INVESTMENT
REFERENCE
2022年
第一期
投资内参
越秀地产华东区域
投资发展部
INVESTMENT REFERENCE
2022年
第一期
2022年07月
见证过往
启示未来
关注行业 | 提炼信息 | 深挖价值 | 穿透趋势
PART1 趋势洞察
一、中国地产，这次不一样
二、七普人口数据透视
三、从产业视角看不同区域楼市发展潜力
PART3 百家之言
一、2022年上半年中央重要会议
二、知名行业机构观点
三、行业标杆人物观点
PART2 行业动向
一、以地产历史周期为鉴，展望城市未来前景
二、近期重要会议与政策——避免地产的“硬着陆”
三、停贷风波下，对预售制的理性思考
INVENSTMENT
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中国地产，这次不一样
前言
当前地产面临的挑战前所未有，既有行业结构调整，也有周期波动。2022年初因城施策政策大幅放松，6月三十城地产销售面积初现企稳反弹，印证之前预期，看多地产政策放松，看多地产修复。销售企稳预示着下半年地产将迎来初步修复，然而修复大致到什么水平？对此市场存有分歧。
以往地产周期的经典传导路径是，需求端刺激政策落地，然后地产销售明显反弹，进而带动房企拿地和投资显著修复。然而本轮地产不论是数据表现还是底层逻辑，都不同以往。
一、这次不一样：销售企稳预示地产风险已有收敛，未来需要进一步观察房企融资。
本次疫后市场表现不同于2020年，商品房销售持续下跌，但跌幅收窄，投资磨底，未呈现2020年市场反弹的迹象。但本次弱企稳的动能主要来自前期因城施策政策放松，加上疫后常态化修复。
疫情冲击后地产销售端初步回暖，疫后销售反弹，预计下半年总体反弹幅度有限。
4 月全国多地暴发疫情，各地疫情防控政策加码，居民购房活动、房企投资拿地活动受到制约。二季度，地产投资、拿地、销售均有不同程度滑坡，其中销售首当其冲，投资影响相对较小。
疫情期间，居民积压的部分购房需求，将在疫情结束的后续月份回补。另一方面，疫中各级政府加快出台需求端刺激政策，其对销售刺激效果也会在疫后显现。综上两点，疫后将迎来销售的短期反弹。
2020 年同样经历疫情，当时销售也迅速反弹。2020 疫情冲击主要落在年初 1-2 月，随后 3 月地产销售同比显著改善。参照 2020 年，预计今年疫后月份销售也应该有所改善。今年地产销售反弹幅度和持续时间大概率弱于 2020 年。
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二、这次不一样：销售企稳预示地产风险已有收敛，未来需要进一步观察房企融资。
今年房企投资主要面临两大制约：销售表现的系统性下降、房企融资受到政策严监管。即便下半年房地产销售边际改善，地产投资也难有大幅回升。
销售上半年走弱，拖累下半年地产投资表现。
销售一般领先地产投资 3-6 个月，二季度销售受疫情冲击下行明显，拖累下半年投资表现。即便6月销售边际企稳，传导至投资上也要到年末或是明年初。
债务到期规模大，房企融资未改善，下半年房企投资意愿偏低。
三季度仍为房企债务到期高峰，房企需预留资金偿债。另一方面，当前房企依然面临融资困难，监管也较为严格。预计下半年房企融资能力有点，投资意愿偏低。
下半年地产投资能否见到趋势大拐点，关键是房企融资政策能否松绑。
房企投资看两点，一是现实端融资情况，另一方面是未来地产景气预期。若没有看到实质性的融资条件改善，估计房企开工意愿较难系统性改善，房地产投资依然去年下半年以来的下行趋势。除非下半年见到更有针对性政策，缓解房企融资约束，改善房企投资意愿，这样的话，我们可能在年底见到房地产投资拐点出现。否则下半年房地产投资依然延续去年以来的下降趋势，只是较二季度下滑态势稍有收敛。
三、这次不一样：下半年地产销售和投资中枢完成下台阶。
2018 至 2021 年，中国地产几乎稳定在一个狭窄的区间之内。典型有两组数据，新房销售面积常年稳定在 17-18 亿平方米，居民信贷稳定在 7 万亿元以上。
根据民生证券预测，今年地产销售面积或将下降至 15 亿平方米，居民信贷或不及 7 万亿元。这基本宣告新房年销量 17 亿平方米成为历史，也意味着房企和居民告别快速杠杆时期。今年之前，历史上全年地产投资增速最低为 1%（2015 年）。即便最乐观情况，估测今年全年地产投资-2.7%，也要显著低于 2015 年。这意味着今年地产投资为有数据统计以来历史最低；也意味着地产投资对经济的贡献，即将完成一次深度下台阶。
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2022年市场持续下行，二季度商品房销售规模季节性冲高再次回落，现阶段来看市场复苏并不稳固，全年销售面积持续滑落，多方预测2022年商品房销售面积降幅约在10%~15%之间。
中银证券预测：预计2022年行业销售面积增速-5.0~-3.5%，其中一二线及强三线城市热度在下半年或有所恢复，弱三四线持续下行。
天风证券预测：2022年新房销售面积为13.08万亿元，同比增速-16.4%。2022年新房销售金额为12.9万亿元；同比增速-20.6%。
兴业证券预测：2022年全年商品房销售面积及销售额累计同比增速从同比-9%下修至-15.5%。2022年全年商品房销售额同比增速由-8%下修至-19.7%。
易居研究院CEO丁祖昱评：预计未来五年行业年均规模将回归至10.6亿-12.7亿平方米，中位数是12亿平米左右，与2015年-2016年的水平基本相当。房价增速方面，若房价增速维持5%，每年行业成交金额约在15万亿上下，相较于其他行业，房地产行业规模依然很大。
中指研究院常务副院长黄瑜预测：中长期需求动能减弱，预计供给缩量、房地产税试点等将拖累市场交易规模，2022年全年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%。销售均价在土地价格上涨、一二线城市成交规模占比提升等因素影响下，仍将保持平稳运行（上涨2.0%-3.5%），2022年商品房销售额将有所下降，但降幅有限。
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七普人口数据透视
前言
2010-2020 年，我国人口的流动在过去十年更趋活跃，根据人口普查数据，全国人户分离人口2020年达4.9亿人，2010-2020年增长88.8%、增幅大于上个十年（2000-2010：增长 80.7%）。结构上看，市辖区内人户分离人口增幅更大，创造了各城市内部的住房需求。
2010-2020 年，市辖区内人户分离人口大幅增长 193.0%。流动人口方面，省内流动人口规模更大、增幅亦更大，能够支撑各省内强市的购房需求。
2020 年全国省内流动人口约 2.5 亿人、2010-2020 年增长 85.7%；省外流动人口亦增长 45.4%至 1.2 亿人。城镇化阶梯式推进、互联网渗透率提升、交通基础设施建设等共同推动了近十年来的人口流动，并将继续为我国的人口流动营造良好的环境。
经济发达省市人口吸引力仍然充足，近年聚焦人才引入。工作就业为人口跨省流动的首要原因（占 68.3%），充分的就业机会和较高的收入水平使经济发达省市的人口吸引力保持充足。目前，我国外来人口占比较高的仍为经济发展水平较高的区域。2020 年，全国共五个省市外来人口占常住人口的比重超过20%，分别为上海、北京、天津、浙江、广东，外来人口占比分别达 42.1%、38.5%、25.5%、25.1%、23.5%。在人口跨省流动的作用下，东南沿海省市人口净流入情况延续。近期上海、杭州等城市也进一步放宽了人才落户政策，有望继续支撑重点城市的购房需求。
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一、人口流动更趋活跃，人户分离人口增幅大于上个十年。
2010-2020 年，我国人户分离人口增幅大于上个十年，人口流动更趋活跃。截至 2020 七普时点，全国人户分离人口达到 4.9 亿人，较 2010 六普时点大幅增长88.8%、增幅大于上个十年（2010 六普较 2000 五普增长 80.7%），我国人口的流动在过去十年更趋活跃。我国人户分离人口以流动人口（人户分离人口中扣除市辖区内人户分离的人口）为主，流动人口占总人口的比例较 2010 年提升了10.1 个百分点至 26.7%。
从流动人口的结构上看，省内流动人口的占比更高、占比提升幅度也更大，2020 年省内流动人口占总人口的 17.8%、较 2010 年提升7.7 个百分点。省外流动人口占总人口的比重则较 2010 年提升了 2.4 个百分点至8.9%。人口流动更趋活跃背后蕴含了复杂的综合原因，城镇化、网络互联互通、交通基础设施建设等共同推动了近十年来的人口流动。
城镇化阶梯式推进，带动流动人口大幅增长。
近十年来，我国城镇化的高速发展提升了人口的流动性。由于我国多个城市群仍处于初步发展阶段，产业和人口在核心城市和省内卫星城间的转移和融合更为常见，也使过去十年间省内流动人口的增幅更大。
互联网的快速发展提升了居民异地生活的意向。
网络的普及和移动互联网的发展使各地居民能够更便捷地了解其他区域的生活就业情况，使相当部分居民产生了离开家乡生活的意向。
交通基础设施的建设则使人口的流动更为便利。
2010-2020年，全国铁路营业里程增加 5.5 万公里、增幅达到 60.5%（2000-2010：增加 2.2 公里，增幅 32.7%），其中高铁营业里程由 2010 年的 0.5 万公里增至 2020 年的 3.8 万公里。公路方面的建设也持续推进，2010-2020 年全国公路里程增加 119.0 万公里、增幅达到29.7%。各类交通基础设施的建设使得各地的居民能够更便利地往返于不同区域之间、实现居住地的转变。
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二、 经济强省：人口吸引力充足，聚焦人才引入。
1、省际流动方面，经济发达省市外来人口占比提升幅度高于全国。
据七普数据，2020 年我国外来人口占比较高的仍为经济发展水平较高的区域。全国共五个省市外来人口占常住人口的比重超过 20%，分别为上海、北京、天津、浙江、广东，外来人口占比分别达 42.1%、38.5%、25.5%、25.1%、23.5%。从过去十年的变化上看，上述省市外来人口占比的提升幅度也多高于全国，其中北京、天津与全国平均的2.4个百分点相若，浙江、上海、广东明显高于全国，分别提升3.3 个百分点、3.1 个百分点、2.9 个百分点。
2、在跨省人口流动的作用下，东南沿海省市和部分中西部省份人口净流入进一步分化。
广东、浙江、上海、北京、江苏仍然为净流入人口规模最大的五个省市，截至 2020 七普时点净流入人口分别达到 2793 万人、1382 万人、1010 万人、795 万人、596 万人；其中浙江、广东的净流入人口规模在较大的基数上仍实现了领先的增幅，2020 年净流入人口分别较 2010 年增长 38.7%、35.5%。相对地，2020 年，河南、安徽、四川、贵州、广西等中西部省份净流出人口规模居前，分别达到 1483 万人、997 万人、777 万人、731 万人、675 万人；其中，2020 年贵州、广西、河南净流出人口规模分别较 2010 年大幅增长了 122.5%、101.9%和 84.6%。
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可以看到，东南沿海省份对全国人口的吸引力仍然较高，中长期购房需求具备支撑；同时，河南等省份非省会城市的人口流出状况正进一步加剧，或在一定程度上影响相应省份低线城市房地产市场的需求。
3、部分核心城市聚焦人才引入，放宽落户有望扩大符合购房条件的居民。
近年来，经济发展重点省市的人口学历也出现了明显提升，重要原因之一为此类省市在产业升级的趋势下加大了对人才引入的力度。2020年来，上海也多次改善人才落户政策，近日提出 2022 年在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生，世界一流大学建设
高校、世界一流大学建设高校应届硕士毕业生、世界一流学科建设高校建设学科应届硕士毕业生，无需“打分”，符合基本条件就可直接落户。日前，杭州也宣布全日制普通高校本科及硕士研究生、2017 年后录取的符合条件的非全日制研究生，毕业两年内可“先落户后就业”。
上海、杭州等人口净流入城市落户政策的放宽，一方面有望进一步提升对人才的吸引力，另一方面也能够扩大符合购房条件的居民，稳步推动商品房市场的发展。
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从产业视角
看不同区域楼市发展潜力
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前言
上一篇章提到，人口是决定住房需求规模及增长空间最核心的指标，而人口流动背后反映的是城市产业经济实力以及教育、交通等配套资源水平的差异，就业机会多、收入水平高、资源配套完善的城市人口吸附能力更强。
而我国幅员辽阔，不同区域与城市之间产业发展差距明显，近年来，我国产业结构持续优化升级，一方面东部核心城市依靠创新驱动，产业向中高端迈进；同时，发达地区的产业横向转移也为中西部大城市及周边区域带来更多发展机遇，尤其是近期国内疫情对部分城市产业链、供应链造成冲击，疫情或将引发部分产业向区域内其他城市或中西部地区转移，承接产业转移的城市产业及人口导入能力有望得到进一步提升。
一、 产业趋势：疫情或将推动产业转移加快，东部地区持续推进产业转型升级，中西部、东北地区积极承接产业转移。
1、“十四五”时期东部地区加快培育先进制造业集群，推动产业转型升级，中西部、东北地区重点承接技术密集型和劳动力密集型产业转移。
根据《“十四五”规划纲要》，我国将“优化区域产业链布局，引导产业链关键环节留在国内，强化中西部和东北地区承接产业转移能力建设”。
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我国经济经历长期高速增长后，东部沿海发达城市普遍面临土地、劳动力等生产要素成本上升的问题，中西部地区因低成本优势开始承接部分产业转移。初期，受限于东西部产业基础、产业配套、人力资源等方面的差距，产业转移主要以劳动密集型产业为主。近年来，以重庆、成都、武汉、郑州、西安、长沙等为代表的中西部核心城市在产业配套、技术水平等方面条件明显改善，转移产业的结构也加快升级，逐步从劳动密集型产业向电子信息、机械制造、生物医药和汽车制造等高端产业转变。
整体来看，当前国际国内产业分工处于深刻调整阶段，我国东部沿海地区产业向中西部地区转移步伐加快，有利于加速中西部地区新型工业化和城镇化进程，促进区域协调发展。东部沿海发达城市在产业转移的过程中将进一步促进经济转型升级。中西部核心城市在产业基础、创新要素等方面具备优势，有望重点承接高技术产业、先进制造业等技术密集型产业。三四线城市劳动力丰富，将重点承接劳动密集型产业以及相关产业链外溢。
2、生物医药产业和新能源汽车产业是具有代表性的战略性新兴产业，具有知识密集、人才密集、资金密集等特征，在我国“十四五”现代化产业体系格局中占据重要地位。
生物医药产业：疫情凸显产业战略地位，长三角、珠三角地区引领我国生物医药产业发展，东北、中西部核心城市加快布局。生物医药产业是我国“十四五”时期重点培育发展的战略性新兴产业，在现代产业体系建设中占据重要地位。我国生物医药行业目前已进入全面发展阶段。我国生物医药产业从20世纪80年代开始起步，近年来产业发展不断加速。近年来，产业发展格局不断优化，初步形成了以长三角、珠三角、京津冀等为核心的生物医药产业集群。
新能源汽车产业：步入规模化发展阶段，长三角、珠三角重点城市处于产业链核心位置；新冠疫情使产业供应链承压，未来产业布局或将进一步优化。发展新能源汽车产业是我国从汽车大国迈向汽车强国的必由之路，是助力我国汽车产业转型升级、培育国际合作和竞争新优势的重要路径。目前我国新能源汽车产业链目前主要分布在长三角、珠三角、京津冀和中西部核心城市。
此外，值得注意的是，疫情让我们看到上海及长三角区域在汽车产业链中的重要地位，但同时也暴露出产业链供应链存在的堵点和难点问题。由于汽车产业链的复杂性，短期内产业转出可能性较小，但从长期来看，部分整车及零部件企业，可能在区域内寻找新的生产基地，优化产业链布局，分散风险。未来，我国汽车产业链分布仍将以上海等长三角城市为核心，但中下游产业链可能将加快向武汉、重庆等产业基础雄厚的中西部核心城市延伸。
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二、经济水平：2021年24城GDP超万亿，一线及长三角地区居多，经济实力强，潜在购房需求有进一步拓展的空间。
1、GDP万亿城市达24个，东莞首次跻身GDP万亿城市行列。
2021年，我国共有24个城市GDP超万亿，较2020年增加1个，经济总量占全国的比重为38.4%。具体来看，上海、北京两地经济总量迈上“4万亿台阶”，深圳经济总量突破3万亿，广州、重庆、苏州GDP亦在2万亿以上；武汉经济呈现全面恢复态势，GDP排全国第9位；东莞首次迈上“万亿GDP台阶”，成为广东第4个、全国第24个万亿GDP城市。
2、企业实力：长三角、珠三角、京津冀上市公司及500强企业数量明显多于其他地区，企业实力更强。
“北上深”企业实力明显领先于其他城市。截至2021年末，北京、上海、深圳A股上市公司数量均超过300家，其中科创板/创业板上市公司数量均超过100家，中国500强企业数量均超过30家，几项指标均明显高于其他城市，长三角企业发展潜力大。截至2021年末，科创板/创业板上市公司数量排名前10的城市中，长三角城市占一半，分别是上海、苏州、杭州、无锡、南京。
长三角地区企业数量庞大，未来产业持续发展和升级的潜力较大。
3、居民购买力：一线及杭州、南京等二线城市居民购买力强，北京、上海、无锡等城市居民存贷比有空间。
住户存贷比指标指住户贷款余额与住户存款余额的比值，一定程度上可以反映居民购买力的透支情况。 过去多年，我国房地产市场快速发展，住房需求大量释放，住户贷款余额持续增长，部分城市居民已存在购买力透支的现象。2021年，北京、上海、广州、深圳、重庆等城市住户存款余额在2万亿以上，居民财富水平较高。杭州、苏州、南京等城市住户存款余额亦在万亿以上，居民购买力较强。厦门、杭州、南京、深圳、合肥、宁波等城市住户贷款余额超过存款余额，存贷比大于1.0，居民购买力存在透支压力。而北京、上海、无锡、扬州、南通等城市居民部门存贷比相对较低，仍有一定空间。
整体来看，我国经济呈现稳中向好态势，长三角、珠三角、京津冀等地区的发展对全国区域经济增长形成了有力支撑。
上述地区核心城市经济发展水平较高，承载着更多的产业和人口，居民购买力处于更高水平，未来城市的潜在购房需求也有进一步拓展空间。
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三、财政实力：长三角、珠三角核心城市财政实力强，温州、福州等城市土地财政依赖度偏高。
通常，地方一般公共预算收入和政府性基金预算收入是地方政府的主要财源，其中，主要由税收构成的地方一般公共预算收入，是最主要也是最直接反映城市财政实力和产业发展水平的指标。
2021年17城一般公共预算收入破千亿元，杭州、苏州等长三角城市税收占比高。
2021年，一般公共预算收入超500亿元的城市共40个，其中破千亿的城市共17个。具体来看，上海财政实力持续增强，一般公共预算收入达7772亿元，同比增长10.3%，是全国唯一超过7000亿元的城市；北京、深圳一般公共预算收入在4000亿元以上，均处于第一梯队。苏州、杭州、重庆、天津等14个城市在1000-3000亿元之间。
杭州、嘉兴、苏州等长三角城市财政收入质量较高。从财政收入的构成来看，税收占比高反映出地方财政的发展质量、营商环境和财政收支稳健。2021年，杭州和嘉兴税收占一般公共预算收入比例超90%，北京、苏州、武汉、南京、宁波等城市税收收入占比亦高于85%，财政收入质量较高。
四、研发创新：“北上深”科技创新实力全国领先，长三角、珠三角仍是我国区域创新高地。
北京、上海、深圳研发投入保持全国领先水平，成都、郑州等中西部核心城市研发投入增速较高；北上广深、苏州、杭州、南京、天津等城市专利授权数较高。
从各城市群的科技创新实力来看，长三角、珠三角仍是我国区域创新高地。近年来，随着长三角科技创新共同体建设扎实推进，三省一市以G60科创走廊为纽带，打造了一批科技创新平台，为长三角区域创新驱动注入了新的活力。2020年，长三角城市群专利授权数在百万左右，是专利授权规模最多的区域。珠三角是我国另一个创新高地，2020年专利授权数占全国比重在20%左右。
结语：
产业发展是推动经济增长、实现人口聚集、催生房地产市场内生需求的根本所在。当前，我国正持续优化区域产业链布局，区域间产业转移正加快推进，经济发展空间格局正发生深刻变化，核心城市和城市群已成为区域发展要素的主要承载地。
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以地产历史周期为鉴
展望城市未来前景
1、按照引发调整的原因，可将历史上的调整周期分为市场自发和政策驱动两类。
2008 年、2014 年调整周期为市场自然下行的大周期，主要表现为住宅销售面积同比下行幅度较大，持续时间较长，全年销售面积同比增速保持负增长；而 2011 年、2018 年调整周期主要为受政策调控影响的小周期，下行幅度较小，持续时间较短，虽连续多月销售同比增速为负，但全年同比仍保持正增长。
第一轮调整受 2007-2008 年次贷危机影响。1998 年“房改”后中国房地产市场迎来快速发展。2007 年次贷危机在欧美爆发并逐步蔓延，严重拖累全球经济，也引发了我国房地产市场第一轮大调整。
第二轮调整受后危机时期地产政策收紧影响。2010 年楼市政策不断收紧。2011 年 1 月国八条出台，房地产税试点开始，政策持续收紧使得 2011 年 10 月开始住宅销售面积转为同比负增，出现了第二轮调整小周期。
第三轮调整受 2014-2015 年地产需求收缩影响。2013 年国五条出台，严格执行限购限价政策。2013 年至 2014 年初政策调控延续，住宅库存不断升高，第三轮大周期开始。
第四轮调整由 2018 年地产调控政策引发。2018 年国家调控再度升级，限购限贷限售等政策频频出台，引发了第四轮调整小周期。
最近一轮地产市场调整因 2020 年疫情后的地产政策收紧。
2020 年“三道红线”政策颁布，融资端开始强调去杠杆、防风险，部分高杠杆、高负债房企无力偿还债务。2021年下半年暴雷企业由中小型企业扩散到大型民企，需求端受企业暴雷以及信贷政策收紧影响也出现了需求下降的情况，本轮调整大周期开始。
一、以史为鉴，四次房地产调整周期回顾
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2、四轮地产周期下不同市场表现。
1）第一轮地产调整周期：
始末：第一轮地产调整周期从 2008 年 1-2 月开始，至 2008 年 12 月因四万亿刺激等财政托底政策出台而结束。
市场表现：全国商品住宅销售面积同比负增 11 个月，最大降幅达到-36.59%；住宅销售价格环比下跌时点晚于销售面积 6 个月，环比下跌也持续 6 个月。
2）第二轮地产调整周期：
始末：因2011年下半年调控政策加强、经济走弱而开始，至2012年6月因稳增长政策发力而结束。
市场表现：2011 年住宅销售面积同比负增 9 个月，最大降幅-15.98%。价格环比与销售面积同比增速同步转负，环比下跌持续 7 个月。
3）第三轮地产调整周期：
始末：从 2013 年底开始，主因经济走弱、地产库存高企和房企信用风险上升，至 2014 年因信贷和地产政策放松而结束。
市场表现：2014 年销售面积同比负增 16 个月，最大降幅-17.94%。2014 年调整周期中价格环比下跌时点晚于销售面积 4 个月，环比下跌持续 11 个月。
4）第四轮地产调整周期：
始末：始于2018 年地产调控政策升级，2019 年因政策放松而结束。
市场表现：2018 年销售面积同比负增 7 个月，最大降幅-3.92%。尽管 2018 年下半年住宅销售面积转为同比负增，但价格保持环比增长，只是增速有所回落。
整体来看，大周期内房价下跌滞后于销售面积，而小周期内量价往往同步调整，调整幅度较小。房价环比调整持续 7-12 个月（2-4 个季度），略短于销售面积调整时长。
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二、展望未来，不同能级城市后续发展机会。
下行周期即将结束的城市有望最先迎来销售回暖，而下行周期处于中前期的城市可以根据本轮周期中当月销售面积在历史当月销售面积中处于高位或者低位再细分为两轮，销售处于高位的城市且下行周期位于中前期，后续城市仍需要一定时间调整；销售处于底部的城市虽下行周期尚未结束，但销售面积跌幅已经较大，后续有望迎来边际性改善。
1、一线城市展望：一线城市启动时间领先全国，持续时间较长。广深调整或率先结束，北上仍需一定时间。
1）调整特征：启动时间领先全国，持续时间较长。
一线城市销售面积同比通常领先于全国一 季度转负。从销售面积来看，2008 年及 2014年两轮市场自然调整的大周期中一线城市周期开始时间早于全国周期时间 1 个季度左右。
在 2011 年政策引发的调整周期中，一线城市政策出台相对较早，例如上海和深圳率先推出限购令。2011 年 8 月一线城市销售面积开始转为同比负增，调整启动时点早于全国的 2011年 10 月。2013 年 12 月开始的全国销售面积调整周期中，北京和广州早在 2013 年 4-5 月便开始调整，深圳和上海调整启动略晚（10-11 月）。而在 2018 年 9 月开始的周期中，北上广深四个一线城市的地产销售面积增速与全国存在一定错位，深圳早在 2015 年 12 月开始调整，上海和北京分别在 2016 年 4 月和 6 月进入调整期，广州于 2017 年 5 月销售面积同比转为负增。
到了 2018-2019 年的全国调整周期中，一线城市的销售面积下行幅度并不大。
除了 2011 年之外，一线城市调整时长通常与全国接近。
从周期持续时间来看，2008 年及2014 年两轮市场周期一线城市调整时间与全国持续时间接近或更短，2008 年都为 10 个月，2014 年均在 4 个季度左右。而 2011 年政策驱动周期中，一线城市调整时间更长，达到21 个月，远超全国的周期调整时长。
2）现状分析：广深调整或率先结束，北上仍需一定时间。
一线城市本轮周期调整持续时间在3-4个季度，距离历史两轮大周期的4-5个季度调整时间仍有一定差距，并且本轮大周期中降幅在 20%-35%之间，较历史周期 30%-40%的降幅也有一定差距，所以总体来看一线城市还需要一定的调整时间。
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广州与深圳本轮调整时长接近历史均值。
广州深圳整体来看本轮周期时长已接近历史周期时长，在一线城市中可能会率先回暖。但从销售面积绝对水平来看，由于广州、深圳本轮周期中当月销售面积在历史周期数据中仍处于中等水平，所以后续恢复空间可能不及北京、上海。北京与上海本轮调整时长不及历史平均水平。
北京本轮调整周期持续时间相比历史周期而言仍处于周期早期阶段，后续仍需要一定时间调整，但由于本轮周期当月销售面积在历史数据中已经处于较低位置，可能周期调整时间会相应缩短，后续上涨空间也较广州、深圳更大。上海因为疫情影响，恢复速度可能在一线城市中较晚。
2、二线城市展望：周期持续调整时间与一线城市接近。其中基本面好的城市有望率先恢复，剩余的将等待边际改善。
二线城市调整持续时间比全国更长，但短于一线城市。从周期持续时间来看，2008年及 2014 年两轮市场周期一线城市调整时间与全国持续时间接近或更短，在4-5个季度之间。在2018 年，二线城市调整周期达到17个月，也远长于全国的6个月调整时长。
3、三线城市展望：通常滞后，持续时间也较短。
从周期持续时间来看，2008 年及 2014 年两轮市场自发引起的调整周期中，三线城市调整时间与全国持续时间接近，在 10-13 个月。而 2011 年政策驱动周期中三线城市调整时间较全国周期长7个月，不过较一线城市短5个月，较二线城市短1个月。历史周期中，三线城市销售面积平均降幅在 25%-40%之间，每轮均超过当期全国平均降幅。
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近期重要会议与政策
——避免地产
“硬着陆”
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一、近期重要会议：继续部署稳经济政策；“房贷断供”风险处置等。
7/12
国务院
7/12
国资委
# 经济形势专家和企业家座谈会
4 月经济深度下跌、5 月跌幅收窄、6 月经济企稳回升极为不易，经济恢复基础不稳固。要推动经济运行尽快回归正常，推动政策落地见效。
# 7.7 东南沿海省份政府主要负责人经济形势座谈会
东南沿海省市要继续挑起国家发展、稳经济、保障国家财力大梁。以开放促改革促发展，更好参与国际竞争与合作。
简评：加大政策实施力度，推动经济运行尽快回归正常轨道。
# 国资委召开央企深化专业化整合工作推进会
要求进一步聚焦主责主业，加快央企间资源有效整合。综合运用多种方式方法，通过无偿划转、协议转让、资产臵换、交叉持股、联合开发等多种方式组合推进专业化整合，实现国有资本在流动中优化布局、提升价值。
简评：加快央企整合、推动优质资产向上市公司集中。
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二、近期重要部委政策：稳增长政策加快落地；促销费、扩投资等。
# 7.14，银保监会回应多地“房贷断供”事件
银保监会表态，将积极引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部、央行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，促进房地产业良性循环和健康发展。
简评：引导金融机构市场化参与地方“房贷断供”风险处置。
6月多指标反弹，但地产投资同比下行至-9.4%，当务之急是避免地产“硬着陆”，谨防“房贷断供”打击居民信心，下半年地产政策仍有望实质性松动。
7/14
银保监会
7/15
上交所
# 7.15，发布保障性租赁住房 REITs 指引、科创板做市交易业务规则及指南
1、明确对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，在满足基本要求下，可适当降低三年运营年限要求。
2、明确应当使用自有资金开展做市交易业务，通过专用账户持有股份，并参照自营持有股票，持有上市公司股份应不超过其已发行股份的 5%。
简评：加快推动保障性租赁住房REITs 发行以盘活存量资产扩大有效投资。
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三、地方政策：重点领域稳增长举措跟进；促消费、扩投资。
1、各省稳经济举措加快落地。
目前 31 省市均已部署稳经济一揽子举措。近半月，市级层面出台稳经济一揽子举措，包括 7.6 深圳 30 条、6.30 漳州 59 条；各地也出台重点领域稳经济举措，如 7.8 郑州11 条稳就业、7.1 上海 20 条稳就业、6.28 深圳 23 条金融支持等。
2、上海密集出台数字经济绿色低碳、“元宇宙”、智能制造、动力产业规划方案。
7 月 15 日，上海印发《关于促进“五型经济”发展的若干意见》，增创经济发展新优势，促进创新型经济、服务型经济、总部型经济、开放型经济、流量型经济发展。
7 月 13 日，上海印发《上海数字经济发展“十四五”规划》，规划提出，上海将在“十四五”期间培育包括数字内容、数字贸易在内的数据新要素。到 2025 年底，上海数字经济发展水平稳居全国前列，增加值力争达到3万亿元，占全市生产总值比重大于60%。
6 月 28 日，上海印发《聚焦临港核心区打造上海 “全球动力之城”实施方案》。将推出五大重点领域突破行动，分别为航空动力、航天动力、汽车动力、海洋动力和能源动力。
简评：围绕两大方向：一是双碳相关，包括绿色低碳产业、氢能发展；二是新兴产业，包括数字经济相关、“元宇宙”赛道、智能制造、动力产业等。
3、长三角推行数字人民币 2022年试点工作安排。
7月4日，长三角《示范区数字人民币 2022年试点工作安排》绿色消费着力推进跨区域信用就医、特色数字乡村、特色金融服务等 9 项应用场景的落地，持续探索更多农业补贴绿色消费支付场景。
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停贷风波下
对预售制的理性思考
前言
5月、6月，多地抗疫取得阶段性成果，房企年终冲刺主动发力，供给增加；政策调整成效显现，在多方努力下，6月房地产行业销售业绩出现向好迹象，单月业绩环比明显提升，本以为销售探底的路已经走了很大一段，但伴随停贷风波的掀起，行业的底似乎又被砸下一个大坑，还未见到底。
6月底，景德镇恒大项目由于迟迟未能复工，业主集体发布公告，选择集体停贷。7月，陷入停贷风波的项目数量快速增加，至15日，总数已超300个，并仍在持续增长中。
目前行情的走向错综复杂，已经超出预期，停贷风波的影响也在蔓延，让本就不易修复的消费者信心再添更大不确定性。
当停贷事件发生，人们也习惯于问责，问责主体，问责制度，所以预售制度再度被定义为风险之源，倘若没有预售制度，包括停贷事件在内的一切问题就不会出现，取消预售制度便是将风险连根拔起，事实是否真的如此？取消了预售制度，房地产行业发展所面临的问题就真的能够迎刃而解了吗？
一、停贷风波起，快速蔓延至全国各地。
6月开始，全国各地反而掀起了一阵停贷风波，陷入风波的项目数量在7月12日、13日、14日快速攀升，总数超300个，仍在增长中，各省市均未能幸免，包括各项基础条件优势明显的一二线城市，如深圳、上海、郑州等，郑州更是重灾区。在业主发出的公告书中，核心内容有几点：
其一、放贷银行存在违规放贷情况，项目主体结构未封顶，已经发放个人住房贷款；
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其二、监管银行未尽到预售资金监管义务，监管资金未按规定打入监管账户；其三、开发商违规挪用预售监管资金，导致建设资金匮乏，项目迟迟不能复工，交房遥遥无期，项目随时面临烂尾风险；其四、项目的施工进度与计划不透明，业主无法获得项目开发进展的具体信息；其五、业主要求项目在一定期限内复工建设，否则将集体停贷。可以明确的看到，消费者或者说业主的诉求在于推进项目的复工建设，最终能够顺利收房，即使时间上有所延长，也在可接受的范围。
二、停贷风波或重创信心，或再砸下市场深坑。
停贷虽是微观主体尝试维权的极端做法，也确确实实反映着当前行业发展中所面临的严峻挑战。房地产行业经历阵痛，企业暴雷、倒下、退出都是行业变革所必然要经历的过程，从风险的角度看，单单企业本身出险所造成的影响是相对可控的，但是当单一主体的出险事件演变成群体事件，其造成的影响将难以预估：倘若地产行业出现动荡，违约潮出现，金融体系承受的压力之重可想而知。
其一、经济层面，地产对经济的影响仍十分重要。
房地产及相关产业链在国民经济中仍占有高权重，GDP贡献率接近30%，在很长时间内，房地产业的良性发展对经济增长稳定仍至关重要；反之，经济增长承受的压力越重，实现经济增长目标的难度也更大。因此减缓断贷影响对于整体经济也十分重要，倘若停贷事件继续蔓延，且不能快速有效解决，从消费者端信心冲击开始，整体市场信心将遭重挫，销售回暖历程延长，对投资、对经济增长的负面冲击或更重。
其二、金融层面，对地产行业进行调控，也是本着控风险的出发点。
房地产行业整个链条都与金融端有过深过密的连接，前融、开发贷、按揭贷等，按 5%的烂尾比例计算，2011 年至 2021 年 11 年间成交的商品住宅中，烂尾项目总额将达到 5.7 万亿，按 60%、65%、70%的首付比计算，涉及的按揭贷款额度将达到 2.19 万亿、1.92 万亿、1.65 万亿，平均值为1.92 万亿，也就意味着将有 2 万亿按揭贷款面临违约。倘若地产行业出现动荡，违约潮出现，金融体系承受的压力之重可想而知。
在停贷事件出现前，市场预期和信心已然出现一定修复，但停贷事件的出现无疑又给微弱市场信心一记重拳，减缓了市场信心的修复进程，在原先的市场底上再砸下一坑，市场探底历程或再度延长。
三、预售制度是不是房地产风险爆发的根源？
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停贷风波的发生，对很多人来说可能也并未有太多的意外，反而是一种预兆，一种最直接的反映：房地产行业发展仍然面临着严峻挑战，无论是自身原因，还是外部附加压力。由于停贷风波的出现，预售制度再度成为众矢之的：停贷潮的出现就是因为预售制度的采用。因为预售制度的存在，开发商可以前置的拿到消费者购房款，用于项目建设，也可以做适度的资金腾挪，去投资拿地，调度到其他项目，或者调度到集团去偿还债务等等，资金使用的自由度更大。而在行业的上行阶段，或者说行业向上发展的阶段，并未有严格的预售资金监管存在，企业资金链断裂的可能性也并不大，企业可以有效的调度好资金。客观上说，房地产行业爆发出的风险，可能也不能完全归咎于其中一点，企业战略不清，发展盲目等都会增加风险暴露的危险，但是外部不确定事件的冲击也可能是压死骆驼的最后一根稻草。对于房企为何频繁暴雷，则是各种因素综合作用的结果。
回顾到预售制度本身，因为有预售制度存在，所以企业有加杠杆的可能，但要说房地产行业内所有的问题根源于预售制度的使用，那也有失公允。房企大力度举债，高杠杆，高周转发展，本身就和外部的融资环境，企业本身的风格，不确定事件等因素有关，即使没有预售制度，当不确定因素冲击到企业根本时，暴雷或倒下也大有可能。所以项目上的烂尾延期等问题，并非单一的预售制度问题，是本次下行周期中各种因素综合作用才产生的结果。
分析：取消预售制度能够解决多少问题，化解多少风险？
与预售制度相对应的就是现房销售，顾名思义，现房销售就是房屋建好后再进行销售，因此，企业就不会再直接动用消费者的资金谋企业自身的成长，既能够很好的保护消费者的权益不受侵害，也能一定程度上约束企业加杠杆的行为，可能是一举多得的做法。但是实行现房销售真的能够解决所有问题吗？
1、现房销售未必能带动销售回暖。
当下房企经营压力深重人所共知，消费者信心打折，预期负面，不愿消费，不敢买房，担心房屋质量和按时交付问题是原因之一，但更重要的原因在于对于未来的恐惧，市场信心不振，当对未来的恐惧不确定心理占据主导时，即使是现房也未必能够带动房屋销售。
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2、融资紧，销售堵，监管严，现房销售，四重压力将加速行业硬着陆。
为了控风险，推进房地产的平稳健康发展，房地产行业迎来了全方位管控，融资全渠道紧，新房、二手房联动强调控，严监管，销售阻塞，房企已多处于资金链紧绷状态，危险将发未发，一触即发。如果再同时叠加现房销售制度，企业赖以发展存续的最根本的资金来源也被卡断，房企大概率更快速倒下，影响将是全局性的。
3、预售制度会不会退出？现在是不是退出的好时机？
预售制度与现房销售之间并未完全二选一的关系，也并不非完全不可替代，不可改变，两者之间的相互配合，相互协同或在一定阶段内更有效，更能促进房地产业的良性循环和健康发展，待条件成熟，现房销售制度逐步取代预售制度也可选。
1）当前并不是全方位推行现房销售并不是最佳时点，贸然推行对行业的影响过大，风险不可控。
2）当行业回归到正常秩序，行业出清完成，现房销售或可有序退出。
3）即使现房销售制度出台，一刀切、一次到位也将引起行业动荡，循序渐进推行才更有利于行业平稳。
4）热点城市，热点项目优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一，在过程中发现问题，总结经验，不断优化，确保政策不会造成过大且不可控的负面影响，待经验成熟后再逐步扩大范围，将成功经验复制到其他区域。
5）现房销售或逐步取代预售制度，并逐渐占据主流，短期内，现房销售或难完全取代预售制度，两者共存或为大趋势。
6）现房销售制度下，相应的土地端政策，金融端政策也需同步跟进，保证现房销售制度能顺利推进及行业的秩序井然。
所以，既要解决已经显性化的问题，更需要着眼全局，避免风险蔓延波及问题，当房地产行业风险得到控制，更多消费者群体的利益保障才有可能实现，行业才能正向发展。
结语
倘若停贷事件无法得到有效解决，消费者信心的修复所将面临的挑战大概率更甚，原本在经济承压、收入/工作确定性存疑的情况下，消费者对未来的担忧和恐惧已经占据主导，担心收入不具有持续性，购房的负担无法支撑，购房消费者决策上已然犹豫不决，迟迟不决，停贷事件的出现更加重了消费者对房屋交付和住房质量的担忧：已经有这么多项目无法确保交付，这么多已买房的消费者可能都无法顺利收房，项目交付问题能不能得到解决都还是未知数，现在买房的风险更难以预估，这又将再度冲击消费者信心的恢复，对整个房地产行业的负面影响有多大，自不必多言。
而房地产行业的各参与方之间又是紧密关联的利益共同体，一方的信心不足，将同样对其他各方的信心造负面影响，产生连锁反应，房地产行业的修复之路又再添阻碍。快速推进风险化解已势在必行，不得不行。
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百家之言
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2022年上半年中央重要会议
房地产趋势如何，
听听大家如何阐述
整体方向上，中央强调要加大稳经济一揽子政策实施力度，下半年财政政策、货币政策、促消费政策等有望持续发力并进一步释放效果，经济增长将呈现“V”型修复态势。
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2月24日，国务院新闻发布会：定调2022年房地产市场的三条主线。
（1）两大需求托楼市，五项措施稳增长：推动扩内需、稳增长，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献”。商品房，保障性租赁住房和长租房建设，城镇老旧小区改造，城市管道老旧小区更新改造和新型城市基础设施建设等五方面发力。
（2）一城一策，精准协调调控：加强土地、金融和市场监管等政策的协同。加强部、省、市的调控联动。加强对城市“一城一策”的指导。
（3）重视保障性租赁住房的社会和经济意义：2022年保障性租赁住房被赋予了更为重要的地位，全国将筹集240万套保障性租赁住房的供给。社会意义上，有助于解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务的人员等住房困难群体住房问题，让他们住有所居、职住平衡。经济意义上，在房地产开发投资增速下滑的情况下，保障性租赁住房建设对扩内需、稳增长的意义更显著。
3月16日，国务院金融委：首提房地产企业要注重防范化解风险。
首提“房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施” 。
4月29日，中央政治局会议：中央定调地产政策“宽松”，支持刚需和改善。
（1）疫情方面：高效统筹疫情防控和经济社会发展，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响；（2）政策方面：退税减税降费、用好各类政策工具箱；（3）投资方面：新老基建逆周期加码，适度超前建设；（4）消费方面：保市场主体、保就业是关键，一揽子纾困；（5）物价方面：做好能源和粮食保供稳价工作；（6）房地产方面：适度放宽，因城施策，促进平稳，软着陆；（7）股市方面：注册制改革，积极引入长期投资者，保持资本市场平稳运行。
5月4日，一行两会。
央行：执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷 政策；支持刚性和改善性住房需求。
银保监会：区分项目风险与企业风险，不盲目抽贷、断贷，保持房地产融资平稳有序。
证监会、深交所、上交所：积极支持房地产企业债券融资。
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5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议。
拟新增政策性开发性信贷额度8000亿元尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为；适当提高宏观杠杆受疫情严重影响的个人住房与消费贷款，年内实施延期还本付息；保持经济运行在合理局面。政策能出尽出，抓好贯彻落实，国务院将督察并通报；稳地价、稳房价，支持刚性和改善性住房需求要保持房地产市场的平稳健康发展。
7月22日，国务院国资委召开地方国资委年中工作视频会议。
上半年国有企业迎难而上顶压前行，经济运行筑底趋稳，重大项目投资建设提速推进，为国民经济稳中向好提供了有力支撑。
下半年国有企业要发挥带动引领作用，促进产业链上下游、大中小企业共同发展，为稳定宏观经济大盘发挥稳定器、压舱石作用。要充分认识国有企业加快建设世界一流企业是应对世界百年未有之大变局的战略举措、是走中国式现代化新道路的重要支撑、是做强做优做大国有企业的迫切要求。
7月22日，国常会：因城施策促进房地产市场平稳发展，保障刚需、合理支持改善需求。
李克强主持召开国务院常务会议，会议指出，消费与民生息息相关，仍应成为经济主拉动力。要支持金融机构对受疫情影响的个人消费贷款采取更灵活安排。因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。加大金融对进出口支持。
7月28日，中央政治局会议：加大宏观政策支持力度，房地产因城施策用好政策工具箱。
经济形势：要保持战略定力，着力稳就业稳物价，保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果。
宏观政策：要在扩大需求上积极作为，有效弥补社会需求不足。用好地方专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额；货币政策要保持流动性合理充裕，加大对企业信贷支持，用好政策性银行新增信贷和基建投资基金。
房地产：要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
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习近平主席：中国将加大宏观政策调节力度，采取更加有效的举措，努力实现全年经济社会发展目标，最大程度减少疫情影响。——6月22日，习近平主席出席金砖国家工商论坛开幕式时发表讲话。
李克强总理：疫情与前期收缩性政策冲击持续，国内经济持续承压，“总体看当前经济恢复基础不稳固，稳经济还要付出艰苦努力”。——7月7日，李克强主持召开东南沿海省份政府主要负责人经济形势座谈会上强调。
国民经济综合统计司司长 付凌晖：从近期调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。房地产产业链比较长，对相关行业拉动比较大。随着房地产市场逐步趋稳，相信下半年对经济稳定作用会逐步显现。
国家卫生健康委人口家庭司司长 杨文庄：“按照人口发展规律，人口负增长和人口老龄化将是长期维持低生育率的必然结果。我们国家人口负增长的道路即将开启，并将长期稳定”。目前中国总人口增速明显放缓，“十四五”期间预计进入负增长。联合国此前发布的《世界人口展望2022》报告提及，中国最早可能在2023年出现人口负增长，60岁以上人口数量在2024年达到20.53%。
重庆市原市长 黄奇帆：当前我国经济面临需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力。在这样的大背景下，只有认真办好自己的事、推动实现高质量发展，才能有效对冲各种风险挑战，才能真正推动实现两个大局。而实现高质量发展，我认为要坚定不移办好改革、开放、创新三个方面的事。
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知名行业机构观点
同策观点：2022年是房地产市场的“政策底”。2022年上半年房地产市场整体下行，房企普遍面临较大资金链风险，形势严峻，唯有投资仍有可期。
中指观点：2022年下半年，全国房地产市场逐步进入企稳恢复通道，但市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果及政策优化力度。一线城市市场有望延续恢复态势，二线和三四线城市分化行情更加明显，热点城市市场或将率先企稳回暖。
克而瑞观点：上半年市场先跌后稳、规模减半，区域、城市和项目分化加剧。预计三季度局部回暖，跌幅收窄，整体市场成交迎来筑底，局部回升，降幅收窄，一线维持，二线轮动复苏。二手房市场预计在下半年迎来筑底回升，降幅收窄，苏杭等城市回暖进程领先新房。
亿翰智库观点：历史不可逆，潮流不可反，一个旧时代终将会结束，而一个新时代也必将会到来。2021年，房地产行业迎来了新的拐点，在中央严格调控下，房企影响显著，收入普遍减速，利润下探，高周转一去不复返，慢赚钱或为常态。2022年，房地产行业和企业发生了翻天覆地的变化，格局重塑，国进民退，民企加速出清，国企顺势上行。
保利研究院观点：下半年房地产走势有待关注经济复苏程度和政策支持力度。预计核心一二线城市供应有望放量，需求充足下、对市场带动更明显。基本面较强二线城市或在整体氛围及政策利好带动下局部回升，但整体热度较平稳。弱二线、三四线城市呈回升态势，但需求较弱限制回弹幅度，量缩延续。
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行业标杆人物观点
万科董事会主席 郁亮：从短期来看，市场已经触底，但恢复是个缓慢而温和的过程。
万科总裁 祝九胜：万科大体上想实现三个目标，第一，业绩一定要止跌回稳，止住跌势；第二，在开发业务上继续维持第一阵营的行业地位；第三，从长计议，万科要从房地产开发转向开发、经营、服务并重，做出成效。
保利集团董事长 刘平：今年是从业30年以来最特殊的时期。
绿城中国董事会主席 张亚东：当前的市场只能说有回暖苗头，但还不能下回暖的结论。
绿城执行总裁 郭佳峰：现在要尽量提高拿地的权益占比，省去和合作方的沟通成本，提高周转效率，年初拿下的土地尽快转化成销售额，再用于当年拿地，做到“一年两熟”，企业的盈利能力会更强。
旭辉董事局主席 林中：行业将从过去旧三高（高负债、高杠杆、高周转）进入新三高阶段（高质量、高品质、高效益）；从过去过分的追求规模增长，转向追求经营效益的提升。未来5年会大力发展轻资产业务，包括公寓租赁、代建业务、商业运营等轻资产类业务。
中指院事业部总经理 曹晶晶：本轮市场恢复将呈现重点一二线城市企稳带动更多城市恢复、改善性需求释放带动更多刚需入市等特征。
易居研究院智库中心研究总监 严跃：在稳经济大盘框架下，房地产市场已经出现了一些新的迹象，尤其是一系列金融层面的政策助力，使得房企开发投资数据开始出现转机。当前需要巩固既有政策、更大发挥政策效力，以进一步带动开发投资指标走出下行泥潭。
中信证券研究所副所长 明明：目前市场上资金相对宽松，但对房企融资却呈现出规避态度，政策和监管的改善，将很大程度上可以提振市场情绪，起到恢复融资渠道的作用。
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