私飨文稿 一席私飨会第一季第3期

萧伯纳说

“你有一个苹果，我有一个苹果，彼此交换一下，我们仍然是各有一个苹果；但你有一种思想，我有一种思想，彼此交换，我们就都有了两种思想，甚至更多。”

私飨     文稿

文稿记录：冯强

一席私飨会第一季第3期 2018.7.18

一席私飨，交换思想 

“一席私飨会”是光华华南校友会组织的小型校友聚餐活动，每一期（每个月）邀请两位阅历丰富、三观正确的光华校友作为主咖，并邀请十位校友作为嘉宾共同组成一席，共进午/晚餐，以一席私飨会形式，通过主咖与嘉宾之间深度交流，促进校友之间分享观点，交换思想。

一、嘉宾

本期主咖：周旭（41班）、严彦（108班）

特约嘉宾：郭小慧

本期嘉宾：：汪书福（14班）、吴睿（119班）、卢成旺（119班）、李庆（119班）、崔继邦（119班）、赵磊（108班）、范阳（108班）、张文（108班）、汤婕（118班）、齐兆勇（47班）、左佳明（GK5班）、丘文桂（76班）

 轮候嘉宾：李昆（84班）、李敏（47班）

代表项目： 2003年主持香蜜湖熙园，该盘被誉为中国名盘；后续主持西城尚筑、尚都、公园大地等名盘；2004年荣获【中国十大创新职业经理人】；2009年参与开发“广东工业设计城”；2013年主持开发红树别院，是深圳城市更新标杆项目；参与开发“艺尚小镇”，入选2017年杭州首批特色小镇。

业余爱好特长：跑步，阅读

因思想而光华，这是是我选择光华的原因。事实证明光华这帮兄弟姐妹们不但在做企业，而且都是有思想有情怀的人，所以我觉得选对了。我从事地产行业，结合我的体会，今天简单谈“三个三”。

一、第一个“三”，中国的房地产的三个大阶段：

1、1998年住宅市场化开始，中国进入了真正的房地产市场，从1998年到2006年，这是第一个阶段。这个阶段特点是什么？是住房市场的相对平和，所以房地产市场的企业主力军都是一些讲情怀、讲产品、讲文化的一些企业，比如说绿城、万科等等，包括星河湾等都是一些做产品以情怀为主的企业。

2、到2006年出现了一个上市潮。上市大潮下面，资本要求有土地，要有大规模的土地，要有流转量，要有这个那个，所以包括恒大，碧桂园等等都上市了，上市带动的特点是什么？叫资本对住宅市场正式的侵入。2006年到2012年之间，这是资本市场在地产行业大泛滥的时期，它的代表特征就是地产对人居住的理想属性已经靠边了，它的资本属性很强烈，这种代表的单位有碧桂园，万达和恒大，他们产品特点不明显，出规模一批一批的，建城再建城。

二、第二个“三”，中国发展趋势的三个阶段：

1、第一个阶段是从49年到78年，叫做瞎折腾阶段，这连人的命都没了瞎折腾。

2、第二个阶段是1980年到2010年，这是中国最自由的30年。应当说民营经济各行各业发展最迅速。

3、那么第三阶段我想是今后的30年，是什么样的？可能是不确定30年。这就是我觉得一个更大的国家的趋势。

首先第一个，现在我们的城乡目前城镇化率官方统计56%，其实真正的实际的城市化率是45到48%之间，因为有许多伪城市化的现象已扣除的话，所以我们的住房市场，根据目前的城市转化率以及我们城镇人口向大城市转移的每年大概1000多万人口的比例来讲，应当说房地产应该还在中场。因为对比世界的城市化，对于中国这样的发展中国家，将来走到2025年，要实现所谓的中国小康梦的话，你没有65%以上的人口迁移到城市来，那就没办法完成这个任务。那么按此推算一年要1500万左右的人口进入城市，所以它需要的开发量是非常大。

第二个问题是我们所有的土地存量总量，建筑面积大概全国60万亿，这样的存量，真正的有效的存量比值并没那么大，比如许多农村的房子，在老家搬不走的那些房子，迟早是要被淘汰重建房屋的。所以我觉得房地产的下半场规模还是有的，空间还是有的。同时，房地产下半场肯定是强者恒强，弱者愈弱，高负债的企业就要小心了。现在去杠杆化特别厉害，为什么前两天曝出来万科的是上万亿的负债，这都在提醒。包括华夏幸福，为什么在上个月让平安资产花了138亿把19.88%的股份给买走了，因为公司得赶紧出让股份，不然就可能死了。这都证明这些表面很热闹的公司，其实都有很大的风险性。现连万科都给推到风口浪尖上了，证明在去杠杆的大前提下，大公司也是日子不好过。客观的讲，中等公司还是小公司，以后的量化指标是你的负债的高低，是你对风险的把控。从地产来讲，现在不是说你增财富的时候，现在应当说是处于保财富阶段。

人。在财富管理和资产配置

方面有着丰富的实操经验。

个人专业领域：汽车，金融。

业余爱好：爱好看电影、旅游、羽毛球。

公司介绍：永诺资本注册资本2亿元，股东包括A股主板上市公司诺德股份（600110.SH），诺德控股集团和浙商产融控股。

花生兄弟网络科技公司（简称“花生兄弟”）是南方银谷集团旗下专注汽车全产业的创新金融平台。

股东诺德股份（股票代码：600110）是A股上市公司，公司核心产业为锂离子电池基础材料电解铜箔的生产及销售，为全球锂电铜箔的领导者。作为中国大陆第一家电解铜箔的生产商，公司自主研发生产的高档电解铜箔产品、动力电池材料等系列产品具备有较为明显的技术与成本优势，市场占有率近30%，已经成为国内知名的新能源锂电池材料龙头供应商。诺德股份依托产业基础和实业优势，积极布局金融服务业，通过创新投融资模式和产品，推动产业链和供应链金融服务模式的转变。公司将积极把握产融结合的发展趋势及金融业的战略投资机会，努力打造并逐步形成金融投资控股平台。

P2P在中国至今仍是一个新兴的行业，一个行业从萌芽到发展到定型通常需要五年的周期，而如今的P2P刚走完野蛮生长的阶段。发展中的P2P看到了利益，却缺失了对“投”和“融”的把控，近期暴雷的多个平台均是先有资金后找项目，是赤裸裸的资金池操作，即便是手上有钱的平台也没有将资金运作到优质的项目上。由某头部平台暴雷牵扯出的温州卢氏家族正是玩弄这一把戏的老手。短短几年内，卢氏收购了全国20多家P2P平台，不断的买卖过程中，资金由于无法在短期内退出导致了资金链的断裂。和早年的e租宝单个平台非法集资不同，卢氏家族被经侦定性的很可能是“建国以来最大的连环经济诈骗案件”

但无论是卢氏家族还是e租宝，都是同样的没有既有项目，没有清晰的底层资产运作而导致的资金链断裂。P2P的这波暴雷对金融行业造成了十分负面的影响，然而我认为P2P最坏的时候还未到来，下半年的挤兑形势依然严峻。

这次洗牌，可以视为行业自身优胜劣汰的过程，P2P的模式依然会存在，行业也会存在，监管不断从严，会让好平台存活下来，行业的集中度也会随之提升，有足够多的一些资产能够跟上，那么资金才可以用钱来赚钱。对私募行业来说，我并不害怕坏账的产生，也不害怕不良性的爆发，拥有良好底层资产真心想做事的机构也许机会更多了。抢人抢钱，这是今年下半年整个行业里面大家要做的事情。

一、丘文桂：我现在在做农民房的改造，深圳目前农民房的体量非常大，那农民房的投资机会前景怎么样？

周旭：咱们整个深圳的小产权房可住人的小产权的总量大概1.2亿规模，目前市政府刚刚已经出台政策是55%的是要做综合整治，45%容积率低于2.5的要持续地重建进入市场。但是各个区的政策的理解又不一样，比如宝安区现在就想把所有的旧棚村全纳入棚户区改造，市里面又想纳入整体统筹，反正都有想法，所以政策很复杂。

客观的讲，你的这个方法是个非常实在赚钱的好方法。别看没有产权的，但利润比有产权的还好，因为他要交税要养人，要有合法程序，要跑报建要有时间周期，像你是提着铲子就上了，然后拿着钞票就走了，未来还大有机会。深圳现在大概有6000万平方米的物业是要综合整治的，机会大好。第一最好地铁沿线发展，第二建议将来主要在大空港那边找项目发展。

严彦： P2P行业它背后的逻辑其实是几个方面，它为什么会爆雷？它的原因除了说咱们现在只是一个点爆发了这个面，但是它的核心问题有几个问题，第一个，前五年所有的收益是过高的，最高峰达到了20以上，这个收益是很吓人的。因为你的成本过高以后，你的产出没有了。

周旭：外行感觉很简单，就是国家去杠杆所表现的一种正常态，就是去杠杆所表现的。国家把这种补贴取消了。

丘文桂： P2P有各种乱象，但是除了它原来的庞氏骗局以外，各种属性里面它还是有一些想在这方面做事的，比如说你现在这个我认为还不错。

严彦：它现在已经全部完全转型了，以前它做车抵贷，但是从去年开始的大半年的时间，它打造了一个新的模式，比如说一新，一新是香港上市了，它做了一个以租代购的模式，然后把以前做的车抵贷的所有不合规的业务先合规了。所以半年的时间就是达到绿车出行。康美A轮投了它，大概估值五个亿，A轮进去了。反过来看以租代购这个业务一样，同样也面临的这个问题是什么？它一个完整的周期没有跑完，五年的时间没有跑完的情况下，你是看不到它里面你的预期，你的坏账，它一定要走完以后你沉淀下来的，你才看得到。这个行业对它是不是一个良性的未来，大方向在哪里？现在还不冷，我不敢说。

严彦：因为它存在什么集中兑付了，现在所有投资人他已经急了.

丘文桂：所以这个问题不是P2P的问题，是整个资产，整个理财端的大问题，是我们目前整体资产缩水以后导致的普遍问题,。比如说上市公司爆仓的比比皆是。

严彦：旭爷刚已经总结了，在我们大形势下，国家就是在去杠杆。

严彦：它还会蔓延，其实我们也在探讨，我们私募这个行业接下来我们怎么走，其实同样它一样会蔓延过来的，只是说现在对于我们的客户群体不一样，它不会有这种P2P的这种大范围的群体事件。你对它的总量来讲，它是允许有跟你银行一样，你有坏账的，这个是允许有的，不可能说你整个行业所有的公司是良性的，它一定会有不良性的这一批暴出来的，所以你不能说你用整个行业去看待这个问题。我想做事的人像我们誉德它有好的资产的情况下，我不怕它爆。我更希望爆出来以后，想做事的人，可能我机会更多了，对抢人抢钱，这是今年下半年整个行业里面大家要做的事情。

周旭：我个人不是做金融的，我说一个我的感受，现在是这样的问题，现在是虽然有钱，但是绝对没啥好的标的物，没有可盈利的项，这是本质。就算你们私募来了，你投到哪个里面，能够把私募来的成本加运作成本加盈利空间能够覆盖掉。找不着了，原来不就两个吗？第一地产，第二IPO上市，现在当这些没有的时候，你投的这钱本身变成负债了，特别你发不出去，现在不是没钱，现在是没好项目。

卢永旺：所以虽然害怕，我们也是想要主动改变一些模式，传统买基金的都是以债形式固定回报多少，现在我们就要慢慢开始全部是股权机构投资的。

严彦：你做房地产一样，我还是投你的股权。

齐兆勇：这两年我在做工厂自动化的项目，做快递物流电商，包括机场航空公司，都需要我们这种自动化设备，物流的自动化分拣的设备，提高他的信用效率，现在不是有没有人干，甚至没有人干活，因为我有个数据， 90后的人数量是80后的40%减少；00后比90后减少30%。

周旭：全国有个数据，80后比90后少了4750万人，00比90少了2970万人，数字很害怕。这一下将近7000万没了。

齐兆勇：计划生育话造成了我们今天劳动力人口已经急剧的减少。大家现在看来，金融地产这些服务业，高端服务业才会兴旺，实业的很少，那么我们现在抓住这个机会，现在都在走互联网的物流电商，这些量是很大的，我们现在的客户邮政顺丰都在弄了。这块方向增长很大。

汪书福：这个其实也是暴露了我们现在的危机，如果做实业的人都去做地产，做金融就会出很大的问题。

吴睿：我们周末在上课。王辉教授讲的人口数据，和旭爷讲那个数据一个逻辑。他说中国现在80年的这一批人大概是2.26亿。这批人退休的时候大概是2040年，那个时候需要劳动力替换上去的，是2020年生的人，但是2020年生的人就一个亿出头，比如说未来可能有2到2.5个人退休，才能顶上来一个人。这种老龄化是非常严重的，而且这种人口一旦出现逆转，很难10年20年转过来，所以这里面第一个可能是为了劳动力的确有问题，第二可能里面孕育着一些商业机会，比如无人化智能化这种东西可能还是未来的。

周旭：基本来讲就三句话，近期看政策，中期看金融，远期看人口，远期看经济、地产不乐观了是吧。

吴睿：所以想买房还是买深圳买核心城市的，买深圳这种人口净流入有集聚效应的城市。

齐兆勇：现在还是有做的，关键看国家信息，如果拿出特朗普的这种魄力减税，增值税减到8%

丘文桂：我们中国政府一直在减税，可是它的财政收入一直比GDP增速要高，刚刚才想不明白了，刚才财政部公布了今年财政增长30%是在减税，减持力度很大，它的财政收入从哪来？事实上是加税的减税政策。但是企业没有感受到它的减税。

汪书福

·班级：光华14班

  北大光华华南校友会会长

·深圳市脉山龙信息技术股份有限公司董事长

·江西省联交运金融服务有限公司董事长

·深圳市城市创新研究会会

·九A会会长长

行业、专业领域：信息技术、金融

吴睿

·班级：光华119班，

  北大光华华南校友会副秘书长

·第一太平戴维斯（全球房地产服务五大行之一）深圳公司 副董事长、投资及资本市场部主管 

·行业及专业领域：房地产大宗资产交易、收并购、土地投资、城市更新等

四、嘉宾介绍

 郭小慧，特邀嘉宾

·单位及职务：深圳外商投资企业协会、深圳市国际投融资商会执行会长，系两会创会会长之一。深圳市第三届人大代表、第四、第五届人大常委、市人大法委会委员、中国经济体制改革研究会常务理事、深圳国际仲裁院理事会理事、粤港澳商事调解联盟主席。

卢成旺

·北大光华EMBA119班

·公司及职位：深圳市誉德控股集团董事长

·行业：房地产投资并购

·个人擅长领域：房地产投资十八年

·兴趣爱好：思考、学习、工作

李庆

·北大光华EMBA119班

·公司及职务：深圳市宗泰资产管理有限公司董事长、深圳微客（V客）公寓投资管理有限公司董事长

从事行业：房地产、存量房地产专业运营商

·个人专业领域：97年起售楼员到公司副总经理，04年创办“宗泰房产”至今

·业余爱好特长：努力赚钱、举杯喝酒、品味美女、挥杆击球。

崔继邦

·北大光华EMBA119班

·公司及职位：东莞天麟房地产开发有限公司总经理；

·行业：房地产及建筑

·个人擅长领域：多年从事房地产开发经营管理，对房地产开发及建筑行业有较深了解；

·兴趣爱好：跑步、健身、读书、看电影！

 赵磊

·北大光华EMBA108班

·公司及职位：一站式城市更新运营平台——深圳市合一城市更新运营管理公司董事总裁、深圳市城市更新企业协会发起副会长。

·行业：城市更新专业顾问&城市更新项目并购融资

·个人擅长领域：房地产与城市更新项目运营管理

·兴趣爱好：高尔夫、马拉松、学习交流

范阳

·北大光华EMBA108班

·公司及职位：华科智高(深圳)科技有限公司董事长；

·行业：汽车显示模组(轻制造型企业)

·个人擅长领域:谈不上擅长，十五年汽车电子零部件销售经验

·兴趣爱好：阅读和思考

张文

·北大光华EMBA108班

·公司及职务：北京大学规划专业博士；香港科技大学高级研究员；悉地国际建筑设计院 人居产业园事业部总经理

·从事行业：规划设计、建筑设计、室内设计（施工）、景观设计

业余爱好特长：画画，藏书（随家父已藏二万余册）曲艺。交流学习。

·爱好：旅游，美食，徒步

齐兆勇

·北大光华EMBA47班

·公司及职务：深圳才纳物联网技术有限公司CEO

·从事行业：智慧物流、智能制造、机器人应用及工业物联网RFID自动化设备

·个人擅长领域：实体企业运营

·兴趣爱好：打了20年网球

 左佳明

·北大光华GK5班

·公司及职务：中国太平人寿（香港）总精算师

·从事行业：金融、保险

·个人擅长领域：保险公司并购、牌照申请、再保安排、产品市场开发、精算评估，北美精算师、中国精算师、香港精算师，及国际注册风险分析师

·兴趣爱好：读书、钢琴、油画

丘文桂

·北大光华EMBA76班

·公司及职位：东莞纳利光学材料有限公司董事长；

·行业：制造业

·个人擅长领域：谈不上，在PE、VC和企业融资领域有一定经验；

·兴趣爱好：跑步、读书

李昆

·北大光华EMBA84班；

  北大光华华南校友会秘书长

·公司及职务：源创易景观董事长;

·从事行业：设计行业;

·个人专业领域：景观设计;

·业余爱好特长：绘画，读书，电影，跑步，游泳;光华戈十C队队员，十一A队队员，戈十二B队队员，戈十二组委会成员。

李敏

·北大光华EMBA47班

·公司及职务：惠州兴盛世纪投资有限公司总经理

·从事行业：地产开发

·个人专业领域：20多年建筑施工 现在股票投资和地产开发

·爱好：高尔夫球、读书交流

北大光华华南校友会，感谢观看