一步细分为(1)薪酬，包括加班费和奖金， (2)福利和工资税。例如，目标酒店A&G部门的人工成本为收入的2.8%，低于竞争群中四家酒店的人工成本占收入的4.7%。酒店在工资、薪酬和奖金的开支几乎是竞争群的一半，但在福利和工资税(按工资、工资和奖金的百分比计算)的支出会多一些。

CBRE公司下属的PKF 酒店研究，提供三种类型的基准报告，这些报告的汇总统计数据源于资产经理人选择的对比酒店群的平均数据。PKF的数据库包含了近6000个全服务和有限服务酒店的详细财务统计数据。PKF能够提供损益总表中收入和支出项目更详细的数据。

PKF基准报告中包含的三个主要报告包括：

1.损益表汇总报告(类似于STR的定制HOST和HOST损益表盈利评分报告的

2.部门人力成本统计报告，包括每个部门的工资、报酬和员工福利，但没有相当于全时工作(FTE)人力数据。

3.以下部门的详细业务统计报告: 客房、行政及一般、餐饮、市场销售、物业维护和公用事业。

附件16展示了一份基准收益表报告的样本。PKF损益表格式(类似于STR自定义报告)的一个显著优势是，它报告了与竞争群每个指标平均值的差异百分比。例如，附件16中所描述目标酒店实现的营业性总利润 (GOP)比其竞争群高8.1%(以收入百分比表示)，比竞争群每间可售房高19.3%。

附件18展示了一个定制HOST报告样本。与PKF工具的应用方式类似，资产经理人可以从STR维护的酒店数据库中选择酒店。与STAR报告类似，这里必须遵守一些规则，以确保在合并数据中任何一个单体酒店的业绩数据得以保密。将酒店名单缩小到与目标酒店最相似的酒店，将确保更广泛地对比年度报告。STR为每个酒店提供平均数据，以及两年期的合并和部门损益表，资产经理人可以用于对比目标酒店的历史业绩。

请注意，报告数据的三个对比单位包括收入百分比/销售比率、平均每间出租客房和平均每间可用客房。这些指标将在本章的后面进一步详细解释虽然报告不提供与目标酒店的比较分析(如PKF基准报告)，但它以类似Excel的格式提交，方便资产经理人创立自己的分析报告。

STR从近6000家全服务和有限服务酒店中收集财务运营的汇总和明细数据，建立了酒店运营统计 (HOST)计划。通过主要的连锁、管理公司和独立酒店收集单体酒店的收入、运营费用和固定费用数据。HOST年鉴每年发布一次，提供广泛的对比分类，包括按全服务或有限服务、地理区域、位置类型(机场、市中心等)和等级的总结报告。HOST年鉴是一个相对便宜的行业资源，也是费用分析的良好起点。

为了对非房收入和费用设定基准，STR提供了以下报告：

1.定制的HOST报告(类似于PKF的基准报告)。

2.个性化HOST报告(包括五家或五家以上实际名的单体损益报表)。

3.HOST损益表盈利评分卡(从比较分析的角度类似于PKF的基准报告，但提共按百分位排名与单个竞争对手相对比的排位)。

4.月度餐饮STR报告。

附件19中的表格展示了HOST个性损益报告样本。报告的优点是，资产经理人获取的是每个竞争对手的数据，而不是汇总的。这样，资产经理人能够评估最佳、最差业绩指标以及中等业绩。

报告显示了五家对标酒店(尽管匿名)的损益数据。客房费用从523.67到531.21不等，大多数在525.67到$27.35之间。假设资产经理人对每一个对标酒店都有大致的了解，他可以推断出目标酒店的客房类型和复杂性对成本结构的影响，与对标酒店相比是低、高或中等才是合理的。

STR定制报告的一个独特性是其标签化，提供按部门划分的详细收入明细。例如，报告按餐厅、送餐服务、宴会和外卖、迷你吧和其他细分餐饮收入。还可以提供其他部门收入的明细(高尔夫、水疗和其他) ，这对度假酒店进行对标时尤其有用。例如，报告将Spa收入细分为护理、美容美发、零售和其他收入。

HOST盈利性评分卡可以用于资产经理人目标酒店和一组类似酒店群之间进行对标，并说明酒店的每个收入和支出分类百分比。该报告还提供了与基准报告类似的人工数据明细，但不在单个表格中。从附件20中可以看出，报告显示，目标酒店在平均每间可售客房收入方面排名82%分位，这是正面的，但在食品收入方面仅排名41%分位，表明有机会提高食品收入 (假设所有对比酒店都有相似规模的餐厅和会议空间)。该报告还显示，目标酒店$40.67的客房费用不仅低于竞争群$34.34的平均水平，而且在成本上排名第一区位，这意味着80%选定的竞争酒店在客房费用上优于目标酒店。

HotStats为位于英国、欧洲和中东的酒店提供每月损益基准报告。这些报告包含了100个业绩指标的比较。HotStats数据库包括来自代表1650家酒店36万间客房的运营数据。虽然HotStats传统报告和PKF基准报告有许多相似之处，但HotStats包括竞争群的年度汇总数据和月度数据，可以分析季节性的趋势变化，收集了客房收入六个细分市场的细节，计算了每平方米会议空间的宴会和餐饮收入，并从A&G费用中剔出了信用卡佣金项目，所有这些都是该公司所独有的。

HotStats还B测试了另外两份报告:

1.HotStats KPI报告：一个显示对比酒店群关键绩效指标的月度报告，资产经理人可以亲自定制。

2.酒店市场盈利性预测报告：与e-forecasting.com关联编制的报告，预测超过36个月的市场RevPAR和GOP的变化。

HOST、Benchmarker和HotStats的每个报告都很有价值，因为它们使资产经理人能够将目标酒店的业绩与基于特定标准(包括客房数量、区域或RevPAR)选择的一组类似酒店的业绩进行比较。一家酒店的运营可能因为多个原因而与可比酒店有所不同，但查看类似代表性样板酒店业绩的数据可以提供一个信赖的标准，为提出目标酒店整体运营的重要问题奠定基础。需要重申的是，这些工具只能用于将资产经理人的注意力集中到某些领域并提出问题。按照这些行业报告看起来不符合标准的费用实际上可能是合理的，因此，彻底了解酒店和生意非常重要。

除了本章前面的PKF人工基准工具中详细介绍的方法外，人工还可以使用除POR/PAR之外的其他指标进行分析。例如，酒店资产经理人用于分析酒店人工的另外两个指标是相当全职工作(FTEs)和效率/生产效率。

FTEs通常分为两类，管理人员类和非管理人员类。管理人员类FTE人数通常包括年薪(免税)员工，并以类似规模/客房数量的酒店为标杆。相反，非管理类的FTEs通常包括处于某些联邦强制工作条件下的时薪员工，如加班规定和休息记录。显然，服务标准较高的酒店，如奢华度假村，与有限服务酒店相类似关键岗位将需要更多的 FTES。此外，不受集体谈判协议限制的酒店通常在员工配备方面有更高的效率和更大的灵活性。

·管理人员类FTEs：酒店运营需要基本的经理/部门主管配置。随着酒店规模和复杂性的增加，需要更多的经理来成功运营酒店。从理论上讲，拥有500把钥匙和25000平方英尺会议空间的酒店应该比100把钥匙的有限服务酒店需要更多的管理人员FTEs。一个高效的管理人员类FTE对标实践是与类似规模/类型的酒店来进行对比，以获得最准确的酒店运营对比。

·非管理人员类FTEs：这些FTES通常是可以灵活调整的职位，并在生产效率方面进行更积极的管理。因此，在选择对标时，应考虑入住率、资产阶段、运营服务标准和雇佣协议。

劳动效率的计量在确定特定运营的效率时至关重要。例如，在客房部，HSKP的效率通常以打扫一间出租客房(MPOR)所需的分钟数来计量。这个数字通常被计量为退房清洁和延住房清洁的时间总和。以下因素影响了任何特定酒店的效率：

·客房的大小：更大的客房有更多的物品需要清洁(如五套件的浴室)，比更小、更简单配置的客房需要更多的时间。·客人类型:每个客房有更多的家庭成员入住，通常比典型的单人商务旅客在清洁流程上需要更多的关注

·延住模式：更长的延住会有更多的过夜房，需要更少的关注和清洁时间·集体谈判协议:一些酒店有协议，规定HSKP每天必须清洁的房间数/超额数。因此，提高劳动效率可能会更困难。

·员工流动率：高流动率的酒店很难保持劳动效率，因为需要持续培训新员工以达到高的工作水平。

·清洁系统：许多酒店已经实施了第三方清洁体系，如PDQ步察计划。这些计划需要酒店/业主的投资，提供特定的工具和清洁指导，以帮助提高劳动效率；

在对HSKP设定劳动生产效率对标时，资产经理人在选择适当的可比数据时，应确保考虑上述因素。

除了行业数据库和由此衍生出的定制报告外，各种的出版物也很有用。这些最常见的是由区域酒店房地产经纪、顾问或会计师事务所提供的当地对标数据，从提供马萨诸塞州酒店入住率和ADR对标数据的Pinnacle报告到提供荷兰酒店收入、费用和人工细节的由KPMG发布的Hospitality Benchmark 报告资产经理人应研究区域以及全国性的数据资料以获取最有效的基准.

资产经理人还应尽可能收集与目标酒店类似单体酒店的经营报表。顾问和其他酒店房地产专业人士可能会与资产经理人分享这些可比数据，或者资产经理人也可以使用所管理资产组合的内部数据来编制比较运营报表。此外，在可能的范围内，资产经理人应要求酒店管理公司提供目前所经营可比酒店的运营报表副本，或要求编制平均值的报表。这将使资产经理人能够将酒店的运营对标管理公司管理组合中其他酒店，并帮助管理公司能够从其管理组合的酒店中辨识出最佳实践或其他成功战略领域的机会。

经理人能够将酒店的运营对标管理公司管理组合中其他酒店，并帮助管理公司能够从其管理组合的酒店中辨识出最佳实践或其他成功战略领域的机会。

确定酒店运营效率和财务灵敏性的一种方法是以预期的盈利性基准(通常是GOP或EBITDA)来看Flow Through/Flex。Flow Through和Flex可以基于实际结果与预算、与去年实际的差额，或预算与去年实际的差额来计算。Flow Through是指比较时间期间 (通常是预算或前一年)的增量收入向下过滤到酒店损益表所剩利润的比率。Flex则用于在收入相对于预算或去年减少时，减少的利润额比率。

当收入增加时，flow through的计算如下：

Actual实际GOP-Baseline基点GOP

Actual Revenue 实际收入-Baseline Revenue基点收入

当收入减少时，费用弹性flex的计算如下：

(Actual实际GOP-Baseline 基点GOP)

Actual Revenue实际收入-Baseline Revenue基点收入

flow through或flex的标准目标通常是50%，然而，它的变动将取决于推动收入增加或下降的原因以及其他外部因素。例如，如果收入增长是由房价驱动的，我们预i计flow through将会更高，因为产生的额外收入不需要什么额外的变动费用。

收入flow through和费用flex可以用于独立部门以及GOP和EBITDA水平的计算。附录2包括了不同场景下flow through计算和费用flex计算的示例。

资产经理人可以使用某些关键指标来衡量一家酒店的内部资产负债表。如果处理得当，资产经理人可以以重要的颗粒度收集特定酒店运营的健康度和业绩，例如，高档餐厅的酒水库存通常是将葡萄酒的挑选作为卖点。如果资产经理人比较了类似餐厅的库存，发现两个酒店的葡萄酒库存存在较大养异，那么这种差异可能会提供一种分析方向，调查差异的原因可能会被证明是谨慎的。在进一步调查后，资产经理人可能会发现积压的葡萄酒库存接近“变质”或变质点，或者可能会发现其中包含大量滞销存货，并目可能需要作出采购变更。通过将会计调查方法和业务流程分析结合，这些见解和许多其他见解的获得都是可能的。

此外，与行业标准比率对标是资产经理人手中的有效工具。例如，一家酒店的食品存货通常占到月度食品成本的25%左右。不需要其他更进一步的详细信息，这一标准可以用于许多餐厅和餐饮的运营。

资产负债表可以进行标杆化和分析的其他项目包括：

现金储备，通常以每把钥匙或每间客房为基数

应收账款，通常使用标准的账龄指标

库存(如食品、饮料、客用品、零售品等)，基于收入、费用或其他标准运营指标的百分比

保险，使用权责发生制

营运资本，通常是按每把客房钥匙计算

假期，使用权责发生制

激励性补偿，使用权责发生制

4.资本性开支：对标也可以作为资本性决策流程的一部分。在审查全年的资本性项目计划时，资产经理人可以将提议价格与其他酒店的其他项目支出进行比较，这允许资产经理人确定是否有机会减少特定项目开支的机会。此外，从当地市场的角度来看，资产经理人应从设施或产品质量的角度将目标酒店以竟争群为比较基准，并确定是否必须向该酒店进行额外的资本性投资。

5.网络分析：随着大部分市场费用数化和可测量性，监控和比较在线市场结果、搜索引警结果、网上收入产量来源和需求流量的重要性变得越来越重要。例如，通过如希尔顿的EDGE计划等品牌资源市场营销活动的投资回报进行基准测试，在营销支出的战略规划中至关重要。与所讨论的其他技术一样对酒店竞争群的数字化指标进行基准测试，将使资产经理人深入了解酒店整体在线策略的实践和弱点;一些酒店，特别是高端和奢华档次的酒店，已经开始使用其他基准工具来帮助他们最大化收入和提升盈利能力，比如每个客户带来的收入(RevPAC)和每个客户提供的GOP(GOPAC)。这些统计数据可以帮助酒店甄别他们最赚钱的客户，然后酒店可以针对这些客户来定制专门为吸引他们的产品和营销策略。虽然其他基准测试指标没有那样广泛地使用，但RevPAC和GOPAC却是对标应用的例外范例。

对标管理也可用于资产管理的其他领域。这里包括估值、管理合同谈判客人满意度、资本性开支和网络分析：

1.估值：交易对比可以通过行业资源收集，以帮助确定酒店的市场价值。正如收入和费用的对标过程一样，收集与目标酒店具有相似特征酒店的交易数据是很重要的。通常，售价是根据平均每把钥匙以及资本化率进行比较的。

2.管理合同谈判：在某些情况下，资产经理人将被要求针对酒店新的管理协议进行谈判，或修改过时的协议。在此过程中，条款清单或管理协议草案可以在现有可获取范围内的管理协议基础上进行对标。这将有助于资产经理人确定适当的市场合同条款，以及可能有机会谈判取得更有利的交易，从而对资产的整体价值产生影响。在管理合同对标中，比较同一管理公司的合同是很常见的。使用近期谈判的合同也很重要，因为管理合同条款往往会随着时间而变化，旧的合同条款和规定可能不再适合。

3.客人满意度：大多数的酒店管理公司在客人入住期间对客人进行某些形式的客人满意度调查。这些数据通常被编制成报告格式以供查看。在大多数情况下，报告将目标酒店与整个品牌或管理公司的平均值对标。这样对标可以帮助客人解决重复发生的问题。此外，这也为追求更高业绩的酒店提供了一个调整流程和履行实践的机会。

资产经理人有多种资源可用于住宿业资产的业绩对标。除了全行业范围内的数据库外，酒店资产经理人还可以依靠定制的数据汇编来评估酒店业绩的相对表现。这些行业数据资源提供了强大的工具，可以了解酒店目前与竟争对手业绩的比较，并确定酒店的业季潜力。

资产经理人对酒店收入和费用绩效的审查必须及时——至少每月一次。大部分的统计数据可从住宿业的研究和咨询公司每周或每月获得，允许对一个酒店的当前表现进行几乎连续性的对标。研究广泛的数据和出版物为资产经理人提供了一个强大的分析和决策框架。

使用可靠的行业基准对财务业绩进行差异和比较分析，可以发现提高运营效率和盈利能力的机会。经营业绩的改善证实了资产管理功能的有效性，提高了酒店的市场价值，保护了业主在投资中的权益。不过，同样重要的是要注意，所有这些工具虽然非常有用，但仅仅是工具，在对资源的评估中，资产经理人会为业主增加价值。差异分析和比较分析最擅长提出问题或指出需要进一步调查的领域，但从这些分析中得出结论而不与管理层讨论并充分了解物业是危险的。资产管理者也可以在金融领域之外使用基准测试。我们简要介绍了其中的一些额外领域，包括估值、管理合同谈判、客户满意度分析、资本支出流程和网络分析。在几乎所有情况下，当在这些额外领域使用基准测试时，确保所比较的项目尽可能相似是很重要的。

整理时间：2023年9月4日

战略及品牌管理部/战略合作与运营组