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读书不觉已春深,一寸光阴一寸金
2019年8月第二期

猎鹰一组



一·周·要·闻
公司动态
行业新政
数据透视
高管履新
学习空间





黑发不知勤学早,白首方悔读书迟。
(一)规范货币补偿定价机制
住宅房屋征收货币补偿标准原则上不超过所在片区商品住宅控制均价的80%,对需要疏解的项目不超过所在片区商品住宅控制均价的90%。报市政府审议的住宅货币补偿价格应包括10%公摊补偿的费用及各项奖励和补助。
(二)合理控制货币补偿比例
严格按照市委市政府“疏解老城、建设新城”的总体策略,在货币安置标准上因地施策。鼓楼、台江中心城区可向外疏解,各项目住宅房屋货币补偿比例原则上控制在50%以内;仓山、晋安、马尾主要实行就地就近安置,各项目住宅房屋货币补偿比例原则上控制在30%以内;具体货币补偿比例根据项目的规划功能等因素综合确定。
(三)切实保障群众基本住房
1、同一幢房屋分户补偿安置的,一律实行实物安置,不得实行货币补偿2、安置面积小于等于60平方米的,原则上实行实物安置;安置面积大于60平方米的,原则上实物安置面积不得少于60平方米。3、无产权房屋确认补偿安置面积后,选择实物安置的比例不得低于50%。
(四)停止执行购房奖励政策
即日起(以发布房屋征收决定或房屋征收补偿方案时间为准)停止执行《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的实施意见》(榕政办〔2015〕78号)中关于用房屋征收货币补偿款一年内购买我市五城区一手住宅商品房给予被征迁户不超过区位补偿价10%购房奖励的政策。
福州旧改政策大变化!货币补偿价下调!

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(五)细化提前搬迁奖励标准。
进一步细化住宅房屋提前搬迁奖励标准,确认补偿安置面积≦60平方米的,每户给予不超过2万元提前搬迁奖励;60平方米<确认补偿安置面积≦90平方米的,每户给予不超过2.5万元提前搬迁奖励;确认补偿安置面积>90平方米的,每户给予不超过3万元提前搬迁奖励。同一幢房屋分户补偿的,按一户计算提前搬迁奖励。严禁超标准实施货币补偿和违反规定分户补偿。

读书之乐何处寻?数点梅花天地心。
公司动态



       近两日,华侨城连售云南2宗资产。8月14日,北京产权交易所披露,华侨城集团有限公司控股的云南云旅房地产开发有限公司拟转让所持的云南世博华兆有限公司(简称世博华兆)50%股权,底价未定。
       世博华兆可谓“惨淡经营”,成立不足一年,注册资本1亿元,截至6月30日,其营业利润-92.66万元,净利润-92.66万元,资产总计23.71亿元,负债总计23.72亿元。
       2019年是华侨城集团启动“云南大会战”的一周年,虽然其在一周年座谈会上,豪迈签下云南37个项目,总签约金额达到了490亿元。然而,外界却更加关注华侨城甩卖资产的动作。
       据不完全统计,2019年至今,华侨城集团先后7次以定向增发、股权转让、企业增资等形式对云南项目公司部分股权进行转让,且这些转让的项目负债率皆很高。
       7月以来,华侨城连续出让云南4项目股权。7月14日,云南旅游发布公告表示,将以发行新股和现金支付方式收购文旅科技100%股权。由于两家公司均属于华侨城旗下公司,属于关联交易,这场内部资产腾挪动作也引起了关注。
华侨城云南“大撤退”?
阳光城半年破千亿,成功的秘笈是什么?

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       8月初,朱荣斌在半年业绩会上表示,“阳光城上半年销售业绩,加上认购未签约,实际已经过千亿” 。也就是说,仅半年时间,阳光城已经完成全年1800亿销售目标的一半,按这个趋势,年底突破2000亿应是大概率事件。 
        7月榜单中,阳光城已升至第13名。
      在易居沃顿交流会上,吴建斌将阳光城的成功总结为三点:
1、快速打开全国布局,实现重点城市全覆盖,为规模扩张打好基础;
2、赶上了2017-2018的金融宽松期,充分利用资金杠杆获取优质土地;
3、对人才队伍高度重视,有效的支撑了业务快速发展和专业体系建设。
和昌千亿求变:总部搬迁、内部改革
       “求发展”是和昌决定要将总部由北京搬至深圳的一个重要原因。
和昌总部的主体搬迁将在今年第三季度完成,个别部门会在北京保留至年底。由于目前在北京没有项目,将不再设置北京公司,待年底完成整体搬迁后,和昌将彻底告别征战了六年的北京。
       当然,总部搬迁只是求发展的一步,除此之外,和昌的内部架构也在进行大刀阔斧的改革。和昌集团董事长武磊向媒体透露,和昌现在选择的不是“强管控”而是“放权”。
       具体来说,和昌在近期成立了华东、华南及华中三大区域公司,集团将很多权限授予区域总监,更多经营层面的决策会下沉到区域去解决。“做这件事我是希望能够激发他们的主观能动性,让决策链条更短,让听得到‘炮火’的人真正在前线指挥后方的炮火和支援,更好地去完成我们的战略目标。”
王健林又“有钱”了?

       2019年上半年以来,董事长王健林的一系列投资动作,让万达集团数位内部人士“看不懂”。 曾经,王健林誓言慢慢减少并最终停掉房地产开发业务;近期,万达在多个城市拿下地块,重启住宅销售。
       此前,王健林壮士断腕,低价甩卖13个文旅城和77家酒店,因这些重资产项目每年给万达增加上千亿有息负债;如今,万达又在甘肃、陕西、辽宁等地拿下众多文旅综合项目,总投资超过3350亿元。
       5年之前,王健林提出万达广场的轻资产战略,让第三方出钱出地,持有重资产,万达只输出品牌和管理,无风险“坐享”三成之利。时至今年,万达又开始在四川、上海等地拿下多个地块,开建重资产模式的万达广场。
       中信银行的一位接近万达的人士表示,万达在陕西、四川等地签下大体量投资协议,在拿地阶段会投入一些资金,后续开发阶段更需要金融机构支持,“由于万达大多是跟省政府层面签署的协议,融资可能不会像两年前那么困难了。但是,融来的资金还是要还的,而这些项目投资周期长,见效慢,回款迟,会让万达每年背负大量负债。”
     上述接近万达的人士表示,目前银行对万达的信贷政策已经平稳,“不会高看也不会歧视,视具体的项目而定。”
       8月12日,保利发展发布公告称,公司董事会全票通过了关于成立保利旅游产业发展有限公司的议案,同意公司与全资子公司保利(横琴)创新产业投资管理有限公司按照51%:49%的股权比例,共同设立保利旅游产业发展有限公司,注册资本 1 亿元。
       一位接近保利发展的人士透露:“在自贸岛的发展规划下,可能是避讳‘地产’字样才设立旅游公司。新成立的公司应该是保利以后在海南的区域公司。”从其公司业务来看,虽然涉及旅游产业,但还是传统房地产开发业务居多。
       截止目前,保利至少拥有9家康养、文旅类地产公司的控制权。包括嘉善安平,上海保爱,石象湖旅游,林芝保利,南昌铭雅,广州保利和悦,成都和熹会,重庆高尔夫,海南旅游。其中,石象湖旅游公司背靠的石象湖景区,属于“四川十佳旅游胜地”。
保利成立旅游产业公司,综合业务加速
数 据 透 视
经济缓步下行压力下,7月房地产行业指标不容乐观!
        8月14日上午,统计局公布了7月国民经济的各项指标和全国房地产开发投资、销售等数据。
        宏观层面,全国规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、全国固定资产投资等指标增速均有不同程度回落,而CPI、失业率等逆向指标则不减反增。微观层面,原油加工、天然气生产、电力生产增速也有下行趋势,表现不及去年同期。
       当前经济下行压力巨大,房地产行业各项指标同样不容乐观:
        一方面,销售承压,面积、金额累计同比增速虽小幅微增但难掩下行趋势。另一方面,房企投资开发热情不高,新开工回落和房企拿地谨慎共同作用下,房企开发投资额累计同比增速逐月回落,不过仍处于10%以上高位,对于稳经济有至关重要的作用。
        可以说,在当前的形势下,中央出台调控加码的可能性不大,政策仍以稳为主,旨在稳地价、稳房价和稳预期,当然也不排除地方政府政策微调的可能。 
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟。
        前不久,“标准地产研究院”曾就房企2018年的经营债务公布过两个榜单:一个是房企的净负债额,另一个是净负债率。净负债额直接可以对标有息负债的规模,而净负债率又是属于资产负债率上级的观测指标。一个房企有没有高杠杆,这两个指标很能说明问题。
        净负债额:恒大居首,泰禾、富力压力山大       
        在有效统计的68家上市房企中,净负债额超千亿元的总共有6家;500-1000亿元级别的有16家;100-500亿元级别的则有32家,其余的房企净负债都低于100亿元。
        从绝对数额上看,恒大凭借5600亿元的净负债额高居榜首,而身后5家房企负债也都过千亿元。值得注意的是,保利、融创、碧桂园三家,虽然负债额也超千亿,但与其庞大的销售规模相比,目前的负债水平算是比较正常。
       净负债率:中小房企“负翁”云集,泰禾再次中招
       从榜单来看,净负债率超过110%的房企有多达25家,其中包括富力地产和泰禾集团在内的房企超过200%,而有4家房企更是一举超过了300%。
       高负债率也就意味着高杠杆,这其实就是央行所关注的重点。据此来看,排名前四的三盛控股、北大资源、泛海控股以及泰禾集团凭借超高的杠杆率首当其冲。
      实际上,三盛控股此前早已释放出债务危险信号。数据显示,三盛2018年底的总负债为86.43亿元,其中银行、金融机构贷款和应付债券加起来的借款总额为33.97亿元,相比于2017年增长超过一倍有余。为取得银行贷款及金融机构贷款,中房研究院等多家媒体爆料三盛控股目前账面上28.5亿元的存货已全部被抵押。
谁是央行眼中“高杠杆经营的大型房企”?
安居不用架高堂,

高 管 履 新
原融信执行总裁吴剑加盟龙光地产
       告别融信9个月后,吴剑的动向有了最新消息——龙光地产,抬头大概率是:执行副总裁。
       这位前闽系房企的“二号人物”,将在一家粤系房企中,填上自己职业生涯的另一块拼图。
       在多数融信员工眼里,吴剑是个地产投资高手。
这样一位投资高手在投资自己的职业生涯中,选中了龙光地产,是基于怎样的考量呢?
       艳姐认为,吴剑选择加盟龙光地产,基于两个因素:
①公司基本面不错;
②老板战略清晰比较智慧。
       龙光作为粤系房企,是个“闷声大发财”的典型,低调、高利润的标签非常鲜明。2018年房企财报统计显示,龙光地产凭借76.55亿元的核心净利润闯进了内房股前十;连续5年ROE大于20%,近两年更超过30%,在2018年上市房企ROE排行榜龙光排在第六;净利润率在15%以上已经保持了好多年,多次成为香港上市民营房企净利润率最高者。
在时下大热的大湾区中,龙光集团的2018年底货值约为2612.1亿元,领先了一大截。
        龙光在战略上也和喊打喊杀拼规模的房企也有很大差别,“城市深耕”的口号喊了很多年,一直在珠三角及广西区域深耕发展,致力于不断提升主要城市的市场占有率。

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书中自有黄金屋。
纸上得来终觉浅
合景泰富徐锦添出任集团高级顾问
       8月11日,合景泰富发布公告称,徐锦添先生将出任集团的高级顾问,并于8月12日辞任公司执行董事、首席财务官、公司秘书。
       公告称,徐锦添之所以辞任原本职务是希望能够专注于其新出任的高级顾问职务,其所卸任的职务将由集团财务副总裁黄妍萍、集团资金副总裁姚志敏以及集团财务副总监陈健威分别接任。
       集团财务副总裁黄妍萍负责徐锦添于集团有关财务管理的职务。黄女士毕业于美国马里兰大学并取得工商管理硕士学位。黄妍萍于2008年9月加盟集团,曾担任集团财务资金总监及财务资金总经理,目前主要负责集团财务管理工作,拥有22年丰富的财务管理经验。
       集团资金副总裁姚志敏负责徐锦添于集团有关融资管理的职务。姚志敏毕业于深圳大学并取得金融学士学位。于2018年3月加盟合景泰富,担任集团资金副总裁,负责融资业务管理工作。再次之前,他曾任职于中国工商银行股份有限公司广州下九路支行、广州德政中路支行、广州分行结算与电子银行部、广州白云路支行,担任行长和总经理,拥有29年丰富的融资业务管理经验。
       集团财务副总监陈健威将接任徐锦添出任公司秘书。陈健威毕业于香港城市大学并取得会计学士学位,为香港会计师公会会员。他于2011年6月加入合景泰富为财务经理,在此之前,曾于一家国际会计师事务所担任经理。


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绝知此事要躬行
学  空 
 习  间
盘点|6条美出天际线的新中式产品线

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融创桃花源系
桃花源系是融创TOP级产品系,产品以“东方瑰宝、世界桃源”为理念,并邀请非物质文化遗产人“香山帮“手工打造。 
作为江南建筑造诣及“香山帮”国匠成就下的当代名园,融创桃花源系一直是不可多得的艺术品,园中一山一水、一砖一石、一窗一瓦均还原了苏州园林的无言大美,是中式园林梦的一个美好寄托。
如今,融创在苏州、上海、南京、徐州四座城市布局共六座桃源系作品。

绿城桃花源系
绿城桃花源系以《桃花源记》中描绘的山野田园生活为创作蓝本,借鉴苏州园林的造园手法,将建筑巧妙的融合进周围的自然环境,创造出深含人文思想的“桃花源意境”。
凭着深蕴的别墅造诣与沉淀还有对产品力的把控,绿城的桃花源系一放到市场中,就受到追捧,其极致的品质营造更得到了各界的最高认可。

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龙湖原著系
中国别墅看龙湖,龙湖别墅看原著。
“无匠工,不原著”,原著系作品是龙湖产品系中的顶级之作,其核心是中魂西技,即用现代的技术,去实现中国人的居住理念,创造出东方的生活感受。
从2008年颐和原著在北京亮相开始,龙湖原著系经过11年雕琢打磨,已历经了四代进化,布局全国10个城市,共 18座原著项目,每一座都成为具有城市象征意义的传世之作。
而龙湖原著系造墅四观——择址观、生活观、美学观、品质观,每一项都有着严格的执行标准,成为中国高端住宅市场的必读教科书。

泰禾院子系
2002年,泰禾在北京市场做中国院子产品,开创中国精装院落先河,形成了门头、院落、坊巷三个造院体系。
在院子系产品的品质打造上,泰禾始终奉行“文化筑居中国”的理念,将“用心”注入作品之中,最终形成了独有的“匠心十二则例”造院体系。
继运河上的院子一炮打响之后,凭借着不可复制的产品力,泰禾得以迅速扩张,短短几年就已经布局北京、上海、深圳、苏州、南京等。
23城45院,泰禾成为当之无愧的新中式院落别墅的领导者。
盘点|6条美出天际线的新中式产品线

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保利大国璟系
大国璟系是保利对建筑国粹的一次创新式发挥,它以故宫太和殿为原型,结合现代建筑理念,营造出宫式府院气度,打造符合现代审美情趣和居住需求的新人居建筑经典。
目前,保利大国璟已在全国布局八城。从杭州、台州、绍兴、漳州、重庆再到贵阳,保利大国璟系不是简单的复制,而是赋予了每座城“一城一脉、一璟一心”的人文情怀。
世茂龙胤系
世茂一直致力于豪宅生活品位的营造,2018年7月,世茂推出中式别墅产品线龙胤系。
“龙胤”二字极致地表达了中华文化的传承复兴,作为世茂最顶级产品线,龙胤系的产品观是 “国韵大藏”的传承与生长。
世茂希望通过“龙胤系”的打造,提供一种生活方式,倡导一种精神文化,从传承中探寻文化自信与人生智慧。
因此,世茂龙胤系严苛于“天赋宝地”的择址观,在可遇而不可求的稀贵土地上打造出傲立于东方龙脊之上的“藏品级传世家宅”
地·产·物·
猎鹰一组
鹰姿飒爽
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:2019-08-16
:赵烨
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