中远恒信 产业研究月刊

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Monthly Report

2018/08

Macroscopic

目录

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国内宏观---经济景气度

Real estate

产业专题---房地产行业

1.商品房累计销售额反弹

2.房企拿地趋于理性

3.新开工增速创新高

4.投资重新升温

5.房企到位资金增速回升

6.行业利好因素凸显

1.CPI：环比由降转升，同比涨幅略有扩大

2.PPI：环比、同比涨幅均有所回落  

5.三季度经济不确定性升温

国内宏观

（1）CPI：环比由降转升，同比涨幅略有扩大

（2）PPI：环比、同比涨幅均有所回落

（3）出口：出口继续高增，基数效应亦有影响

（4）进口：进口增速明显改善

（5）三季度经济不确定性升温

2018 年上半年 GDP 由前期 6.8%的增速平台再度回落，经济下行压力显现。从三驾马车来看，贸易端对经济的拉动作用小幅弱化，中美贸易战的再度升级风险使外部不确定性有所加剧；消费端，尽管稳定器作用仍在，总体尚有支撑，但仍存隐忧；投资端，前期制造业投资延续回升，暂时弥补地产和基建回落的缺口，未来积极财政政策带动基建发力或将部分弥补地产投资下行压力，使投资总体缓慢下行。

总体来看，中国经济面临的外部压力仍然存在，短期经济下行的周期力量也难以立即扭转，因而下半年宏观经济增速的回落将不可避免。

但从近期各政策层面的频繁调整来看，政策环境在下半年将变得更为友好，这对于整体市场面而言无疑都是一个好消息。

总结

（1）CPI：环比由降转升，同比涨幅略有扩大

消费者价格指数（CPI）解读

消费者价格指数方面，2018年7月份，全国居民消费价格同比上涨2.1%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨2.0%；食品价格上涨0.5%，非食品价格上涨2.4%；消费品价格上涨1.8%，服务价格上涨2.5%。1-7月平均，全国居民消费价格比去年同期上涨2.0%。7月份，全国居民消费价格环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.4%，农村上涨0.1%；食品价格上涨0.1%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格上涨0.1%，服务价格上涨0.7%。

其中，城市上涨2.1%，农村上涨2.0%；食品价格上涨0.5%，非食品价格上涨2.4%；消费品价格上涨1.8%，服务价格上涨2.5%。1-7月平均，全国居民消费价格比去年同期上涨2.0%。

7月份，全国居民消费价格环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.4%，农村上涨0.1%；食品价格上涨0.1%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格上涨0.1%，服务价格上涨0.7%。

生产者价格指数（PPI）方面，2018年7月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨4.6%，环比上涨0.1%。工业生产者购进价格同比上涨5.2%，环比上涨0.1%。1-7月平均，工业生产者出厂价格比去年同期上涨4.0%，工业生产者购进价格上涨4.5%。

工业生产者出厂价格中，生产资料价格同比上涨6.0%，影响工业生产者出厂价格总水平上涨约4.50个百分点。其中，采掘工业价格上涨13.4%，原材料工业价格上涨9.0%，加工工业价格上涨4.1%。生活资料价格同比上涨0.6%，影响工业生产者出厂价格总水平上涨约0.12个百分点。其中，食品和衣着价格均上涨0.7%，一般日用品价格上涨1.1%，耐用消费品价格下降0.2%。

工业生产者购进价格中，建筑材料及非金属类价格同比上涨10.8%，燃料动力类价格上涨9.9%，黑色金属材料类价格上涨7.7%，有色金属材料及电线类价格上涨5.6%；农副产品类价格下降0.7%。

生产者价格指数（PPI）解读

从环比看，PPI上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。生产资料价格上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点；生活资料价格上涨0.2%，上月为持平。在主要行业中，涨幅回落的有石油和天然气开采业，上涨1.3%，比上月回落3.2个百分点；石油、煤炭及其他燃料加工业，上涨0.9%，回落1.4个百分点；黑色金属冶炼和压延加工业，上涨0.5%，回落0.6个百分点。由升转降的有有色金属冶炼和压延加工业，下降1.6%；化学原料和化学制品制造业，下降0.3%。涨幅扩大的有计算机、通信和其他电子设备制造业，上涨0.7%，比上月扩大0.6个百分点；煤炭开采和洗选业，上涨0.6%，扩大0.3个百分点。

从同比看，PPI上涨4.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。生产资料价格上涨6.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点；生活资料价格上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。在主要行业中，涨幅回落的有黑色金属冶炼和压延加工业、有色金属冶炼和压延加工业，合计影响PPI同比涨幅回落约0.31个百分点。涨幅扩大的有石油和天然气开采业，上涨42.1%，比上月扩大9.4个百分点；石油、煤炭及其他燃料加工业，上涨24.6%，扩大4.7个百分点。据测算，在7月份4.6%的同比涨幅中，去年价格变动的翘尾影响约为3.9个百分点，新涨价影响约为0.7个百分点。

（2）PPI：环比、同比涨幅均有所回落

（3）出口：出口继续高增，基数效应亦有影响

我国7月出口同比12.2%，较前值（11.3%）提升0.9个百分点。贸易摩擦不确定性环境下，贸易商仍具备“抢跑”动机。此外，去年同期出口增速明显下滑，低基数效应也存在一定影响。

自中美贸易战爆发以来，中国出口数据表现坚挺，表明我国出口有单可出。有单可出折射外需绝对水平仍维持相对高位，从绝对水平观察，前期美欧日制造业景气水平绝对高位，构成我国出口订单的刚需。

展望未来，从季节性观察，第三季度为圣诞订单出货旺季，出口走势将为前高后低，整体出口增速仍有望维持在8%左右。进入第四季度，出口订单削弱叠加关税落地概率加大，贸易战对出口的负面冲击将集中凸显。

（4）进口：进口增速明显改善

进口方面，继6月份进口增速腰斩后，7月份进口增速大幅反弹13.2个百分点至27.3%。分产品来看，上游原材料中，原油和成品油进口金额同比增速较上月大幅提升21个百分点，进口数量同比增速转正；铁矿砂进口金额同比增长19.7%、进口数量增长4.3%（6月均为负值）。下游产品中，汽车和汽车底盘进口金额同比大增72%，或与汽车进口降税自7月施行、前期积累的消费需求集中释放有关。

展望未来，关税减让将刺激相关产品进口及消费投资活动，根据公开数据测算，汽车关税减让将刺激汽车进口数量增长55.1%，进而拉动名义进口增速增长12%。同时基建投资增速反弹将进一步维持铁矿砂等原材料进口。由此，年内进口增速仍有望保持在15%以上。

（5）三季度经济不确定性升温

综合分析，三季度或是年内经济增长不确定性最为明显的时刻。从外部环境看，中美贸易摩擦不断发酵。尽管中国近期的反制措施在规模上并不等同，给双方留下了谈判余地，但在美国中期选举明朗之前，贸易谈判难有明显进展。

从国内看，尽管近期政策方向已有调整，

但考虑到政策的时滞，短期内经济增长仍然将更多依赖自身的惯性。

核心产业

（1）商品房累计销售额反弹

（2）房企拿地趋于理性

（3）新开工增速创新高

（4）投资重新升温

（5）房企到位资金增速回升

（6）行业利好因素凸显

房地产

图：重点城市一手房成交增速                                                数据来源：统计局

图：单月住宅成交均价及同比增速                               数据来源：统计局

1-7 月销售累计增速继续回升，并在 7 月实现单月 22%的较高增速，主要原因在于：1、去年 7 月单月销售的低基数效应，去年 7 月单月销售同比增长 4.8%，较前 6 月累计增速 21.5%明显下滑，去年三季度持续低迷，去年 8、9 月单月销售增速分别为 6.4%和 1.6%，因此预计低基数影响还将持续；2、房企在融资受限的环境下为缓解资金压力而加快推盘节奏。

（1）商品房累计销售额反弹

图：单月住宅销售面积（万平米）                                              数据来源：统计局

图：单月住宅销售金额（亿元）             数据来源：统计局

1-7 月全国商品房销售面积 89990 万平方米，同比增长 4.2%，增速较 1-6 月份提高 0.9 个百分点。其中，住宅销售面积增长 4.2%，办公楼销售面积下降 5.8%，商业营业用房销售面积增长 2.3%。1-7 月商品房累计销售额78300 亿元，同比增长 14.4%，增速提高 1.2 个百分点。其中，住宅销售额增长 16.2%，办公楼销售额下降 2.1%，商业营业用房销售额增长 5.5%。

（2）房企拿地趋于理性

图：单月土地购置面积                                              数据来源：统计局

图：百城土地供应面积及同比            数据来源：统计局

1-7 月房地产开发企业土地购置面积 13818 万平方米，同比增加 11.3%，增速较 1-6 月提高 4.1 个百分点；7月单月增速 32.1%，创年内新高。1-7 月土地成交价款 6619 亿元，同比增长 21.9%，增幅较 1-6 月提升 1.6 个百分点；7 月单月增速 28.7%，回落 1.4 个百分点。

从土地市场的供需来看，1-7 月百城土地成交建面同比增长 17.8%，低库存环境下整体补库存需求依旧存在；1-7 月百城土地供需比为 1.2，连续第 6 个月累计供需比超过 1，土地供给相对积极且平稳；城市结构方面，7月一二三线城市土地累计成交金额占比分别为 18%、50%和 32%，一二线成交占比环比扩大，三线则有所下降。

图：百城土地成交结构                                   数据来源：统计局

（3）新开工增速创新高

图：住宅单月新开工面积                                               数据来源：统计局

图：单月销售金额增速和单月新开工增速强相关                     数据来源：统计局

1-7 月，房屋新开工面积 114781 万平方米，同比增长 14.4%，增速提高 2.6 个百分点。其中，住宅新开工面积 84685 万平方米，增长 18.0%。1-7 月房屋施工面积达 728593 万平方米，同比增长 3.0%，增速提高 0.5 个百分点，其中住宅施工面积 502037 万平方米，同比增长 3.9%，增速提高 0.7 个百分点。

7 月单月新开工增速创 2014 年 10 月以来的新高，达 29.4%，

主要原因在于：1、房企自身加快推盘节奏带动了新开工高位运行;2、融资渠道收紧下房企对销售回款的依赖加剧，房企有动力加快开工开盘以满足自身发展的一部分现金流需要。

（4）投资重新升温

图：房地产单月投资额与累计同比                                   数据来源：统计局

图：房地产开发投资累计同比                                  数据来源：统计局

1-7 月，全国房地产开发投资 65886 亿，同比增长 10.2%，增幅较 1-6 月回升 0.5 个百分点。其中，住宅投资 46443 亿元，同比增长 14.2%，增幅较 1-6 月上升 0.6 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.5%，与 1-6 月基本持平。分区域来看，东部、中部、西部以及东北区域 1-7 月投资增速分别为 11.5%、10.4%、5.8%以及 17.7%，增幅分别扩大 0.7、缩小 1、扩大 1.6 个百分点和持平。

7 月单月投资增速达 13.2%，为 2016 年 11 月以来的新高，结合新开工的阶段性新高，预计下半年新开工力度的加大有望继续对投资起到支撑作用。

（5）房企到位资金增速回升

图：资金来源同比与投资增速比较                                                        数据来源：统计局

1-7 月份，房地产开发企业到位资金 93308 亿元，同比增长 6.4%，增速比 1-6 月份扩大 1.8 个百分点。其中，国内贷款 14045 亿元，同比下降 6.9%；利用外资 33 亿元，同比下降 70.1%；自筹资金 30187 亿元，同比增长10.4%；定金及预收款 31013 亿元，同比增长 15.1%；个人按揭贷款 13655 亿元，同比下降 1.4%。融资存在较大压力下，房企的加速回款使得定金及预收款增长明显。

（6）行业利好因素凸显

从政策层面来看，住建部再次约谈五城，抑制房价过快上涨：发改委秘书长从亮表示坚决遏制房价上涨，随后住建部谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市，指出部分城市房价出现过快上涨的现象须引起高度重视。从各地反馈来看，南京、深圳、四川出台限售政策，同时重庆、贵州、黑龙江、苏州、长沙、长春、贵阳、三亚等省市相应中央关于加强监管的号召，打击违法违规行为。

后市，随着货币和信贷端持续边际修复，行业利率存在边际改善的预期和空间。同时，房地产企业持续分化，一二线房企销售增速和投资力度均高于三线房企，未来规模房企将强者恒强，行业集中度仍将不断提升。

第三季度又是各上市公司半年报发布季，凭借今年上半年楼市火爆销售行情，房企收获了靓丽的半年报业绩，营业收入和盈利能力明显增强。截止8月底，从已发布的公告来看，大部分房企都“增收又增利”。

第一梯队房企（半年销售额3000亿元以上）全部实现了营业收入和净利润的双增长。其中，中国恒大营业额实现3003.5亿元，同比增长59.8%；毛利润实现1088.6亿元，同比大增61.8%；核心利润为550.1亿元，同比上浮101.5%；净利润为530.3亿元，同比大增129.3%，稳居行业“利润王”宝座。此外，其净负债率还较去年年末下降逾三成至127.3%。碧桂园上半年实现营收1318.9亿元，同比增长69.7%；净利润达到129.4亿元，同比增长72.5%。实现合同销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%。万科实现销售金额3046.6亿元，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属上市公司股东净利润91.2亿元，同比增长24.9%。恒大尚未公布半年报，但据其业绩预告，上半年净利润增幅预计达125%。

国内知名房企半年业绩报告

第二梯队房企中，融创中国净利润同比增长超过200%。保利地产上半年营业收入595亿元，同比增长9%，净利润93亿元，同比增长30%，与去年同期相比增速有所提升。中海地产实现营业收入886亿港元；净利润232.2亿港元，同比增7.2%；销售额1508.5亿港元，同比增长18.5%。

图：中国恒大2012-2018H年核心净利润及同比增速            数据来源：上市公司公告                                

图：中国恒大2012-2018H净负债率情况             数据来源：上市公司公告                                

从2018年上半年来看，在融资环境持续收紧的情况下，无论规模大小，现金对于房企的重要性不言而喻。所以 ，就下半年而言，在整体资金面将边际改善的背景下，房企销售情况将进一步好转，手握现金比较充裕的房企势必将更为主动。

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