目录×
搜索
找到页数:
主页
书架
语言





公报案例
双击编辑文字
双击编辑文字

案例一:房屋布局相反开发商应否承担违约责任

                    ——张某诉某置业公司房屋买卖合同纠纷案

案情简介

2014年2月7日,张某(买受人)购买某置业公司(出卖人)商品房一套(在建),合同对房屋面积、房屋单价、房屋总价等进行了约定该合同附件一为涉案房屋的平面图。签订合同当日张某一次性支付全部房款。

2015年6月,张某收房时发现房间实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。张某于2015年7月16日向某置业公司发出律师函一份,认为无法实现合同目的,某置业公司已构成根本性违约要求解除购房合同并赔偿损失。

裁判结果

该案件经过一审、二审法院审理后,最终认为:双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确并不违反法律、行政法规的禁止性规定,亦未侵害第三人权益,属于当事人意思自治的范畴,法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。解除合同于法有据最终支持了张某的诉讼请求。

案例来源:

《最高人民法院公报》 2017年第9期(总第251期);一审案号:启东市人民法院(2015)启开民初字第01662号;二审案号:南通市中级人民法院(2015)通中民终字第03134号; 

配套法律法规《中华人民共和国合同法》第九十四条第九十七条

法律分析及风险防控建议

该案件系实际交付给买受人的房屋与开发商发出的宣传图片、合同附件之房屋平面图、样板房的朝向不一致所引发的争议,法院认为房屋朝向与约定不一致的,视为开发商构成根本性违约,致使买受人无法实现合同目的,买受人有权解除合同。因此,房地产开发企业应准确把握销售广告及宣传资料的法律属性,对其背后的法律风险进行防控。

(一)在销售广告及宣传资料的内容上,说明和允诺应避免过于具体确定,注意在广告中进行模糊化的处理,避免因内容过于具体而与事实不符的风险。

(二)广告中尽量避免加入对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的的内容。


针对上述防控点,房地产企业可以做好以下几点防控措施:

(一)公司内部建立销售广告法律审查机制

每一份销售广告推出市场前均应妥善进行法律审查包括是否涉及虚假宣传、是否涉及侵犯他人肖像权、是否涉及侵犯他人著作权等知识产权、广告中是否有开发商名称、项目名称、商品房预售许可证号、是否有“本广告为要约邀请,买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及附件约定,以及政府部门最终批准的文件为准”等类似文字表述,在确保广告本身无法律风险的同时投放市场。

(二)对营销人员进行法律风险培训。

销售说辞不仅要求吸引客户具有营销力度还要求无法律风险,确保不存在视同合同内容或者违反广告法等法律法规情形

(三)建立纠纷应急快速处理机制。

因销售广告不实所引起的客户投诉、诉讼纠纷,企业应建立健全纠纷处理机制,进行快速有效处理包括个案的平息争议广告案的及时撤销等,以期将法律风险降至最低,切忌引起群体效应。

案例二、逾期交房逾期办证的违约责任开发商都要承担

——周某、俞某与某房地产公司商品房销售合同纠纷案

案情简介

     2012年11月12日,原告周某、俞某购买被告某房地产公司房屋一套,合同约定出卖人应当在2012年12月31日前交付房屋并书面通知买受人办理交付手续;在2013年3月31日前交付土地、房屋权属证书,上述两项交付若逾期,则房地产公司承担违约金。原被告双方另行约定原告按照合同约定时间配合办理相关交房工作,但不领取涉案房屋钥匙等物料。原告同意在2013年6月30前将案涉房屋作为被告办公使用,待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接,如不能如期交付则按合同约定的逾期交房的违约责任来处理。

 2013年3月9日,被告取得涉案房屋所有权证(初始登记);2013年3月25日,被告取得涉案房屋土地使用权(土地使用权分割登记)。原告已付清全部房款。至起诉之日,被告未与原告办理房屋交付手续,亦未向原告交付房地产权属证书。故起诉要求开发商承担逾期交付及办理产证的违约责任。

法院判决

法院经过审理综合认定被告尚未依照约定将涉案房屋交付给原告方,故被告的逾期交付行为已构成违约依法承担违约责任。

案例来源《最高人民法院公报》2016年第11期(总第241期)二审案号:宁波市中级人民法院(2014)浙甬民二终字第470号

 

法律分析及风险防控建议

、如果合同约定由出卖人书面通知买受人交付房屋的,出卖人应确保在合同约定交付期限届满前向购房人发出书面交付房屋通知书,并保留好邮寄底单及签收记录等相关证据。

二、开发商在与买受人签订合同时应注意尽可能把法定的、约定的免责事由进行列举,以便在今后违约时能有据可循,同时开发商应对免责事由的证据资料进行妥善保管。

三、在合同附件的补充条款中加入对开发商有利的免责条款及其他条款。包括但不限于:1、约定不可抗力免责事由,此外还可以另行约定其他免责事由;2、约定买受人有条件的行使解约权(如向出卖人发出解约书面通知,否则视为放弃解除权);3、约定交付的前置条件(如买受人付清全部应付款项);4、房屋未实际交付,但事实上视为买受人逾期收房以及买受人应承担逾期收房违约责任的情形(买受人未按书面通知时间办理房屋交接手续的;买受人以房屋质量瑕疵问题拒绝接收房屋的)。

四、尽可能合理地留出相对宽裕的交房期限,以确保在交房期限来临前确能完成项目内所有的施工,包括绿化、景观、现场清理等,同时应尽可能确保在交房来临之前,项目能够竣工验收合格,并取得《商品房交付使用通知书》。

案例三、开发商未向买受人书面通知办理房屋交付手续,导致退房。

【案情简介】

2012年12月28日,曲某与某项目公司签订《商品房买卖合同(现售)》一份,约定由曲某购买该项目公司多层住宅一幢,房屋总价款为420万元,出卖人在交付房屋前应向买受人邮寄书面交付通知书,逾期交付房屋超过60日的,买受人有权解除合同,并要求出卖人按照合同总价款15%的违约金。因合同签署的时候时逢2013年春节,且该多层住宅已为现房,故合同约定了春节过后的2013年1月31日作为房屋的交付日。

春节过后,曲某主动按约对房屋进行了查验,并提出了房屋的若干质量瑕疵,项目公司基于客户关怀的角度,对曲某提出的问题尽量予以了回应和协助。在2013年4月3之前双方一直在处理房屋质量瑕疵,项目公司因客户已来现场也就未另行向曲某邮寄书面《交付通知书》,但此时曲某就以项目公司未邮寄交付通知书为由,认为项目公司构成逾期交付,且逾期交付已经超过60日,并于2012年4月4日及4月15日,分别两次向该项目公司邮寄解除《商品房买卖合同》的退房函,并随后诉至法院,要求解除双方签订的《商品房买卖合同》,返还购房款420万元并支付违约金63万元。

【法院判决】

某项目公司返还曲某购房款420万元并支付违约金28万元。后该房地产项目公司不服一审判决提起上诉。二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

法律分析及风险防控建议】

商品房作为价格昂贵的不动产,其在交付时也不同于一般的动产交付,一般包括房屋验收、交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,办理交接手续,交付房屋钥匙,缴纳相关税费及办理房屋权属证明等,故不动产的交付过程相对繁琐并需双方配合。本案中项目公司未向曲某发出书面的交房通知,也未在交付期限届满前及逾期60日内履行交付房屋的义务,项目公司存在着严重的违约情形,应当承担相应的违约责任。

其实,项目公司并非因忘记邮寄《交付通知书》,而是工作人员以为该房屋是现房,且与曲某约定了距合同签订时仅1个月的交付期限的想法,在曲某来现场查验时,认为没有邮寄《交付通知书》的必要。但当曲某对房屋一而再、再而三提出诸多质量瑕疵时,也没有引起足够重视,缺乏必要的风险意识,以致于在60日内没有采取任何的关于《交付通知书》的补救措施,导致曲某解除《商品房买卖合同》的条件成就。如在60日内补寄《交付通知书》,则即使构成逾期交付,也仅需承担部分的逾期交付违约责任,这与《商品房买卖合同》解除并支付违约金相比,损失和责任更小。



项目公司的败诉提醒我们,公司每个个体均应严格按照集团以及公司流程的要求规范实施包括房屋交付在内的标准动作,在关键节点上,切不能以口头形式代替书面方式,如确因工作疏忽导致极个别方面存在瑕疵,亦应当采取积极的补救措施,切不可置之不理,放任扩大,从而给公司造成更大的损失。

【配套法律】《合同法》第61条、62条、114条、133条、135条


案例四、付款期限不明确而未付余款,导致公司在房屋交付前无法主张该部分房款。

   【案情简介】

2012年12月,费某与某项目公司签订《销售认购协议书》,约定费某向该项目公司购买商铺一间。当月,双方签订了《商品房买卖合同》,房屋总价款为5315000元,付款方式为分期付款,但关于付款期限,合同中仅有“买受人应当在合同签订当日支付购房款2657500元”的表述,剩余2657500房款因项目公司经办人员疏忽忘记在合同予以约定和标注。2013年3月,在剩余房款始终未予支付的情况下,项目公司向费某发出律师函,要求其在七日内付清余款2657500元。2013年4月,费某回函称,合同附件已经就全部房款做出约定为2657500元,其已全部付清。后双方协商未果,项目公司诉至法院,认为费某未按约支付购房款的行为已构成违约,故要求解除双方签订的《商品房买卖合同》,并由费某支付违约金。费某认为其已支付了全部房款,不存在违约行为。

【法院判决】法院依法驳回某项目公司的诉讼请求。

法律分析及风险防控建议】

本案经法院审理认为存在两个争议焦点:

1、合同总价款如何认定?2、费某是否构成逾期付款?

关于争议焦点一:该项目公司认为商铺总价款为5315000元,而费某则主张涉案商铺的应付金额为2657500元,但支持该主张的依据仅为合同附件中对付款方式及付款期间的约定,该内容并非是对房屋总价款的另行约定,此外费某也未提供证据证明双方对原合同价款进行了变更。

关于争议焦点二:该项目公司主张第二期房款的付款时间为2013年2月10日,《认购协议书》中关于付款时间的内容在打印表格外,且有经办人员自行书写,未得到费某的确认,项目公司也未提供其他相关证据予以证明双方对于第二期房款付款时间达成合意,虽然该项目公司此后向费某寄送律师函要求费某在限期内进行付款,但由于双方在合同中未约定余款付款期限,故无法认定费某构成逾期付款。


本案中项目公司在签订《商品房买卖合同》时因疏忽导致存在两个重大不明确,一是合同总价款主合同和附件内容存在一定的冲突,二是因第二期付款期限未予书写导致该内容约定不明确。合同总价款的冲突主要体现在双方签订的《商品房买卖合同》第四条和第六条,一是约定了“购房的总价为5315000元”,但在付款方式和期限中却写明“签订合同时一并支付购房款,合计人民币2657500元”,导致房屋总价的确定上双方产生争议,最后只能通过其他证据予以佐证来证明总价为5315000元。付款期限内容的遗漏书写,直接导致第二期付款时间的不明确,导致项目公司要求对方支付剩余房款的诉讼请求未得到支持,只能在房屋交付前要求费某予以支付,直接导致了265万余元的资金近2年无法回款,资金损失约30万元。

造成该次诉讼的原因,就是经办人员在合同签署过程中因疏忽对合同内容的不完整填写造成的,这个细微的失误在与业主的争议中使项目公司处于不利,最终给项目公司造成了巨大经济损失。这也提醒我们,无论何种类型的合同,都应该谨慎审核后填写,方能不因细小失误造成巨大损失。






地产行业新蓝海风口将至
长租公寓政策汇编

 策1

1、2015年1月6日,住房和城乡建设部颁布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,首次提出实行购租并举,培育和发展住房租赁市场。

2、2016年6月3日,国务院办公厅颁布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,顶层设计和纲领文件;到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

3、2016年12月18日-12月21日,中央经济工作会议,再次就发展住房租赁市场提出要求:加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

 策2

1、2017年5月19日,住房和城乡建设部颁布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持其通过租赁、购买等多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营;住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

2、2017年7月18日,住房和城乡建设部联合八部委颁布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,截至9月初,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个试点城市已全部出台试点方案。

3、2017年9月21日,国土资源部、住房城乡建设部颁布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、广州、成都、肇庆等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

 策3

120171018日,十八届中央委员会在十九大报告中明确:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

2、2017年中央经济工作会议,强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

3、2017年12月23日,全国住房城乡建设工作会议部署的2018年六大工作任务中,第一条即是深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度。明确提出要全力做好公租房工作,增加公租房实物供给,持续提升公租房保障能力。

 

 策1

1、2017年10月31日,北京市颁布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》;

2、2017年7月7日,《上海市住房发展“十三五”规划》“十三五”期间预计新增租赁住房约70万套

3、2017年9月15日,上海市《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》:核心地段布局租赁住房,加快推进REITS试点。

4、2017年10月12日,上海市国土局负责人在上海市政府新闻发布会表示目前已经有13幅地块正在进行规划修编工作,未来会将其调整为租赁住房用地。

5、2017年11月1日,上海市发布《关于明确本市自持租赁住房建设规范和相关管理要求的通知》和《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则(试行)》

6、2017年1月23日,广东省颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》对发展住房租赁市场进行专项部署,并在文件中明确了各项举措的责任单位,并提出早于国务院时间表2年,在明年(2018年)实现发展目标。


 策2

1、2017年7月31日,成都市依托国企组建住房租赁公司;个人出租房的,由按照5%征收率减按1·5%计算缴纳增值税。2017年8月3日,未来5年将新建30万套人才公寓,租期5年,租满5年后可按照租住时市场价格购入。

2、2017年8月1日,深圳市福田、罗湖、南山、盐田四区棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。2017年8月28日,“十三五”期间新增不低于100万套村民自建房或村集体自有物业,统一租赁经营。

3、2017年10月20日,山东省颁布关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。

4、2017年8月1日,郑州市赋予符合条件的承租人子女就近入学等权益。

5、2017年7月26日,武汉市允许将部分酒店写字楼改建为租赁住房。

 

  十九大以来,在中央提出 “房子是用来住的,不是用来炒的”基调下,各地积极响应国家“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举”的号召,推出“租购并举”的顶层设计、培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。各路市场参与主体或早已谋兵布阵、抢占先机,或顺应潮流,大举进军,这片新的蓝海究竟会迎来怎样的巨浪,让我们一起拭目以待。






客服问答

1、无锡限购政策出台,我是否属于限购对象呢?

答:2016年10月2日,无锡市人民政府办公室颁发《市政府办公室关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》(锡政办发〔2016〕160号)之第六条规定:“房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房;暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。”规定了限购的条件。因此,业主购房前需要自查是否属于限购对象。

2、地下室合同附图部分与现场实际不一致,缺失面积高达三十多平方米,如何处理?

   答:向公司设计部门进一步核实附图部分,耐心与客户解释,并积极提出解决方案,若确实是公司的过错,则积极与业主沟通等值面积差价或者进行车位补偿的方式进行友好处理。

3业主投诉小院不方正、缺损一角要求将其小院恢复至样板间状态或赔偿其损失。

答:公司客服需耐心向客户解释,样板间只是作为购房的参考,所购房屋并非与样板房一模一样,购房合同附图与实物保持一致即可。

4、我是小区业主,我是否享有承租车位的优先购买权?

答:不享有。根据无锡市人民代表大会在2015年91日实施的《无锡市物业管理条例》第45条之规定,开发商需要将车位、车库优先出租给本小区的业主。业主享有车位的优先租赁权。但是,业主是否对其租赁的车位享有优先购买权呐?其实,目前法律上规定的优先购买权仅指向房屋,而不包括独立的车位或者车库,因此,小区业主是不享有优先购买权的。当然,地产公司同意承租车位的业主享有优先购买权的除外。

5、业主投诉单元楼内的电梯启动时,噪音过大影响正常生活怎么办?

    答:客服或者物业部门接到类似的投诉后,可以到电梯及业主家中进行切身体验,同时对电梯发出的声音进行噪音分贝的检测,若电梯噪音确实超过法定标准的,则需要联系专业部门对电梯采取减震降噪的措施。

6、楼下业主的房子出现渗漏水情况,楼上业主不配合检测维修该如何处理?

答:楼下业主发现楼上的房屋出现渗漏水至楼下,楼下业主可以在第一时间和物业公司及地产房修部门联系,并积极与楼上业主进行沟通。若楼上业主拒不配合检测、维修的,建议楼下业主积极通过司法途径及时维权,以便及时止损。






更多功能
免费制作
全屏/退出全屏
打开/关闭声音
使用帮助
页面放大/还原
  • 简体中文
  • 繁体中文
  • English

扫一扫,手机阅读

目录栏
第一页
上一页
当前页码/总页数
下一页
最后一页
自动翻页
/

×

提示信息:

用户名或密码错误

分享书刊

分享《建设工程施工合同风险防控》给您的朋友阅读!

二维码
分享链接 复制链接
分享到