内部刊物 责任编辑： 李娜 排版：孟凡莲 校对：李丽
引 言
房子明明是通过司法拍卖合法合规所得，为何会有租户突然现身？什么是“买卖不破租赁”？
说到法拍房，不少竞买人都知道，带有租约的房屋不好处理，尤其是恶意的长期租约。前业主（被执行人）把房屋出租长达10、20年，而依据“买卖不破租赁”的原则，就算竞买人拍下了房子拿到了房本，也得遵循租赁契约。可是，房子明明是自己合法所得，为什么我们就不能入住呢？！
俗话说：买卖不破租赁，如果标的拍卖成功后却拿不到房子，像上面这个拍卖公告很清楚写明是涉及长期租赁的，那这种房子还能拍吗？拍了能住吗？“买卖不破租赁”原则是什么？
根据我国民法典合同编，是指“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
《最高人民法院关于贯彻执行〈民法典〉若干问题的意见》也作出了类似规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
简单来说，就是标的物虽然已经买卖而转移了所有权，但它所存在的租赁契约也一并转移给了新的所有权人。之所以会有这个法律原则的存在，主要因为在法律优先预设了租客在经济上的弱势地位，为了保障租客不会因为房子被房东随便处分而丧失使用房子的权利。
但这一原则并非适用于所有的买卖交易形态，还得依照买卖契约与租赁契约签订的时间，判定哪一个更需要保护而确定。无论如何都不能要求租户搬走？那是不是意味着，无论何种情况，房产买卖过户后都不能要求租户搬走？
当然不是。如果房屋同时存在承租人的承租权与银行的抵押权，需要关注谁先谁后：
1、当财产所有人将财产先出租后抵押
因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立，在此情况下，仍然应当遵循“买卖不破租赁”的原则。
2、当财产所有人将财产先抵押后出租
在此情况下，根据“物权优于债权”的原则，一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物以清偿债务，租赁合同不具有对抗效力。
因此，即使有“买卖不破租赁”的原则，但例外还是会有的。
法拍遇上长期租赁的真实案例
小颜（化名-被执行人）因为没有依法履行生效判决确定的债务，法院依法将其名下房产交付评估、拍卖。小何（化名-买家）以96.7万元竞拍购得小颜的房屋并办理了不动产权证书。之后，小何屡次上门告知小张（化名-租户），他已购买了该房产。然而，租住该房屋的小张（化名）却声称有租约，拒不搬离。小何只好向法院提起诉讼，要求小张腾空交还房屋，并参照市场租赁价格赔偿租金损失。租客（小张）声称，此前以现金方式一次性支付了20年房租给原业主（小颜），认为法律明确规定“买卖不破租赁”，要求继续居住，否则要索取巨额赔偿。
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