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智投
investment bank
Intelligence
【NO.2】2018.5
江苏银行杭州分行
投资银行部


行庆特刊
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智投/Intelligence investment bank
目录

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2.重视完善价格型调控手段 
        全球金融危机以来,我国的流动性环境相对平稳,外贸顺差对国内货币政策的影响也越来越小,随着多数融资主体利率敏感性的增强,我国客观上具备了从数量型调控向价格型调控转变的可能。而同时,央行必须要建立一套完善的基准利率体系,才能够有效地通过政策利率引导市场利率,进而作用于实体经济。
       央行在本次报告专栏中提及,近年来“基准利率体系正在完善,价格型调控机制建设不断推进”。而从近年来央行历次公开市场操作的情况来看,更加注重利率等价格型指标,并通过构建利率走廊促进政策利率向金融市场及实体经济的传导。随着 M2 可控性、可测性的逐渐减弱,未来价格型变量将是央行观测和调控市场的重要手段。
       但正如易纲行长在博鳌论坛上所言,中国目前仍存在利率双轨制的现象。因此本次报告提到,商业银行正在逐步构建行内统一的内部资金转移定价(FTP)曲线,逐步提高存贷款利率对市场利率变动的敏感度。鉴于当前的市场利率高于存款基准利率,因此商业银行的存款利率未来可能均会上浮。但有利的一点是,当前市场较高的无风险利率,与中国目前庞大的影子银行体系和刚性兑付的存在有关,而伴随着资管新规的落地,市场无风险利率或会降低,或在一定程度上稳定银行负债端成本。 
 3.进一步完善宏观审慎管理框架
        将同业存单纳入同业负债口径,完善风险端考核。今年一季度央行将资产规模5000亿以上金融机构发行的同业存单纳入MPA同业负债占比指标进行考核,并拟于 2019 年第一季度将资产规模 5000 亿元以下金融机构发行的同业存单纳入考核,有利于降低银行过度依赖批发融资的倾向,倒逼其增强主动负债能力,增强经营的稳定性。
        关注信贷投向,尤其是将普惠金融纳入 MPA 考核范围。过去几年,中国的广义信贷增速不仅过高,而且投向存在不合理性,多投向地产、城投公司以及产能过剩行业,导致这部分主体杠杆高企,资源配置效率低下。今年 1 月和 4 月进行的定向降准,均有 MPA 考核予以相应引导,有助于优化信贷结构,并达到结构性去杠杆的目的。

2018年一季度央行货币政策执行报告解读
        央行发布 2018 年一季度货币政策执行报告指出一季度整个银行体系的流动性、信贷和社融规模以及投放结构、宏观审慎管理等方面较为合理稳定,并通过专栏分别介绍了人民币国际化新进展、公开市场业务一级交易商制度设计、央行的利率调控与传导机制以及中国的宏观杠杆率等四部分,彰显央行近期及未来的货币政策执行方向和态度,以及中国当前的经济金融风险已得到部分化解。主要有几点需要关注。
1.明确降准+加息的合理性
        降准旨在保证货币信贷和社融合理增长,并降低实体经济融资成本。央行在报告中指出,今年 1 月实施的定向降准1释放 4500 亿流动性,今年 4 月实施的定向降准在置换 9000 亿 MLF 之外释放近 4000 亿流动性,引导银行加大对小微企业支持力度,并通过 MPA 考核其落实情况。
        央行在报告专栏中有专门介绍中央银行合格交易对手方,提出公开市场业务一级交易商考评指标中设置了“传导货币政策”、“发挥市场化稳定器作用”等指标,督促交易商履行自身职责、促进货币调控目标的实现。一级交易商确实在货币政策传导过程中发挥了重要作用,但由于仅有 48 家成员机构,而全国的金融机构有上千家,各类金融机构获得央行流动性的机会不平等,进而流动性分层明显、负债成本有较大差异。在MLF存量高达4.9万亿的情况下,降准置换 MLF 并释放部分增量资金更具有普惠性质,有助于银行获得部分中长期资金并降低负债端成本,进而促进企业融资成本的降低。
        货币市场加息,适度发挥价格杠杆作用,有助稳定宏观杠杆率。3 月 21 日美联储加息之后,央行于次日在 OMO 操作中跟随加息 5 个基点。本次报告中指出,公开市场操作利率小幅上行可进一步收窄货币市场利率与公开市场操作利率的利差,增强后者对前者的传导作用,并约束非理性融资行为(如通过滚隔夜资金加大期限错配),有助稳定宏观杠杆率。
        目前政策执行效果有待改善。地产和城投公司依然是较优质资产,而民企、小微企业等主体的违约风险相对较高(缺乏充足抵押品、没有政府背书),今年 1 月初的定向降准仅释放了 4500 亿,绝大多数银行并没有符合央行提出的第二档次要求,引导信贷资金投向小微个贷等领域需要时间。今年一季度的金融机构再贷款等余额较 2017 年年底环比大都有所下降,或显示金融机构投往普惠金融领域的积极性不太高。 
宏观资讯速递/Macro Review
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国内地方政府的债务风险
        国内去杠杆仍在继续,对地方债务的清理整顿也越来越严。有国内机构对2016年全国300城市债务数据进行了梳理,通过这些数据,能够了解各地债务的具体情况,并发现其中的潜在风险。据了解,相关数据来自各地方的报告,为确认其准确性,研究人员对数据进行了抽样核查,发现除个别数据与实际情况有小的差别外(如截至2016年底,广州市政府负有偿还责任债务2075.25亿元人民币,与该机构统计的2078亿略有不同),大部分数据都得到确认。虽然这些数据是2016年的数据,但对于判断地方债务风险仍具有一定的参考价值。
        首先,从债务规模看地方债务风险。债务规模是债务的绝对数额,是反映债务风险的重要指标。从债务规模看,排在全国前二十的城市,大多数为经济比较发达的城市,由于其经济总量较大,因此债务绝对规模也较大。如债务规模排在前四名的分别是上海(4485.5亿)、北京(3743.5亿)、重庆(3737.1亿)、天津(2912.7亿)。但其中也有例外,如排在第七的昆明(2079亿)和排在第九名的贵阳(2002.1亿),两者的经济总量并不是很大,但债务规模却很大。如昆明2017年GDP是4857.6亿,而广州2017年GDP是21503.15亿,广州经济总量是昆明的4.4倍,但昆明的负债却超过了广州(2075.5亿);另外贵阳2017年GDP是3537.96亿,而武汉2017年GDP是13410.34亿,武汉经济总量是贵阳的3.79倍,但贵阳的债务却远超过了武汉(1959.1亿)。这一现象足以说明,贵阳和昆明在政府债务扩张方面很激进。作为经济并不发达地区,贵州省的贵阳和遵义都进入了全国城市债务规模排名的前二十,这值得关注。
        其次,从债务率看地方债务风险。衡量地区债务风险的核心指标是债务率,债务率=债务余额/综合财力。综合财力为财政收入、转移性收入、政府性基金收入及国有资本预算收入之和。一般来说,100%为债务率的安全警戒线,超过100%的债务风险为红色警示,债务率90%-100%为黄色提示,债务率70%-90%为蓝色关注,债务率70%以下的为绿色安全。从全国范围看,债务率排名靠前的基本都是经济不发达、地处边远以及中等规模的城市。在超过100%存在债务风险的城市排名中,债务率最高的为辽宁营口(326.3%),此后依次为贵阳、鄂尔多斯、遵义、鞍山、昆明、唐山、抚顺,后七个地市的债务率均超过200%。
4.值得关注的数据变化
        超储率季节性回落。3 月末银行超储率水平为1.3%,较去年年底的2.1%有明显回落,虽然有季末考核因素,但同时也显示在金融监管加强、非标回表的情况下,显示3 月末银行体系的流动性并非很充裕。但伴随着4 月25 日
的降准,从目前银行间债券质押式回购利率的水平(DR007)来看,货币市
场流动性紧张程度有所缓解。
        非金融企业融资成本明显上升。3 月末,非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为5.96%,环比去年4 季度末上升0.22 个百分点,一般贷款、票据融资等融资方式均呈现上升态势。表明货币市场利率的上升进一步传导至银行信贷端资产,同时背后或有另一种促进因素,即银行信贷在一定程度上向普惠金融有所倾斜,而该部分客户的风险溢价较高。
       金融机构的贷款结构有所改善,但存款结构不甚乐观。3 月末,从贷款结构来看,居民部门贷款增速继续放缓至20%,非银行业金融机构贷款同比增速为负(表明银行的同业理财活动在减弱),而非金融企业及机关团体贷款有所改善。而从存款结构来看,非金融企业新增存款为负,或显示企业资金较为短缺,在获得融资后即用于生产或偿还债务,而非银行业金融机构存款增速较高。
5.货币政策表述微妙变化
       今年以来市场经历了2 次定向降准、降低拨备覆盖率等“利好”事件,市场流动性呈中性略松,但央行在报告中重申“保持货币政策稳健中性”,金融严监管还将继续进行下去,报告指出将“有效控制宏观杠杆率和重点领域风险,积 极化解影子银行风险”。
        但同时,央行对货币政策的表述发生了微妙变化,将去年四季度“把握好稳增长、去杠杆、防风险之间的平衡”转为“稳增长、调结构、防风险之间的平衡”,同时还指出将“继续优化流动性的投向和结构,强化信贷政策的定向作用”,我们认为央行可能会进一步加强结构性信贷投放政策的使用。如定向降 准、PSL、再贷款等货币政策工具4,将资金用于扶持国民经济重点领域,而 之前过度杠杆的行业将会受到宏观审慎管理政策的影响,杠杆率有望得到一定去化。
         如果货币信贷和社融失速,央行会根据实际情况予以政策对冲。今年一季度末社融增速较去年年底12%明显回落至10.5%,央行在本季度报告中重申要保持货币信贷和社会融资规模合理增长。虽然当前非标回表出现了一定障碍,市场上也相继爆出了若干非标或债券延期偿付的流动性风险案例,但伴随着4 月份降准带来货币乘数的放大、央行投放PSL 扩大基础货币,未来社融或不会失速。
宏观资讯速递/Macro Review
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应收账款确权的正确姿势
        从去年下半年开始,关于应收账款融资的政策频出,从央行修订《应收账款质押登记办法》、到上交所、深交所、报价系统同步出台《企业应收账款资产支持证券挂牌条件确认指南》,无论是简单的应收账款质押,还是复杂的资产证券化,从政策鼓励的角度,我们可以预测,往后的一段时间应收账款必然会成为企业融资的重要方式。但同时,应收账款作为企业的一种资产类型,具有区别于其他种类资产独特的特点,也具有独特的风险点,而对这些风险点的关注及把控集中体现在对应收账款的确权之上。
一、案例回顾与解析
        最近中江信托一个应收账款质押融资的案列备受大家关注,大连机床集团有限责任公司在2016年8月找中江信托融资6亿元,作为增信措施,大连机床提供了其“合法拥有”的对惠州比亚迪电子有限公司的近7.6亿元应收债权进行质押担保,中江信托获得了惠州比亚迪公司确认的《应收债权转让及回购合同》附带的《债权确认函》。但在后续起诉追讨大连机床债务过程中,却意外证实大连机床拥有的惠州比亚迪公司应收账款系虚构,所盖公章系萝卜章。更有意思的是,此前中江信托为了对此笔应收账款的真实性进行确认,已安排人员到债务人经营地进行了现场尽调,尽调人员也受到了从比亚迪厂区走出来的4、5个人员的接待,直到事发才反应过来,这些接待人员是冒充的。
        都知道应收账款容易虚构,但能把虚构的手段玩的如此之深的,大概也没几个了。大连机床案例的细节,我们无法得到更多的信息,但虽然进行进场尽调,如果除获得一份《应收债权转让及回购合同》及其附带的《债权确认函》,没有其他的基础合同、收发货或服务凭证、增值税专用发票等其他凭证的情形下,就对应收账款的真实性进行确认,无疑也是存在缺陷的。而应收账款作为融资方式,在现实中可能也确实存在较多比较“虚”的地方:
        首先,很多业务实质上,要取得上述那么多的凭证并不那么简单。比如:       (1)有的企业应收账款现金流回流不错,但业务过程中,考虑到避税的情形,压根就没有开发票,而回流的款项也是直接支付到企业实际控制人开设或安排的其他账户中;
        处于红色警示区的地市共74个。分省来看,辽宁10个,贵州9个,内蒙、四川、山东6个,云南、福建、浙江4个,安徽、河北、广西3个,陕西、广东、宁夏、山西、新疆2个,吉林、江苏、海南、江西、湖南、甘肃1个,河南、黑龙江、青海、湖北0个。黄色提示区的地市一共23个,蓝色关注区的地市一共68个,余下129个地市处于绿色安全区。其中债务率最低的20地市排名中,债务率最低的地市是深圳!其余地市大多处于西部边疆地区。这说明深圳的经济已经实现了自己独特的发展模式,对债务依赖较少。而西部边疆地区经济总量太小或者过于偏远,根本无法发债。
        最后,从负债率看地方债务风险。负债率也是衡量债务风险的核心指标,具体来看,负债率=债务余额/GDP,一般以60%为警戒线。从负债率排名前20的城市来看,其中铜仁最高为78.2%,紧随其后的是黔南、巴中、贵阳、营口、毕节、安顺。上述7地市负债率超过警戒线,其余地市负债率均低于警戒线。其中的最大特点就是高集中度,其中贵州有9个城市上榜;辽宁有4个城市上榜。而更为明显的是,在负债率超过警戒线的7个城市中,贵州居然占了5个,占比71.4%。这充分显示了贵州省的风险的过度集中。安邦咨询的研究团队要指出的是,贵州是近年国内经济增长的明星省份,近年在全国的增长非常突出。根据2017年的统计,贵州GDP增速连续7年位居全国前三,而且都实现了两位数的增长。但从各个城市累计的债务来看,贵州省多年高增长背后的另一面,则是依靠高负债的支撑。中国过去的发展实践已经显示,这种高负债扩张的增长模式是有风险的。一旦宏观经济增长出现放缓、债务扩张受到限制,或者出现债务违约,那么很可能会产生连锁反应,导致当地出现局部系统性的金融风险。
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二、应收账款确权小问答
        要做到应收账款的“虚”变“实”,就需要树立正确的应收账款确权姿势,既不能完全依赖材料的形式审核,也不能不考虑各项业务的实际情况,一味对纸质材料提出过高的要求。小编在这里以问题列表的形式,讲一下自己对确权一些问题的理解,供大家实际业务做参考:
1、为什么要进行应收账款确权,应收账款确权的含义是什么?
        应收账款确权是通过对应收账款形成过程中的各项资料进行收集及验证,证明企业所记录的应收账款的真实性、准确性、完整性。进行应收账款确权是开展应收账款质押融资、应收账款资产证券化融资等各项融资行为进行的前提要件。
2、应收账款确权一般流程是什么?
        应收账款其实并不陌生,从会计角度和法律角度来看,他是属于企业资产负债表上的资产类科目,以及是企业基于日常的经营活动提供销售商品、提供劳务等服务而产生的债权。因此报表上的一笔应收账款,反应的是企业的经营实质,背后必然有业务洽谈,达成合意,发货收货,提供及接受服务,开具发票,确认应收的一系列过程,而这些过程中形成的文件就是我们确权核查的重点。因此一般的核查流程如下:
      (1)尽可能收集应收账款产生过程中的基础文件,如业务合同、收发货凭证(出库单、运输单、验收单等)、增值税专用发票,企业的记账凭证等,以明确应收账款对应企业经营行为的客观存在。
      (2)了解企业的业务实质及企业应收账款的确认方法,并结合拟入池应收账款形成的基础文件及实际情况进行分析,确定应收账款符合企业会计准则的规定,可以认定为会计上的应收账款。比如发出商品是否存在退回可能性,可能性有多大以此判断是否已将发出商品的主要风险和报酬转移给了购货方。
     (3)核查基础合同、发票及记账凭证金额,对应收账款的数额、付款日期等进行认定。
    (4)以签署《确认协议》的形式,取得企业同债务人就应收账款的真实性、准确性、具体数额、付款日期以及对该笔应收账款不存在法定或约定的抵销情形的确认。
    (5)就拟入池的应收账款,至中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统进行查询,保证拟入池应收账款未进行过质押、转让等操作,并在转让前保持持续关注,转让后及时办理转让登记手续。
     (2)当然,前面问题本身涉嫌基础资产合法性的问题,但有一些情况下,企业开票本身没有问题,但因退货结算比较频繁,发票的开具时点并不在货物发出或收到时,而是在一定的期间内统一结算,在收到货款时才最终开具增值税专用发票。这种模式下一方面应收账款是否符合企业会计准则确认条件存疑,即使符合确认条件,企业本身记录的应收账款数额存在一定的不确定性,需要在现金流测算的时候考虑以往的结算率,另一方面是不可能在发出货物确认应收账款的时候开具相应的发票;
     (3)还有收发货的凭证或服务凭证,我们想象中都希望采购方或者接受服务方盖公章进行确认,但一般情况下,可能仅仅是业务对接人员签字确认;         (4)另外,我们确权最重要的一个手段就是债务人的签署的《确认协议》。现实中,也存在比较头疼的问题,就是债务人本身并无义务去配合做这个事情,尤其是涉及一些比较大的机构的时候,比如医院、大型国企或民营企业等内部流程比较复杂的单位,取得《确认协议》本身存在较大的困难。
        其次,应收账款本身存在虚构的可能性。应收账款是企业自己记录的,因此不可避免会存在记录错误、虚记、虚增的可能性,而虚记或者虚增就是应收账款确认中最大的风险点。常见的虚增、虚记的手法主要有:(1)利用各种手段多记应收账款,如债务人已经偿还了应收账款,但在报表上未予以冲抵;完工百分比确认收入的情形下,故意低估总成本或多记实际发生成本以提高当期完工百分比。(2)通过未披露关联方虚构交易或以明显高于市场价的价格向关联方销售商品或提供服务。
        最后,应收账款的实现很大程度依赖于债务人的履约能力。如果债务人履约意愿或履约能力存在瑕疵,将直接导致应收账款回收的落空。比如,债权人对应收账款债务人负有同种债务,应收账款债务人对企业拥有法定抵销权;债务人历史违约记录多或应收账款账龄偏长等。
       从去年发布的《企业应收账款资产支持证券挂牌条件确认指南》来看,核心企业的应收款的资产证券化是政策鼓励的应收账款资产证券化的类型。不得不说,中小企业长期以来均存在融资难的问题,一直承受着较长账期的应收账款及眼前的运营资金短缺的压力,从实际情况出发,如果说有一类资产大概所有企业都可以用来证券化的话,那么应收账款应当实至名归。因此,面对上面应收账款的“虚”,我们必然需要见招拆招,让应收账款由“虚”转“实”,这样才可以逐步盘活十万亿级别以上存量的应收账款进行融资,这对于加强直接融资,缓解中小企业资金压力,引导资金流入实体经济,意义十分重大。
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       截至 5 月 14 日,2018 年共有 17 只债券发生违约,合计违约规模为 145.7 亿元;而 2017 年同期仅有 9 只债券发生违约,合计违约规模为 72 亿元。从违约债券的只数及总规模来看,2018 年至今的违约数量为 2017 年同期的两倍,且新增违约情况较为突出。从新增违约主体(剔除往年已出现违约的主体)数量来看,2018 年年初至 5 月 14 日新增违约主体为 6 家,而 2017 年上半年仅有 2 家,全年也只有 8 家。
今年债券违约与 17 年有什么异同

一、新增违约大幅超过去年同期
3、上述提及的基础资产文件,是否所有的材料都需求收集齐全?
       上文也提及到一些实际业务中,有一些材料比较难以取得的情况,小编认为,应收账款形成的材料应当结合整个行业的业务惯例来确定材料的内容及形式。比如:有些大型超市或者医院在收货的过程中,惯例都是由经办人员签字确认,我们可以采取现场走访的方式,对这种形式进行确认,然后收集相关由经办人员签字的签收文件,而不是必须由超市或医院盖公章确认。对于发票是否一定需要的问题,如果企业是为了逃税不开票,那基础资产的合法性本身就存问题,这类情况,必须取得已经开具的真实合法的增值税专用发票;对于先行发货,结算时候开票的情况,应收账款本身的真实性、合法性并不存在问题,需要重点关注企业应收账款的确认是否符合会计准则的规定,在符合企业会计准则确认应收账款的情形下,可以暂不取得增值税专用发票,但应收集历史结算信息的相关材料,确认企业一直以来均是按照这个业务模式进行经营的。
4、是否一定需要债务人的确认?
        债务人的确认只是应收账款确认比较重要的手段之一,把应收账款的确认仅仅理解为债务人的确认是不准确的。因此,在基础材料核查无明显疑义的基础上,对是否一定需要取得债务人的确认要区分不同的情况,采取不同的方式:
     (1)如果债务人数量比较少,建议取得所有债务人对应收账款真实性、准确性、具体数额、付款日期以及对该笔应收账款不存在法定或约定的抵销情形的确认。
     (2)如果债务人资质良好,如评级AAA或者属于全国性的国有企业等情况,在结合其他核查方法无明显疑义的情形下,也可以一定程度上豁免取得《确认协议》。
     (3)如果债务人属于小而分散的类型,那么参考会计师对应收账款审计认定的标准,对一定比例的债务人发出相关函证,并对回函率及准确率进行设定或者直接由会计师对应收账款进行审计确认。
5、其他需要关注的问题有哪些?
       关注企业同债务人之间是否有直接或间接交叉持股关系、董监高交叉任职关系、直接或间接共同股东关系、直接或间接共同投资关系等进行核查。如果核查属于关联方,应对企业同关联方交易的内部制度及审批流程,及交易价格是否公允等进行重点关注。另外,对企业同债务人之间的历史交易情况也应予以必要关注,债务人的历史是否存在逾期付款或违约情形,债务人历史履约的相关凭证等。
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理财产品定制价格
市场价格/market price
       17 年下半年新增违约增多实际上和 18 年年初新增违约增多是连续的,新增违约主体的特征也具有一定的连续性,不过也有一些区别。
二、民企为主,延续 17 年的特征
        2017 年新增违约主体共 8 家(剔除往年已出现违约的主体),其中民营企业共 5 家,集体企业、外商独资、中外合资各 1 家。18 年以来新增的 6 家违约主体中民企 4 家,公众企业和地方国企各 1 家。这显然和当下民企经营弱于国企且融资约束更强有关。
三、较为依赖债券融资,且违约主体评级均不高
        新增违约主体较多依赖债券融资,而 17 年债市融资功能大幅压缩。17 年以来新增的债券违约主体中有 10家能够得到 17 年 6 月 30 日带息负债中债券占比的数据。这 10 家企业带息负债中债券占比较高,普遍在 20%以上,其中唯一的例外是柳化股份,它是国企而且早已处于破产边缘。债券融资在 17 年是非常紧张的年份,金融去杠杆压力下,2017 年非金融信用债净融仅 644 亿元,较 16 年下降 98%,其中城投债净融为 4728 亿,产业债为-4084 亿。而目前城投债刚兑信仰仍未打破,因此产业债净融状况更能对应当前违约增多的现实。金融去杠杆前民企受益于债券牛市以及第一阶段金融去杠杆中金融体系风险偏好被动上升,债券融资比较便利,而 17 年以来这种情况发生逆转,使得依赖这种融资模式的企业外部现金流压力陡增。
       违约主体在首次违约前 90 天主体债项评级普遍不高,而债券隐含评级则更低。17 年以来除了亿利集团外,其他主体的债项和主体评级都在 AA 以下(含 AA),而债券隐含评级则更低。这类企业本就是弱资质企业,其债券在债券市场上融资难度大,而本轮金融去杠杆,尤其是监管逐步加强带来了信用收缩以及金融市场风险偏好的下降,这种情况下弱资质企业的融资难度提升更多,表现为低评级债券发行占比显著下降。我们观察非金融信用债(短融、中票、公司债、企业债和定向工具)中低主体评级(主体评级低于 AA,含 AA)债券发行规模占比发现,今年一季度低等级产业债(中债标准)发行占比达 6.9%,较 17 年四季度的 14.7%显著下降;低等级城投债(中债标准)发行占比 24.5%,较 17 年四季度的 34.2%显著下降。观察低隐含评级(隐含评级低于 AA-,含 AA-)债券发行规模占比发现,今年一季度低等级产业债发行占比达 12.9%,较 17 年四季度的 16.6%明显下降;低等级城投债发行占比 10.0%,较 17 年四季度的 20.4%显著下降。
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案例参考/Case Reference
房地产结构化融资案例
                         ---现房抵押类
一、基本情况
        前期总行批复并投放一笔以房地产现房抵押的结构化融资业务,业务为A公司向我行申请结构化融资额度30000万元,融资期限不超过24个月,执行利率不低于7.2%,按季付息,融资用于置换恒丰银行通过交银信托发放的项目贷款,担保方式为:由A公司名下商业物业25007.06平米抵押,并追加控股股东保证担保,及控股公司实际控制人夫妇个人保证担保,控股公司另一自然人股东单人保证担保。此次归还存量融资后,融资人原抵押的住宅需在解押后10个工作日内将不低于3亿元货值的房产追加抵押给我行或我行指定通道。还款计划按以下两种方案孰严执行:
        还款计划l:前期归集的销售资金可用于支付装修款及工程尾款,金额合计不超过3.8亿元:后续归集的 销售资金按不低于30%比例留存我行,用于归还我行借款或作为还款准备金:抵押物如须销售,融资人如未置换同等货值的抵押物,则须全额归还该抵押货值对应的我行融资敞口。
       还款计划2:融资发放后第12个月归还5000万元,第l8个月归还5OOO万元,第24个月归还2亿元,如未全部提款每次还款金额同比例减少。
二、融资人及项目基本概况
        融资人注册资本为45130万元。公司经营范围为:房地产开发、经营;服务:道路绿化,室内外装潢;其他无需审批的一切合法项目。融资人为房地产开发暂定资质,控股股东为房地产二级资质。该公司是为建造本项目而成立的项目公司。现有员工46人,下设7个部门,分别为工程部、策划部、销售部、财务部、合约部、前期部、综合管理部。
市场价格/market price
2018年5月上旬浙江省债务融资工具发行情况
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        项目地处钱塘江边,人文浓郁,是唯一同时拥有“山、水、塔、桥、城”五大景观的区块。项目总占地38773平米,用地性质为住宅、商服用地,其中住宅用地30785平米,商服用地7988平米,土地总价8.2亿元,总建筑面积19.21万平米,楼面价6167元/平米。依据规划设计条件和市场定位,本项目设计建造商品住宅104152平方米(包括三幢41层住宅,五幢14-16层住宅)和商业住宅26083平方米(一幢20层)。总建筑面积为192100平方米(其中:地上建筑面积130235平方米,地下建筑面积61865平方米)。
        项目共分为三个区块,A区为三幢超高层住宅及配套服务用房;B区为一幢高层酒店式公寓,沿江而建,其中底商为商业裙房;C区为五幢高层住宅。项目整体已于放款前验收完成,预计于2018年完成住宅及地下车库的精装交付,酒店式公寓部分目前已完成不动产登记证的申领,正在进行前期装修方案的设计。
       截止2017年9月末,项目共销售房源316套,面积84119.71平米,金额301566万元,共回款271111万元。其中签约285套,面积72742.81平米,签约金额251057万元(其中线下签约14套,面积5133.03平米,签约金额20693万元);其中已付定金未签约31套,面积11376.9平米,金额50509万元。未售38套,面积15465.30平米(部分已认购未下定),单套面积在300-400平方米,主要以410平方米的户型为主,根据透明售房网的备案价计算,预计可产生销售7.4亿元。项目可售车位1040个,尚未进行销售,根据周边楼盘车位的销售价格,车位预计60-70万元/个,可回笼6.5亿元。
三、业务总结
        该业务为我们房地产结构化融资业务发展提供了新的思路,对于项目本身质地较好,但开发周期较长,原开发贷因期限或抵押物解押政策无法满足客户需求的项目,可通过现房抵押的形式介入,资金用于置换原项目贷款,还款来源为后期的现房销售。
案例参考/Case reference
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案例参考/Case Reference
学费及住宿费ABS案例
一、阳光学院一期资产支持专项计划
        本专项计划以原始权益人在专项计划设立人转让给计划管理人的原始权益人根据《五矿信托-阳光学院信托贷款单一资金信托之资金信托合同》对五矿信托-阳光学院信托贷款单一资金信托享有的信托受益权为基础资产,由东兴证券设立并管理。
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案例参考/Case reference
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营销动态/Marketing News
二、基础资产
三、增信措施
口 超额覆盖
     每期现金流对证券本息和的覆盖倍数均大于 1.17倍.
口 优先/次级结构
     优先级证券能够获得来自次级进券4.76%的信用支持
口 差额支付
     阳光集团作为本计划的差额支付承诺人, 对优先级资产支持证券具有很强的增信作用
项目储备
营销推动
结构化融资项目4笔,其中中骏房产撰写报告,待上报;省发展经营公司收益权转让完善申报材料;拱墅智慧网谷小镇项目前期对接中;世包集团项目待尽调;
债券投资项目3笔,湖滨银泰、台州公投、滨海新城待6月簿记;
债券承销业务4笔,其中萧山城投PPN拟下周分行上会;浙商中拓超短融待客户经理上报材料;新安江开发总公司ppn、余杭创新投scp待机构完善申报资料;
资产证券化业务2笔,其中人才公寓租赁ABN已中标,详细方案已反馈客户,待客户确认;祥生酒店cmbs已走访客户,待解押后跟进。
    接待东方园林一行,洽谈业务合作
    赴余杭金控集团营销资产证券化业务合作;
    赴裕国租赁洽谈资产证券化业务业务合作;
    接待浙商证券,对接业务;
    参加中国轻纺城信用债路演,洽谈综合服务方案。
四大方针







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