兆翔馨服务（2023年10月刊）

省心/放心/舒心

第一线/物事评论/设施设备/商业资讯/本期聚焦

厦门兆翔物业服务有限公司

03

总第03期

2023年10月刊

坚持发展导向 奋力谱写新篇章

01

目录

CONTENTS

专业高效 精益求精

Professional, efficient and perfect

第一线

百日功坚  拆建清场

07

公司战略架构下品牌策略构想

33

工地临时用电安全及高空作业防护技术

19

浅淡客户关系的建立

11

彰显蓬勃朝气   展现成长蜕变

27

提升品质促和谐 砥砺奋发开新局

31

设施设备

商业资讯

本期聚焦

浅谈中央空调系统节能运行管理的方法分析和探讨

22

物业项目管理成本控制

14

物事评论

物业该如何管理电动车停放问题

17

01

坚持发展导向  奋力谱写新篇章

        兆翔物业公司贯彻落实集团部署，在公司内部深化思想认识，增强争优、争先、争效的意识，以“开局就决战、起步就冲刺”的精气神，鼓足干劲，以实干落实年度各项工作。“在新时期、新战略”的背景下，兆翔物业公司紧跟集团步伐，坚持目标导向和发展导向相结合，发挥优势、抓住机遇、真抓实干，持续拓展外部业务，强化运营能力， 在工程建设、防汛抗台、市场拓展、百日攻坚专项行动等几个方面取得了成效。

1、福州地铁维保项目

2023年7月，公司成功中标福州地铁4、5号线2023-2025年风水电设备设施委外维保项目。随即成立项目部入驻项目，主要负责福州地铁4、5号线辖区内（包括中间风井、对应的区间隧道和出入场（段）线、车辆段和变电主所）的风水电设施设备定期巡检、计划检修、设施保养、维护、设施故障修复、值班、抢修及配合、设备保洁、电机排故修理以及空调水系统分析治理及检测等。

项目部前期主要配合业主单位开展场段、正线各站点设备间的前置工作，排查遗留问题，做好技术交底和设备清单梳理。

此次中标不仅展示公司的实力，也标志着公司成功进入福州地铁运营维护市场，对拓宽公司业务领域具有积极的意义。

2、杭州机场H岛修复项目机电设备采购项目

2023年7月，公司中标杭州萧山国际机场T3航站楼H岛修复项目机电设备采购项目，该项目工期短，任务重。公司立刻制定施工方案，根据机场的实际情况合理安排施工内容，项目部人员加班加点积极推进施工进程，同时为保障旅客的乘机体验不受影响，将切割、打磨、电焊等施工移至航后进行。经过项目部人员夜以继日的不懈努力，在9月5日顺利将所有设备安装到位，且系统调试正常。9月15日H岛所有新装设备的安全性能通过监管局的检查，符合行业要求，于9月16日启用H岛试运行一周，9月22日顺利通过验收，并正常投入使用。

3、福州跨境电商项目

福州机场二期扩建工程货站扩建工程工艺设备采购项目，自2023年3月28日开工，于7月5日至7日通过第一阶段的竣工验收，8月21日完成民航专业的行业验收，9月1号跨境电商正式投用；福州机场跨境电商项目第二阶段(2号货站)工艺设备8月17日设备到场，9月20日前已完成设备安装、调试及试运行等工作，预计在10月23日完成第二阶段的竣工验收，11月15日完成民航专业的行业验收。

馨服务

工程建设方面

02

FUZHOU

福州地铁维保项目

HANGZHOU

杭州机场H岛修复项目

机电设备采购项目

03

馨服务

  (一) 闲置资产盘活去化

截至2023年9月30日，翔汇广场出租率达95.81%，年累计去化2500㎡。现有包括机场海关、佰翔公寓、航空城指挥部、机场建设、中建八局、兆翔科技、福翔公司等22家内外部单位入驻。通过积极营销，面向福州机场建设的各总包、分包单位，定制个性化服务，加快招租推进，成功引进总包单位中建设三局入住海天怡舍。

自今年6月起，兆翔物业积极推进公司售电业务资质的获取。熟悉售电行业环境，通过与厦门海华电力新源有限公司、厦门自贸片区港务电力有限公司等售电公司的交流，深入学习售电业务。同时，派出四名员工参加“中电联2023年电力交易员培训”，全员顺利通过考核，其中一名获得第五名的好成绩。

福建电力交易中心于2023年7月12日至8月11日进行了售电公司的注册申请公示，兆翔物业成为公示的第三十一批售电公司，公示的完成标志着兆翔物业成功取得售电公司资质，正式进入售电行业。

市场拓展方面

（一）百日攻坚专项行动

公司积极响应省委提出的“深学争优、敢为争先、实干争效”号召和集团深入开展“习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育”走深走实，公司各部门梳理工作推进中最难“啃”的“硬骨头”，向置业党委提报了20项“百日攻坚”专项列督工作（其中四项上报翔业集团党委列督），进行聚焦攻坚。在攻坚截止期内，85%攻坚项目如期完成。

（二）暑运、九八投洽会保障

8月31日，为其62天的2023年暑运落下帷幕。受学生游、亲子游、探亲游叠加作用影响，厦门机场客流持续高位运行。据统计，厦门机场运送旅客453.5万人次，国内旅客吞吐量增长迅速，基本恢复至或超过2019年同期水平。做好暑运航班高峰期保障，加强现场巡检和垃圾清运力度，做好员工礼仪礼貌、文明用语培训；正遇雷雨台风季节，同时做好交通安全、用电安全、消防安全和航班大面积延误预案、航空器故障演练预案等服务质量和安全教育培训宣贯，保障现场服务质量和安全防护。

专项行动方面

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(一) 积极有序开展安全隐患专项排查整治

依照《重大事故隐患判定标准汇编》结合公司实际情况，建立“兆翔物业重大事故隐患清单”，对公司开展一轮重大事故隐患排查。6-8月累计排查安全隐患125项，主要存在如飞线充电、消防设施不符合规范、动火作业监管不完善等问题，已完成117项整改，剩余8项推进整改中。

根据集团燃气安全整治“百日行动”工作方案，针对在管项目内的食堂、餐饮及个别自用燃气，制定“燃气安全集中整治检查表”落实燃气安全情况检查验证；检查总体情况良好，对发现的个别问题纳入月度“四个清单”推进整改，确保闭环。

生产应急救援演练方面，6-8月累计共开展火灾疏散、电梯困人、防台防汛、反恐防暴等应急演练共40场、参加957人次，提升一线员工应急意识和处置能力。

平安创建方面

9月8日至9月11日，第二十三届中国国际投资贸易洽谈会在厦门成功举办，五洲四海的宾朋客商会聚鹭岛，厦门机场凭借多年积累的丰富的大型活动保障经验，面对任务重、客流大、级别高等多重保障压力，兆翔物业精心部署，制定重要航班保障方案，做好重要信息的保密工作。以登机桥中梯、贵宾室为保障重点，管理人员下沉一线进行保障，严格落实“首问责任制”，给前来参会的海内外嘉宾送上了“安全、专业、人文、高效”的体验，以专业高效的态度保障参会嘉宾航班，与投洽会接待组协力保障参会嘉宾航班 260 架次，服务进出港嘉宾 1857 人次。

“三合一”专项整治行动

05

馨服务

（二）做好“杜苏芮”、“苏拉”、“海葵”防台防汛处置

 夏季是台风的高发期，台风过镜时会影响人们的日常工作和生活，因此预防和应对台风的工作非常重要。公司通过系列部署，在台风登陆前做好预防工作，登陆期间加强防控，并在灾后推进复工复产，做好各方位的应对与保障。有效的防控及快速的复工复产得到了客户的认可，累计收到14封感谢信。

1、 登陆前预防工作

召开全体员工防台防汛动员会，成立以部门为单位的防台防汛应急小组；对防汛物资进行充分调度准备。在管的福州、厦门、漳州等28个项目实时关注防指防台讯息及时调整响应状态，将响应动态、安全指南及时向各业主、商户发放，共同做好防台防汛防御准备工作。结合以往经验与公司防台防汛重点防控清单，及时落实防控措施，力求确保各项目安全。

 2、登陆期间防控工作

公司领导团队实行24小时分片区驻点带班值守，建立专项工作群，实行每两小时信息报告机制，及时预警响应。快速处置包括厦门新机场核心区积水坍塌、福州机场配电室进水、G1市政污水管倒灌等八十几起险情。

 3、灾后复产工作

加班加点完成灾后恢复工作，第一时间保障各项目恢复生产。对航空项目航站楼内电气设备、空调系统设备、候机楼金属屋面、地下室通道、停车场设备、排水系统等运行检查工作并恢复运行。各写字楼和公建项目开展建筑物漏水、道路积水、树木倒伏等灾后处置工作，确保项目的正常运行和服务保障。

06

（一）复盘储备人才培养情况

今年3月公司制定了《兆翔物业储备人才培养计划》，按一人一档为储备人才建立培养档案。7月，人力行政部对各部门的储备人才培养情况进行了解复盘,形成《公司2023年二季度储备人才培养情况复盘报告》，报告中对人才培养的亮点工作与不足进行详细点评、列举，并提出改善的建议。

人才是企业的核心，合理有效的人才培养是贯穿企业发展的重要内容，从制定针对性培养计划、加强培训与实践指导、增强员工积极性等方面切实完善和优化储备人才的培养。

（二）持续推进“干部上讲台”活动

2023年开展了“干部上讲台”活动，实现公司管理干部在公司范围内授课。截止2023年9月30日，兆翔物业“干部上讲台”活动共计开展26个课题的培训，培训时数22.17h，培训人次为1172人次，课程满意度得分平均值为95.2分（满分100分）。

人才培育方面

—— “省心、放心、舒心”的专业化服务

        兆翔物业始终把业主的需求放在首位，创新工作新思路，不断奋进、拼博进取。在巩固现有业务的基础上不断拓展新业务，推动公司高质量发展，持续推进公司朝着“非住宅物业一站式专业运营商和机电设备综合商”的战略愿景迈进，奋力谱写“新时期、新战略”融合发展的新篇章。

07

经国务院批准，自2023年1月8日起，对新型冠状病毒感染实施“乙类乙管”。依据传染病防治法，对新冠病毒感染者不再实行隔离措施，不再判定密切接触者，不再划定高低风险区。

随着国家防疫政策的重大调整，翔业集团旗下兆翔物业负责运营保障的防疫隔离场所--高崎快捷健康驿站所承担的社会性防疫保障任务使命也宣告完成。

因华润燃气公司中压调压站建设需要，根据2023年3月15日厦门市政府文件及集团领导批示意见要求，兆翔物业立即响应，于 3 月 16 日启动高崎快捷健康驿站南区 11 - 14 幢板房拆除、设备设施处置及场地归还工作，并将其列入公司百日功坚专项重点工作任务，成立工作专案组，确保快速有序推动相关工作。

百日功坚   拆建清场

■  来源：高崎快捷健康驿站服务部

馨服务

驿站南区11-14幢拆除前

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高崎快捷健康驿站服务部全体员工在部门领导的带领下，积极与公司相关部门紧密配合，共同推进各项工作。2023年3月17日启动板房拆除及资产拍卖等相关工作程序，报请翔业集团党委会、董事会审核批准进行项目立项、委托厦门嘉学资产评估房地产估价有限公司对南区11-14幢352间活动板房及29项设备进行资产评估、报请国资委核准等程序，最终委托厦门产权交易中心对高崎快捷健康驿站南区11-14幢活动板房及相关附属设施进行拍卖。厦门产权交易中心于2023年5月17日挂网公示，公示期10个工作日，由于挂牌无人报名竞拍，第一次挂拍失败。

考虑到华润燃气公司中压调压站建设时间的紧迫性，公司根据国有资产处置相关规定，再次委托厦门产权交易中心进行二次挂牌拍卖，同时在《厦门日报》等主流媒体，及翔业公众号等渠道发布资产拍卖信息，并发动公司所有人员运用微信朋友圈进行信息发布，以扩大曝光量，力争挂牌能尽早拍卖成功。

历经三次流拍，经过公司上下各级领导干部的不懈努力，高崎快捷健康驿站南区11-14幢活动板房及相关附属设施于2023年8月22日在第四次挂牌拍卖成功，最终完成整体转让。

整体转让拍卖成功后，高崎快捷健康驿站服务部立即展开与拍卖中标方的沟通协调工作，催促其尽快进场作业。拍卖中标方以2023年8月29日正式进场拆迁。在整体拆除过程中，驿站服务部人员全程每日跟进，引导施工车辆有序进入施工现场，重点督促安全施工，要求施工工人高空作业佩戴安全帽，电气切割现场配置灭火器，施工安全员全程在场，防止各类突发状况发生，确保各项施工作业环节安全、有序进行。经过将近1个月的不懈努力，于2023年9月22日完成地面活动板房及相关附属设施的全面拆除工作。

拆除现场

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馨服务

吊装板房

拆除水管、拆卸电缆、拆卸空调

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施工现场

百日功坚

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为了满足华润燃气公司中压调压站建设场地的交场需求，高崎快捷健康驿站服务部在完成地面拆除工作后，立即安排施工队进场对该区域的水泥地面进行破除，水、电线路迁改，部分围挡拆除及安装工作，最终于2023年9月27日将场地移交给华润燃气公司，顺利完成公司百日功坚本项重点工作任务。

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馨服务

■  来源：商业开发部

  

浅谈客户关系的建立

01

选择客户

1、不是所有的购买者都是企业的有效客户

不同客户需求的差异性以及企业自身资源的有限性，使每个企业能够有效服务的客户类别和数量是有限的，企业如果能准确地选择属于自己的客户，可以降低客户开发成本，从而有效减少企业的费用支出。

2、不是所有的客户都能给企业带来利益

客户存在差异性，并不是每个客户都能为企业带来价值。正确选择客户能增加企业盈利，这就要求企业针对不同客户采取不同的服务策略。

3、正确选择客户是成功开发客户的前提

企业如果选错了客户，则开发客户的难度将会比较大，开发成本也会比较高，开发成功后维持客户关系的难度也就比较大。只有选准了目标客户，开发客户和维护客户的成本才会降低。

4、目标客户的选择有助于企业的准确定位

不是所有的购买者都是企业的目标客户，也不是所有的客户都能给企业带来收益。不同客户群的消费需求具有差异性，企业只能为特定的目标客户开发、提供适当的产品或服务。

充分尊重客户，维护好客户的合法权益，对客户合理合法的要求在能力范围内尽量满足。行使好自己的权利，有权要求客户做好配合工作，提供相关信息等。对于客户提出不合理要求，有权拒绝。做好客户的沟通工作，打好关系，保护资源及信息共享。

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02

客户关系建立应具备的能力

1、要具备敏锐捕捉信息的嗅觉。

在具体的营销过程中，捕捉营销信息至关重要，对信息的分类和筛选上要学会广泛对待、重点处理，对有价值的信息要评估判断是否匹配我们的产品或服务。

2、要广交朋友，广建渠道。

某种程度来说，营销的过程就是一个交朋友的过程，一个沟通的过程，项目信息在交朋友的过程中获得，一旦项目落地，也是客户对营销人员认同的结果。

3、要具备基本的素质和涵养。

首先，营销人员对待营销这项工作要认真负责。其次，在营销过程中，既要热情、大胆、自信、谦虚，又要不亢不卑、平等相待。最后，要有一个“韧”的思想准备。

4、要做到知己知彼。

当确认信息后，一方面，我们想方设法了解客户的经济状况，发展潜力，目标取向等等。另一方面，我们对客方的发展情况、需求痛点要有所了解。

建立良好客户关系的策略

03

1、合适时机谈合作

谈合作、谈项目一定要讲究时机。时机不好，好合作也会泡汤。当客户有为难之处时，一定要体谅别人，不要让客户为难。

2、心系客户

我们与客户合作一定要追求双赢，特别是要让客户也能漂亮地向上司交差。我们是为公司做事，希望自己做出业绩，别人也是为单位做事，他也希望自己的工作做得漂亮。

3、尊重自己，如同尊重客户一样

每个人都需要尊重，都需要获得别人的认同。对于客户给予的合作，我们一定要心怀感激，并对客户表达出你的感谢。

4、信守原则

一个信守原则的人最会赢得客户的尊重和信任。因为客户也知道，满足一种需要并不是无条件的，而必须是在坚持一定原则下的满足。

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馨服务

      结语：客户关系维护的目标是实现客户的忠诚，特别是避免优质客户的流失，实现优质客户的忠诚。维护客户是关系到一个企业的生死存亡的大事，只有不断加强提高客户关系的管理能力，把一次性客户转移为长期客户，把长期客户转化为忠诚客户，才能增强企业的核心竞争力。

5、刚柔相济

在客户触犯你的谈判底线时，要明确传达拒绝的信息。我们也可以委婉的对其表示拒绝，并坦言自己的苦衷。

6、多做些营销之外的事情

比如他们需要某些资料又得不到时，你会设法帮他弄到。这样，你与客户就不再是合作的关系了，更多的就是朋友关系了。如果遇到机会，他们一定会先想到你。

7、以维护老客户为重点，让老客户为你介绍新的客户资源

实践证明，开发一个新客户所花的时间和精力，是维护一个老客户所需花的时间和精力的十倍以上。所以，请一定要竭尽所能的维护好老客户。

8、以让步换取客户认同

优秀的营销人员都会在与客户沟通过程中有意无意地使用一些让步方式，让客户满意。

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浅谈物业项目管理成本控制

物业行业微利的特性决定了成本管理既是顶层的公司经营战略，也是基层项目盈收的重要手段。树立全员成本管理意识，降低管理成本，才能提高物业企业的行业竞争力，为企业赢得先机。

下面从前期介入控制成本的发生、提升效能降低人力成本、发挥规模效应摊薄运营成本三方面进行浅谈。

■  来源：机场片区服务部

一、注重前期介入期间的合理化建议，控制成本的发生

物业项目的成本管理须从规划设计、建设阶段开始，对物业出入口设置、绿化面积与品种选择、设施设备选型、工程质量监控予以特别关注，以免出现功能过剩或功能不足的情况，降低后续物业服务的运营成本。

（一）策划阶段

物业前介应当关注各类配套配比与整体布局。消防监控室、管理用房、垃圾房按需设置，削减不必要的公共空间设置，并参与商业布局优化。

（二）设计阶段

物业基于运营经验，充分参与各类施工图评审。建筑图纸方面，介入各类强弱电、安防等耗能系统的布局与选型；园林图纸方面，介入交通路线布局、车库布置、园林设计等。以出入口设置为例，由于每个出入口均需配置保安人员或安装安防装置，对后续人力成本、维保成本产生显著影响，因而应当在满足规范的前提下，尽量减少不必要的出入口，将临近的出入口整合。

（三）采购阶段

基于前期图纸评审需求落地，为各类设施设备选型、绿化植被树种品类选择提供合理建议，减少后期的维护成本。

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馨服务

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  人力成本占物业管理成本的70%以上，是项目成本管理的重中之重。

（一）降低总工作量

技防代替人工：出入口人脸识别道闸系统加监控摄像头实现无人值守，减少保安监管工作量；电子围栏、360度监控减少巡逻岗位工作量。

机器代替人工：扫地机、清扫车、无人值守系统等都可以减少工作量。比如：物流园区投用的道路清扫车减少了5个人工；我司实施并推广的无人值守停车系统，大幅度节约了收费人工。

降低管理内耗：简化复杂的标准、冗长的流程、过多的检查、无效的管理手段。

（二）提高工作效率

激励机制：提升各岗位的内驱力，以提升员工的工作积极性和效率。如工程人员抢单制。

计划管理：上级对下级的工作计划进行节点管控，提升下级工作的效率。

岗位整合：管理员与工程、秩序巡逻进行整合，减少工程与秩序的巡逻人员，区域内几个项目的机动岗整合。

区域整合：紧挨的几个项目可以对人员进行整合，减少浪费，包括管理人员、工程人员、巡逻人员。

扁平化组织结构：减少层级，降低信息传递浪费及人力成本。

（三）控制薪酬成本

排班模式：改变三班倒模式，变为两班倒+加班费模式，可以减少人力配置，人员数量减少大大降低社保、福利等成本。

合理利用实习生：熟手+实习生模式，实习生工资较低，对于基础性工作可以长期招聘实习生顶岗。

专业外包：将保安、保洁、绿化等专项服务外包给专业公司，自身作为服务集成商，将精力聚集于客户服务、工程管理、多种经营方面，并实现社保、福利成本、用工风险的转嫁。

对于高端项目而言，由于附加服务内容较多，所需的人员大幅高于常规项目。因此需确认各岗位人员工作饱和度，减少不必要、不饱和的岗位设置。对于大盘项目而言，由于规模较大，设备抵岗效果较为显著，一方面应引入自动化设备替代部分岗位，减少保安、保洁、绿化一线人员编制；另一方面分析园区类岗位尤其是保安巡逻类岗位的班次是否合理，确定是否存在减员空间。对于小盘项目而言，受限于规模较小，难以享受边际效应红利，部分岗位人员存在工作不饱和现象。对于这类项目，应推行人员公用，与邻近项目共享工程、客服等服务中心职能。

二、提升人均效能，降低人力成本

三、发挥规模效应，摊薄运营成本

物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区分摊的运营成本均为管理费用。从我司情况来看分为公司和部门两个层级的管理费用。

管理费用相对固定，扩大管理面积，是摊薄运营成本的主要途径。组织架构优化，减少或优化冗余管理部门，精简二线人员，降低总管理费用。利用已有人员承接特约服务、多种经营，分摊管理人工成本。

 ◉ 成本控制

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馨服务

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物业该如何管理电动车停放问题

作为物业管理人员，电动车乱停放、不规范的充电行为，该如何消除这些安全隐患呢？物业该如何管理呢？采取哪些措施来保障全体业主的安全利益呢？

■  来源：机场片区服务部  

1、安排专门的电动车停车区域

事件

 2023年9月15日，厦门街头突发火情，湖里区南山路与凯兴路交界处发生一起火灾现场，火光猛烈黑灰色的浓烟不断冒出，三四辆停放在充电桩附近的电动自行车已被烧得只剩框架；其余三四辆的座椅等处有被明显灼烧的痕迹。旁边，一间岗亭模样的屋子也已损毁。据现场目击市民透露，起火地点是平日大家停放和给电动自行车充电的地方。

（转载：厦门日报）

针对电动车乱停放的问题，首先应该安排专门的电动车停车区域。物业可以在园区内的合适位置，设置专门的电动车停车区域，并使用标线或者围栏进行划分，让业主知道哪些区域是可以停放电动车的。

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2、建设充电桩

如果园区内没有充电桩，物业可以考虑向政府申请建设充电桩，为业主提供方便的充电服务。在建设充电桩的同时，从安全角度出发，物业要考虑充电桩的数量和位置，让业主方便安全地使用。

3、加强巡查和管理

物业加强对园区内电动车停放的巡查和管理。配备相对应的消防应急器材，每日有专人定期巡查园区内的电动车停放情况，及时发现乱停放的情况，并对乱停放的电动车进行清理和管理。对于严重违规的业主，可以通过物业管理规定和相关法律法规发出责令整改通知，并跟进完成整改。

4、开展宣传教育

物业可以通过园区公告栏、微信公众号等渠道，向业主宣传电动车停放的规范和注意事项，提高业主的自觉性和规范意识。同时，也可以向业主宣传电动车的安全知识，提醒业主遵守交通规则，避免发生交通事故。

总之，针对园区电动车乱停放的问题，物业应积极采取措施，保障全体业主的安全利益。同时，也需要与相关部门进行协调和合作，共同解决问题。

       违反《福建省消防条例》第三十条第三款规定，在公共门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间、地下汽车停车位停放电动自行车和电动摩托车，携带电动自行车和电动摩托车及其电池进入电梯轿厢，或者私拉电线和插座给电动自行车、电动摩托车和电动汽车充电的，由消防救援机构或者乡（镇）人民政府、街道办事处责令改正，拒不改正的，对经营性单位和个人处一千元以上五千元以下罚款，对非经营性单位和个人处一百元以上五百元以下罚款。

违规停放、违规充电

将面临何种行政处罚？

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浅谈施工现场临时用电的三原则

■  来源：机电管理部

为保证施工现场用电安全，有效防止触电和电气火灾事故，关于施工现场临时用电工程，按照《施工现场临时用电安全技术规范》(JGJ46) 的规定，必须遵守以下三项基本用电安全原则：

原则一、采用三级配电系统。

原则二、采用二级漏电保护系统。

原则三、采用 TN-S 接零保护系统。

馨服务

原则一、三级配电系统(XZ)

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三级配电是指施工现场从低压电源进线开始到用电设备之间， 经过三级配电装置配送电力。按照规范的要求， 即由总配电箱 (一级箱) 或配电室的配电柜开始， 依次经由分配电箱 (二级箱)、 开关箱 (三级箱)到用电设备，这种分三个层次逐级配送电力的系统就是三级配电系统。

在实施三级配电系统时， 应遵循分级分路、动照分设原则：

(1) 从一级总配电箱(配电柜) 向二级分配电箱配电可以分路。即： 总配电箱(配电柜) 可以分若干分路向若干分配电箱配电；每一分路也可分支支接若干分配电箱。

(2) 从二级分配电箱向三级开关箱配电， 一个分配电箱可以分若干分路向若干开关箱配电， 每一分路也可以支接或链接若干开关箱。

(3) 从三级开关箱向用电设备配电不得分路， 实行“一机一闸”制，每一台用电设备必须有其独立专用的开关箱， 每一开关箱只能连接控制一台与其相关的用电设备，每一照明开关箱的容量不超过 30A 负荷的照明器。

(4) 总配电箱、分配电箱内动力与照明合置共箱配电，动力与照明必须分路配电，分配电箱的分路应动、照分设，设置动力开关箱和照明开关箱。

原则二、二级漏电保护系统(XZ)

所谓二级漏电保护系统是指在施工现场基本供配电系统的总配电箱和开关箱首、末二级配电装置中，设置漏电保护器。

其中总配电箱中的漏电保护器可以设置在总路，也可以设置在支路。

漏电保护器的安装除应遵守以下几点：

(1) 漏电保护器极数和线数必须与负荷侧的相数和线数保持一致。

(2) 开关箱和总配电箱(配电柜)内配置漏电保护器的漏电动作参数：

①开关箱中的漏电保护器：一般场所其额定漏电动作电流为不大于 30mA，额定漏电动作时间为 不大于 0.1s。

②总配电箱中的漏电保护器：其额定漏电动作电流为大于 30mA，额定漏电动作时间应大于 0.1s， 但其额定漏电动作电流与额定漏电动作时间的乘积不超过安全界限值 30mA •s。

(3) 安装漏电保护器不得拆除或放弃原有的安全防护措施，漏电保护器只能作为电气安全防护 系统中的附加保护措施。

(4) 工作零线不得在漏电保护器负荷侧重复接地， 否则漏电保护器不能正常工作。

(5) 采用漏电保护器的支路， 其工作零线只能作为本回路的零线， 禁止与其他回路工作零线相连，其他线路或设备也不能借用已采用漏电保护器后的线路或设备的工作零线。

三级配电系统

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馨服务

原则三、TN-S 接零保护系统(XZ)

(1) 在施工现场用电工程专用的电源中性点直接接地的 220/380V 三相四线制低压电力系统中，必须采用 TN-S 接零保护系统。

(2) 当施工现场与外电线路共享同一供电系统时， 电气设备的接地、接零保护应与原系统保持一致。 不得一部分设备做保护接零，另一部分设备做保护接地。当采用 TN 系统做保护接零时， 工作零线 (N 线)必须通过总漏电保护器，保护零线(PE 线)必须由电源进线零线重复接地处或总漏电保护 器电源侧零线处引出形成局部 TN-S 接零保护系统。

图 3-2TN-S 接零保护系统示意图

(3) TN-S 系统为电源中性点直接接地时， 电气设备外露可导电部分通过零线接地的接零保护系统。 N 为工作零线， PE 为专用保护接地线，即设备外壳连接到 PE 上。

(4) TN-S 方式供电系统是把工作零线 N 和专用保护线 PE 严格分开的供电系统。系统正常运行时， 专用保护在线没有电流， 只是工作零在线有不平衡电流。 PE 线对地没有电压，所以电气设备金属外壳接零保护是接在专用的保护线 PE 上， 安全可靠。

二级漏电保护系统

TN-S 接零保护系统示意图

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浅谈中央空调系统节能运行管理的方法

分析和探讨

■  来源：厦门机场服务部

能源作为当今社会发展的重要物质资源，是经济社会发展的重要物质基础，它为国家发展、人民生产生活提供了重要的动力。中央空调设备在现代建筑中起着至关重要的作用，据统计，中央空调系统能耗占建筑能耗的60%左右，建筑运行碳排放占国家总碳排放量的20%左右，且建筑能耗又是碳排放的最主要来源，故建筑节能减排已成为国家的一项重要政策，也是国家“十四五”战略的一项重要工作，中央空调系统的节能减排，对提升社会经济发展具有重要的意义。

分析 ◉ 探讨

节能是指在满足一定需求的前提下，最大限度地减少能源的消耗和浪费，以降低对自然资源的开采和环境的影响。中央空调系统节能主要是为了提高节电性能和减少能源消耗。一方面在中央空调运行期间，合理调控各区域环境温度，以降低能耗；另一方面采用自控系统控制技术实现中央空调系统“按需供冷”，即随时根据环境温度变化及需求，从而不断做出调整，避免过度浪费，从而达到节能的目的。

碳中和是重要的国家战略，中央空调系统是影响碳中和目标实现的的重要因素之一。随着“双碳”战略和国家“十四五”规划的实施，中央空调行业已成为推动节能减排的重要力量，但在实际运行过程中，中央空调系统能耗大的现状尤为突出，具体从以下几方面进行分析：

节能的概念

中央空调系统运行现状与分析

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2.1运行管理制度不健全

中央空调系统的运行旨在根据不同环境、不同区域进行设备运行管理的策略，以厦门机场T3、T4航站楼为例，T3航站楼分为6区控制，T4航站楼分为3区控制，在管理制度制定上应结合不同区域制定不同的分区控制及调节管控，并在不同环境温度及室内温度的影响下，拟定中央空调主机的开启数量、冷冻出水温度设定等参数以满足航站楼舒适度需求，目前大分部建筑的空调系统还是按照满负荷供应，因为空调系统在设计初期会按照最大负载的10%-20%进行预留，如果未建立健全的运行管理制度，可能会出现“大流量、小温差、高压差”的现象，从而导致大量的能源浪费。

2.2日常用电不规范，造成能源浪费

在大型建筑中，中央空调系统的供应让大家在工作、生活中能拥有一个舒适的环境，但在用电过程中经常出现不良的习惯造成能源浪费现象。如各区域的门窗未关闭、无人的房间空调继续运行等现象，会导致中央空调系统主机负载持续保持高负荷运行，造成能源的浪费。

2.3人员操作不规范，设备运行不合理

中央空调系统由冷水机组、冷冻水系统、冷却水系统等构成，即冷却泵、冷冻泵、二次泵、冷却塔、末端组合风柜、风机盘管等附属设备搭建完成的空调系统供冷链，如果操作不合理都会产生不必要的能源消耗。为了应对该问题，则需经过专业的系统性培训，培育出专业人员对空调系统进行实时的操作和监测，以保证设备的正常、高效运行。大部分建筑的中央空调系统管理纯依靠个人经验，缺少专业人员的操作、调控及优化，往往会出现“大马拉小车”现象，造成能源不必要的损耗。

中央空调系统节能改善策略

3.1制定中央空调系统运行管理标准及策略

中央空调系统运行的制冷效果实则是直接受到了空调水系统的影响，在综合考虑现场供冷工况的前提下，应制定以环境温度、室内温度、冷冻水、冷却水温度等合理、科学的控制标准和依据；同时针对不同区域的使用和功能，对末端设备启停设定不同的开关时间，达到按需供冷，有效供冷，以降低中央空调主机的负载，实现有效的空调冷量供给，避免浪费。

3.2采用变频技术

中央空调系统为人们日常生活、工作环境带来了极大的便利，但其能耗的增长阻碍了中央空调的发展速度。因此，在中央空调系统总引进、采用变频技术是非常重要的，特别是在大型公共建筑中，采用变频技术能有效的减少能耗、节约用电，还可以降低启动电动机的损伤，延长使用寿命。同时，空调系统的附属设备使用变频控制可实现温度、水泵、冷却塔以及末端设备的自动调节，达到节能的目的。

3.3合理、科学配置冷水机组运行

中央空调冷水机组的运行数量及时长直接影响空调系统能耗，合理、科学的配置机组运行搭配，可有效节约空调能耗，在满足冷负荷及舒适度的前提下，充分考虑区域冷量的供给，通过了解现场的环境温度情况，并作出合理的调整；在固定冷水机组运行状态下，建筑物各区域的环境温度有所不同，通过现场的温度反馈，及时对末端设备的水阀进行自动或手动调节，一是可以使各区域环境温度趋于统一舒适度；二是对温度较低的区域水阀进行调节，使末端设备供冷量下降，从而降低主机的负载，使主机、末端设备实现有效联动，合理调节主机运行数量，节能率会进一步提升。

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3.4水系统清洗

中央空调系统因常年运行，如果没有水系统清洗，整体运行效率会大大下降，能耗增大，如中央空调系统清洗及时，可有效节约空调能耗。由于空调水中所含铁锈、泥沙及钙镁离子，都会在管内壁形成水垢，影响设备的换热效率，冷却水系统是一个蒸发浓缩的过程，会在主机管道内部以及冷却塔散热片中结垢，影响主机和冷却塔的换热效率，从而使能耗进一步增加，因此需定期对中央空调进行定期清洗，可有效提高主机运行效率，降低主机能耗。

3.5搭建能源管理平台

搭建成熟的能源管理平台，将中央空调设备自动控制系统、能耗监测计量系统有效结合在一起，实现数据联动及优化运行策略，采用PID算法，通过室外温度、用户需求自动调节空调主机负荷、水泵运行频率、水阀自动调节等，在满足供冷需求的同时降低能耗。同时通过平台内部的能源运行监测、能耗分析管理、节能优化控制、用电分析等功能，寻找空调系统运行COP高效运行区间，形成最优的控制模式，进而实现节能降耗。

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彰显蓬勃朝气   展现成长蜕变

■  来源：人力行政部

光阴似箭，兆翔物业的实习生们已经在各自的岗位上度过了一段精彩的时光。从校园的温室初入实习岗位，从刚开始的小白到现在逐渐独立完成工作以及对技术的应用、设备的了解更加熟练，这不仅是对自己的鼓励，更是自己在接下来工作中的动力。让我们一起来看看，兆翔物业的实习生们这一阶段的成长与蜕变。

在市场业务部工作期间收获颇丰，虽并非市场专业出身，但由于公司业务与自身专业有一定相关程度，结合学校知识，在一定程度上推动了自身的成长。一来，从市场角度了解到机电，电力相关行业，开拓了新思路，扩展了新思维。二来，将课本上理论化的知识结合到了实际的工程方案之中。

在学校学习的教材之中多是理论的，且具有一定的滞后性。例如对于电力市场以福建作为试点推行市场化，而学校中学习到的还停留在市场化未推行前，即简单的以电网为主体的电力市场。当然，学校学习的知识包含高压试验，断路器等电气知识也让我更快理解和融入工作。

希望能够在工作中很好地运用自己的知识和技术，并且提升自身的技术水平，实现公司与自己的良性提高。

张秀敏

市场业务部实习生（现已转正）

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刚走出学校，踏上了工作岗位，一切都是那么的新鲜，然而新鲜过后却感到非常困惑——公司里要用的东西学校里都没有学过。发现有很多东西自己都不会，甚至都没有接触过。面对太多的疑问自己的内心产生了很大的压力。“我是否能够胜任这里的工作，会不会因为太多东西不懂而受到别人的嘲讽”。内心充满了矛盾，然而事实证明我多虑了，这里有和蔼的领导和友好的同事，他们给了我极大的帮助和鼓励。在这段时间里，我熟悉掌握空调机房所在的各个位置，学会了机台数据抄表与巡视扫码，懂得如何观察机台设备哪里出现问题并及时维修，提前了解工作状况跟同事做好对接工作，提高工作效率。遇突发情况时我也能冷静面对，解决问题。

在最初的一个星期中，通过和同事们的交流我获得最多的是鼓励和信任，使自己逐渐有了信心和勇气，能够勇敢的去面对任何挑战。相信自己，我能行的！

当我从学校迈进职场，从一名在校大学生转变成一名职场实习生，我感觉一切都已经发生变化。在单位，我需要主动承担责任和迎接新挑战;原来的行为习惯需要修正，更为重要的是，我需要对思维模式进行更深层次的调整和转变。

在这短短的一个月中，我了解了公司的组织结构和工作流程，学会了如何与同事合作；学习了公司的安全制度和应急预案，学会了如何处理突发事件，并及时向上级汇报。同时我也学到了很多实际操作技能，例如如何检查设备、更换空调零件、如何进行空调维修等。

在这里我发现自己时刻都在进步，因为我面对的是一个新的世界，一个迥异于学校的新世界！

黄博斌

文化艺术中心服务部实习生

陈彦吉

福州机场服务部实习生

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不知不觉，进入公司实习已有一段时间。在这段短暂又充实的时间里，我学会了公司的规章制度、事务流程等，在公司领导以及同事的关怀帮助下，我无论是在思想还是工作上都取得了不小的进步，同时也渐渐完成了从学生到职员心态的转变。

工作后不再像在学校里学习那样，有老师、有作业、有考试，而是一切要自己主动去学去问去做，养成自我学习的习惯。只要你想学习，老员工们从不吝惜自己的经验来指导你的工作;公司内部也会开展各式各样的培训来提升自己。

我的工作任务是负责文件管理、招聘、会议安排等等,虽说这些工作看上去比较琐碎，但我能体会到这份工作带给我的快乐。

在这段实习时间里我的理论知识和实际能力都得到了提升，在公司工作中我学到了以往从未学过的理论专业知识，同时也会把在学校时没能用上的理论真正的付诸于实践。

罗晓雯

人力行政部实习生

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保持充满激情，永远积极学习，他们只是兆翔物业众多新人的缩影，他们在兆翔物业完成学生向职场人的跨越，希望兆翔物业这个平台，能带给他们持续成长。相信有一天,这些新生力量也可以成为公司的中坚力量，共同实现个人的成长与企业的进步！

定格      时光

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活动坚持“疗”“休”并重、“教”“乐”结合，线路串联汇雅温泉，晋安八•一七公园，九峰村，寿山石古矿洞。有绿色生态的温泉健康理疗，帮助舒缓压力，放松身心；有感受晋安红色文化、国石文化，铭记革命先辈抛头颅洒热血以及寿山石形成地质条件不易和开采过程的艰辛；有体验忆苦思甜之路、看乡村振兴之变、感奋斗历程之艰、聚跨越发展之力；还有登临青芒山感受登顶后“一览众山小”的宽广等娱乐活动……为职工身心健康赋能，缓解了生活和工作中的压力。

■  来源：福州机场服务部

为深入学习贯彻党的二十大精神，关心关爱干部职工身心健康，进一步激发干部职工干事创业热情和活力，切实把职工疗休养工作落到实处。

8月14日-16日，福州分公司4名一线职工参加福州市农林水利工会组织的疗休养活动。

职工疗休养活动是党和政府关爱职工、工会组织服务职工的一项暖心工作，也是工会助力提升一线职工生活品质的一项重要举措。通过健身休闲、保健养生、文体娱乐、心理调适等帮助职工释放压力、舒缓身体、愉悦心情。

放松·成长

ⓞ 兆翔物业工会委员会

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公司战略架构下的品牌发展策略

■  来源：运营管理部

兆翔物业从2006年8月成立至今17个年头，第3年取得三级物业资质，第5年资质升级为二级，第7年由佰翔物业更名为当前的兆翔物业，第9年整合兆翔科技机电运维业务和兆翔花卉绿化养护业务，同时取得一级物业资质，第11年制定了的公司品牌视觉识别体系，逐步发展成为以机电设备管理、顾问咨询服务、物业全委托服务、商业租赁为核心业务的综合物业服务企业，明确了“非住宅物业一站式专业运营商和民航机电设备综合服务商”的品牌定位。

 在发展过程中，首先由于厦门机场航站楼的卫生、舒适度在民航领域评比，多年连续蝉联第一，其次是公司的国资背景、一批过硬的技术运维技术人员和安全管理方面严谨的纪律，承接了厦门市文化艺术中心、工人体育场等大型公建项目，服务、保障标准参照厦门机场航站楼标准执行，立刻在业务和广大市民中引起了很大的反响，此后2年，厦门建行总部大楼、厦门海关大楼、厦门国检大厦等标志性高档写字楼物业均由我司承接过，甚至建行总部大楼被厦门市物协授予“示范物业大厦”，在业界的知名度迅速提高，这在没有强大地产公司作为支撑的而取得如此成绩的物业行业内，可谓屈指可数。

然而，随着各业主单位对物业成本的压缩、市场竞争加剧和人力成本增长等因素，2012年之后，公司在传统物业市场上逐步失去竞争优势，不仅前述标志性高档写字楼丢失，还有收益较好的建行信息大厦和公安交管定损中心等，2015年底，在集团对物业体制进行改革后，公司作为代业主模式，对包括厦门机场、福州机场航站楼的保洁、维修、手推车等业务，实行了外包代管模式，公司业务由“非住宅物业服务”向“非住宅物业一站式专业运营商和民航机电设备综合服务商”转移，且利用公司在民航机电专业运维和人才上的优势，重点向机电一体化、承装承饰、电力设施维护等方面融合转型。

公司2023-2025的三年发展战略规划中分析了公司内部资源的优劣和外部环境挑战与机遇，其中内部资源不足（劣势）之一是“品牌塑造能力方面，品牌宣传的渠道、品牌宣传的介质不够，没有标杆项目或特色管理项目，行业内知名度较低”。我们从主要从品牌定位、品牌形象、品牌拓展和合作联盟等四个方面谈谈看法。

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品牌定位

关爱职工在行动 温馨疗休暖人心

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包括品牌语言、视觉识别（如标志、字体、颜色等）、品牌故事等。

公司的品牌语言，除了品牌定位（战略定位）外，还有品牌愿景、品牌使命、品牌价值观需要提炼和形成。

品牌视觉识别，公司已于2017年末完成了视觉识别体系制定，而公司给员工配发的制服，也是品牌识别的一种。在品牌形象的传播中，所有员工应当展示对公司品牌形象的充分自信，按公司着装要求标准着装，公司标志、标牌等使用也必须按发布的标准使用，处处体现公司员工一致的精神面貌和专业、细致的服务精神。而以下物业服务中心中公司标识变形、卫生间标识文字错误等都是自毁形象的情况：

品牌故事，即公司品牌成长的经历，公司品牌管理部门需要保存好各时期的关键内外部资料（包括但不限于外部媒体报道资料、有关上级领导关怀、公司历年重大事项图片、各类重要获奖奖牌和荣誉、员工关爱等），并且作为每期新员工入职培训的必授内容。首先让每位员工都能对公司的品牌发展有深刻的认识，激发对公司事业的充满奋斗的自信。进而在业务洽谈、业务进展、客户沟通中加以宣传。

每个成功的企业都“着意”讲述其“品牌故事”，强化受众的认知度。相信去过肯德基的顾客都会从其餐厅的某处了解到“肯德基爷爷”的故事。

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品牌形象

品牌视觉识别

品牌扩展是指当品牌在现有市场或特定群体中已经有了一定的影响力后，可以考虑进行品牌扩展，进入新的市场或吸引新的消费者群体。这可能需要开发新的产品或服务，或者调整现有的产品或服务以适应新的市场需求。

尽管公司持有相关机电业务、承装修试资质，公司经营范围也获市场监管许可，但公司在向外拓展市场时，目标市场在接触时，往往因公司名称存在巨大疑问，主要是广大受众习惯了物业公司的业务就是传统的秩序维护、环境清洁、绿化养护、水电维修之类的。而要有效实现公司的品牌定位，一是公司现有品牌已经有较强的影响力，公司可以扩展机电业务子品牌，二是变更公司名称。以公司目前较弱的品牌影响力论，扩展子品牌更难于提升公司知名度，比较而言，在尚未形成较强影响力品牌前，将公司名称更改为即不含“物业”也不含“设备设施”等业务属性的名称，诚如物业管理全球5大行的“第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、高力国际、世邦魏理士”，从名称上看，均看不出企业属性。

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品牌扩展

品牌合作与联盟是指与其他企业或机构合作，利用双方的资源优势，扩大品牌的影响力，进入新的市场或领域。在汽车制造领域，大家耳熟能详的吉利收购沃尔沃，品牌知名度立刻提升。这也可以作为公司品牌发展的选项，但作为即是优势的国资背景，也将因为该优势在合作、并购或联盟中受到太多审核和约束，过程肯定不易。

04

合作与联盟

兆翔物业

致力于为客户提供

“省心、放心、舒心”的专业化服务

朝着成为

“非住宅物业一站式专业运营商

和机电设备综合服务商”

的愿景稳步迈进。

主编

副主编

编委

供稿

孙文强

黄森岩

叶丽秀

赵   亮

郭润杰

曹洪娇

吕宗南

林羽丰

陈文涛

谢琳

孔祥丽

吴伟

林丽梅

汪礼中

熊德湧

林   健 

罗晓雯

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