思辨2024第二期_副本

Speculation

思辨

博审慎明笃

学问思辨行

2024年第02期

2024

02

“博学之，审问之，慎思之，明辨之，篤行之”，正视不足和差距，切实提升能力本领，现特推出产品开发交流季刊“思辨”，通过收集整理高质量的专业文章在条线内进行分享，探索建立学习型的管理团队，思进、思变、思危，结合自身实际查漏补缺，进一步履职尽责、担当作为。

同时，也希望大家积极推荐优秀文章或进行原创，以此为平台，分享项目管理经验，加强区域内条线沟通交流，促进区域的产品开发管理水平不断提高，助力信达地产华东公司高质量发展，共同创造我们更美好的明天。

前言：

目录

Contents

全维实景示范区--冯辉

云上悦府保温装饰夹芯板的实用性分析    --程凯                 

2024年70城人口发展与需求竞争

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回填土基础沉降的思考--黄蓓丽           

房地产项目成本管理体系建设研究

--陈赟

保温装饰一体板材料分享--沈程飞

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砌体抹灰空鼓开裂问题施工管理措施初步探讨--潘展

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近年来经济环境的变化、人口出生率的下降、再加之城镇化率进入高位，使得城市之间的人口指标竞争愈发激烈。值得关注的是，2023年一线城市常住人口集体“转正”，二线城市中合肥人口增量超过杭州、成都等高居首位。增长的人口指标在推动城市经济发展的同时，也是城市稳定住房需求的重要支柱。本文以76个城市为样本，包括一线城市4个，二线城市21个，三线城市51个，综合人口发展、住房条件、购房压力、人口结构等指标，研判城市人口竞争新格局，为研判城市居住需求的发展趋势提供参考。

受生育观念变化、婚育推迟等多方面因素影响，全国人口出生率明显下降。2022、2023年，我国人口总出生规模连续两年跌破千万，总人口规模连续两年下滑，并且降幅也在不断扩大，我国也步入人口负增长国家之列。人口负增长的同时，我国城镇人口仍在继续增长，统计局数据显示，2023年中国城镇化率达66.16%，比2022年提高0.94个百分点。这一增幅较2022年城镇化率增幅0.50个百分点增加了0.44个百分点，城镇化率较2022年明显加速。从城市角度来看，在落户门槛放松以及产业复苏的双重助力之下，多个经济强市的常住人口出现了反弹，尤其是一线四城均扭转了2022年的负增长趋势，2023年常住人口均实现正增长。

2023年城镇化率增速恢复，城镇化率仍有较大上升空间

国家统计局数据显示：2023年末，我国城镇常住人口达93267万人，比2022年增加1196万人。常住人口城镇化率为66.16%，比2022年

2024年70城人口发展与需求竞争

目前，我国城镇人均住房面积达到40平方米，从总量平均角度来看，住房改善已经成为了目前需求增量市场的主要动力。但是城市间发展差距较大，核心城市人口住房面积仍有较大上升空间，三四线城市改善空间相对较小，但在城市界面发展的带动下，随着城镇化率持续提升的，本地常住人口的新型城镇化也在带来更多新增住房需求。综合人均住房面积和房价收入比两个指标来看：东莞、泉州、绍兴人均住房与房价收入比“双高”，改善性需求压力更大；京、沪、深等一线城市虽然购买难度大，但考虑到其住房饱和度仍在低位，抗风险能力相对较佳，因此仍可高看一眼。

考虑到各城市房价水平和收入水平之间存在较大差异，即使人均住房面积处于低位，如果购买力处于“短板”位置的话，那么改善需求同样难以转化。因此我们同时考虑人均住房面积和房价收入比两个方面，以期更加准确地反映各城市的改善型需求。

TOP50城可以分为四个类型：

1）低改善空间、低转化能力型。东莞、泉州、绍兴就是典型代表，这类城市人均住房面积已经处于高位，潜在的改善空间已经较小，同时2016年以后，长三角和珠三角三四线城市房价水平迅速上涨，但收入水平并未同步大幅上涨，因此房价收入比多在13年以上，购房难度明显上升，改善性需求面临更大压力。

2）低改善空间、高转化能力型。镇江、温州、盐城即是典型代表，三城2023年人均住房面积均在45平方米以上，但其房价收入比均处于7-8年的合理区间，购买需求转化能力还是比较高的，综合来看，这类城市尚存一定的改善需求。

3）高改善空间、低需求转化型。京、沪、深、杭等高房价的一线和新一线即是典型代表，受高房价的影响，这类城市人均住房面积拥有量处于低位，多在40平方米以下，潜在改善空间较大；同样也受高房价的影响，这类城市房价收入比多在15年以上，购房难度大，需求转化能力一般，因此制约了潜在的住房增量。不过考虑到其抗风险能力较强，仍可高看一眼。

4）高改善空间、高需求转化型。兰州、乌鲁木齐、沈阳等城市即是典型的例子。这类城市人均住房现状处于低位，多在40平方米以下，潜在改善需求较大；同时由于区位相对较偏、房价水平相对较低，房价收入比多在8年以下，需求转化能力较强。综合来看，这类城市理论上的改善型需求较佳。值得注意的是，这类城市多位于西北或东北地区，人口竞争能力一般，具体的改善需求规模仍需进一步判断。

近年以来我国出生率不断下滑，使得绝大部分城市在园儿童数量出现下降，另一方面，大学的扩招步伐也在2023年减缓，使得人口结构出现了新的变化。对于单个城市而言，幼儿园的人口与年轻家庭数量高度相关，其规模增减代表着年轻家庭对于居住在某一城市的实际认可，也代表着相关刚性居住需求的变化。而大学生数量则代表着城市可“低成本”吸纳新增就业人群的规模，但另一方面，过高的高等院校在校生规模，也使得部分城市的常住人口增量存在一定“水分”。

率仍有较大的发展空间，但在常住人口、尤其是乡村人口持续外流的影响下，城镇化率往往只能是缩量增长，再加之人均住房面积的高位，对于住房需求发展的判断仍需保持审慎态度。

实景示范区，给予客户最大程度的尊重，市场下行，在期房销售的当下市场，提前将交付后的生活场景展现在眼前，所见即所得，更能够引起客户对未来生活场景的共鸣，以及对客户的承诺。储备面向未来的能力，总有一天中国是要实施现房销售的，全维示范区对底层能力拉通、能力封装、前置创新、工程管理等等能力，都提出了更高的要求，当未来到来，就能有足够的能力储备。

近两年，绿城全维实景示范区纷纷亮相，成为客户、同行等打卡的新地标。全维实景示范区非绿城首创，但绿城在此领域持续发力，快速建立起示范区管理体系，逐渐形成了一套自身独特的打法。

什么是全维示范区？从园区主、次入口、主题景观、建筑立面、归家动线、架空层、地库、会所、样板间等多种模块出发，将未来园区生活的重要场景、节点，以全流程、全要素、全实景的方式，让客户获得 “所见即所得、所得即所安”的体验。

以拱墅区运河新城板块的绿城宸岸印月里为例，该项目位于运河新城核心区的中心位置，精装限价33700元/平方米，虽然限价三万出头，但还做了板块内的标杆产品，卷出了肉眼可见的强劲产品力，全维实景示范区也是典型的超配项目。

冯辉

全维实景示范区

1、园区入口：90米超宽门庭，45扇旋转鎏金的陶瓷板屏风，构建超尺度礼仪门厅，作为关联示范区与城市街区之间的介质，调节场地关系，半遮半掩，拉开入口的尊贵仪式感。

2、主题景观：“江河流金，繁华中的诗意”人文设计理念，取自对大运河文脉的记忆和传承。主题景观空间并不是很大，通过3号楼后退，在大门和主楼间打造一块极富诗情画意中庭水景，并成为归家动线中的视觉中心。舟游运河的江南意境，在空间的起承转合之间，演绎的淋漓尽致。一脉运河之水，以新的形式引入园中，重塑属于当代生活的诗意居所，感受城市中珍贵的平衡。

3、建筑立面：立面风格一贯的简约大气，风格延续了绿城二代高层的经典，主体为灰色系，但也有时下绿城创新的香槟金属油画框立面元素。材料以金属一体板+铝线条+大面积玻璃+涂料为主，现代风格设计，虽然没有做四面铝板，但通过极致的细节打磨，整体颜值不错，在杭州3万+的产品也足够惊艳。 

4、业主大堂：绿城项目主入口都会给业主提供仪式感十足的归家大堂，可以休憩、交往、待客，本案穿过入口门庭，踏过水上连廊，便步入3栋下面架空层会客厅，高级感拉满，酒店式服务大堂，大理石地面、水吧台，艺术雕塑，超大悬浮式落地窗，外面还有水系景观，以后没事在这里坐坐，惬意得很。

5、架空层：高层住宅底层均设置了4米高主题架空层，主要包括睦邻空间、亲子空间、运动空间、长者空间、儿童空间等，作为社区配套功能的有力补充。实景展示区面积不大，仅做一幢架空层，并用连廊将入口、景观、架空层全部串联起来，给客户带来最大的舒适感受。

6、公区：公区装修设计往往更容易打动客户的购买欲望，也更能体现项目的产品力，产品品质要卷到客户归家动线上的每个细节。地库入口纳入社区大门统一设计，整洁大气；单元门厅电梯厅、地下大堂光厅、汽车通道格栅吊顶，均做精装一体化设计。

7、样板间:项目户型面积105-175㎡，样板房做了3套（105、133、175），精装限价标准3500元/平，装修风格为浅色系的现代轻奢，更强调年轻人生活场景的创新营造。

8、极致细节：IP形象的极致植入，以“江河流金”为核心IP打造杭州运河拱宸畔的流金生活，精美的项目LOGO结合不同的装修材料在示范区的墙面、地面、配饰随处可见，极大提升了产品的标识度，强化了产品的整体统一性，体现了产品的细节。

从蓝图规划到实景落地，看得见的是绿城产品力呈现，看不见的是经营战略与体系建设的共同发力。在客户第一、底层能力拉通、能力封装、前置创新、增量学习等底层能力的驱动下，绿城快速搭建了示范区管理体系，通过“大运营”统筹，实现营销、客研、成本、研发设计“四驾马车”的协同并驱，一套清晰的管理闭环机制由此诞生。

不仅如此，绿城还打破了示范区的简单移植与复制，在产品上做到示范区程式化封装，即从模块到模式，将已有创新模块，组合成一套完整的示范区模式。这种结合项目地域特色进行精心定制与创作的方式，让每一座示范区的呈现兼顾效率与表现力。

贯彻“建筑师一支笔”制度，让建筑师牵头做好各专业的设计一体化，推动全专业立体协同，从客研深访、营销策划，再到工程优化、成本管控、运营保障，绿城打破了体系性堵点，提升整体设计品质，保证落地效果。

围绕“最懂客户，最懂产品”的目标，绿城用一个个全维实景示范区，为客户提前上映未来生活的美好，全面展现自身的产品力。这正是我们最难学习，也是最值得学习提升的产品核心能力。

室内恒温泳池

胡志杰

在过去，露天泳池几乎是高端楼盘的“标配”。但实际生活中，大多数露天泳池只会在夏天开放两三个月，其他时间则占着核心景观却荒废着。因此许多房开企业索性放弃了“象征性”的露天泳池，花费了更加高昂的成本，打造了更实用的下沉式庭院+恒温泳池。

附建于会所内的恒温泳池，如公司开发的滨江一品、信达中心杭州壹号院二期项目，在建筑方案阶段就开展泳池方案设计。热源需结合建筑总体的采暖、空调系统设计全面考量，所涉及的建筑、结构、给排水、暖通、电气专业等密切配合，水处理机房、除湿机房、加热设备机房、新风排风井道等重要节点均在方案阶段一并落实。而国内部分建筑设计单位多将恒温泳池做为专项工程交由泳池公司设计，容易出现专业配合滞后、设备选型冗余过大、系统整合优化不足、冷热源重复设置等一系列问题。

滨江壹品

杭州壹号院二期

1、室内恒温游泳池，通常包括泳池区和更衣区，全年运行，以休闲定位，室内恒温泳池要求室内空气夏季不热，冬天不冷，相对湿度不宜过高，且水温恒定，因此需要对其进行全年空调、通风、池水加热以维持舒适的游泳环境。

2、室内恒温游泳池空调系统从以往的“空调+换热除湿+池水加热”传统设计模式向除湿热泵空调系统的转变。实现冷热量的回收循环利用，节约能源，提高了泳池设计质量。

3、 室内泳池空调设计要求泳池环境温度，相对湿度维持在舒适范围内，满足热湿负荷需求。根据当地气候、楼盘定位条件，合理选用设计方案，对空调系统的有效运行及能耗降低很有必要。

（二）、逆流式采用池底进水，池岸溢水回水的循环方式，在池底每条泳道线的投影线上，每3米设置一个布水口，同时在泳池设备两侧设置溢流沟，它实际上是从池底进水向水面推进，最后经池岸溢流槽返回水处理机房。逆流式循环方式用于室内公共泳池较多。

1、采用顺流式的优点：

（1）、管线布置简单，不用设置平衡水箱等多余的设备，管理维护难度低，投资费用省;

（2）、不用额外增加循环水量，水处理系统效率高，运行费用省;

（3）、溢水沟溢水不回用，池水表面的漂浮物可经池岸溢水沟排出泳池，从根本上杜绝了二次污染源。

2、采用顺流式的主要缺点：

（1）、进水口下部的池水不能有效循环，容易产生死水区使游泳池内水质不均匀。

（2）、流槽水全部外排，浪费水较多。

（3）、池底吸水口负压大，设计布置不合理有可能会被回水口吸附，造成危险。

1、采用逆流式的优点：

（1）、泳池池底布置均匀的给水口能满足池内水流均匀，防止出现涡流、短流和死水区等现象，整体水质较顺流式更为均匀。

（2）、池面的漂浮物及油膜可经由池岸溢流槽收集后返回水处理系统，可有效净化池内上层水悬浮物质，有利于清澈度提高。

（3）、布水口多，池底沉积物少，清理更容易。

2、采用逆流式的缺点：

（1）、管线布置十分复杂，需设置平衡水箱等配套设备，需要均衡水池，机房占地大，投资高。

（2）、池边的水未经使用就经池岸溢流槽返回水处理机房，而池中心的水必须经过几个循环周期，才能返回水处理机房，在游泳人数猛增，池水污染量增加的情况下，水处理效率远低于顺流式。

（3）、池底布水施工较困难，管道比顺流多且溢流管径要求更大。

（三）、综合顺流式和逆流式的优缺点，可以得出如下结论：

1、使用人数少如高档会所等、池水污染源少，同时使用者对泳池设备整体水质均匀度要求较高等，如室内恒温泳池宜采用逆流式循环。

2、游泳人数多、池水含污量较大，水处理系统的目标是必须在一个循环周期内迅速降低整体泳池的含污量，如对外开放的社会性游泳馆，室外游泳池宜采用顺流式循环。

恒温泳池设计首先要正确选择和确定池水温度和游泳池内的空气参数，最核心的就是做好热、湿、风的平衡，确定室内、外参数，详细地计算池水的散热、散湿量，对最终的系统选择和节能运行有重大的影响。室内恒温泳池是泳池的技术变革。它的到来，宣布着一个崭新的，高品质，高质量的泳池生活时代的到来。

云上悦府保温装饰夹心板的实用性分析

程凯

2019年4月8日，国家发展和改革委员会发布关于就 《产业结构调整指导目录(2019年本，征求意见稿)》公开征求意见的公告，其中，经过中国建筑材料工业规划研究院和行业协会的共同努力，此次发布的《产业结构调整指导目录(2019年本，征求意见稿)》中将“保温、装饰等功能一体化复合板材"列入鼓励类产品类别(具体详见:第一类鼓励类第十二项的第3条)，这是“建筑保温装饰一体板产品"首次被列入国家发改委产业结构调整目录，是从国家战略层面鼓励和支持建筑保温装饰一体板行业的发展，将对一体板行业的发展带来积极的促进作用。

保温装饰一体化板是由面板、保温材料、必要时设置的底板或底衬通过胶粘剂或机械连接件在工厂加工制成的具有保温和装饰功能的复合板材，由其形成的保温装饰一体化板外墙外保温系统适用于建筑墙体节能工程。保温装饰一体化板外墙外保温系统具有立面装饰效果好，连接安全可靠，施工效率高，现场湿作业施工少等特点，属装配化装修，是实现围护墙与保温隔热、装饰一体化的重要途径，符合装配式建筑发展要求，近年来工程中逐步推广应用。

浙江省将保温装饰一体化板分为保温装饰夹心板和保温装饰板，并把保温装饰板分为无机非金属面板保温装饰板、石材面板保温装饰板、金属面板保温装饰板和有釉面发泡陶瓷保温装饰板等。在试验研究、总结工程实践经验的基础上，浙江省住房和城乡建设厅组织相关单位编制并相继发布实施了浙江省工程建设标准《保温装饰夹心板外墙外保温系统应用技术规程》DB33/T1141-2017、《无机非金属面板保温装饰板外

墙外保温系统应用技术规程》DB33/T 1164-2019、《石材面板保温装饰板外墙外保温系统应用技术规程》DB33/T1190-2020、《金属面板保温装饰板外墙外保温系统应用技术规程》DB33/T1230-2020、《有釉面发泡陶瓷保温板外墙外保温系统应用技术规程》DB33/T 1243-2021和《建筑节能工程施工质量验收检查用表标准》DB33/T1265-2021等6项标准。

为贯彻落实嘉兴市委、市政府关于“住有所居”“宜居在嘉”等工作要求，让人民群众住上满意的房子，嘉兴市住房和城乡建设局、嘉兴市自然资源和规划局根据行业发展实际情况，制定了《嘉兴市提升住宅建筑品质设计规定（试行）》和《嘉兴市提升住宅品质规划设计指引（试行）》，更在之前即发布了《嘉兴市绿色建筑专项规划（2017-2025）》等相关规定，对于新建住宅项目要求全面采用全装修、装配式，在近年来出让住宅用地的规划条件当中，公建化立面设计，外立面材质采用石材、铝板、一体化板材成为基本要求，传统大面涂料施工逐渐成为历史。

但是石材作为外立面材料使用具有很大的限制，根据《建筑幕墙安全技术要求》浙建【2013】2号相关要求，为加强建筑幕墙建设和维护管理，提高安全性能，保障公共安全，住宅的新建、改建、扩建工程以及立面改造工程不宜采用玻璃或石材幕墙，基本杜绝了住宅外立面全采用石材的可能性（某些高端楼盘也就一层基座采用石材），铝板和一体板外墙成为市场主流。

保温装饰一体化板按照其连接构造和受力特点不同，可分为保温装饰夹心板和保温装饰板两种类型。

根据嘉兴市出台《关于进一步规范我市民用建筑节能保温材料（产品）使用的通知》嘉建建【2020】142号及《浙江省保温装饰一体化板外墙外保温系统应用指南》的要求，综合考虑本项目产品定位、规划条件及成本相关因素，云上悦府采用了保温装饰夹心板外墙外保温系统，由装饰面板、底板、保温材料、连接件和胶粘剂等组成，装饰面板与底板通过连接件连接形成稳定的具有空腔的结构。面板和底板均需采用无机非金属材料（包括纤维增强水泥板和纤维增强硅酸钙板）。

当饰面板采用氟碳漆时，犹如瓷玉一样具有透亮视觉效果，可以替代干挂陶板系统， 能够展现丰富的色彩组合应用在酒店、办公楼等公共建筑上；当饰面采用金属漆时（本项目采用），能够完全替代干挂铝板系统，做到金属感强烈而润泽；当饰面采用御彩石漆时，能够媲美干挂石材系统，表现出逼真厚重的石材质感，可以根据设计要求呈现光面或毛面效果。

岩棉带的表观密度可达160kg/m³，硅酸钙板的表观密度约1200kg/m³，综上1#楼外墙保温一体板仅材料（不含锚固件等）约21.6kg/m²。作为立面材料若立面防水性能遭到破坏，岩棉吸水可导致重量增加，增加脱落安全隐患。岩棉的吸水率主要取决于其纤维结构和密度，一些高密度的岩棉具有较低的吸水率，因为其纤维结构更加紧密，如此便加重了自身重量，若采用低密度的岩棉，较高的吸水率也会导致偶然重量的增加。

硅酸钙板出厂尺寸为1220x2440mm，以最低损耗考虑，分割尺寸建议为800x600，1200x600等，而这恰好与方案设计效果相背离。如1#楼山墙，方案设计为层间线条500+一体板整板2500×1000，而根据一体板单板面积不超过1m²，长边不超过1500的要求，肯定无法实现方案效果。设计退一步考虑，2500尺寸均分为2块1250板材，改为1250×1000，拼接部位采用隐缝处理，但一体板构造决定了板与板之间的接缝最少为6厚，考虑施工误差可能达到8厚及以上，兼之无论是1250还是1000都是非标构件，板材损耗率初步估计在45%以上，于成本经济性相违背。

以云上悦府1#楼为例，立面保温构造为4厚硅酸钙板+45厚岩棉+8厚硅酸钙板：

岩棉带芯材压缩强度、抗拉强度等指标远高于行业标准，其憎水性和质量吸湿率也低于行业标准, 物理性能防火性能优异，是目前最广泛使用、最成熟的A级防火保温芯材。

保温装饰夹心板为现场进行材料切割安装，对使用的板材质量、切割工具、工人水平及现场的施工管理均有很高的要求，否则容易出现切割爆边、材料损耗、安装不平、易脱落等系列质量安全问题。

方案分割尺寸2500×1000

外墙保温系统是一个整体的系统，当采用一体板时，装饰线条及造型线条便是设计的难点所在。比如1#楼北立面层间及竖向线条，原考虑一体板统一成型，但因硅酸钙板的硬质不可折弯性能，注定无法实现弯曲效果，兼之其锚固+粘贴的工艺、大的密度，注定无法实现小尺度的装饰线条效果（厂家表示无法安装，建议采用混凝土线条或者EPS等成品线条，于本项目无法实现），最终为保证效果，本项目采用了铝合金线条进行处理，增加了成本。

一体板深化尺寸1300×600和1200×600

可视面效果差

安装不平

爆边

采用保温装饰一体板是绿色建筑发展及住宅品质提升的大势所趋，但如何实现经济性与效果的平衡，需要在项目前端进行综合考虑，避免方案设计与施工的脱节。比如本项目，方案设计与一体板深化设计应该同时考虑，在方案设计开始时，就需要了解本项目采用的保温形式、材料特性、工艺要求、施工难点，否则方案设计就是无根浮萍、空中楼阁。

当然，如果成本允许的话，立面采用金属面层装饰板或直接采用铝板以幕墙体系进行设计和施工，完全可以避免硅酸钙板模数损耗及效果等问题。

通常在地下室外边界的大门或者是单元门及其他重要构筑物，我们会在建筑施工图出图时同步考虑，采用桩基的形式避免后期隐患。而正是一些景观上的小构建和部品会被大家忽视。于是项目端共同讨论后将原景观回填楼梯改成结构架空的形式，同时进行美化，改变楼梯的样式结合花箱和景墙的做法，减少土压力对楼梯产生水平力的作用。对该区域基础进行优化，采用6米的预制桩和条形基础支撑上部楼梯的重量。在施工管理时，因该区域持力层在-4米至-6米位置，预制桩在施工控制时用小挖机打扫没办法入岩为止。

近期在梳理九龙湖项目竣备风险点时，发现了3#东侧楼梯未施工，当时设计时因为标高的不确定最终在室外工程的时候同步实施，采用了景观楼梯的做法：素土夯实后，做碎石垫层，接着用钢筋混凝土做台阶。这看似常规的做法却隐藏较大的沉降风险，因为此处刚好出于地下室外边界，基坑肥槽回填时采用素土回填，后期存在沉降风险。

回填土基础沉降的思考

黄蓓丽

虽然项目采用了楼梯的设计变更进行了弥补沉降风险。在建项目中难免会存在类似的情况，例如消防路一半在地下室内侧一半在外侧，我们常规做法采用搭板和松木桩进行道路地基加固，如果建筑有悬挑部分，灰空间内无法保证回填密实度，通常会砌好挡土墙。但我个人觉得直接的原因是如何控制回填土，引起了我对回填土基础沉降预防的思考。

地面沉降引起的结构下沉及开裂是建筑质量的硬伤，且后期处理起来难度大，因此需在设计和施工过程中充分考虑以避免地面沉降的不利影响，通过以往项目经验和查找相关数据资料，概况主要措施和建议如下：

1.主楼下回填土地基在设计及施工阶段一般比较重视，通常采用分层碾压、强夯、CFG桩等地基处理措施，并现场实测处理后的回填土地基承载力，以满足设计要求；或采用桩基础，穿越回填土层，将回填土层下坚硬土层作为桩端持力层等措施。

2.基坑开挖后，肥槽回填土区域内的阳台、入口大堂、门廊、道路等建筑部位需格外引起注意。

1）基坑支护采用护坡桩等直立支护时，地下室外墙距离基坑边缘一般2m左右，肥槽回填土区域内的入口门廊、道路、台阶下可设置地面零层板的方式，零层板两端分别位于地下室外墙和支护桩之上，利用零层板避免回填土后期沉降带来的不利影响。

2）基坑采用放坡开挖时，肥槽回填区域面积较大，两层地下室时，肥槽顶部宽度最大可达十几米。此时为避免肥槽内回填土后期沉降的影响，可采取下列措施：

a)  靠近建筑外墙的台阶可采用从主体结构上向外悬挑梁、板支撑的方式。

b)  入口大堂、门廊部位在回填土区域内可利用门头柱在地面位置设置零层板。

c)  肥槽区域内的道路，建议同样设置零层板，板两端分别支撑于建筑主体和原状、坚硬持力层上，基坑肥槽顶部宽度建议不大于8m。

d)  对于大面积需严格控制地面沉降且马上投入使用，回填土无固结时间的肥槽区域，如售楼处前广场及景观位置，建议采用级配砂石分层碾压，级配砂石可采用中粗砂+碎石或砾石，分层碾压也可根据现场实际施工条件采用水撼法施工代替，水撼法施工同样需要分层，且每层需充分振捣并取样检测密实度。

e) 考虑经济因素，大面积回填也可就地取材，利用开山的碎、块石及爆破开采的岩石碎屑，但为保证夯、压密实，应限制其最大粒径，分层压实时其最大粒径不宜大于200mm，分层夯实时最大粒径不宜大于400mm，骨料含量大于70%，级配碎石颗粒级配不均匀系数Cu不小于15。

f)  工期紧张时也可采用预拌流态固化土进行肥槽回填，预拌流态固化土每立方单价高于级配砂石，但施工工艺简单、工期短，相关设计及施工要求可参考《预拌流态固化土填筑工程技术标准》。

g)  对后期回填土沉降控制要求不高的回填土区域，如绿地、软景等位置，可采用素土回填并分层压实，降低回填成本。

3）加强回填土的施工管理。回填土填料、碾压施工的质量对控制后期沉降非常关键，由土的可松性表可知，分层夯实的填土和松散的填土体积差20%左右，控制回填土沉降必须对填料和密实度进行严格控制，并及时现场取样检测，保证回填土施工满足设计要求。

总之，后期在项目管理中无论设计和施工端都要对回填土足够重视，积极做好预防工作：选择回填的土料及其性质必须符合设计要求；填土密实度应根据工程性质的要求而定，压实系数等于土的控制干密度除以土的最大干密度；设计有要求时，要通过现场土工试验，并且严格进行分层回填夯实，加强对土料含水量的控制。

当回填土密实度达不到设计和规范要求时具体治理方法：换土回填；翻出晾晒、风干后回填；填入吸水材料；施打挤密桩。

MU-03地块平面布局设计回顾

孙娟

  MU-03地块的规划条件：用地面积42810平方米，土地性质商业商务兼容用地，容积率3.8，建筑限高180米。要求建设商业办公超高层建筑，建筑高度不低于140米；需建设大型购物中心，总建面（含地下）不少于7万平方米，其余地上商业商务建筑面积不少于9万平方米且按幢转让，剩余的商业商务建筑面积可按规划竣工验收最小单位分割转让；MU-01、02、03地块地下商业面积不超过4.5万平方米；办公建筑层高不得超过4.2米。从规划条件可以看出，这块地属于典型的商务办公城市综合体，因毗邻城市地标，加上TOD的设计理念，这里的商业、办公、公寓的产品价值都很高，具有很多唯一性。

分析规划条件，03地块的计容面积是16.2678万，减掉按幢转让9万，剩下7.2678万。考虑奥体体育场下方、地铁6号线、7号线地铁沿线的商业体量超过20万方，公司决策商业体量满足7万方的规划条件，奥体项目采用站城人一体化开发模式，在地铁站厅层设置无缝对接的开敞式出入口，01、02、03地下均配建地下商业，加上与地铁、奥体商业、地铁商业的连通，实现地下空间及公共交通的高效利用和复合开发，塑造立体城市。按照规划条件，地下商业4.5万用足，03地块地下商业面积3.5万方， 地上商业面积3.5万方，剩余计容面积3.7678万做商务，这部分是可以按照报规最小单元进行转让，是可以提升03地块整体货值的关键。

剩余的计容面积怎么做？根据政府的整体规划，保证天际线的效果，需要在钱塘江南岸呈现不重叠的七星景观，还要考虑邻栋间距、对视效果，需要在03地块有2幢超高层。

 一、03地块2幢塔楼平面，方案一：在两栋商务办公楼的上面做商务公寓，建筑标准层面积1800平方米，商业平面的自由度和有效率都很高，且03的建筑不影响02地块的住宅沿江视线，问题是，这样是否满足按幢转让的条件。方案二：9万方商务办公一幢楼，3.76万方商务公寓一栋楼。这个方案也满足商业平面的自由度和有效率都很高，且03的建筑不影响02地块的住宅沿江视线，但是两栋楼的标准层面积差异很大，建筑体型差异不能太大的话，商务公寓楼需要做挑空区域，会造成很多额外成本。

综上，2幢塔楼从规划条件和经济性方面都没法满足。

   综上，是3幢塔楼的方案一性价比最高。商务公寓离两幢商务办公较远，视野较好，可确保私密性。高层还能确保江景，毗邻奥运场馆，城市封面是窗外风景。新增楼栋对02地块公寓视线影响有限。

      三、新增商务公寓的层高做多少。在总高度控制在100米（避免出现避难层）的前提下，标准层层高4.2米和层高3.2米筒形塔楼两个方案对比。

 从表格可以得出：1、层高降低后，层数增加，标准层面积大幅减小1890平方米→1450平方米，商务公寓塔楼对商业平面的影响降低。2、商务公寓楼总的可售户内面积总体可增加约930平米。从经济方面考虑，选择层高3.2米。

四、新增商务公寓楼的平面形状。第一轮方案可以看出，为了满足面积、层高的要求，每层平面会有挑空区域，为提高楼幢的有效率，需要优化平面布局。从满足能保证江景视线、奥体公园资源、南向采光、裙房屋顶景观资源等内容，平面优化为三角形，像一个粽子。标准层面积约1600平方米，层数25层，建筑高度约88米，考虑增加居住功能的舒适度，建筑层高调整为3.3米。总建筑高度仍在100米内。

五、两幢商务办公的高度和标准层面积确定。一幢建筑高度180米，一幢建筑高度160米，满足规划条件限高和限低，标准层面积为1430平方米。但是180米这幢楼需要3个避难层，造成不必要的面积浪费。提高标准层面积，保证限低140米的要求下，调整两栋商务办公楼的高度。

此时，整个MU-03地块的方案成型。下一步在方案深化的过程中，要细化商务公寓、商务办公、商业的平面布置，立面形式，结构机电反提资等内容。

理工作，以达到节约能源、避免浪费的效果。第二，全程化管控原则。结合行业经验来看，成本风险在立项、设计、施工、竣工等多个阶段均有存在。所以，在实施成本控制时，必须要做到全程化、精细化，实现各阶段人、物、环境、制度等多种风险的全面治理。只有这样，才能避免造价超预算、成本失控的情况发生。第三，动态管控原则。房地产工程具有建设周期长、影响因素多的特点，相关管理活动、施工活动均有一定波动性。所以，在实施成本控制时，要坚持动态化管控原则，及时对现场变化、设计变更等情况作出回应。

房地产项目成本管理体系建设研究

陈赟

房地产项目的实施对行业健康稳定发展有着重要的影响，房地产项目具有规模大、周期长、投入多的特点，成本管理在整个项目中起着至关重要的作用，它关系到整个项目的经济效益。在房地产成本管理的实践中，必须做好成本控制策略的规划与实施，从而在保证工程质量的基础上，尽可能多地降低成本风险、节约施工投入，以达到降本增效的理想效果。

项目开发过程中涉及到多部门交圈，而且施工周期长、施工面积大、工程细节多，在具体的施工过程中难免会遇到各种影响成本的问题。因此，在项目开发过程的各个阶段合理利用人力、物力和财力，实施成本控制，避免过度投资。在竞争激烈的市场经济环境下，合理加强房地产工程成本管理对房企的经济效益和市场竞争具有重要作用。

在项目开发过程中成本管理实施控制策略时，应遵循如下原则：第一，浪费最小化原则。在工程建设中，应将质量管理与安全管理放在首位，在此基础上尽量实现资金资源浪费的最小化。一方面，要明确“控制浪费”与“压缩成本”之间的区别，不可将成本控制凌驾在质量、安全之上，以免本末倒置，对工程项目及房地产企业的综合效益产生损害。另一方面，在保质量、保安全的前提下，要尽可能杜绝资金预算外支出、资源非必要消耗的浪费问题。例如，要加强设备空转、过度照明等方面的施工现场治

1、市场因素

项目实施过程中，需要成本支出，包括材料成本、人工成本等，而成本变化受到市场因素的影响。一旦市场价格产生波动，会增加造价超预算的风险。若市场价格波动较为明显，并且预测难度较大，需要对市场环境进行足够的了解，确定市场价格的大致走向，对市场价格的变动情况进行评估。造价人员对市场价格要有较强的预测能力，需要注重对市场价格变化的分析，保障造价预测的准确性。材料价格受到市场因素的影响较为明显，因此，应采用合理的分析方式，做好市场信息的采集工作，使造价分析过程有根有据，降低市场因素对造价控制的影响。另外，由于市场因素的影响具有不可控性，需要及时做好防范工作，对市场价格变动进行灵活分析。

2、计算方法

成本管理的工程造价具有一定的技术性，需要合理选用造价编制方法，对造价控制过程进行全面分析，提高造价结果的准确性。造价与预算具有密不可分的关系，需要对造价计算方法进行深入探讨，计算过程中考虑各造价影响因素，进而应对复杂的市场环境。房地产工程的施工周期较

长，造价过程难免会发生波动，一旦波动超过造价的限度，不仅会引发造价超预算的现象，还会造成额外的成本投入，以及成本上浪费。造价计算过程中，还需要考虑不利因素的影响，对造价变动情况进行抑制，降低成本波动对造价的影响。造价控制应以实际施工情况为依据，做好工程量的分析工作，对工程量进行准确分析，判断工程项目是否存在变更情况，将工程量稳定在一定范围内。造价与预算不能存在较大的偏差，否则不利于成本控制，导致造价超预算频繁发生。

进行:第一，做好项目拓展阶段成本测算。项目拓展阶段的成本管理工作重点是成本调研、成本尽调与成本测算，其目的是为项目拓展决策提供依据。为此，在保证拓展阶段成本测算准确性，要按照确定的标准和要求来衡量评估工程项目的建设投资，把控工程造价。第二，成本测算要能够真实的反应出拓展项目的真实成本情况，根据项目土地信息、项目定位、强排设计、建造标准等对拟拓展项目进行成本测算，并将工程造价管理工作真实的反应在工程项目建设投资中，合理把控工程造价。

3、管理因素

项目开发实施过程中，需要对造价管理过程进行控制，确保造价管理方案的合理性，采取积极的造价控制措施。在管理方面，各部门需要发挥出协调控制的作用，采用科学的造价管理形式，防止造价控制过程产生问题，对造价管理过程进行优化。造价管理过程中，容易出现职责不清的情况，不仅会影响各专业的施工过程，还会对造价控制造成阻碍，导致造价过程无法顺利实施。造价管理是实现职责控制的关键，需要从造价预算结果角度展开分析，通过造价措施进行控制，防止施工过程产生松懈，降低不利因素对造价的影响，提高造价控制的稳定性。造价风险意识是造价控制的关键，一方面，需要及时发现造价控制的风险，执行出相应的应对手段，提高造价控制的严格性。另一方面，需要注重造价控制的管理，确保施工过程处于理想状态，实现造价控制的有效化。

1、项目决策阶段的造价控制

成本管理控制体现在工程施工全过程中，特别是决策阶段控制直接影响工程建设，通过做好这个阶段的造价控制能够推进工程施工的顺利

2、房地产工程设计阶段的造价控制

设计阶段造价控制工作的开展要充分考虑确定造价设计方案，结合工程发展实际情况来优化施工设计方案，提升工程造价控制的科学性、有效性和合理性。在进行方案设计的时候，要整合多种因素来确保设计方案的精准、有效，借助各个造价指标来全方位的分析工程平面图设计、建筑空间设计，结合工程发展实际情况来恰当的选择和引入施工技术形式，最终制定出切实可行、经济合理的施工方案。另外，在这个阶段还需要相关人员做好工程项目的限额设计，按照批准的、具有实际操作意义的报告来初步设计投资估算方案，按照既定的投资限额把控施工设计，保证工程预算不超过投资估算。

3、房地产工程施工阶段的造价控制

第一，把控好工程变更和现场签证，为工程造价控制工作的开展提供坚实的基础支持。第二，严格审核施工设计图纸，对于超预算的施工设计要做出详细的分析。第三，为房地产工程的顺利施工建设发展提供高技术水平的专业分包单位，由此来减少行业垄断现象。第四，深入施工现场，组织施工，调动一切积极因素来对工程造价控制做好一系列的准备。

4、房地产工程竣工阶段造价控制

在工程竣工阶段，需要相关人员全面收集好各方面的资料，在收集资料期间要注重保证取证的实效、科学，工程项目的现场签证需要安排专门人员来予以负责。在工程施工建设的过程中需要施工企业加快打造完善的审核机制和制度，使得工程造价管理能够根据房地产工程的设计变更发生相应的变化，通过这样的变化来更好的把控工程施工阶段的造价。在竣工阶段还需要做好一系列的验收管理，全面整理工程各个阶段的经费支出材料，做好施工材料的预结算管理。

在房地产工程建设过程中，成本风险表现出多来源、多变化的特点。对此，在项目成本管理过程中，应严格坚持全程化、动态化的实践原则，在工程建设的各阶段，还应全面做好立项规划、设计把控、采购节约、制度建设等工作。只有这样，才能实现实际成本的准确性，为工程企业的综合效益提供有力保障。

ⓞ 沈程飞

外立面作为住宅品质的直观表现，也是客户关注重点，不同材料的成本价格差异较大。目前，主流的外立面材料包括涂料、仿石漆、石材、铝板、幕墙、一体板等。一体板作为正在大范围推广的新型材料，是通过将建筑保温材料和外墙装饰材料组合在一起，可以在工厂预制并生产的一种集成的隔热板，是具有隔热和装饰功能的板状产品。

    一、一体板产品政策导向

2019年4月8日，国家发改委发布的《产业结构调整指导目录》中首次将"保温、装饰等功能一体化复合板材"列入鼓励类产品类别，这是"建筑保温装饰一体板产品"首次被列入国家发改委产业结构调整目录，是从国家战略层面鼓励和支持建筑保温装饰一体板行业的发展。

近些年，全国各省市区逐步从装配式建筑评分、保障房建造标准、外立面外保温材料选用要求等多方面不同角度增加了对保温装饰一体板使用的推荐。并陆续颁布了国标、省标规范来明确保温装饰一体板的标准。

保温装饰一体板主要由6部分组成。

1、装饰系统饰面涂层—常规有金属氟碳漆、多彩、水包砂、部分真石漆。

2、面板骨架层—目前市面上最常见的是高密度无石棉纤维增强硅酸钙板。

4、施工便捷：保温装饰板系统实现工业化生产，现场装配简单快捷。相较于其他施工方法，湿粘法施工对系统安装施工工序更少，因此施工工期得以显著缩短。具体而言，其施工工期比石材幕墙缩短35%以上，比传统薄抹灰系统缩短50%以上。

3、保温芯材层—常规的聚苯板、岩棉带、热固板。

4、锚固件—Z型、L型专利扣件不锈钢材质，四边卡托固定。

5、粘结砂浆—保温装饰成品板专用配套粘接砂浆。

6、粘接胶---复合胶、耐候密封体系。

1、系统安全：结构安全、锚固安全、防火安全、防水安全。

2、功能强大：绿色环保（不含石棉，无放射性）、经济节能（自洁性强，易于维护）、耐候性好（耐腐蚀、抗冻融）、饰面丰富（可以提供多样化饰面效果，仿石漆、金属漆等）、防火绝燃（一般面板为A1级不燃材料）、安装便捷（粘锚结合方式，方便快捷）。

3、经济美观：建筑风格经典元素的塑造、仿石效果逼真、配合装饰性极强的成品线条，能很好展现各种元素的设计效果。保温装饰板饰面色彩多样化，可根据不同建筑风格进行特殊定制，满足与众不同的建筑设计需求。

保温装饰一体板作为一种新型的建筑外墙材料，拥有出色的保温效果、长久的使用寿命、卓越的安全性能、低廉的成本、简便的施工流程以及环保节能的特质。然而，鉴于其工程应用的时间尚短，仍需经受市场的验证。   

砌体抹灰空鼓开裂问题施工管理措施初步探讨

潘展

砌体抹灰空鼓开裂问题在建筑施工中是一个常见且重要的质量问题，它不仅影响建筑物的观感，还可能对建筑物的整体结构安全造成威胁。在公司在建项目月度工程检查和第三方过程评估中，可能导致砌体抹灰空鼓开裂的质量隐患问题还是较多。例如：

以下是对空鼓开裂问题施工管理措施的初步探讨：

a)严禁使用龄期不足28天的砌块，确保建筑质量安全。

b)现场存放时，底部应垫起，严禁泡水，雨天要覆盖，防止潮湿和损坏，确保物品安全。

c)建议在养护2个月后，确保产品性能稳定，再开始使用，以获得最佳效果。

a)环保：实心粘土砖生产过程对环境破坏大，使用空心砖更环保，减少资源浪费，降低污染排放。

b)节能：实心粘土砖生产能耗高，使用空心砖可降低能耗，实现绿色环保。

a)抹灰用砂应选用中砂，确保砂子质量，避免使用细砂和粗砂，以提高抹灰层的强度和耐久性。

b)使用前，砂子需经过筛选，含泥量控制在不大于3%，清除杂质，确保清洁，提高工程质量。

a)水泥选择：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥，其强度等级不应小于32.5。硅酸盐水泥或普通硅酸盐水泥，是因为这些水泥具有良好的粘结性和耐久性，能够满足抹灰工程的需求。不同品种不同标号的水泥不得混合使用。

a)面层砂浆标号应低于打底砂浆，以确保施工质量和结构稳定性。

b)打底砂浆应与基层墙体齐平，确保稳固性及美观性。

a)控制工艺，控制坡度，保证入墙长度，严禁后浇筑；

b)加强养护，控制浇筑质量，严控开裂。

a)抹灰总厚度大于或等于35mm时，应采取加强措施；

b)加强网与各基体的搭接宽度不应小于100mm。

a)控制开槽工艺，及封堵工艺；砌体管线槽深度≤dn+20mm，槽宽≤dn+60mm，砂加气砌块墙水平开槽长度不大于500mm；管线开槽埋管应固定牢固， 用聚合物砂浆分两次补平，第一次填实至距表面5～8㎜ 待干后再用聚合物水泥砂浆补平为提高抗裂性，在做腻子时，应沿缝贴200㎜ 宽耐碱玻纤网格布或加设镀锌钢丝网增强；

b)抹灰前满挂网，并分层控制；

c)深度叠图，严禁工序倒置施工。

a)混凝土、砖石基层表面凹凸明显部位，应事先剔平或用M15水泥砂浆补平密实；可将混凝土墙体表面太光滑的基层凿成麻面；基层表面的尘土、残渣、污垢、隔离剂、油渍、油漆等，均应事先清除干净。

b)按设计要求进行抹灰，二次成活；

c)外墙、厨房、卫生间墙面抹灰需采用防水砂浆；

d)机械切割方正，小工具凿除，尽量避免震动周边的砂浆；采用干粉砂浆分层修补，砂浆需提高标号，并添加为膨胀剂。

c)避免凝结过程中产生的收缩应力破坏强度较低的基层，确保材料稳定性与结构完整性。

a)抹灰砂浆需具备良好和易性，便于施工涂抹成型。粘结强度是确保抹灰层与基层牢固粘结的关键，避免爆灰和影响抹灰质量。

b)石膏砂浆需选用采用正规厂家生产的符合规范及合同要求的产品，已拌制完成未及时使用导致硬化的废料不得重复使用；严禁使用熟化不透石灰膏，以防爆灰。

c)落地灰不可再次抹灰使用。

d)干燥基层直接抹灰需避免。

a)镀锌钢丝网施工管理包括材料选择、施工技术、质量控制。镀锌钢丝网，12.7×12.7×0.7，热镀锌，尺寸精确，质量上乘。

b)不同墙体材料交接处应用镀锌钢丝网，宽度≥200mm+灰缝宽度，以增强墙体整体稳定性和抗裂性能。

a)落实样板引路制度，推行班组样板先行，落地交底。

a)严格控制角部及中间顶砌；

b)顶塞做法控制饱满度及时间。砌块墙顶面与钢筋混凝土梁（板）底面间预留20～50mm空隙，空隙内的充填物应在砌筑完成后7d后进行。

a)过梁：确保尺寸、材质、位置符合设计要求，保证入墙长度，避免开裂；

构造柱控制加固工艺做法，穿柱身加固，按规范要求留设马牙槎，砼浇捣应注意料斗设置高于梁底3cm；

思进/思变/思危